中国房地产调控与房地产税问题探讨

房地产领域的重要性、复杂性和敏感性在目前的社会体制转型期前所未有地凸显出来.本次宏观调控与房地产调控新政应明确树立"双轨统筹"框架目标:一个是保障轨,一个是市场轨.征收房地产税首先考虑的是为推进财税改革全局配套,打造地方税体系,使省以下分税制转变到位,这是正在进行的新一轮房地产调控新政中不可缺少的制度内容.这一方面可以抑制需求,缓解供需矛盾,另一方面的作用是发挥收入再分配效应,按照承受能力抽肥补瘦.房地产税的征收和土地出让金并行不悖,在技术和管理方面不存在硬障碍.目前应当集思广益,试点探索,积极推进.同时应当冷静看待现在一些城市使用的行政化调控手段,这种方法从长期看是不可取的.     

’2008问题解答之十二（095～104）

095．某房地产开发公司将公司所有的地下车位使用权转让给个人,使用年限为30年,公司一次性收取30年的使用费。公司转让车位的使用权取得的收入是否应当缴纳土地增值税？车位使用权转让收入应当缴纳哪些税？     

物业税税制设计研究

2003年十六届三中全会明确提出在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税,四年来有关物业税的理论和实践研究不断深化.在土地所有制度短期内难以改变的情况下,我国还不能完全采用西方国家土地私有条件下的物业税征收方式,物业税改革应当采取渐进式的改革的思路首先立足于规范房地产相关税费,保证地方政府的城市基本建设支出来源,再逐步建立房地产价格的税收调节机制,然后尽可能适当考虑收入分配调节作用.     

居民财产性收入差距调控的国际借鉴——基于市场与制度方面的分析

改革开放三十多年来,我国居民财产性收入不断增加,但是受到市场与制度方面不利因素的影响,其差距也在不断扩大,既加剧了贫富分化,又影响了社会公平,因此对居民财产性收入差距进行调控势在必行。我国应借鉴国外调节居民财产性收入的先进经验,通过加强和完善金融市场、房地产市场、社会保障制度、转移支付制度等方面的调控,有效缩小居民财产性收入差距,实现财产性收入的均衡增长。     

房地产泡沫产生原因及识别方法

目前,国内外对于房地产泡沫的测度已经有了较多的研究,房地产泡沫识别方法很多,但大体上可以归为两类,即指标法和模型法。本文通过分析房地产泡沫的产生原因,从指标法角度出发,找出合适的房地产泡沫度侧方法:房地产价格增长率/实际GDP增长率、房价收入比、房屋的空置率、住房按揭款占居民月收入的比率、房屋租售比,确定这五项指标的临界值。得出初步结论:识别房地产泡沫,应以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度,但是不应当因单一项指标做出判断,应综合考虑各项指标。     

收入分配差距与市场化改革

改革开放以来，我国收入分配差距出现不断扩大的趋势，总体贫富差距、城乡居民收入差距、地区收入差距、行业收入差距都在扩大。收入差距不断扩大的根本原因，是市场化改革的不彻底，缺乏以效率为基础的公平制度，权力市场化以及社会保障制度存在缺陷。因此，要缩小收入差距，就必须深化改革，实现真正的市场化：建立以效率为基础的公平制度；充分发挥市场机制作用，严格限制权力参与社会分配；引入竞争机制打破垄断局面；运用经济手段调整收入分配；制定和完善法律法规；完善社会保障制度。     

房地产泡沫产生原因及识别方法

目前,国内外对于房地产泡沫的测度已经有了较多的研究,房地产泡沫识别方法很多,但大体上可以归为两类,即指标法和模型法.本文通过分析房地产泡沫的产生原因,从指标法角度出发,找出合适的房地产泡沫度侧方法:房地产价格增长率/实际GDP增长率、房价收入比、房屋的空置率、住房按揭款占居民月收入的比率、房屋租售比,确定这五项指标的临界值.得出初步结论:识别房地产泡沫,应以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度,但是不应当因单一项指标做出判断,应综合考虑各项指标.     

探讨房地产开发企业的会计核算

自上世纪80年代改革开放以来,房地产行业逐渐得到迅速发展。伴随着我国住房制度的改革及房地产行业的迅速发展,房地产开发企业的会计核算水平也有了很大的提升。由于房地产开发企业的会计核算在收入确认、成本结转等方面均存在其特殊性,同时与税法的确认时点存在较大差异。因此在现行会计准则中会计要素的确认与计量,很大程度上依赖于会计人员的职业判断能力,从而出现各种不同的差异。本文主要是探讨房地产开发企业收入、成本如何确认进行会计核算的相关问题探讨。     

探讨房地产开发企业的会计核算

自上世纪80年代改革开放以来，房地产行业逐渐得到迅速发展。伴随着我国住房制度的改革及房地产行业的迅速发展，房地产开发企业的会计核算水平也有了很大的提升。由于房地产开发企业的会计核算在收入确认、成本结转等方面均存在其特殊性，同时与税法的确认时点存在较大差异。因此在现行会计准则中会计要素的确认与计量，很大程度上依赖于会计人员的职业判断能力，从而出现各种不同的差异。本文主要是探讨房地产开发企业收入、成本如何确认进行会计核算的相关问题探讨。     

中国房地产税改革及其优化发展探讨

随着经济体制改革的深化,房屋产权主体由过去的单一国家所有转变为私人、集体和国家及国外个人所有的多元结构格局,开征房产税不但有利于遏制人们对房价增长的预期,而且还有利于缓解我国土地及房地产税制度的弊端.由此,我国房地产税收制度改革就要发挥房地产税在组织财政收入、调节房地产收入、促使房地产资源合理配置方面的作用,促进我国房地产市场的健康发展.     

消费者异质性、制度变迁与房产财富效应的实证分析

利用我国东中西部14个省、自治区、直辖市1998年至2007年城镇居民房产价格和城镇居民消费的面板数据,使用固定效应模型和随机效应模型检验了5个不同收入阶层在不同制度背景下的房产财富效应.结果显示:房价缓慢上涨,居民的财富效应较大;房价过快上涨,居民的财富效应较小.房价涨幅缓慢时,居民收入水平与财富效应负相关;房价涨幅剧烈时,财富效应大小与收入之间呈"U"型关系.根据房产财富效应的差异性,房地产调控政策应当有保有压、区别对待.     

让更多群众拥有财产性收入：以完善住房制度为突破口

改革开放30年我国整体经济实力大幅提升,但收入分配差距扩大依然是发展所面临的困境。事实证明,我国已经步入了财产性收入增长的“黄金时期”,其中对于住房制度的改革尤为关键。完善住房制度使广大群众获取更多财产性收入,必须要规范房地产市场,同时扩大保障性住房的建设力度。     

房地产税收入模拟测算及稳定性分析——基于中国家庭追踪调查数据

新一轮的房地产税改革试点即将进入落地阶段,房地产税征管的实操性问题随之而来。不同的房地产税征收方案直接影响税收稳定性和政策可预测性。本文基于中国家庭追踪调查数据模拟测算各省份在固定税率和浮动税率情境下房地产税收入,并对比无减免、首套住房减免、人均价值减免、人均面积减免四种征收方案下的税收稳定性。研究发现：房地产税收入稳定性呈现明显的地域性差异,相较于无任何减免方案筹集方式,采取一定税收优惠筹集的房地产税收入更稳定;按照人均价值减免方案,大多数省份可以筹集相对稳定的房地产税收入;按照浮动税率征收的房地产税收入,比按照固定税率征收的房地产税收入波动更小。     

解读新一轮房地产调控

2013年初政府出台新一轮房地产调控。文章通过分析房地产市场的运行特征,认为当前房地产市场的主要矛盾是房价上涨过快,政府通过增加住房交易成本(20%所得税)的方式来压缩住房需求成为唯一的政策选择。从长计议,要使房地产市场健康稳定,需要配套的收入分配改革和土地制度改革。     

《企业会计准则第3号——投资性房地产》解析

根据新准则第二条规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。新准则主要规范三类投资性房地产：①已出租的土地使用权；②持有并准备增值后转让的土地使用权；③已出租的建筑物。新准则也明确规定自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。自用房地产是指企业为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产，其核算由《企业会计准则第4号——固定资产》规范。     

城镇居民收入分配不公初探

城镇居民收入分配不公，贫富悬殊已成为整个社会关注的焦点问题，收入分配不公具体表现在一、地区间居民收入分配不公；二、行业间居民收入分配不公；三灰黑色收入、隐性收入大量存在。造成这些状况的原因有：一、市场不完善，造成初次分配不公；二、政府在调节个人收入分配的政策和制度方面还不完善造成收入分配不公。     

解读新一轮房地产调控

2013年初政府出台新一轮房地产调控.文章通过分析房地产市场的运行特征,认为当前房地产市场的主要矛盾是房价上涨过快,政府通过增加住房交易成本(20％所得税)的方式来压缩住房需求成为唯一的政策选择.从长计议,要使房地产市场健康稳定,需要配套的收入分配改革和土地制度改革.     

规范非税收入管理，健全公共财政制度

我国对非税收入管理存在三种模式：统一上缴国库、纳入政府预算的模式，上缴财政专户、纳入部门预算统筹安排的模式，财政之外的政府各部门管理模式。非税收入管理制度改革基本目标应是：按公共财政制度的要求，建立起将所有非税收入全额上缴国库，纳入财政预算统一安排的政府非税收入管理体制。为此，必须加快相关配套制度改革：通过税费改革，降低政府对非税收入的依存度；建立国库集中收付制度；深化分税制改革；探索建立独立的行政事业单位国有资产管理机制等。     

房地产市场政府规制探析——基于改善民生的视角

自2003年以来,针对我国房地产市场出现的供求失衡、房价涨幅过大等问题,政府运用信贷、税收、土地等多种政策工具对房地产市场进行规制。本文通过实证数据,基于民生改善的视角说明了我国房地产市场政府规制效果不理想,表现在:房价还没有回到合理的价位,中低价位、保障性住房供给不足。规制效果不佳的根源在于政府规制缺乏一套完善的制度保障和长效机制。多年来尽管房地产市场规制政策频繁出台,但地方财政对土地收入过于依赖、住房保障制度建设滞后、房地产税收制度不合理等根本性问题并没有解决。因此,房地产市场规制的当务之急是要尽快加强长效的制度建设。     

房地产价格风险:国际教训及中国的路径选择

房地产泡沫会增加金融风险，房价大幅缩水会导致银行破产，股市下跌。日本、美国、英国、泰国等国家都爆发过与房地产相关的银行危机。目前，中国房地产金融具有潜在风险，集中表现为：一是部分地区房地产市场过热加剧市场风险；二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险；三是“假接揭”凸显道德风险；四是土地开发贷款有较大信用风险。为支持房地产业健康发展，发挥其支柱产业的作用，应坚持突出重点、区别对待的原则，利用税收手段限制投机性购房和短期炒作行为，在房价快速上升时征收房地产税。要提倡节约使用住房的消费理念，加强城镇廉租房制度建设，走节约型房地产业发展道路。商业银行应规避房贷操作风险，加强利率风险管理，完善住房置业担保制度与房贷保险制度。