房屋承租人优先购买权研究

房屋承租人的优先购买权，是指在房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的，在出租人出场租赁房屋时，得以同等条件优先购买的权力。《最高法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出场房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”这是我国法律首次明确规定房屋承租人的优先购买权。虽然该条文已于2008年12月18日，由最高人民法院发布公告，宣布自2008年12月24日起被废止，但《合同法》第230条的规定沿袭了这一制度，该条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”但是由于该条规定过于简略，缺乏可操作性，所以在司法实践中会碰到许多适用上的疑难。2009年7月，最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》），该解释第21条至24条对房屋承租人优先购买权的行使条件、效力以及限制作出了具体的规定。不过由于条文的高度概括性和现实问题的复杂性，承租人优先购买权的行使过程中依然遇到了许多争议问题。本文从解释论的层面，围绕承租人优先购买权如何实现，对此权利的行使条件，效力以及行使过程中对出租人以及善意第三人的利益保护问题进行讨论。     

离婚案件中按揭房屋增值部分的分割

近年来,我国商品房价格不断上升,离婚案件中按揭房屋的价值增大显著,离婚时双方对此利益的争夺和纠纷较多,甚至成为离婚财产分割的焦点.本文根据按揭房屋产权取得的时间不同,对一方婚前办理按褐,支付首付款,婚后夫妻共同还贷的,按揭房屋增值部分如何分割分为三类情况进行分析,从按揭房屋的所有权人的认定为前提,结合离婚双方对按揭房屋增值部分的贡献情况,提出分割按揭房屋增值部分分割的不同方法.     

部委新政

1、商务部：各地要出台进一步促消费政策措施 2013年1月22日，商务部下发了《关于进一步做好扩大消费工作的通知》（以下简称《通知》），要求各地“细化政策措施，落实项目配套政策，研究出台新政策”。     

2013年上半年楼市关键词

新国五条、20%个税、离婚潮、限价令、房产税、过户潮、限价令、钱荒等词汇的高频出现都在传达着一个信息,2013年的房产市场充满多变色彩。 国五条细则 2013年3月25日,广东省首先推出＂国五条＂地方细则,明确对广州、深圳实施限购、限价的＂双限＂政策。新的国五条实施细则,普遍感觉明显是针对当前房价上涨预期增强而采取的更加严厉的调控措施。     

论拆迁公民私有财产权的保护

财产权得到充分的保障为人格的独立发展提供了必不可少的物质前提,也是维护市场经济秩序的重要支柱.《宪法》规定公民的合法的私有财产权不受侵犯,但是现实生活中强制拆迁的现象频繁发生,对中国法治建设中对公民权利尤其是私有财产权的保护提出了质疑.2011年1月19日国务院公布了《国有土地房屋征收与补偿条例》,同时废止了10年的《城市房屋拆迁管理条例》.但现行拆迁立法没有区分“商业拆迁”与“公共利益拆迁”,目前很多地方大规模的强制拆迁行为使得公民私有财产权的保护问题仍极为突出.     

6月1日起全国禁止免费提供塑料购物袋

国务院办公厅近期下发《关于限制生产销售使用塑料购物袋的通知》。《通知》指出,鉴于购物袋已成为“白色污染”的主要来源,今后各地人民政府、部委等应禁止生产、销售、使用超薄塑料购物袋、并将实行塑料购物袋有偿使用制度。自2008年6月1日起,在所有超市、商场、集贸市场等商品零售场所实行塑料购物袋有偿使用制度,一律不得免费提供塑料购物袋。《通知》还要求质检部门要建立塑料购物袋生产企业产品质量监督机制。     

离婚案件中按揭房屋增值部分的分割

近年来,我国商品房价格不断上升,离婚案件中按揭房屋的价值增大显著,离婚时双方对此利益的争夺和纠纷较多,甚至成为离婚财产分割的焦点。本文根据按揭房屋产权取得的时间不同,对一方婚前办理按揭,支付首付款,婚后夫妻共同还贷的,按揭房屋增值部分如何分割分为三类情况进行分析,从按揭房屋的所有权人的认定为前提,结合离婚双方对按揭房屋增值部分的贡献情况,提出分割按揭房屋增值部分分割的不同方法。     

无产权证房屋转让合同效力新探

“登记是房屋转让合同有效要件”的观点使众多已经成立的无产权证房屋转让合同归于无效。转让合同效力的丧失造成应受保护的利益未获保护,助长了不诚实交易的风气,有违公平正义理念。房屋转让合同的法律适用应为尽量承认合同效力的《合同法》及新的司法解释,而非《城市房地产管理法》。实质主义登记下,依物权行为理论,房屋转让合同作为引起房屋物权变动的原因行为,自合法成立之时生效。在不能发生物权变动的结果时,有过错的当事人应当承担违约责任。一房数卖和房改房买卖合同的效力及物权归属应在买卖合同有效的原则下,具体加以分析。     

强化"应收账款"管理

企业“应收账款”是企业在正常生产经营活动和商业信用存在情况下,由于向购货单位提供商品和劳务,根据购销合同和双方的约定所形成的债权权利。一、强化对“应收账款”控制和管理的法定要求为了加强企业对“应收账款”的管理,财政部陆续颁发财企[2002]21号《内部会计控制规范—销售与收款》和财企[2002]513号《关于建立健全企业应收账款管理制度的通知》,具体概括如下。1.企业要对商品销售的内部各个环节明确相关部门和岗位的职责和权限,对不相容岗位应有相互分离、制约和监督的内部控制制度。2.单位应建立应收账款账龄分析制度和逾期应收账…     

房地产交易保证机构及“专用账户”刍议

2006年，建设部、中国人民银行发出了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），该《通知》正式规定了建立以“存量房交易资金管理制度”为主的各项业务监管制度，明确提出了发展“交易保证机构”和建立存量房客户交易结算资金专用存款账户制度。结合欧美国家的相关制度对《通知》中所规定的交易保证机构的定义和表现形式加以梳理和分析，并通过借鉴西方较为完善的Escrow制度和我国香港地区的相关制度，对“专用账户”的定义、性质及基本属性可以进行归纳和总结。     

一路上寻找想要的美好

在杂志这个团队中，我是最新的一个兵。 2013年7月，肯尼亚内罗毕，雨季刚过，乍暖还寒。我接到了到《环境经济》杂志社工作的通知。那时，我正在联合国环境规划署交流，距离交流结束还有不到3个月的时间。一纸通知，让我这颗飘零在“非洲小巴黎”的心再也不能平静。归心似箭，对，归心似箭！     

论承租人的优先购买权

我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”但是该条对承祖人优先购买权的规定过于简单,导致在实际操作中缺乏具体规则,从而引发出一系列需要进一步探讨的问题。基于此,本文对承租人优先购买权之性质、行使条件及法律保护问题进行了一些尝试性分析,以期使这一制度更趋完善。     

离婚案件中按揭房屋的处理

准确认定按揭房屋的产权属性是离婚按揭中处理按揭房屋的关键，在认定接揭房屋的权属性质时，应根据按揭房敖的支付来源结合取得房屋权属证书的时间来确定，其中有四种情形容易引起争议，文中对此逐一进行了认定。对按揭房屋增值有贡献的还款人，根据自己的还敖份额可以享受相应的增值利益。按揭房屋价值认定可以通过协商、双方竞价方式和市场评估的方式进行。     

农村消费市场营销策略

农村消费者具有“面子工程”、“跟风潮”等消费特征,要想打开农村市场,企业应该推出适合农村消费市场的产品并做好口碑营销,此外,还应抓住春节等传统假日营销时点.对将店铺延伸到乡镇上的企业来说,还应采取办理会员卡、利用集市做好宣传促销等营销策略培养忠实顾客、提高企业产品知名度.     

浅论如何通过控制自我评估助力能源行业境外资产内部审计

国务院国有资产监督管理委员会(以下简称:国资委)2016年4月发布了《关于进一步加强中央企业内部审计工作的通知》,通知中明确强调了需“进一步突出内部审计工作重点”,包括“常态化开展境外审计,提升国际化经营水平”“全面开展内部控制评价和审计,推动内控体系不断完善”.而审计署在今年6月发布的《“十三五”国家审计工作发展规划》中,在企业审计方面,也提到了要“加强国有企业境外投资和境外国有资产审计”.同时,国际油价持续低迷,加强对境外投资效益和质量的关注,也是企业对评估自身可持续发展能力和抗风险能力的重要方面.基于以上,本文旨在探讨如何根据企业海外资产的布局及其特点,通过建立持续性的控制自我评价体系,以锁定内部审计目标和重点,实现高效开展内部审计的目的,最终助力国有资产保值增值.     

论离婚损害赔偿

2001年修改后的《婚姻法》增设了离婚损害赔偿制度。到目前为止该制度实施已经十余年了,然而离婚损害赔偿制度的运行却不尽人意。损害赔偿作为侵权者应承担的民事责任之一,具有制裁和预防违法行为的功能,离婚损害赔偿本身就体现了对违法行为的制裁,并且对其他发生侵权行为的人而言,也有警戒和预防作用,从而最大限度的保障无过错方的合法权益,实现其立法价值。     

我国海洋倾倒排污收费标准存在的问题及对策

<正> 一、我国海洋倾废排污标准的现状 我国对海洋倾倒实行的是“排污收费,超标罚款”。在1983年通过的《中华人民共和国海洋环境保护法》和1985年通过的《中华人民共和国海洋倾废管理条例》等对海洋倾倒作了详细的规定。1992年国家物价局和财政部联合下发文件《关于征收海洋废弃物倾倒费和海洋石油勘探开发超标排污费的通知》,通知中对我国海洋倾倒费收费标准作了具体的规定。该通知自1992年9月1日起执行至今。     

关于离婚损害赔偿制度有关问题的几点意见

2001年修改后的《婚姻法》第46条确立了离婚损害赔偿制度,该项制度设立的基本功能在于,离婚时因夫妻一方的违法行为给另一方造成损害时,受害方享有向对方提出损害赔偿的权利.但由于立法迫切导致的时间仓促等因素,新婚姻法对此项制度的规定过于原则性,还有许多亟待完善的地方.本文重点讨论了离婚损害赔偿制度的及完善措施.笔者的论述综合了诸多专家学者的观点,未必成一家之言,但希望能对该制度的完善和发展有所裨益.     

竖勒横鳞如意处 惊看入木已三分——李宝权和他的书法艺术

笔者曾在沈阳生活了近二十年，在我曾听说过的有限的几位书法艺术家中，李宝权的名字算是耳熟能详的一位。而我只是一介布衣，李宝权一直身居要职，因此素无来往，更谈不上了解。去年11月的《诗潮》刊登了李宝权的书法作品，因同期也发表了我的几首小诗，所以在我去安徽老家采访时便将《诗潮》带给安徽的朋友看。朋友是位书法家，当他翻开《诗潮》一看到李宝权的书法作品便连连赞说“好字，好字”!回京后我便立即请《诗潮》主编帮助联系，专程回沈阳拜访了书法艺术家李宝权。     

夫妻侵权民事责任理论与实践问题探析

夫妻侵权行为,是指婚姻关系存续期间,夫妻一方以作为或不作为的方式侵害其配偶合法权利,并使对方的人身、财产乃至精神方面遭受到直接损害的一种侵权行为。由于侵权人与受害人之间为夫妻关系,夫妻侵权与一般侵权行相较而言具有一些特殊性。我国《婚姻法》针对夫妻侵权设立了离婚损害赔偿制,但存在适用范围界定不清、适用情形过窄,排除了混合过错及第三者的适用,排除了婚内侵权损害赔偿等缺陷。今后在《婚姻法》修改时应明确离婚损害赔偿也适用于协议离婚,并扩大使用范围,引入夫妻共同财产强制终止制度。