商品房预售制度的相关法律问题研究

商品房预售制度在我国实行二十几年来,对房地产市场的繁荣发展起到了巨大的作用,但是由于相关立法的不完善,商品房预售制度无论是在风险分担机制还是在市场准入、资金运作和监管以及违规处罚等方面都存在着一定的不足和缺陷,导致在实践中产生大量问题。本文通过分析商品房预售中的利益冲突,预售制度的立法现状,提出了几点完善我国商品房预售制度的建议。     

我国商品房预售资金监管模式探析——以商品房预售制度再掀存废之争为切入点

商品房预售资金是预售制度设立的最重要基础,预售资金的收取和使用是商品房预售中至关重要的环节。加强商品房预售资金监管,是控制我国商品房预售市场风险,平衡购房人与开发商之间利益的关键。通过明晰我国现今商品房预售资金监管的立法现状和监管模式,探析我国香港、美国先进国家和地区商品房预售资金监管模式,进而为我国建立并完善商品房预售资金监管模式提供可行性构想。     

浅论商品房预售登记备案制度

商品房预售是我国房地产市场销售中一种主要模式,国家为加强对商品房预售市场的规范,设立了我国商品房预售登记备案制度。本文从我国商品房预售登记备案的法律基础、内涵谈起,分析了商品房预售登记备案的法律性质和效力,并探讨了商品房预售登记备案的不足与完善。     

浅谈完善我国商品房预售制度的对策

商品房预售制度对我国房地产业的发展有着非常重要的意义.本文通过阐述商品房预售制度概况,深入分析了我国商品房预售制度存在的问题及其成因,提出了完善我国商品房预售制度的政策建议.     

商品房预售制度的完善虱际比较与借鉴

商品房预售制度对于培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。但由于相关制度的不完善，也引发了不少社会问题。本文简要的介绍并比较了主要发达国家及地区的预售制度，在借鉴发达国家经验的基础上讨论了完善我国商品房预售制度的有效途径。     

商品房预售制度的完善 国际比较与借鉴

商品房预售制度对于培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。但由于相关制度的不完善,也引发了不少社会问题。本文简要的介绍并比较了主要发达国家及地区的预售制度,在借鉴发达国家经验的基础上讨论了完善我国商品房预售制度的有效途径。     

商品房预售制度存废的法律思考

现阶段商品房预售制度已经出现了明显的弊端,造成多种社会和经济问题;我国的商品房预售法律制度尚不完善.本文认为为了抑制房价过快上涨、防止金融风险、保护购房人利益,有必要废止商品房预售制度.     

商品房预售合同效力分析

商品房预售合同引发的纠纷日渐增多,由于相关立法不够完善而导致存在法律适用的困惑,本文主要分析了预售合同的有效条件;预售合同无效及民事责任;无预售许可证情况下商品房预售合同的效力;预售合同登记备案的效力影响.     

预售制度下商品房价格变动机理探究

通过总结预售商品房价格的主要特点,运用需求、动机、行为理论和预期机制,系统地探究了预售制度对商品房价格变动的影响过程,得出了预售商品房现期价格的变化与未来预期价格的变化是同方向的结论.在此基础上,应用机会成本理论,对商品房价格在预售期间的理性波动幅度进行了分析,指出我国当前预售商品房价格上涨幅度较大.最后,针对预售商品房价格问题,提出了可行的解决措施,具体包括完善房地产开发企业的融资机制等四项政策建议.     

完善商品房交易资金监管法律制度

商品房预售作为一种融资渠道,在房地产开发中被广泛采用。但由于对商品房预售资金监管不力,产生了很多问题,严重扰乱了房地产二级市场的秩序,成为困扰房地产业健康发展的问题之一。加强我国的商品房预售资金监管,构建符合我国国情的商品房预售资金统一监管模式,应确定商品房预售资金监管主体标准,统一商品房预售资金监管模式的具体设想,完善商品房交易资金监管法律制度,保障购房者利益,促进房地产业健康发展。     

汶川地震灾后被毁损的预售商品房的法律问题研究

汶川地震中被毁损的预售商品房面临着国家的救助、合同的变更、责任的承担等法律问题。在地震中预售商品房毁损的责任承担应当根据相关责任人的过错合理归责。商品房预售合同的有效性界定、解除及其后果,要依据重建政策依法处置。此外,要健全国家救助制度,完善地震保险等风险转移机制。     

浅析我国商品房预售制度风险防范

随着商品房预售制度的不断发展,商品房预售制度中存在的风险也一一凸显,对于商品房预售制度的风险防范,我们更倾向于将其设定为近期防范措施与远期防范措施。本文从这两个方面对如何建立更加有效,全面的商品房预售制度风险防范体系作详细的阐述。     

房地产市场非法预售现象剖析

目前,我国房地产市场非法预售现象较为普遍,购房者权利难以保证,致使社会矛盾激化.其焦点体现在价格飙升、广告推介会陷阱和订金圈套.对此,行政监管不利、行政处罚无力、相关法律不够完善,是造成信任危机和社会不稳定的主要因素.本文建议筹建商品房预销售网上备案系统,加强行政监管力度,建立房地产成本、价格信息披露制度,构建房地产信用体系,最终取消商品房预售制度.     

商品房预售中的消费者权益保护探讨

我国商品房预售制度滞后且不完善,政府规制监管又缺少主动性,致使消费者权益受到侵害.建议最高院应尽快出台司法解释完善相关条款,加大非法预售中开发商的责任承担,明确面积测量失误的开发商连带责任;加强政府补充规制,建立房屋预售制度的风险担保机制,建立统一登记制度:加强政府主动监管,加强对非法预售的有效监管,将预售款进行专户监管.     

对废除商品房预售制度的思考

商品房预售制度在实施初期起到了推动房地产市场繁荣的作用,可如今已成为开发商"空手套白狼"的重要手段,给银行带来风险、引起信息不对称和社会诚信问题。从废除商品房预售制度可能出现的后果分析,得出废除商品房预售制度的合理性。     

预购商品房转让的法律探讨

随着我国房地产的迅猛发展,商品房预售成为绝大多数房地产开发商融通资金的重要渠道,在商品房预售登记到产权登记的这段时间里,预售商品房的转让也成为房地产市场的一种常见的交易方式。但是由于我国房地产市场的政策和法律机制还不是很健全,预售商品房的转让也从开始的有条件允许到后来的完全禁止。针对于此,本文就从法律的角度对商品房预售合同转让做了系统而全面的分析,对国家目前的这种政策的可行性和合理性提出了质疑,并做了相关分析。     

浅谈房地产预售制度

前段时间,中国社会科学院在京发布《住房绿皮书》及中国住房发展报告（2012-2013）。绿皮书中明确提出,建议取消期房预售制度。而在住建部的记者招待会上,住建部部长姜伟新表示,商品房预售制度短期内不会取消。此举无疑让房地产商暂时松了一口气。其实,商品房预售制度自实施以来,一直广受争议,这些年来,更是受到越来越多的质疑。那么,是否应该将预售制度取缔呢？本文通过分析取缔预售制度将带来的影响,认为单纯取缔并不是一剂良药。进而提出完善措施,以期使预售制度更好地发挥作用。     

商品房预售广告法律地位探析

关于普通的商品房预售广告,我国立法以及主流学说认为是要约邀请,而对于达到一定条件的商品房预售广告,我国立法将其认定为要约。基于对传统的要约的理论的理解与把握,本文认为这类可能进入交易合同的商品房预售广告,既非要约又非要约邀请,而是一种先契约的承诺,形式上应当向不特定的受众发出,内容上应当具体明确,并且对合同的最终订立有重大影响。     

商品房预售合同中预购方合法权益的保护——以格式条款的规制为视角

商品房预售制度是房地产市场上卖方处于优势地位时的一种必然的制度选择。在目前我国尚不能取消此制度的背景下,应尽力寻求合理的方式对预购方的合法权益进行保护。本文结合我国合同法对格式条款的相关规定,对预购方利益的保护提出了完善建议。     

我国商品房预售资金监管模式之探析

商品房预售资金缺乏有效监控会引发一系列不良后果,损害消费者的合法权益,扰乱房地产市场秩序,危害国民经济的平稳和谐运行,因此必须重视商品房预售资金监管问题。在二十多年的实践中逐渐形成了分别以政府、商业银行、商业银行和监理机构、商业银行和担保公司等为主体的单一主体、多元主体的商品房预售资金监管模式。本文在对商品房预售资金监管现状和监管必要性做了相关说明的基础上,分析了四种监管模式,提出了健全我国商品房预售资金监管的思路。