征地区片综合地价制订的内部平衡研究——以广州市为例

制订、实施征地区片综合地价是新一轮征地制度改革的核心.在很多地区,出现了所制订的征地区片综合地价与过去补偿标准衔接很好但与基准地价"倒挂"的情形,导致区片地价实施后的政府风险.本文以广州市为例,利用大量统计数据及统计数据的序列化结果、borda数和顺位相关系数,尝试在制订征地区片综合地价时与当地的现行补偿标准、基准地价之间进行内部平衡,为目前全国范围正在进行的征地区片综合价的制订提供直接参考,也为城市地价体系的科学化提供一种可行的选择思路.     

征地区片综合地价补偿制度创新研究

实施征地区片综合地价是新一轮征地制度改革的强制性制度创新。与原补偿产值倍数法补偿制度相比,征地区片综合地价的测算方法、补偿标的、补偿理念都发生了重大变化,其实施将是征地补偿制度革命性的变革。本文研究了征地区片综合地价补偿制度可能的积极效应和弊端,并提出了完善这一制度创新的简短政策建议。     

黑龙江省征收土地补偿标准及相关行政事业收费研究

2004年3月14日,十届全国人火对宪法进行修改时,首次在《宪法》中明确规定了征收的概念,即：“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿”。2005年国土资源部发布了《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》,同时发布了《征地统一年产值测算指导隆意见》和《征地区片综合地价测算指导性意见》,各地按照部的统一部署和要求,认真组织落实,开展了征地区片综合地价的测算工作。     

谈征地区片综合地价调整的必要性

一、对现区片价的基本估价 2005年，根据国土资源部《关于开展制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》，我省制订了征地统一年产值标准和征地区片综合地价（以下简称区片价）。     

谈意愿调查法在征地区片综合地价评估中的应用

征地区片综合地价是一把“双刃剑”价格太高,不利于招商引资,从而影响地方经济的发展,也会增加国家大型建设项目和基础配套设施项目的建设成本,增加地方经济负担。价格太低,不利于保护农民的利益,不利于体现土地的经济价值。只有适中的征地区片综合地价才能得到农民、用地单位和政府三方的共同认可,也才能真正成为征地补偿中的执行性标准,体现其自身的刚性。因此,如何找到一个农民能够基本接受、用地单位能够承担、政府能够基本满意的最佳平衡点,成为征地区片综合地价评估的最终归宿。     

征地区片农地价格的理论与现实的差距研究——以泰州市为例

随着我国经济的高速发展,越来越多的农用地被征收和征用为建设用地,因此征地的补偿对广大农民来说就显得至关重要。虽然国家已经取消了征地补偿的最高标准,并逐步推广了同地同价的征地区片综合地价,但与市场价格相比,还有很大的差距。本文通过理论与实证研究建立征地区片单元的单元分值与样点地价的关系模型,测算不同级别的区片价格,与现行标准的征地区片价进行比较,验证了目前的征地区片价是扭曲的,由此提出了相应的政策建议。     

推行征地补偿区片综合地价的探讨

现行征地补偿标准存在不公.引发征地补偿改革的争论.应该时现行补偿标准进行彻底改革,即实行征地区片综合价.采取措施,积极推进征地补偿标准改革.     

国家将出台新的征地补偿标准 保护农民切身利益

为了进一步完善征地补偿办法，保护被征地农民的合法权益，国土资源部最近发出通知，要求各地加快工作进度，力争在今年年底前制订并公布本地区征地统一年产值标准和区片综合地价。这标志着新的征地补偿标准即将出台。     

我国征地补偿标准测算方法的演变分析

征地补偿标准的测算方法直接关系到征地补偿标准的确定,从而影响到被征地农民的权益。本文通过分析发现我国征地补偿标准的测算方法经历了从年产值倍数法到统一年产值法再到区片综合地价的演进过程,其市场性逐步增强,与市场价值的差距也逐步缩小。同时,这种演变趋势与我国城市化、工业化进程的推进是吻合的。     

城镇综合用地宗地地价评估方法研究

根据我国目前的地价体系,提出了可以运用基准地价分类修正综合法、剩余法和灰色预测法等方法相结合来评估综合用地宗地地价,并模拟了一个评估实例,认为将这几种方法相结合进行综合用地宗地的评估是切实可行的。     

由临街地价推算区片价的方法探讨

如何利用临街样点地价推算区片平均地价及基准地价始终是城镇基准地价评估的一个难点。文章利用赤峰市的实际调查数据,分别采用临街贡献率和面积加权两种方法推算区片平均地价,并采用回归分析方法探讨区片价与临街地价之间的关系,结果证明两种方法所推算的区片平均价是基本一致的,而且区片价与临街地价之间呈“反S”曲线关系。     

重庆市基准地价更新方法探讨

根据重庆市地产市场的实际情况，调整基准地价的技术途径有两条：一是通过市场地价结构分析，认识地价结构特点，测算地价结构系数；二是通过土地收益动态分析，认识级差收益变化特点，修正级差收益分布模型，在专家咨询的基础上，提出了2000年重庆市基准地价方案。     

城镇土地定级技术路线的探讨

基于网格单元的多因子评价法和基于均质单元的市场交易价格法是城镇土地定级中的两种常用的方法。文章设计了一种城镇土地定级技术路线,并将两种方法进行了融合,把城镇基准地价评估作为土地定级的深入和量化。在此基础上,指出和探讨了技术路线中的若干关键问题,如多因子评价中的权重、区片价格的空间插值、网格综合分值与样点地价关系、因子作用的服务半径和衰减模型等等。通过案例分析,系统地剖析了所设计的技术路线的具体应用。在案例研究中,重点突出了如何借助GIS技术对多因子评价法和市场交易价格法所得到方案进行比较分析,强调操作中要注意的实际问题。     

基于Hedonic模型的城市地价空间结构分析——以湖南省娄底市为例

以湖南省娄底市为研究区域,利用地统计学中的Kirging空间插值方法模拟了娄底市地价的空间布局,揭示了地价的空间结构特征,结果显示:地价是由市区中心依次向外围递减,且土地利用类型呈现商业、住宅、工业的梯次变化;地价的分布在空间上不仅具有连续性,同时还存在着一定的空间变异性。在此基础上,建立Hedonic特征价格模型对影响全部用途和商业用途地价的主要因素进行了分析研究。     

土地供应对住房价格影响的实证研究——以上海市为例

以上海市为例,采用Granger因果关系检验和基于预期的房地产价格模型分析土地供应对住房价格的影响.研究结果是:土地供应能通过预期作用对住房价格产生负影响;土地供应对住房价格影响的弹性系数为-0.01.研究结论为:为抑制住房价格过快上涨,政府增加土地供应的措施是可行的;稳定土地供应有助于稳定房价;土地囤积将减弱住房价格对土地供应变化的时效,应抑制土地囤积行为.     

中国土地供应管制对住宅价格波动的影响

结合中国实际修正传统的存量—流量模型,选取1999—2007年中国30省市的季度面板数据进行计量检验,分析土地供应管制与住宅价格波动的关系,并比较不同的土地供应管制强度下投机因素对房价影响的大小。研究表明:(1)中国的土地供应管制对住宅价格水平及波动都有显著影响;(2)土地供给管制环境的宽松与紧缩影响投机行为作用的大小,当土地供应管制加强时,投机因素对房价波动的影响更大;(3)2003年下半年以来我国"从严从紧"的紧缩供地政策,通过预期效应作用于投机行为,进而传导给住宅市场,对平抑房价政策目标的实现产生了一定的负面影响。     

县域农场土地承包价格测算方法研究

以县域农场为例,重点探讨了由标准田地价测算进而测算各类用地的基准地价及变幅,在此基础上提出土地承包价格的测算方法,为农用地的承包,转包等提供科学依据。     

省域城镇土地出让最低限价体系建立

国有土地使用权出让实行最低限价制度,是加强土地管理的一项重要措施。在探讨土地出让最低限价测算原则、方法和技术路线基础上,通过先进行城镇土地分等,然后采用基准地价扣除法、出让地价修正法、成本逼近扣除法等分别测算各城镇土地出让最低限价,最后通过比较、综合的途径,建立了江苏全省各级城镇土地出让最低限价体系。     

开发区地价动态评估方法初探

开发区属典型的地价高度发展区.本文根据开发区地价变化规律,建立了开发区地价动态评估模型,讨论了模型的具体应用方法,并将模型应用于金华市江南开发区动态评估,予以实例验证.