从国际比较看中国房地产市场发展的问题及出路

本文在确定房地产市场国际比较方法和框架的基础上,对中国房地产市场发展情况与一些具有可比性的国家(或地区)进行了比较分析.我国房地产市场的突出问题是城市房价过快上涨和房价收入比持续过高,直接原因是社会资金特别是信贷资金过多流入房地产市场,间接原因是土地供给模式使地价上涨过快和占房价比重过高,结果是房地产业发展规模超越了经济发展的阶段.这些问题不是孤立存在的,而是相互联系的,大多数城市特别是一线热点城市的房价过快上涨,实质上是大量信贷资金推动和土地供给体制弊端的综合反映.解决问题的主要思路是:正确认识房地产市场的地位、作用和影响,稳定和完善房地产市场的短期调控政策,加快建立房地产市场健康发展的长效机制.     

我国商品房价格高的原因及对策研究

自1988年我国房地产市场建立以来,房地产业发展迅速.近些年我国的商品房房价更是持续快速上涨,超过了我国大多数居民所能承受的范围.房价的过快上涨必将影响我国的经济健康发展和社会稳定和谐.抑制我国商品房房价过快上涨已成为了整个社会刻不容缓的任务.基于我国商品房房价过快上涨的原因,有针对性的提出了一些抑制我国商品房房价过快上涨的对策建议.     

调控

词源：房地产落价拉低开工量 2011年末，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。 会议指出，自2010年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。     

房价上涨的初步探讨

居住是人类最基本的生活需要之一,不但是国民安居乐业和社会稳定的关键所在,也是社会发展水平的综合表现.我国实行城镇住房制度改革以来,特别是1998年实行货币化分房政策后,房地产价格一路飙升,住房价格问题已经成为社会关注的焦点.造成房价过快上涨的原因是多方面的.本文依据我国房地产市场现状,并深入分析了房价上涨产生的原因,希望控制房价以使我国房地产市场健康发展的对策     

关于房地产调控效果的研究之四:“价格上涨过快”的症结

房价上涨过快,涨幅超过了人均收入增速,房价收入比和租售比高企,引发政府对"房地产价格泡沫"和对"民怨沸腾破坏稳定"的担忧。对房地产市场价格上涨过快现象进行调控显然是必要的,关键是要找准症结,对症下药。     

房地产价格波动对宏观经济影响研究

采用计量模型探讨了房价与经济增速、房地产投资、固定资产投资、消费、物价等五个宏观指标的关系,发现房价与经济增速、物价指数存在长期均衡关系,而与房地产投资、固定资产投资和消费不存在长期均衡关系。认为中央应坚持房地产调控不动摇,遏制过快上涨的房价,并处理好与保增长的关系,管理好房价上涨预期,正确引导市场。     

中央政府重拳推出“房地产新政”

4月17日,为了有效遏制部分城市房价过快上涨的现象,促进房地产市场的健康发展,继《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)后,国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号),进一步指出住房问     

宁波市地价、房价和房租的互动关系研究

在回顾国内外相关研究文献的基础上,分析了宁波市地价、房价和房租的互动关系及房价不断上涨的关键原因,为宁波市政府有效抑制房价过快上涨、加强房地产市场宏观调控提供决策依据。     

房地产市场中价格违法现象剖析

当前，房价上涨过快，房价不透明，开发商及中介机构销售价格、收费行为不规范，使房价问题成为社会各界关注的焦点。从淮安市物价局检查分局最近查处的21家房地产开发企业违法行为中发现．房地产市场中的价格违法现象让人震惊，手段十分恶劣。     

论中国房地产未来趋势

去年下半年以来,我国针对房价上涨过快采取了一系列调控措施,引起了市场在短期内对房地产行业及主要上市公司未来走势的担心.但长期来看,我国房价仍处于上涨趋势当中,预计未来5-10年不会出现根本性逆转.     

基于谱分析的城市住宅价格周期关系研究——以武汉市为例

以武汉市8个城区住宅增量与存量价格的季度数据,运用谱分析探索了增量与存量住宅价格的周期及其领先-滞后关系。研究结果显示,以增量交易为主导的住宅市场结构中,增量住宅价格周期普遍短于存量住宅价格周期,增量住宅价格波动比存量住宅频繁,增量住宅价格较存量住宅处于领先或同步的关系。因此,政府应在严控房地产投机行为的同时,通过调整结构、增加增量住宅供应、完善存量住宅市场等途径强化市场调控。     

博弈视角下的房价调控分析

目前,国家正在积极对房价进行调控,并出台了一系列调控政策。但由于中央政府和地方政府在双方调控收益方面的差异,使得调控政策执行还未完全发挥其最大效果。通过博弈论的方法分析在不同信息条件下中央与地方政府对房价政策的博弈可以看出,中央政府对地方政府规制的成本过高,是我国高房价难以制止的原因;通过引入公众参与机制,同时加强制度约束等方式可以降低规制成本;通过减少中央政府调控成本、合理建立中央对地方政府的激励和约束机制等途径,可以改善我国现有房地产市场的调控效果。     

高房价的成因与房产税改革构想

近年来我国房价大幅度上涨,居高不下的房价不仅给百姓生活带来的巨大压力,也给国民经济健康发展造成了极大的困扰,因此政府部门应对房价进行有效干预。房产税具有取得财政收入、调节房产收益、影响经济运行的功能,但现行房产税制却违背了税收量能负担原则、削弱了税收调节分配功能,应借鉴房产税改革试点城市的经验,加快房产税制改革的步伐,以促进房产市场价格回归理性,更好地保障房地产市场持续、健康有序发展。     

新就业职工的居住现状与住房保障政策优化思路--基于武汉市新就业职工的调查研究

基于武汉市的实地调查资料发现,新就业职工面临安居困境,其原因在于：房价与房租持续飙升;收入水平低且增长缓慢;住房保障政策存在缺位与错位;现有非正规的住房解决方案面临争议;廉价居所不断流失。解决新就业职工居住困难需要在公租房持续放量的同时,优化项目选址和设计方案,切实降低居住成本;有效利用市场存量房源,加强市场调控,增加小面积廉价商品租屋供给,着力提高新就业职工付租能力;谨慎推进城中村改造,明确城中村改造应予担负的住房保障义务;通过政府扶助、社会合力、分流引导,多渠道化解新就业职工的生计难题。     

地价推动下的房价上涨逻辑与影响

中国目前房价过高、上涨过快的问题,从作为二线城市的哈尔滨近年来房价异常的走势也能够得到印证。形成高房价及房价泡沫的根本原因在于地方政府基于"土地财政"利益的幕后推手,并由此形成了地价推动下的房价内生上涨机制。高房价的负面影响很严重,尤其在民生和潜在政治危害等方面。彻底治理高房价及其泡沫的出路是改革现行土地出让金分配方式,由中央财政统筹安排。     

2011年房地产政策调控成效评价及2012年市场预测

中国房地产调控目标已由"遏制房价过快上涨"升级为"促进房价合理回归",在归纳2011年住房市场主要运行特征的基础上,引入协调度匹配指数模型对2001年～2011年中国住房价格是否达到"合理回归"进行了评价,并从影响住房市场的需求、供给及调控政策三个方面,对2012年中国住房市场运行趋势进行了预测。     

完善城镇居民住房保障制度的财税途径

住房保障制度是目前世界各国普遍采用的一项公共政策。这一制度实施的目的在于保障社会成员的基本人权(生存权、居住权等)、维护社会稳定、促进社会公平。然而在住房市场化、商品化的今天,由于房地产市场价格不断上涨,城镇居民实际支付能力与适宜的住房标准价格之间存在着巨大的差距。为稳定社会秩序,缩小贫富差距,体现社会公平,政府可以通过一系列的财税政策安排以解决城镇居民的基本住房问题。     

衡量房价合理回归标准的思考

房价合理回归就是要通过对房价的调控使其回到合理水平,它体现了中央政府对房价调控的决心和信心,反映了城镇居民的心声和期待。判断房价是否合理回归,一看房价是否与城镇居民收入相适应;二看房价是否与成本和合理利润相匹配。要促进房价合理回归,必须坚持房价调控政策不动摇,巩固房价调控成果;努力降低商品住房成本,制止开发商暴利行为;理顺收入分配关系,增加城镇居民收入;加大保障性住房建设力度,构建住房保障体系;抑制住房投机需求,维护市场秩序,以实现房价调控目标。     

房地产税收、公共服务供给与房价——基于省际面板数据的实证分析

利用中国大陆1998—2009年的省际面板数据研究地方房地产税负、公共服务供给与房价间的关系,结果表明:在整体层面,房地产持有税、交易税与房价显著负相关,而公共支出强度与公共服务水平则与房价显著正相关,并且公共服务正资本化效果大于房地产税负的负资本化效果,人均收入水平与人口密度同样与房价正相关;在区域层面,东部地区房地产税负对房价的影响较大,而在中西部地区,人均收入水平与人口密度则是影响房价的最重要因素。     

Housing Activity and Consumer Spending

The current expansion has seen record-high levels of transactions in housing, extraordinary growth in the aggregate value of owner-occupied housing, and large increases in the amount of funds realized from the refinancing of mortgage debt. Many analysts thus have pointed to the strong housing market and rising home prices as a major pillar supporting recent economic growth and have expressed concern that a contraction in housing activity and values could pose a significant risk to consumer spending and real economic growth. This paper explores the channels by which the housing market may affect consumer spending and assesses the potential risk from a softening in the housing market. Our assessment is that while a housing slowdown by itself may slow consumer spending some, it is probably insufficient to precipitate a downturn without some additional shocks outside of the sector. JEL Classification E21,R21