浅谈土地储备贷款评估分析报告与土地抵押贷款估价报告

近几年，随着国民经济的迅速发展，房地产业作为国民经济的支柱产业也得以迅猛发展，房地产业与其他行业不同，是一项投资大且项目开发周期比较长的行业。在房地产业的经营运作中不可避免的要向金融机构筹集资金，土地储备贷款是其中例证之一。     

深圳市各类估价对象的评估净值测算

在日常的评估工作中，以银行抵押贷款为目的出具的报告占十之八九，银行在综合各项风险的前提下，考虑到抵押物变现转让将发生的一定费用，一般均要求评估公司在报告中提供估价对象的评估净值。     

土地估价结果的确定

今年六月参加广东省土地估价师后续教育，大家谈到在日常工作中用多种方法测算的地价结果相差很大时，很难确定最终结果，针对这种情况本人结合自己的多年工作经验谈谈自己的观点，供大家探讨。《城镇土地估价规程》GB／18507-2001第7．1．7中的宗地估价结果的确定中提到，土地评估到最后，估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调整，最终确定估价结果。     

对“深圳市各类估价对象的评估净值测算”一文中的修改

2005年第六期《房地产评估》刊登了本人的“深圳市各类估价对象的评估净值测算”一，由于2005年6月国家七部门联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，从2005年6月1日起，深圳市个人购买住宅营业税按新规定征收；又根据深地税告[2005]6号“关于我市开征土地增值税的通告”，从2005年11月1日起，深圳重新征收土地增值税；根据深地税告[2005]516号“关于恢复征收房地产转让教育费附加有关问题的通告”，从2005年11月1日起，恢复征收房地产转让教育费附加，这样一来，前中的部分税费发生调整，其净值也将随之改变，本将需修改的内容列出，其他未修改的部分仍参考“深圳市各类估价对象的评估净值测算”一。     

土地增值税的征用对评估净值的影响

根据深地税告[2005]6号文“关于我市开征土地增值税的通告”，深圳市从2005年11月1日起开始征收土地增值税，土地增值税的开征，对评估净值、银行贷款额均有一定的影响，针对这个问题，我们以三个案例做如下测算和分析：     

首次拍卖工业用地透视

2005年12月20日，位于深圳市龙岗区的两宗工业及工业配套用地在深圳市土地房产交易中心成功挂牌出让，此乃我国首次采用市场机制配置工业用地土地资源。     

高尔夫球场评估

深圳市***高尔夫球场(前九洞)、高尔夫球会会所、单身公寓A栋、会员公寓B、C、D栋     

关于“深圳市南山区蛇口×××港区部分工程拆迁补偿项目价值评估报告”的案例分析

项目背景：因深圳城市发展，需要在南山区蛇口沿海修建一条道路(名为望海路)，故政府需收回蛇口沿海一带道路所经过的土地，对收回的土地及地面建筑物、附着物需进行拆迁补偿；现我公司受深圳市***区城市建设开发中心及深圳***公司(被拆迁物的权利人，由深圳市***总公司、香港***造船厂合资构成)委托，对位于蛇口***港区的部分工程拆迁补偿提供价格依据。