浅论商品房预售登记备案制度

商品房预售是我国房地产市场销售中一种主要模式,国家为加强对商品房预售市场的规范,设立了我国商品房预售登记备案制度。本文从我国商品房预售登记备案的法律基础、内涵谈起,分析了商品房预售登记备案的法律性质和效力,并探讨了商品房预售登记备案的不足与完善。     

预购商品房转让的法律探讨

随着我国房地产的迅猛发展,商品房预售成为绝大多数房地产开发商融通资金的重要渠道,在商品房预售登记到产权登记的这段时间里,预售商品房的转让也成为房地产市场的一种常见的交易方式。但是由于我国房地产市场的政策和法律机制还不是很健全,预售商品房的转让也从开始的有条件允许到后来的完全禁止。针对于此,本文就从法律的角度对商品房预售合同转让做了系统而全面的分析,对国家目前的这种政策的可行性和合理性提出了质疑,并做了相关分析。     

商品房预售合同效力分析

商品房预售合同引发的纠纷日渐增多,由于相关立法不够完善而导致存在法律适用的困惑,本文主要分析了预售合同的有效条件;预售合同无效及民事责任;无预售许可证情况下商品房预售合同的效力;预售合同登记备案的效力影响.     

商品房预售登记的几个法律问题

商品房预售登记是一种具有物权特点的债权登记，登记与否不应影响商品房预售合同的法律效力。商品房预售登记的法律效力不同于商品房物权变动登记的法律效力，如果预售登记与物权登记发生效力冲突，应优先确认物权登记的法律效力。     

论商品房预售合同的订立和履行

商品房销售是房地产开发商目前采用的主要销售方式,这种销售方式由于其标的物在合同签订时尚在建设中,合同的签订和履行都具有一定的特殊性。本文针对商品房预售合同的订立和履行中存在的问题进行分析,并提出了相应的建议。     

论商品房预售合同的订立和履行

商品房销售是房地产开发商目前采用的主要销售方式，这种销售方式由于其标的物在合同签订时尚在建设中，合同的签订和履行都具有一定的特殊性。本文针对商品房预售合同的订立和履行中存在的问题进行分析，并提出了相应的建议。     

商品房预售合同性质探讨

商品房预售合同的性质在理论上没有定论,立法上没有明确的加以规定,司法实践中因对其性质的不同理解导致处理结果不一。因此,商品房预售合同是买卖合同的一种,是一种特殊的房屋买卖合同,与一般的分期付款买卖合同不同。它虽然是预售合同,但不是预约而是本约。     

我国商品房预售资金监管模式探析——以商品房预售制度再掀存废之争为切入点

商品房预售资金是预售制度设立的最重要基础,预售资金的收取和使用是商品房预售中至关重要的环节。加强商品房预售资金监管,是控制我国商品房预售市场风险,平衡购房人与开发商之间利益的关键。通过明晰我国现今商品房预售资金监管的立法现状和监管模式,探析我国香港、美国先进国家和地区商品房预售资金监管模式,进而为我国建立并完善商品房预售资金监管模式提供可行性构想。     

略论我国房地产销售中的若干法律问题

近年随着我国市场经济制度的确立和发展，历史上具有中国特色的福利分房制度正发生着重大的变化。取消福利分房，住房分配制度逐步走向货币化，商品房买卖中涉及列的一些法律问题，也再逐渐被人们所了解和熟悉。现在我们要讨论的是．在我国房地产销售过程中涉及到的若干法律问题，主要包括：我国房地产预售有关法律问题、房地产买卖中定金法律问题、商品房预售合同法律问题、商品房预售资金监管法律问题等方面，与大家共同探讨学习。     

商品房交付请求权时效性分析

根据建设部《商品房销售管理办法》第三条：商品房销售包括商品房现售和商品房预售。不论是商品房现售还是预售,房地产开发经营公司即开发商方面主要的合同义务是交付商品房,合同相对人买受人享有商品房交付请求权。     

城市化进程与房价租金比高企问题研究——基于中国35个大中城市面板数据实证分析

从中国城市化加速发展的现实出发,根据李嘉图租金理论构建计量模型,运用中国35个大中城市的面板数据,就中国房价租金比高企的原因进行实证分析。结果发现,一个国家或地区的城市化进程中,房价租金比与城市化速度正相关,在其他条件不变的条件下,城市扩张速度越快房价租金比将越高。如果城市化的进程结束即城市不再扩张,房价租金比将不再受到城市化的影响。     

高房价的成因与房产税改革构想

近年来我国房价大幅度上涨,居高不下的房价不仅给百姓生活带来的巨大压力,也给国民经济健康发展造成了极大的困扰,因此政府部门应对房价进行有效干预。房产税具有取得财政收入、调节房产收益、影响经济运行的功能,但现行房产税制却违背了税收量能负担原则、削弱了税收调节分配功能,应借鉴房产税改革试点城市的经验,加快房产税制改革的步伐,以促进房产市场价格回归理性,更好地保障房地产市场持续、健康有序发展。     

买卖合同瑕疵担保责任探析

我国原有的合同法的过错责任归责原则存在一定的缺憾。基于对世界经济一体化的认同,新《合同法》借鉴并接纳了英美法系国家的经验,采用了严格责任原则归则原则。根据这一原则,只要买卖标的物或权利存在瑕疵,出卖人就必须承担责任,因此《合同法》规定的物的瑕疵担保责任没有法律上的价值。但对权利瑕疵担保责任的规定,有其独特的价值。     

Miscounselling in the German Insurance Market—Utility-Orientated Implications for the Meaning of Miscounselling

Miscounselling results from the fact that consumers have difficulty matching their needs and preferences with the characteristics of the products and have to rely upon an intermediary. The ideal contract can be found by applying the theory of the consumer by Lancaster and, thus, using different amounts of the contract characteristics. Using a spatial representation of the contractual alternatives yields a model framework. The main question is how to differentiate between advice that improves the consumers’ situation and those that are wrong in order to define an accuracy level for the liability rule imposed by the Insurance Contract Act. After identifying the relevant variables via case studies, it is possible to state a general definition of miscounselling: miscounselling can be defined as the provision of any additional information that does not help to reduce the utility loss referring to an initial situation. Considering this definition, one can think about rewording the current liability rule.     

论有限责任公司夫妻股权的法律结构：基于信托的视角

有限责任公司夫妻股权具有夫妻财产和公司股权的双重团体结构，二者的“嵌套”引起解释论矛盾，合理的解决路径是将股东身份和股权利益进行分离。信托结构是理解夫妻股权关系的一个可行的样本。夫妻股权结构基本符合财产独立性和信义义务等信托的形式要求，且二者均具有区隔财产管理与家庭生活、分离财产管理意志、提高财产利用效率、降低交易成本的功能。根据与信托的类比解释，登记于夫妻一方名下的股权，登记方的单方处分为有效处分，但处分结果受信义义务的制约。在离婚财产分割中，夫妻双方可就有限责任公司股权达成信托式协议，并通过无表决权股或设立股权信托的方式处理股权。在股权继承中，在世配偶成为有限责任公司股东需经其他股东过半数同意，若其他股东不同意，需在无表决股权、股权信托、股权收购中选择其一以保障在世配偶的权利。     

关于合同责任系统的探讨

合同过程分为成立、生效、履行和履行完毕四个阶段。与此相对应 ,合同责任分别有三种样态 :先合同责任 ,即合同生效前之订立阶段的缔约过失责任和成立后至生效前的效力过失责任 ;合同中责任 ,即合同生效后至履行完毕前之违约责任 ;合同履行完毕后之后合同责任。这三种合同责任样态以诚实信用原则为理论基础。共同构建合同责任系统。     

衡量房价合理回归标准的思考

房价合理回归就是要通过对房价的调控使其回到合理水平,它体现了中央政府对房价调控的决心和信心,反映了城镇居民的心声和期待。判断房价是否合理回归,一看房价是否与城镇居民收入相适应;二看房价是否与成本和合理利润相匹配。要促进房价合理回归,必须坚持房价调控政策不动摇,巩固房价调控成果;努力降低商品住房成本,制止开发商暴利行为;理顺收入分配关系,增加城镇居民收入;加大保障性住房建设力度,构建住房保障体系;抑制住房投机需求,维护市场秩序,以实现房价调控目标。     

房价上涨、通货膨胀与货币政策的选择

在房价上涨助推通货膨胀理论分析的基础上,采取VAR和条件均值模型对房价上涨是否助长了通货膨胀以及货币政策的切入时机进行实证分析。结果显示,房价上涨通过影响总需求对通货膨胀有正向推动作用,房价上涨超过5%的6个月后存款准备金率上调,超过10%的12个月后利率上调。对此,提出积极调控房价并适时调整货币政策的建议。     

Consumer strategic decision making and choice process: prefabricated house purchase

This study examines the consumer choice process in case of strategic purchases, such as house buying. In view of the existing literature exploring consumer decision making and choice for strategically important products, the purpose of this research is twofold: (a) to develop a conceptual model of strategic decision making; and (b) to empirically explore this model with regard to prefabricated house purchases. The results of our qualitative research suggest that in addition to the idiosyncratic characteristics of the customer, his or her personal situation, environmental factors, the role of feelings, experience, subconscious factors, needs, and goals should to be taken into account to better understand strategic consumer decision making and their choice process when buying a house.     

我国房价会“拐”吗?

自2005年3月开始,政府为了打击炒房,平抑房屋价格出台了一系列"政策组合拳",其中心目的是将房价控制在百姓可承受的范围之内。但事与愿违,全国各地房价在一片"降"声中直线上升。岁末年初,各地房价在严厉的宏观经济政策调控下"降"声一片,"拐"声四起,从影响房价持续上升的因素分析、论证看我国房价仍有走高之势。