远离房地产合同陷阱

购房人与开发商对商品房买卖合同中的"霸王条款"的争议,是商品房买卖合同履行过程中经常出现的纠纷,也是购房人在消费者协会投诉的热点之一.     

“一女二嫁”引来双倍赔偿

对于家住银川市的何女士来说,2003年9月23日是个值得高兴的日子——饱尝房地产开发商“一女二嫁”苦头的她,在银川仲裁委员会的仲裁下,终于讨回了公道,依法获得了双倍赔偿。这是2003年6月1日最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》实施以来,宁夏首例商品房“一房两卖”双赔案。     

试论取得预售许可前的商品房认购书效力

我国目前实行商品房预售制度,房屋开发商未取得商品房预售许可证前,是不能对外销售商品房的,此规定为禁止性规定,违反此规定的商品房买卖合同是不被认可的。在房地产开发商取得商品房预售许可证之前,商品房买卖双方往往先签订一个认购书。该认购书的性质如何,是否违反我国的商品房预售许可的法律规定以及该认购书之效力如何,关系到众多买房人的利益,影响重大。对该问题的讨论实具现实意义,同时也对于我们讨论法律规定后面的意旨具有相当的方法意义。     

关于《商品房买卖合同》中不可抗力的认定

商品房买卖合同中经常出现关于"不可抗力"的条款纠纷,开发商和购房者由于所站的立场不同对不可抗力的理解和诠释也不一样,如何能站在法律的角度结合客观实际让买卖双方行使各自的权益是本文的主旨.     

对一例商品房买卖开发商是否还要承担交付违约责任的法律分析

综合分析商品房买卖的交易习惯、合同分类、国家标准或行业标准和合同的目的,商品房买卖合同中的＂验收合格＂的含义是：经过建设部门组织的勘察、设计、施工、监理等五方验收合格和消防验收合格,且获得商品房竣工验收备案批准签字。购房人领取了钥匙和该日之前的违约金并签署＂验收合格＂不能视为交付条件已经变更和放弃了开发商的全面履行义务,在欺诈情况下购房者签署＂验收合格＂的行为无效。     

商品房认购的陷阱及法律防范

一、商品房认购陷阱的现实表现 近期很多买房的朋友反映自己买房时先和开发商签订了认购协议书．并交纳了几万元钱的定金，后来因为对房子的有些地方不是很满意想退掉认购的房子，但开发商却不肯将定金退给购房者。其实这个问题在现实商品房销售过程中普遍存在。对于开发商来讲，无非是想通过认购书来“套牢”消费者，促进购房交易的成功。对于购房者来说，则必然要求开发商不能把自己在认购书中所选择的房子再出售给其他人。在现实生活中，开发商往往在认购书中设置了一些“合法”的陷阱，损害了购房者的合法权益，主要表现在以下几个方面：     

商品房预售制度中消费者权益保护问题研究

商品房预售制度和消费者权益保护是当前中国社会所面临的两个重要问题。商品房预售制度在一定程度上推动了中国经济的发展。这一制度的典型特征是商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在、预售商品房大多是房产商已确定的地段、楼房、面积及辅助设施并标明每平方米的房屋价格以及商品房预售人在未来约定的时间交付商品房,而商品房预购人则预付商品房价金。由于商品房预售制度自身的特征,因此消费者权益会因此受到侵害。为保护消费者权益,国家可以通过健全市场监督机制,规范房地产市场以及建立严格的审查制度,加强监管力度,对缺乏诚信、违规经营的房地产开发商予以重处等措施。     

对商品房预售款监管主体的探讨

我国为了缓解住房供需矛盾和地产开发商资金不足的困难,借鉴国外的成功经验,广泛推行了商品房预售制度,这在很大程度上促进了房地产市场的繁荣。虽然我国《房地产管理法》第44条第3款规定:“商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。”建设部《城市商品房预售管理办法》第11条规定:“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。”但这些法律条文只是笼统地规定了商品房预售款的用途,并没有明确规定监管的主体、监管范围、监管权限和法律责任等。本文主要对商品房预售款监管的主体问题进行探讨。一、目前商品房预售款监管各类主…     

浅谈商品房预售合同中应关注的几个问题

一、商品房预售合同的法律性质 何谓商品房预售合同，我国的《城市房地产管理法》没有做出明确规定。我们认为，商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同，     

新职业：一个“验房师”的自白

眼下人们购买商品房时，经常因为房子出现的种种问题与开发商发生纠纷，其中，有关房子的质量问题产生的纠纷最多。所以，在买房时，大伙儿最希望的就是能请到—位懂行的人陪自己去与开发商“过招”。因此，一种对购房人颇有帮助的新兴职业——“验房师”在社会上应运而生。     

论我国商品房按揭与买卖合同的法律关系

关于商品房买卖合同与贷款按揭合同关系的问题，目前学术界有不同的观点。有少数学者认为两者之间存在着主从关系。亦即。商品房买卖合同为主合同，而按揭贷款合同为从合同；而多数学者认为两个合同之间并非主合同与从合同的关系，是两个各自独立的法律关系，两者不存在从属或者连带关系。笔者赞同两者相互独立的观点。     

论商品房售楼款的法律监管

完善商品房售楼款监督管理法律制度,对维护消费者权益和正常的社会秩序都具有现实意义。开发商随意挪用预售款等建设资金,是导致逾期交房、无法办证、“烂尾楼”等问题的重要原因。建议制定行政法规完善商品房开发建设资金监管制度,为“准业主”监控楼盘建设及建设资金走向创造完备的法律条件,提高退房门槛,强化购房者风险意识,以期最大限度地实现房地产市场平衡。     

商品房索赔及案例分析

随着我国房地产业飞速发展,城镇商品房索赔问题日益成为消费投诉的热点之一。由此引起的官司和纠纷调解也呈不断上升趋势。通常,商品房索赔可分为下列三类：（1）源于商品房质量问题的索赔;（2）源于商品房买卖合同纠纷或不完善导致的索赔;（3）源于其他原因导致的索赔。文章认为,对待商品房索赔问题,应根据其性质和类别．依法提出合理的索赔要求,通过法律程序妥善加以解决．     

社科院报告建言加强调控问责取消预售制

社科院财经战略研究院“住房问题研究”课题组发布报告称上半年市场走势偏离调控目标，房地产调控问责制没有兑现，建瞍在目前开发商商品房库存量较大的条件下适时取消期房预售制度，有利于控制开发商资金链促其快建陕销。     

期房交易中房地产开发商和业主的动态博弈

中国房地产市场上期房交易频繁,开发商的诚信问题是广大消费者关注的重点。文章通过建立一个两阶段完全非完美信息博弈模型,对期房交易合同签订以后开发商和消费者的行为进行分析,并评价了政府在抑制房地产开发商不诚信行为中所起的作用。     

楼市"涨声"一片

中国房地产市场近期呈现回暖的迹象：全国各大城市住宅成交量明显反弹，一些城市的房价也开始触底弹升。商品房销售不断创新高，全国共销售商品房面积24644．44万平方米，同比增长25．52％，随着销量大幅增加，开发商迅速提价。从房地产价格变化来看，商品房销售均价4621元／平方米，与2008年全年销售均价3877元／平方米相比上升了19．19％，商品房销售“量价齐升”的现象明显。     

商品房何以变脸成“黑房”

笔者调查了解到，在近10年全省各地商品房销售中，有数万购房者长期办不了产权证，即消费者花钱买房却无法得到房屋所有权——其实买到的是“黑房”，有关部门调查各种各样的原因中，有相当一部分受害者是由于掉进了开发商设置的“售假”陷阶。笔者近日就此问题采访了业界人士及有关专家。     

论惩罚性赔偿在我国商品房买卖中的适用

惩罚性赔偿制度是广泛实行于英美法系国家的一项制度。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于规范房地产市场 ,惩治恶意欺诈行为吹响了进军号 ,同时也引发了惩罚性赔偿制度在我国合同责任领域适用的争议。文章针对我国商品房买卖中采用惩罚性赔偿制度在理论和实务界中争论的热点问题展开论述 ,并提出了自己的看法。     

商品房业主权益保障状况初探

伴随着我国商品房开发与建设的深入进行,商品房买卖过程中出现的业主与开发商、物业之间的纠纷层出不穷,业主维权事件频频发生,并已然发展成为当今中国城市社会的一个顽症。本文以逐步厘清商品房业主及其权益的界定为起点,追溯商品房业主权益保障问题产生的根源,剖析其中的制度缺陷,探求建立商品房业主权益保障机制。     

预售商品房抵押贷款违约风险管理问题探讨

一、预售商品房抵押贷款违约风险成因探析 当前我国住房抵押贷款违约行为大多发生于预售商品房,从目前发生的抵押贷款违约行为看,其成因较为复杂,有以下4个方面: 1、开发商未能如期建成商品房而导致抵押人主动性违约 房地产开发商在预售商品房时,出于促销目的,基本上都承诺协助