刍议如何完善房地产预售制度

商品房预售制度作为我国房地产开发企业推崇的资金筹集方式，对我国房地产业的发展起到了重要的作用，但随着市场经济的发展，以及我国特殊的经济环境背景，预售制度确实暴露出越来越多的缺陷，本文主要通过对我国房地产预售制度的发展介绍，利弊分析以及与世界主要国家（地区）房屋销售制度进行比较，提出完善预售制度的几点建议。     

小议取消房屋预售制度的弊端

我国房地产市场自建立以来一直被政策制定者高度关注着,2005年8月15日,央行发布《2004年度金融地产报告》,报告中提出取消期房预售制度的建议,引起社会各界的普遍关注,围绕该制度是否应该取消的问题争议很多。文章从六个方面讨论了取消房屋预售制度的弊端,并从福利的角度进行了分析,认为在现阶段政府的任务并非草率取消房屋预售制度,而是从根本上发展和完善我国房地产市场,当市场足够完善时,房屋预售制度的取消也将水到渠成。     

谈谈取消房屋预售制度带来的新问题

文章分析了取消房屋预售制度可能出现的新问题,对房地产市场调控和监管提出了建议。     

情势变更在商品房预售合同中的适用——以宏观政策调整为背景

商品房预售合同通常是指房地产开发企业将尚未建成的房屋作为标的物出售并转移房屋所有权给购房者,由预购人支付价款的书面协议。商品房预售制度为房地产开发企业提供了工程建设款项,解决了资金不足的问题,因而成为新建商品房销售的主要形式之一。然而近年来,因房价高企,国家连续出台房地产市场调控政策,而随着房地产政策调控的出台,时常会伴随着“退房潮”的出现,一些商品房买受人以“情势变更”为由请求人民法院判决撤销合同并要求房地产开发企业退还定金或首付款。     

对废除商品房预售制度的思考

今年两会期间，商品房预售制度再次成为“炮轰”的对象。有多名全国人大代表向大会提交议案，历数商品房预售制的各种“罪过”，要求修改《城市房地产管理法》，彻底取消商品房预售制度。     

我国房地产预售制度发展透视

本文就我国房地产预售制度的发展进行了回顾，认为融资体制上的限制是我国内地预售制度持续存在的主要原因，并就我国房地产预售制度的改进提出了建议。     

房地产预售制度优点缺陷分析

研究了预售制度的优点和缺点,以及取消预售制度可能带来的弊端.取消预售制度的有可能带来诸多的不利条件,预售制度的缺点是发展中的缺点,和政府行政部门管理不利有很大关系.因此预售制度还是有长期存在的必要.     

试论取得预售许可前的商品房认购书效力

我国目前实行商品房预售制度,房屋开发商未取得商品房预售许可证前,是不能对外销售商品房的,此规定为禁止性规定,违反此规定的商品房买卖合同是不被认可的。在房地产开发商取得商品房预售许可证之前,商品房买卖双方往往先签订一个认购书。该认购书的性质如何,是否违反我国的商品房预售许可的法律规定以及该认购书之效力如何,关系到众多买房人的利益,影响重大。对该问题的讨论实具现实意义,同时也对于我们讨论法律规定后面的意旨具有相当的方法意义。     

刍议我国商品房预售制度

房地产预售制度在我国造成诸多问题是社会信用体系的不健全此弊病在房地产业的具体体现,预售制度不是造成问题的本质原因.当前可以通过完善商品房预售资金的监管,重在消除商品房预售的融资功能,防范金融风险,同时通过销售计划书公示备案制度来保护处于弱势地位的消费者的合法权益.     

浅谈商品房预售合同中应关注的几个问题

一、商品房预售合同的法律性质 何谓商品房预售合同，我国的《城市房地产管理法》没有做出明确规定。我们认为，商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同，     

谈商品房预售制度

商品房预售也称期房买卖,属于商品房买卖的一种类型,它是指房地产开发经营单位将尚在建设中的商品房预先出售给承购人,由承购人根据预售合同支付房款,并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形势。     

重拳再击房价泡沫

2005年4月30日．建设部等七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出明确的实施措施。具体包括：自6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的。销售时按其取得的售房收入金额征收营业税；禁止商品房预购入将其所购买的未竣工的预售商品房再行转让；实行实名制购买房屋，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易，在商品房预购人取得房屋所有权证之前，房地产权主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续……这些政策和措施，是政府打击房地产市场虚高房价的又一记重拳，但是，在房产市场的泱泱洪流中，它是否真的可以按照目标，达到预期效果呢?     

社科院报告建言加强调控问责取消预售制

社科院财经战略研究院“住房问题研究”课题组发布报告称上半年市场走势偏离调控目标，房地产调控问责制没有兑现，建瞍在目前开发商商品房库存量较大的条件下适时取消期房预售制度，有利于控制开发商资金链促其快建陕销。     

商品房预售制度中消费者权益保护问题研究

商品房预售制度和消费者权益保护是当前中国社会所面临的两个重要问题。商品房预售制度在一定程度上推动了中国经济的发展。这一制度的典型特征是商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在、预售商品房大多是房产商已确定的地段、楼房、面积及辅助设施并标明每平方米的房屋价格以及商品房预售人在未来约定的时间交付商品房,而商品房预购人则预付商品房价金。由于商品房预售制度自身的特征,因此消费者权益会因此受到侵害。为保护消费者权益,国家可以通过健全市场监督机制,规范房地产市场以及建立严格的审查制度,加强监管力度,对缺乏诚信、违规经营的房地产开发商予以重处等措施。     

浅谈房地产企业销售收入的确认

如何确认销售收入，对房地产企业来说将直接影响其当年的经营成果。房地产开发企业从取得土地权、进行规划设计开发等前期工程、到开始建设最后竣工往往需要几年的时间，同一般工业生产企业相比，房地产开发具有开发周期长、投资大的特点，房地产销售一般需要经过取得预售许可证签订预售合同、取得销售许可证签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买主验收确认、办理产权过户等环节，因此房地产企业销售收入的确认同一般的生产企业相比具有特殊性，房地产开发企业会计销售收入同税法销售收入的确认有存在一定差距，下面就房地产开发企业销售收入的确认与计量提出几点浅薄的看法。     

复杂利益链下房地产预售款监管新探

在商品房预售中,购房人将购房款交付给开发商的那一刻,购房人与开放商的权利义务就开始失衡。购房人丧失了购房款的所有权和控制权,却又在相当长的时间内无法获得对价相应的利益——房屋,使得购房人承担了所有的市场风险。针对房地产预售款的监管方式进行了深入分析,并提出相应的解决办法,具备一定的前瞻性和可行性。     

浅谈如何提升商品房预售资金监管的有效性

商品房预售主要是指具有合法资质的房地产企业将其产品(商品房)在竣工验收完毕之前出售给房屋购买者的行为,在此过程过程中,房屋购买者需要依据预售合同来交付购房费用,而预售房地产企则需要依照合同的规定按时交付该商品房。商品房预售最大的优点在于它能够在一定程度上缓解因为开发商品房而给房地产企业造成的资金压力,保证该商品房项目更加顺畅地竣工验收,因而此方法在房地产市场上应用范围较广。但是商品房预售行为存在着一定的法律风险。因此,通过采取有效的措施来提升商品房预售资金监管的有效性则显得非常必要,并且具有巨大的现实意义。     

房地产企业破解融资困局

房地产企业原有的银行 贷款、房屋预售款、债券融资 等融资方式正在不断地受到 限制,要想突破融资困局,必 须走更多元化的融资之路。     

我国房地产法预售制度存在的问题

期房预售引发的商品房投诉已成各地消协最难解决的纠纷,社会各阶层对此反响强烈,笔者从商品房预售行为的利与弊着手分析,建议尽早取消商品房预售制度.     

购买预售商品房的风险及对策

根据《城市商品房预售管理办法》规定,商品房预售,开发企业应当与预购人签订商品房预售合同。承购人在以房屋建成后的价值实际支付了房价,却不能上房或取得房屋产权证,而获得的仅是一种期权,一种请求权,一张空头支票。房地产开发企业可以在已预售出去的房产标的物上设定抵押权,从金融机构贷款,如在建工程抵押,这就使得已经签订过商品房预售合同的承购人的实际权益得不到保障。一旦发生争议,极有可能所牵扯到登记机关,增加了登记机关承担的风险。