珠三角地区农村集体建设用地流转问题探讨——以中山市为例

在城乡统筹发展的新形势下,政府亟需创新集体建设用地流转制度。采用实地调查与文献资料法,探讨了中山市调研各村集体建设用地流转对社会、经济发展的积极作用,同时也指出了存在的问题,最后提出建立"省—城乡"二级农村集体建设用地流转制度和协调好"政府—农村集体—农民"三方利益关系是解决目前我国农村集体建设用地流转问题的关键。     

集体建设用地流转的利弊与应注意的问题分析

集体建设用地流转的利是：为国家工业化、城市化提供用地空间;为小产权房屋的解决,宅基地的流转,户籍制度改革、征地制度改革提供配套的法律依据,缓解目前高房价造成的住房困难,解决众多城市居民的住房问题。让生产要素在城乡之间自由流动,促进农村市场经济的发展;减少征地纠纷和由此引发的群体性事件,有利于三农问题的解决。集体建设用地流转的弊是：耕地可能大量流失,威胁国家粮食安全;对国有土地市场形成一定冲击;地方政府财政收入减少,难以支撑其正常运作。集体建设用地流转应注意的问题有：集体建设用地流转要符合“三规”要求和“三个集中”原则;集体建设用地流转必须遵循土地用途管制规则;集体建设用地流转应通过城乡有形土地市场公开交易;集体建设用地流转收益必须归集体土地所有者集体经济组织并依法合理分配。     

集体建设用地使用权流转的管制与放松管制——以公平和效益为视角

我国实行建设用地流转的"二元制",集体建设用地只能通过征收转为国有建设用地,才能进入市场流转.集体建设用地与国有建设用地两种用益物权权能不平等,一方面导致国家垄断一级市场,进而滋生腐败;另一方面土地征收成本增加,集体建设用地出现隐性市场.使法律权威受到挑战.为了实现土地资源优化配置,促进实定法秩序和自生秩序的互动、对流,使集体建设用地所有权人或使用权人自觉守法,从用益物权公平性和集体建设用地流转成本效益角度分析,放松对集体建设用地流转的管制是法律的必然选择.     

以经济学角度浅析城乡建设用地

中国经济的持续、快速发展和城市化进程的加快推进,在很大程度上依靠农村集体土地转用为城市国有建设用地的资源支撑。然而,我国存在的农村与城市二元土地制度、国家垄断城市土地一级市场、农村集体土地产权制度的模糊以及强制征地、补偿和收益分配措施的不公平等土地制度和政策缺陷,成为制约城市社会经济发展和城市化、工业化进程的关键。本文将在梳理农村集体建设用地流转的理论与实践的基础上,对集体建设用地入市流转的各参与主体利益及社会福利变化进行深入分析,提出集体建设用地流转的模式选择和相应的政策建议。     

农村集体建设用地流转的障碍与对策

农村集体建设用地流转作为整个城乡土地市场不可或缺的组成部分,是近年来理论界比较关注的问题。现实中,农村集体建设用地的自发流转也早已存在,且逐渐呈现兴旺之势。为了探索和规范农村集体建设用地流转,国土资源部从2000年起在安徽省芜湖市开始了集体建设用地流转试点,在此前后一些地方也进行了类似的试点。到目前为止,这些试点取得了初步的成效,对盘活集体建设存量用地,缓解地方建设对土地供给的压力,合理配置土地资源起到了积极的作用。但同时我们也应该清醒地认识到,目前农村集体建设用地流转中仍存在大量的问题,建立规范的农村集体建…     

土地财政驱动农村建设用地入市程度及区域调控政策

从新型城镇化还需土地财政发挥一定正向功效、农村建设用地低效利用及国家致力于城乡统一建设用地市场的视角,探明未来时期土地财政驱动农村建设用地入市作用机理。采用2000—2012年31省(市)土地财政与农村建设用地数据,测算2个系统潜在的耦合度及所处耦合协调状态,进一步结合SPSS统计软件"聚类分析",考虑行政区临近原则与经济社会发展状况,将31省(市)划分为"高度"、"中度"、"中低度"、"低度"驱动区域。从区域社会经济发展水平及国家政策、土地财政与农村建设用地情况分析出驱动程度形成区域差异原因。从国家法律确定农村集体建设用地流转合法化、以规划引控有序流转、评估潜力指标入市价值、建立复垦整理指标结余储备库等方面,构建土地财政驱动农村建设用地入市的区域调控政策。     

农村集体建设用地使用权流转的调研与思考

农村集体建设用地使用权流转是事关城乡区域经济社会发展全局的重大战略问题,是统筹协调工业化、城市化发展的重要推动力量,是科学破解"三农"问题、加快推进社会主义新农村建设的关键环节。文章结合全国部分省市特别是北京、成都农村集体建设用地使用权流转情况的调研成果,重点分析了当前我国农村集体建设用地使用权流转的基本情况,剖析了其中存在的主要问题,并提出了相应的治理对策。     

农村集体建设用地流转中的农民权益保障问题

目前有关农村集体建设用地流转的法律法规不明确,导致土地产权不明晰,农民在土地流转中处于被动地位,得不到应有的报酬。本文从产权制度、流转主体、收益分配等方面分析农村土地流转乱象,并从农民权益保护的角度出发提出改革和完善农村集体建设用地的对策。     

试论农村集体建设用地流转对耕地保护的影响

农村集体建设用地流转对盘活农村现有的存量建设用地,优化农村用地规模,缓解建设用地供需矛盾,对耕地保护具有积极的促进作用;然而无序的流转则会刺激农村集体和农户追求经济利益,将耕地非法转用为建设用地,给耕地带来严重威胁.本文探讨集体建设用地流转对耕地保护的影响,并提出一些建议.     

从产权角度出发解决我国农村集体建设用地流转问题

现行我国的农村集体建设用地流转问题繁多,其根本原因乃是农村集体建设用地产权制度残缺,产权流转不畅,农民的产权主体地位不明晰。本文提出要解决目前我国枉村集体建设用地流转的诸多问题,关键在于创新土地产权制度,明确产权主体,建立土地产权交易市场,从法律上强化对集体土地产权的管理,朝着农村土地产权制度多元化的方向变迁。     

集体建设用地直接入市流转相关利益者博弈分析

农村集体组织和用地企业是集体建设用地直接入市流转交易的积极推动者,地方政府是集体建设用地能否直接流转交易的关键决定者。在集体建设用地直接入市流转行为不能根本杜绝的现实基础上,地方政府应变堵为疏,规范交易双方行为,调整市场秩序,建立中介组织,降低交易费用。     

经济结构调整过程中农村土地制度的创新

二元经济结构的改善需要农地制度的创新.农地制度改革目标模式的设计必须兼顾社会保障与效率两重功能,国有制、个人所有制、土地股份制都不符合这一原则.作者的产权分析框架认为,产权效率取决于权利的界定及实施.中国农地制度改革的方向,是坚持集体所有制的前提,通过农地权利的界定、农村集体经济组织决策制度的创新,进一步理顺乡镇政府、村集体组织与农民的关系.     

农地制度:所有权问题还是委托-代理问题?

村委会作为农村基层唯一合乎法定体制的正规制度安排,承担着政府代理人、集体产权代理人、社区管理者相互矛盾冲突的三项职能。这一制度设计缺陷,引发了对土地集体所有、家庭经营制度的深入探讨。本文通过对土地职能、村委会角色与职能冲突及集体所有制问题的讨论,提出了土地集体所有家庭经营制度的治理结构问题,认为集体所有是均分土地的基本前提,而土地均分又是保障“人人有饭吃”的制度基础。在社会保障制度不完善的条件下,土地集体所有是既有的现实选择,这就使集体所有治理结构中存在的委托—代理关系,随着农户经济结构的转型正成为农村改革与发展面临的新问题。     

关于我国人地关系利弊分析与对策

本文通过对现行土地制度的全面分析,运用大量事实说明人口盲目增长和耕地资源日趋减少的严峻现实,告诫人们要正确对待这一不客忽视的社会问题。计划生育的重点在农村,土地制度是农村经济发展的基础,控制人口增长,离不开土地制度建设。同时提出,要大力加强基本国策教育,正确处理人地关系,促进国民经济稳定持续协调发展。     

土地流转与现代农业综合配套改革——农产品主体功能区建设的启示简

准确厘清土地流转与现代农业发展的内在机制事关“农村集体土地入市”。基于空间经济模型评价土地流转与农业发展绩效,揭示土地流转在现代农业发展中的作用机理,其土地流转规模对稳态下的农业经济发展速度具有重要影响。现代综合配套改革的主要任务之一就是深化土地管理制度改革,规范推进集体经营性建设用地流转,而任务的实施必然需要农产品主产区补偿机制进一步发展和完善。     

农村宅基地使用权地票交易分析

重庆在深化统筹城乡综合配套改革试验中探索的农村宅基地使用权地票交易,不仅巧妙地绕开了农村宅基地不能用于非农建设的法律问题,而且通过激励相容的市场机制,实现了远郊农村宅基地与城镇建设用地之间潜在的供需关系,对于解决我国农村宅基地空王等低效率使用问题、打破城镇发展普遍遭遇的土地资源瓶颈,具有较强的现实意义.但是,交易中的市场机制会促使要素流向城镇、土地向大城市集中的"马太效应",而且还存在价格可操纵、政府无意创租、无法真正释放农村土地资源等问题,政府需要从统筹城乡的高度,对市场作用进行矫正.     

缩小农村集体建设用地隐形交易市场的途径分析——基于利益主体博弈的角度

旨在探讨农村集体建设用地进行私下交易形成隐形交易市场的原因,提出缩小这种隐形交易市场规模的途径。研究结果表明,随着用地企业风险偏好和地下交易超常收益的增加,以及地下交易惩罚和信用损失的降低,用地企业的地下交易空间将会扩大,而随着地方政府的风险偏好、积极监督成本和监督不力收益的增加,以及用地企业地下交易给地方政府造成潜在损失和积极监督收益的减少,地方政府的监督空间将会缩小,用地企业地下交易行为就会扩大。缩小这种隐形交易市场规模的途径就是推行农村集体建设用地自由流转。     

Research on driving forces for rural settlement land changes in China

During the rapid urbanization period, the contradiction between demand for the construction land and the preservation of cultivated land for food security is getting more and more serious in China. With the urbanization the rural settlement land is increasing instead of decreasing; This paper aims at.finding the driving forces for rural settlement land expanston. Based on land use change survey data （1996-2006） by the Ministry of Land and Resources P. R. C., this paper find, that per capita area for rural settlement land is more than per capita area for city; township and industrial land in each province except Tibet. Besides, rural settlement land area and per capita rural settlement land area are increasing while the rural poputation is decreasing in most provinces. The main problems of rural settlement land use are low efficiency, high vacancy rate, chaotic layout and illegal occupancy. Then the driving forces [br rural settlement land expansion, including economic development, family income, family scale, psychological factors, urbanization, transportation, lack of planning, limited circulation of dwelling-house land and imperfect sociat security, ate explored based on above analysis, Finalty, policy recommendations, in view of different influencing factors, are put forward to control the disorder expansion of rural setttement land.     

农地流转与农民权益保护的制度安排

农村土地流转中,农地产权法律制度的缺陷和民主制度的不完善,缺乏有效价格发现机制和监管及保障制度的缺失是导致农民土地权益受损的主要因素.实现土地规范、有序、健康流转,需要构建配套的从法律上明确土地所有权主体和完善其他权能的农地产权制度、中央与地方事权与财权搭配合理的财政制度和有效体现农民权益的村民自治制度以及社会权益保障制度.发挥制度功效,最大限度保护好农民多方面的土地权益.     

城乡统筹发展背景下的农村土地征用制度改革

现行农地征用制度与城乡统筹发展的矛盾日益加剧,制度变迁过程中的农地征用制度困境表现在城市土地国有制与农地集体所有制的矛盾、农地集体所有制与农民土地权益保护的矛盾。产权的自我保护与政府保护是农民土地权益保护的两大举措。