论建筑物折旧计算的数学模型

建筑物折旧是各种原因所造成的建筑物价值的损失，是建筑物在估价时点的市场价值与其重新购建价格之间的差额，扣除折旧额实际是减价修正。目前一些观点认为，建筑物折旧计算是一个理论成熟、操作简单的估价技术，已无继续研究之必要。然而，从我国房地产估价理论与方法的发展完善过程及建筑物折旧与房地产、土地减价修正计算模型的差异中，不难发现，建筑物折旧计算的数学模型与房地产折旧、土地折旧(年限修正)的计算模型不一致，而且在建筑物折旧中，如不考虑功能、经济因素影响，其计算方法也不尽相同。笔者认为，之所以建筑物折旧计算方法众多，且很少出现异议，是因为在现实经济活动中，建筑物的价值一般不是单独出现，而是与土地价值合并的综合反映，建筑物价值计算是否合理、准确，不能鉴定也无法检验。本人曾于2000年在《房地产评估》刊物第七期上发表文章，提出改进偿债基金法的观点，但未综合考虑与房地产、土地减价修正的联系。随着近几年估价技术的日臻完善，需要对建筑物折旧的计算模型重新认识，并尽可能加以统一，以求取建筑物的真实价值。本文试图从房地产价值及土地使用权价值随时间的衰减规律上，探索更为合适的折旧计算方法。     

土地使用权摊销会计处理之我见

正一、自行开发建造厂房等建筑物时土地使用权的会计处理企业会计准则规定:土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时,土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和计提折旧。但土地使用权的摊销又     

房地产估价折旧与会计折旧分析

<正>在房地产估价过程中运用成本法评估已使用房地产的价值时,必须计算建筑物的折旧,正确求取建筑物折旧是运用成本法对旧有建筑物资产进行估价的难点和关键。实际工作中,常常有人将建筑物折旧中的直线折旧法与会计核算中的固定资产直线折旧方法相混淆,     

《小企业会计制度》有关会计处理浅见

一、土地使用权的折旧计提《小企业会计制度》规定,企业购入的土地使用权或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,作为无形资产核算, 待该项土地开发时将其账面价值转入相关的在建工程。可见,土地使用权的价值在土地开发后将最终计入房屋建筑物的固定资产价值。土地使用权的价值计入固定资产价值后, 由于土地使用权的有效年限和房屋建筑物的使用年限有很大的差异,这时房屋建筑物的折旧应该如何计提呢?     

浅析固定资产『保值折旧』

“保值折旧”是指为防止固定资产价值因物价上涨和通货膨胀而贬值所确定的按现实物价指数调整的“保值折旧率”提取的固定资产折旧。从会计及财务管理的职能发展趋势看,其作为一种新的会计技术,不仅是保证企业固定资产能够顺利和圆满实现基本更新的价值补偿,而且将是保证固定资产免受无形损失的重要措施。那么,企业对其所拥有的固定资产实行保值折旧办法后,会计上应如何进行核算和账务处理呢？本文就此做以探析:一、固定资产保值折旧的会计核算研究固定资产保值折旧是在市场经济体制中存在的物价持续上涨或通货膨胀的特有的经济时期,针对原…     

固定资产折旧及其政策选择

折旧作为再生产过程中的经济现象,其本质属性是固定资产损耗价值的周转过程,包括固定资产价值的损耗、转移和补偿。在此理论基础上,企业折旧政策的选择应该是既能考虑补偿损耗、企业扩张和纳税延期的要求,又能满足维护和提高企业的市场价值的要求。折旧政策选择可采用以下策略,即企业盈利水平不断提高时,可以选择长时间慢速折旧和长时间平均折旧;企业盈利水平呈下降趋势或先高后低时,则可以选择短时间快速折旧和长时间快速折旧。     

评估固定资产折旧的两个问题

评估固定资产折旧的两个问题东北财经大学宋衍衡，段德全工业企业财务制度规定，投资者投入的固定资产按照评估确认的价值作为固定资产的入帐价值，这就提出了一个如何计提重新评估的固定资产的折旧问题。即如何选择已使用过的被评估固定资产的折旧年限和净残值的问题。一...     

资产评估贬值与会计折旧的比较分析

文章针对资产评估贬值与会计折旧之间的联系和区别作了系统地分析,指出企业在计提会计折旧时应考虑到资产的减值,进一步指出资产会计账面价值向资产评估价值(或者说资产的交易价格)发展是必然趋势。     

对提取减值准备情况下固定资产的折旧核算

一、折旧与固定资产减值准备的关系 <企业会计制度>规定:"企业应当于期末对固定资产进行检查,如果发现减值迹象,应当计算固定资产的可收回金额,以确定固定资产是否发生减值;如果固定资产发生减值,应当计提相应的固定资产减值准备."由于折旧是固定资产在其使用寿命内按照确定的折旧方法对应计折旧额进行的系统分摊,应计折旧额为应当计提折旧的固定资产原价扣除净残值后的余额,计提折旧后固定资产的价值应为现行可使用的价值.提取减值准备后,实务中容易产生一个疑问:提取或转回固定资产减值准备后,应否重新确定折旧额?计提折旧时净残值是按原预计数扣除还是按重新确定的价值确定?     

浅议土地增值税纳税筹划策略

对房地产开发企业来说,如何合理地设计土地增值税的税收筹划对策,是一个重要而又迫切的新课题。一、土地增值税纳税筹划的意义土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权而取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。其征税的对象是土地及地面上的各类建筑物,计税的依据是所转让或出售土地或建筑物的增值额。     

房地产估价中的折旧模型比较研究

由于房地产评估中两大经典方法,即成本法和收益法中都有可能用到折旧,而折旧值的比重比较大,不容忽视,关系到房地产评估价值的准确性。因此,本文就房地产估价中的折旧概念、类型、构成,及与会计折旧的区别进行了介绍,归纳了当前房地产折旧计算的方法和模型,并分析了各模型的优缺点。在实际应用中应实事求是分析问题,综合和灵活运用折旧模型对折旧进行计算和判断。     

土地增值税及其会计处理

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物乃其附着物并取得收入钓鱼作和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。我国土地增值税是对土地转让的增值额征税。开征土地增值税,一方面是为了规范国家参与土地增值收益的分配方式,有利于增加国家财政收入;另一方面是为了抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的活动,防止国有土地收益的流失。一、征税范围及其界定根据税法规定,土地增值税的征税范围是：转让国有土地使用权;地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。如何界定土地增值税的征税范围是一个十分重要的问题,…     

投资性房地产会计核算之改进

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产,它主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的房屋及建筑物。投资性房地产通常以成本模式进行后续计量,在满足特定条件下才可以采用公允价值计量。以成本模式进行后续计量的投资性房地产计提折旧或摊销,而以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产则不计提折旧或摊销,并且,投资性房地产无论以成本模式还是以公允价值模式计量,两者所形成的收入或已实现的收益无论何种情况一概都直接计入或最终转入其他业务收入。     

“土地期满收回”的双重悖论

这注定是一个引发无数争议和轩然大波的消息。据《扬子晚报》1月16日报道，2011年上海土地交易市场首拍在上周平淡落幕，但预申请须知中土地使用权到期后“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定，在业内又掀起了继《物权法》之后，新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。     

土地出让中出让底价的确定

随着土地市场的“阳光”交易越来越多,招标、拍卖、挂牌土地中出让底价如何确定,将成为一个新的值得人们研究的问题。如何科学合理地评估与确定国有土地使用权出让底价,是国有土地使用权招标、拍     

关于固定资产价值补偿模式的探证

固定资产价值以计提折旧的方式计入成本费用，并从产品销售收入中逐期实现价值补偿，折旧的计算方法直接决定了固定资产价值的转移速度和补偿速度。本文分析了现行折旧方法的不足之处，提出了一种考虑资金时间价值和通货膨胀因素的新的补偿模式——平均贴现折旧法，并运用案例进行对比分析了平均贴现折旧方法的优点和不足之处。     

浅析投资性房地产会计核算中存在的问题

2009年会计师《中级会计实务》教材中,自用土地使用权或建筑物、转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产、以及处置投资性房地产的会计核算中存在一些问题,文章就此提出了相应的对策,以供商榷。     

高等学校生均培养成本中固定资产折旧计算的探讨

正确计算固定资产折旧是科学、合理地核算高等学校生均培养成本的必要前提。高等学校固定资产应否计提折旧，怎样计提折旧及核算高校生均培养成本时哪些应该计提折旧，是当前高等学校生均培养成本核算的焦点与难点问题。本文仅就高等学校生均培养成本核算中固定资产折旧分类及核算范围、折旧价值的确定、折旧方法、折旧年限等问题进行初步的探讨和研究。     

浅谈城市房屋拆迁土地使用权的增值补偿

城市房屋拆迁中的土地使用权增值补偿是当前拆迁工作中较为突出的普遍性问题。土地使用权的增值补偿关系到拆迁当事人的合法权益，笔者结合拆迁工作实际，参考相关法律法规，探究如何实施城市房屋拆迁中的土地使用权增值补偿。     

浅析投资性房地产会计核算中存在的问题

2009年会计师<中级会计实务>教材中,自用土地使用权或建筑物、转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产、以及处置投资性房地产的会计核算中存在一些问题,文章就此提出了相应的对策,以供商榷.