对房地产市场自然空置率确定方法的探讨

自然空置率是房地产市场供需求平衡下的空置率，对于政府对房地产市场进行宏观调控、开发商和消费者进行决策都有重要的作用，是房地产市场运行的晴雨表。然而，国外房地产市场的自然空置率及其计算方法都是针对存量市场而言的，而我国的自然空置率则是针对增量市场的。本文探讨了国内外自然空置率的不同内涵，从理论上提出了针对增量市场的自然空置率的计算方法，并以深圳市为例进行了实证分析。     

论合理空置率的界定和测度

对合理空置率的正确理解是我们判断房地产发展状况的基本前提之一。合理空置率的实质就是在长期房地产市场供需平衡下的空置率。合理空置率是未来房地产增量的指示器,实际空置率和合理空置率的不同是增量市场发展的晴雨表。文章着重介绍国内外房地产市场空置指标的不同内涵,研究我国增量房地产市场合理空置率的计算方法,并以上海市为例进行测度的实证分析。     

国际创展中心——激励型办公理念

2004年地产报表相关统计数据表明，第三季度写字楼市场以东部表现最为抢眼。在西部空置率达到33.2％的情况下；东部市场空置率反而下降，尤其是CBD区域，空置率仅为3.8％。     

北京市东部地区高档公寓租金与空置率相关性研究

本文以北京朝阳区高档公寓租赁市场为研究对象，构建经济模型，分析租金与空置率的内在关系，从而探寻租赁市场的运行规律，为促进租赁市场的良性发展提供参考建议。．研究以北京东部地区2000年第四季度至2010年第三季度的高档公寓实际租金与空置率为数据基础，通过构建两步骤的租金调整方程（two-equation model of rental adjustments）定量分析租金、空置率、自然空置率之间的动态变化。结果表明，北京市朝阳区高档公寓的空置率与其租金之间未表现出显著的正相关，但二者均受到通货膨胀的影响。     

如何让空置房不再空闲——本刊记者多方采集说法

空置房，业界和社会关注的焦点。 空置房，业内各方都不愿触及的一根敏感神经。 中国到底有多少空置房？积压在开发商手里的空置房到底有多少？ 一段时间以来，关于空置的话题此起彼伏，关于空置率计算的方法更是引来争议。 不久前，国家统计局新闻发言人郑京平表示：统计局的统计并未从房地产的消费和使用方面着眼。我们主要是从开发商的角度，就是说从生产方统计的。因此，统计局的常规统计是从开发商那里，而不是从市场采集的数据，从而造成数据准确性与可信度大打折扣。 2006年3月31日，建设部下发紧急通知，要求北京、上海、天津等40个城市提供商品房供应和空置情况有关数据，为全面掌握商品房、商品住房空置情况，准确判断当前房地产市场形势，为中央决策提供依据。 作为媒体，我们把目光放在了空置率的背后，我们希望通过此次采访，剖析空置房产生的原因，寻找降低空置率的对策。     

供应增加 需求不减2006北京写字楼市场预测分析

1995年底至1999年，北京写字楼租金大幅下调，其间空置率明显上升；2000年由于网络经济热潮的催动，空置率大幅下降，北京写字楼租金明显上升；2001年网络经济神话破灭，空置率再次上升。自2002年至争，新增供应减少，空置率维持于较稳定水平，租金缓步下降；但自去年到2005年末，由于东部缺乏新供应，整体租金开始上升。至于西部的中关村地区，由于去年新供应较多，空置率回升。整体而言，空置率反映供求关系，亦为租售市场起跌的最有力指标。     

空置率之争

1%与26%相差悬殊。5年前就起争执的空置率,风波再起,争执焦点其实并不在于两种计算方法得出的迥异的两个数据,而在于对当前持续攀高房价背后的房地产市场现状和趋势的判断。一曰房地产市场价格上涨,是因为有需求拉动;另则曰,房地产市场价格高涨是投机使然,泡沫多多,迟早会“崩盘”。正确理解商品房空置率,直接宏观调控大政的制定和调整,关系到房地产市场健康和谐发展大局。     

地产行业“大者恒大”

圣经《新约·马太福音》中有一则寓言:"凡有的,还要加给他,叫他富余;没有的,连他所有的也要夺过来。"后人将此定义为"马太效应",揭示"大者恒大,强者愈强(弱者愈弱)"的道理。当我回顾上半年杭州房地产市场的时候,越发觉得在地产行业中也仍然遵循着"大者恒大"这一理论。按置高统计,杭州2013年上半年主城区土地市场(工业、其他除外)成交金额达413亿元,从成交企业分析来看,外来房企土地     

吸纳周期：一个比空置率更能有效反映住宅市场供求状况的指标

在前一阶段对“房地产泡沫”的热烈讨论中，人们普遍使用“空置率”来反映住宅市场中供需失衡的程度。例如，有人称目前中国房屋空置率已经高达19％，远远超过了10％～15％的“国际警戒线”。但实际上，目前国内对“空置率”的概念界定与国外有很大差异。在国外，空置率是指没有被占用的(即正等待被出售或者被出租的)房屋数量(面积或个数)与所有存量房屋数量(面积或个数)的比值；     

2001年第三季度北京甲级写字楼市场分析

2001年第三季度,大批新增供应投入市场,给市场带来很大压力,但需求却由于世界经济的不景气而下降。结果,第三季度北京写字楼市场呈现出下降的走势,表现在租金报价下跌,空置率上升,另外,尽管中国成功申办2008年奥运会以及中国即将在今年年底加入世界贸易组织,预计会促使北京写字楼市场在四季度出现反弹,但由于对美国恐怖袭击所造成的连锁反应,有可能在某种程度上抵消这两个积极因素。     

数字市场

■突破10%进入2007年1月,京城房租降至两年以来的最低点。自2006年12月底开始,京城房屋租赁市场逐渐显现出明显的淡季特征:空置率升高、房源数量增加、租金下降。经记者调查信一天、链家、中大恒基、中原等京城房产经纪公司的成交统计,截至目前,目前北京房屋租赁市场空置率已突破10%,比旺季时上升了一倍。租市的房源供给量却同时达到最高点,这使得租房供求比例从正常时期的1:3变为目前的1:1.7。     

住宅空置率的国际比较与启示

在国际上,住宅空置率是反映住宅市场运行健康程度非常关键的一个指标,直接体现住宅资源是否被有效利用,估测住宅市场的泡沫程度,也从一个侧面反映社会财富分配的公平程度,政府有义务向社会及时披露这个统计指标.     

谈谈住房空置率

正据国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示,今年7月房价跌幅继续扩大,新房房价环比下降的城市数由前月的55个增至64个,一线城市——北上广深四大城市房价均现跌势。面对房价持续下跌的形势,政府与企业均加紧了对策研究,在研究过程中,住房空置率不可避免地再次受到关注。住房空置率是反映住房的供给与需求之间矛盾的指标,合理的住房空置率能使这个矛盾最小化,使住房的供给和需求达到均衡。如果空置率过高,说明需求量不足或购买力不够,反之则说明供不应求,国家或市场可     

北京甲级写字楼市场面临巨大的挑战

随着全球经济形势的进一步恶化，北京写字楼市场的租赁需求也表现出明显的下降。2009年第1季度，市场净吸纳量为-1804平方米．至于空置率，与2008年第4季度相比，北京写字楼市场的空置率上升了5．72％，为18．97％。其中表现最为明显的是CBD，由于几个新项目的入住率都较低，因而使得整个区域的空置率急剧上升。     

住房空置率研究

正伴随着房地产开发和城镇化的高歌猛进,"空城"、"鬼城"不断出现,大量空置的住房不仅造成了巨大的资源浪费,也为房地产市场的正常发展埋下祸根。西南财经大学甘犁教授于2014年6月10日发布了《城镇家庭住房空置率及住房市     

方差分析法在产品淡季市场分析中的运用

一个复杂的事物,其中往往有许多因素互相制约又互相依存.方差分析的目的是通过数据分析找出对该事物有显著影响的因素、各因素之间的交互作用,以及显著影响因素的最佳水平等.是在可比较的数组中,把数据间的总的"变差"按各指定的变差来源进行分解的一种技术.本文将方差分析法引入到产品淡季市场的分析中,以期对产品市场分析提供更有力的支持.     

青岛写字楼市场的空置率分析

房地产业与经济发展密切相关,而写字楼的使用与投资又与当前经济环境密切相关,是影响经济发展的主要力量。在当前市场条件下,青岛市写字楼市场的空置率相对偏高,不利于整合社会资源和规范房地产市场。本文通过分析当前市场形势下青岛市写字楼的空置率,评价青岛市写字楼市场的运行情况,提出相应对策,促进写字楼市场的发展。     

“不得不”加入与“不得不”转型

商业地产市场泡沫主要表现在三个方面:一是开发销售环节,库存高、潜在供应量巨大;二是招商环节,招商难、空置率高;三是经营环节,商户经营难、开发商回报率低如果事情从开始就有"不得不"的出发点,往往不会有好的结局,如商业地产开发这一轮"商业地产热"起始于2011年——时点恰恰与限购政策开始实施的时间相一致这并不是巧合,而是因为调控使开发商不得不转型,从而不约而同地转向不限购的商业地产。商业地产窘境令人忧虑的是,随着越来越多的企业加入商业地产投资开发热潮,商业地产市场的泡沫已经出现。主要表现在三个方面:一是开发销售环节,     

存量住房空置情况的调查设计——以上海为例

正住房空置率是反映房地产市场供需状况的重要指标,一般来说,住房空置率5%为比较适度,10%则达到警戒水平,超过20%即为严重空置。因此,获取住房空置率的数据具有重要意义。本文以上海市现有存量住房空置情况调查为例,对此进行探讨。一、空置住房的概念和调查对象(一)空置住房的概念     

借我一双慧眼,把这市场看得更明白

有鲜活的成交数据,还要有穿过数据、看透市场背后的趋势与行业变化的眼睛。《楼市》杂志"导购"栏目,寻找更理性的数据统计,寻找更专业的眼睛,以更客观、更深刻、更理性、更具前瞻性的市场分析,引导读者知行业、察市场。现栏目正式向房地产咨询机构及业内专家征稿。