地方政府改革土地制度的九大模式

苏州模式:存量用地流转、乡镇企业改制驱动型苏州集体土地流转的初衷是为了配合乡镇企业的改制,主要是农村存量建设用地使用权流转模式。1996年苏州市政府出台《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》,规定苏州市城区、县级市人民政府所在的镇以及国家、省级开发区范围外的存量建设用地可以流转。规定"对集体建设用地(不含村民建房宅基地)实行使用有偿和有限期流转制     

农村集体建设用地使用权入市流转的可行性探析

在现行政策法规下,我国的农村集体建设用地使用权原则上是禁止入市流转的,但是随着社会经济的发展,集体建设用地使用权入市流转的趋势日益明显。文章从理论和现实基础两个方面对集体建设用地使用权入市流转的可行性作了探析,并从培育市场主体、市场体系、规范市场运作制度、完善配套措施等方面,为集体建设用地使用权入市流转提出了政策建议。     

农地直接入市开闸？

3月29日，国土资源部正式对外发布了《关于坚持依法依规管理节约集约用地，支持社会主义新农村建设的通知》（以下简称“52号文”），提出了“稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点”，引起社会各界的普遍关注。业内人士就此提出，该文件的颁布很大程度上意味着农村集体土地直接入市政策的放开。     

建立集体建设用地使用权流转制度 加快推进厦门城乡统筹发展

当前,厦门正在大力推进岛内外一体化建设,提升统筹城乡发展水平。应抓住经济特区及海西经济区先行先试的机遇,尽快出台《厦门市集体建设用地使用权流转管理办法》,建立起集体建设用地使用权流转制度,进一步保障农民集体土地所有权,完善土地市场管理。     

论集体经营性建设用地例用权“裸体”交易禁止

现行法律确立了农村集体经营性建设用地使用权流转制度，但这种制度还很不完善，主要表现在：法律禁止集体经营性建设用地使用权的“裸体”交易，即农村集体建设用地使用权可以流转，但没有地上附着物的集体经营性建设用地使用权不能进行交易或流转。本文认为，法定的两种流转方式，即集体经济组织“独立”开发或与其他单位、个人“共同”开发，应该受到地方政府的尊重并予以落实。同时，亟需修改《中华人民共和国土地管理法》，允许集体经营性建设用地使用权“裸体”交易。     

论集体经营性建设用地使用权"裸体"交易禁止

现行法律确立了农村集体经营性建设用地使用权流转制度,但这种制度还很不完善,主要表现在:法律禁止集体经营性建设用地使用权的“裸体”交易,即农村集体建设用地使用权可以流转,但没有地上附着物的集体经营性建设用地使用权不能进行交易或流转。本文认为,法定的两种流转方式,即集体经济组织“独立”开发或与其他单位、个人“共同”开发,应该受到地方政府的尊重并予以落实。同时,亟需修改《中华人民共和国土地管理法》,允许集体经营性建设用地使用权“裸体”交易。     

我国农地非农利用路径的改革探索

我国现行法律对农地非农利用仅规定了"征收"这唯一合法路径,以土地用途变更为本质的农地非农利用,异化为土地所有权的强制性变更。学界和实务界对如何改革征收式农地为非农利用提出了许多有益的思路。应当将征收限制于纯粹的公益性项目,并对征收审批程序进行改革,实现"先补后占"和农用地转用的独立审批;提高征收补偿标准,实现征收补偿安置的多元化。同时,引入市场化路径解决经营性建设用地,新增集体建设用地入市流转路径是当前比较切实可行的市场化路径。从而形成征收和新增集体建设用地入市流转二元化的农地非农利用新格局。     

农村集体建设用地直接流转的支撑体系研究

农村集体建设用地是否直接入市流转无一致结论，但国家国土资源部已在试点，众我省市已在实践却是事实。然而，要让农村集体建设用地直接入市流转能作为一项重要的制度创新加以确立并在全国施行，建设强劲的支撑体系不能缺少，具体是：出台全国适用的法律法规，加快农村土地产权建设，制定规范的土地流转方案，构建科学的土地收益分享，支配模式，加快必需的基础准备，制定强有力的行政措施。     

农村集体建设用地使用权流转的调研与思考

农村集体建设用地使用权流转是事关城乡区域经济社会发展全局的重大战略问题,是统筹协调工业化、城市化发展的重要推动力量,是科学破解"三农"问题、加快推进社会主义新农村建设的关键环节。文章结合全国部分省市特别是北京、成都农村集体建设用地使用权流转情况的调研成果,重点分析了当前我国农村集体建设用地使用权流转的基本情况,剖析了其中存在的主要问题,并提出了相应的治理对策。     

集体建设用地直接入市流转相关利益者博弈分析

农村集体组织和用地企业是集体建设用地直接入市流转交易的积极推动者,地方政府是集体建设用地能否直接流转交易的关键决定者。在集体建设用地直接入市流转行为不能根本杜绝的现实基础上,地方政府应变堵为疏,规范交易双方行为,调整市场秩序,建立中介组织,降低交易费用。     

农村集体建设用地流转的障碍与对策

农村集体建设用地流转作为整个城乡土地市场不可或缺的组成部分,是近年来理论界比较关注的问题。现实中,农村集体建设用地的自发流转也早已存在,且逐渐呈现兴旺之势。为了探索和规范农村集体建设用地流转,国土资源部从2000年起在安徽省芜湖市开始了集体建设用地流转试点,在此前后一些地方也进行了类似的试点。到目前为止,这些试点取得了初步的成效,对盘活集体建设存量用地,缓解地方建设对土地供给的压力,合理配置土地资源起到了积极的作用。但同时我们也应该清醒地认识到,目前农村集体建设用地流转中仍存在大量的问题,建立规范的农村集体建…     

集体建设用地使用权流转中的收益分配研究

我国建设用地使用权流转中的收益分配问题是解决建设用地使用权流转的一个重要问题。文章首先提出了国家、集体、农民个人三方主体收益分配不合理问题,然后分析了出现这些问题的原因,最后,提出了相应的解决方案,以期对实践有一定的指导意义。     

“后物权法时代”开禁宅基地使用权流转之探讨

农村宅基地是农村土地的重要组成部分,宅基地使用权是农民最基本的财产权利之一.但长期以来.我国法律一直限制宅基地使用权直接进入市场流转,以致形成典型的城乡建设用地双轨制:建设用地使用权可以堂而皇之地入市流转,而宅基地使用权只能通过"隐形市场"自发流转.建立在人口不流动的自然经济假设基础之上的宅基地流转制度已不适应我国社会主义市场经济发展的要求,开禁宅基地使用权流转已势在必行.     

农村集体建设用地入市政策创新研究

本文介绍了农村集体建设用地入市的政策背景,梳理了农村集体建设用地入市相关法律及政策变迁,并在分析国内各地在农村集体建设用地流转中的实践创新的基础上,指明了农村集体建设用地入市的路径选择.     

集体建设用地使用权流转的管制与放松管制——以公平和效益为视角

我国实行建设用地流转的"二元制",集体建设用地只能通过征收转为国有建设用地,才能进入市场流转.集体建设用地与国有建设用地两种用益物权权能不平等,一方面导致国家垄断一级市场,进而滋生腐败;另一方面土地征收成本增加,集体建设用地出现隐性市场.使法律权威受到挑战.为了实现土地资源优化配置,促进实定法秩序和自生秩序的互动、对流,使集体建设用地所有权人或使用权人自觉守法,从用益物权公平性和集体建设用地流转成本效益角度分析,放松对集体建设用地流转的管制是法律的必然选择.     

加快推进土地流转的探讨

土地流转是指土地使用权流转,其具体含义,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。2004年,国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》,其中关于"农民集体所有建设用地使用权可以依法流转"的规定,强调"在符合规划的前提下,     

农村集体建设用地流转的法律探析

改革发展实践中大量出现农村集体建设用地入市流转。由于缺乏合理法律规制,曾引发诸多矛盾冲突。文章在分析问题的基础上,对加强农村集体建设用地流转的改革与管理提出可行性建议。     

农村土地流转中农民土地权益的法律保护

农村土地流转涉及到农村集体土地所有权、农民土地承包经营权、农民宅基地使用权、以及农村集体建设用地使用权等农民土地权益问题,现有法律对上述问题的规定存在缺陷和空白。因此,需要完善法律、健全制度、创新机制,保护农民的土地权益不受侵害。     

农村集体建设用地合理流转与耕地保护

农村集体建设用地流转是我国在新时期对农村集体土地使用制度的改革和创新.本文针对我国农村集体建设用地流转中存在的问题,分析了其的产权原因,从耕地保护和产权角度提出了完善农村集体建设用地流转的建议,奠定集体建设用地流转的基础.     

以经济学角度浅析城乡建设用地

中国经济的持续、快速发展和城市化进程的加快推进,在很大程度上依靠农村集体土地转用为城市国有建设用地的资源支撑。然而,我国存在的农村与城市二元土地制度、国家垄断城市土地一级市场、农村集体土地产权制度的模糊以及强制征地、补偿和收益分配措施的不公平等土地制度和政策缺陷,成为制约城市社会经济发展和城市化、工业化进程的关键。本文将在梳理农村集体建设用地流转的理论与实践的基础上,对集体建设用地入市流转的各参与主体利益及社会福利变化进行深入分析,提出集体建设用地流转的模式选择和相应的政策建议。