模糊综合评判法在宗地估价中的应用

宗地估价中存在着大量的不确定性和模糊性,本文以九江市为例应用模糊综合评判法（Fuzzy Set)对宗地价格进行评估,着重探讨了应用的步骤和数学模型,提出了此法是一种新的土地估价应用方法。     

以地理信息系统技术为基础建立房地产估价系统

房地产评估是一项相当重要且复杂的工作。如果将房地产评估工作与GIS技术相结合，同时引入各种房地产估价模型和方法，则既能充分利用GIS的数据管理能力和空间分析功能，又可应用房地产评估专业模型进行各项评估工作，同时也优化了房地产估价方的手段，可以实现优势互补，资源共享。     

对基准地价内涵的探讨

基准地价系数修正法是我国土地估价方法之一，它是就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而取得待估宗地在估价期日价格的方法。     

土地估价结果的确定

今年六月参加广东省土地估价师后续教育，大家谈到在日常工作中用多种方法测算的地价结果相差很大时，很难确定最终结果，针对这种情况本人结合自己的多年工作经验谈谈自己的观点，供大家探讨。《城镇土地估价规程》GB／18507-2001第7．1．7中的宗地估价结果的确定中提到，土地评估到最后，估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调整，最终确定估价结果。     

基准地价系数修正法中的土地开发程序差异修正

基准地价系数修正法,是我国土地估价的方法之一。它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,就待估宗地区的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。     

城市商业用地出让估价的神经网络方法

一、概述 地产估价在地产资源有效配置过程中起着十分重要的作用。然而，由于我国地产市场刚刚发育，目前大多是隐性交易和在不合理条件下形成的，市场公开地价信息少，而且评估资料之间的可比性差，因此直接根据市场资料采用基本估价方法来估算宗地价格的难度极大。常用的方法往往是在信息不完全的情形下，借助于专家的经验，结合某些量化指标，利用定性分析和一般的综合评价方法进行评估。其局限性是显而易见的。 考虑到城市商业用地是地产市场中最为活跃的一种用地类型，其经济效率最高，且在地产交易和研究中开展的又最早，已有样地估价…     

谈建立宗地地地价因素修正体系的方法

本结合邹城市估价实践,以商业用地为例,介绍了以城镇基准地价为基础,用市场地价资料确定宗地地价系数的方法步骤,建立了商业用地宗地地价的因素修正体系,从而为今后采用基准地价修法评估商业用地地价,提供了关键性的基础数据。     

海岛县标定地价修正体系建立研究——以玉环县为例

标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。标定地价和基准地价一起构成我国地价体系的核心，是我国房地产管理法规定的需要定期公布的一种价格类     

GIS在房地产估价业务中的应用

房地产估价是知识型、信息密集型的业务。为落实“公平、公正合理地评估房地产价格”这一基本原则，本文以在GIS软件平台上开发的“嘉定区房地产估价管理信息系统”为例，运用系统理论分析了房地产估价信息的特征，并介绍了计算机技术在房地产估价中的具体应用。     

建立城市中心城区标准宗地体系的方法初探

标准宗地体系是指在一定范围的均质区域内,选定一宗在各方面具有代表性和中庸性的地块作为标准地块,然后由专业估价人员定期评估该地块的价格后加以公布,作为衡量周边土地（均质区域内）土地价格基准的制度。本着重研究了建立标准宗地体系的核心内容：标准地块的选择问题,并提出了在均质区域内选择标准地块的两种方法：最小距离法和最优地块比较法。     

三门县开展房地产估价机构专项整治

最近，三门县建设规划局对房地产估价机构和分支机构进行了检查，检查发现房地产估价市场主要存在问题：一是有些没有房地产估价资格的资产评估事务所、会计事务所、价格评估事务所等机构违规从事房地产估价业务。二是有些不符合设立分公司条件的外地评估机构擅自在该县违规设立分公司，从事跨区域承接房地产估价业务。为此，根据省建设厅和市建设规划局有关文件精神，对违规估价机构提出处理意见：①对没有房地产估价资格的资产评估事务所、会计事务所、价格评估事务所等机构出具的房地产估价报告，县房地产管理及相关部门不予认可，并由主管部门注销其营业执照，即日起停止办理一切房地产估价业务。     

论新形势下的房地产抵押价值评估

2006年年初，国家建设部、中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，并同期制定了《房地产抵押估价指导意见》，该意见的出台，是金融机构降低自身信贷风险、规范房地产估价市场行为的一个重大举措，对房地产估价特别是抵押价值评估的影响很大，意义深远。为此，长沙市各大银行也积极作出回应，其中长沙市商业银行率先提出了《不动产抵押物变现能力评估管理暂行办法》，对新形势下不动产抵押物评估进行了规范，从评估的范围原则、操作管理、报告的具体要求等各个方面对估价机构做了详尽的要求并制定了相应的罚则。这一系列方案的出台，是在目前房地产业异常火爆并带动房地产中介行业快速发展的前提下，金融机构出于防范和控制自身风险而给我们房地产抵押价值评估提出的新课题，因此有必要引起我们的高度重视和认真研究。     

房地产估价与相关行业的关系与沟通

房地产无论是企业还是个人都是其财产的重要组成部分，因此在进行房地产交易。房地产抵押以及房地产课税时确定其价值为西方国家各利益相关所关注，由此产生了房地产估价。过去西方国家一百多年的评估业主要是房地产估价的历史，今后房地产估价还将在评估业中发挥重要的作用。中国的房地产估价虽然产生时间不长，但它在中国的市场经济中发挥了积极作用。经济发展的必然结果是资本市场的全球化，为保障经济行为各方的权益，客观上要求除对房地产进行估价外，还需要对动产、机器设备、无形资产和企业价值等进行评估。因此，房地产估价与其它评估可以加强联系，多多沟通，为中国评估业尽快走向世界而共同奋斗。房地产估价是市场经济发展到一定阶段的产物，尽管在西方发达国家已经有了一百多年的历史，但其估价理论和估价方法还在不断完善，新的研究成果不断出现，估价的地位和作用也日益显现出来，估价业呈蓬勃发展的趋势。中国房地产估价是随着市场经济的建立而产生的，经过十来的发展与探索，已经成为社会经济发展不可或缺的部分。与此同时，几乎与中国房地产估价同时产生的中国资产评估也得到了较快发展。房地产估价与资产评估同属于评估行业中的两个分支，它们共同推动了中国市场经济的发展。为此笔通过对评估行业中这两个分支的产生与发展来谈谈今后它们之间关系与沟通。     

房地产估价中假设和限制条件的运用

房地产估价中的假设和限制条件说明了房地产评估结果的成立条件和评估报告在应用中的限制，它能使估价委托方及相关利益者更全面、更正确地掌握房地产评估结果的内涵，从而更好地利用房地产估价报告的技术成果。同时，房地产估价中的假设和限制条件。也是房地产估价公司对估价委托人的责、权交待及相应法律关系的警示、从而能有效地防止房地产估价纠纷的产生。本文通过对房地产估价过程中的各方面要素分析，较为全面地阐述了估价的假设和限制条件在房地产估价实践中的运用。     

土地增值税纳税评估的若干问题探讨

2007年1月16日，国家税务总局颁布了《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，进一步加强了对土地增值税的征管清算力度，而在《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中规定了多项需要按照房地产评估价格计算征收的情形，这就对以前十多年来对于土地增值税纳税评估涉足较少的房地产估价行业提出了新的挑战，要准确地评定估价对象的价值，就必须对土地增值税纳税的相关规定、土地增值税纳税评估理论和方法等各方面进行深入研究，笔者结合估价案例对此作一些论述，以期抛砖引玉。     

征地和拆迁估价实务中的几个问题

《房地产估价规范》第6．7．1条规定：征地和房屋拆迁补偿估价，分为征用农村集体所有的土地的补偿估价（简称征地估价）和城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价（简称拆迁估价）。在深圳，由于国有土地大量地与农村集体土地穿插并存，实践中，往往在一个评估项目中同时包含上述两种估价，例如我们正在做的一条道路的征地拆迁估价，不仅有近500幢农村集体土地上的房屋，还涉及到26产业主的30宗已出让土地的收回（部分收回）。怎样既要严格按照不同的法律法规和规范评估出客观合理的价格，又要保持它们之间的平衡，避免被拆迁人攀比；既要解决宗地规划批准建设的建筑物均已建成，但不在收地范围内，收地基本不影响被拆迁人对建筑物的使用，此时所收回的土地的价值确定问题，又要解决建筑物小部分位于收地范围内，大部分位于收地范围外，其市场价值的确定问题等等。确实十分复杂。现将我们在工作中遇到的问题和我们解决的思路和想法与大家分享，也希望引起思考和争论。     

城市房屋拆迁中特殊情况的补偿评估

建设部在2004年1月1日执行的《城市房屋拆迁估价指导意见》中，进一步明确了城市房屋拆迁评估中房地产市场价格的估价原则，适用范围，估价目的，估价时点，估价标准，估价方法，估价程序，估价的技术路线，以及结果鉴定等，系统全面地概括了城市房屋拆迁评估的内容，同时给城市拆迁评估提出了更高的要求，也让房地产估价人员遇到了新的问题和挑战。     

土地他项权利的价格评估

土地他项权利是相对于主权利而存在的，必然会随主权利的变更而发生改变，同时也会对主权利产生一定的影响。在估价实践中，有时需要直接对土地他项权利估价，有时需要考虑他项权利的存在而对土地使用权价格进行修正。本文分析探讨了土地租赁权、抵押权评估的技术思路和估价方法，并介绍了桥梁用地的评估。     

论涉案房地产评估

所谓涉案房地产评估．是指国家指定的估价机构对涉及经济、民事、刑事、纪律监察等案件的房地产，根据其特定的委托评估目的、按照房地产评估的通行程序、原则和方法以及有关专项规定，并充分考虑其特殊的价值影响因素，而对委估物业在某一估价时点的价值所进行的评定和估算。笔者结合近年从事涉案房地产估价的实践，谈几点认识，以期抛砖引玉。     

自动续期对住宅房地产估价的影响与思考

《物权法》关于住宅建设用地使用权期限届满自动续期给房地产估价理论与方法提出了新的问题，本文就自动续期在房地产估价的成本法、收益法等几种评估方法中涉及的相关问题进行分析，旨在与同仁探讨自动续期对几种估价方法的影响，并探索这种影响在估价方法具体技术上的处理方法。