不确定性环境下经营性土地出让相机策略研究

研究目的:在土地市场行情的动态性和不确定性环境下,探讨把握经营性土地出让相机选择策略,分析管理柔性以及不确定性的信息带来的土地价值。研究方法:文献资料法、实物期权法。研究结果:土地市场的不确定性增加了经营性土地出让的机会价值;经营性土地出让机会损失提高,期权价值下降;无风险利率提高,期权价值增加,政府土地购置成本降低,但不会降低其回报。研究结论:在市场行情不确定的环境下,政府应持续持有经营性土地储备,而不是卖空;机会损失越大,商用用地储备量应减持;利率调整对开发商影响较大,对政府土地纯收益影响较小,经营性土地供应政策应结合利率调整来调控土地市场。     

靠什么历久不衰--英国土地租赁制度的启示

土地租赁市场活跃——英国大的土地持有机构并不经常发售手中的土地所有权,而是将土地出租给开发商,通过契约对房地产的开发和使用进行直接控制,以获取最大的收益　　　　英国房地产投资市场的主力保险公司和退休基金等所投资的房地产权利中,土地租赁权和土地使用权即占 28％以上。大的土地持有机构,如皇室、政府、机构投资者和以土地资产为主的财团,为了保持其土地所有者的地位和从土地资产中获取长期、经常的收益,并不经常出售手中的土地所有权。一般情况下,他们将土地出租给开发商,由开发商进行房地产开发。开发以后的房地产…     

论城市土地储备制度的法律基础

研究目的:探究中国城市土地储备制度的合法性.研究方法:文献资料法和因果分析法.研究结果:城市土地储备制度是城市土地制度改革的创新,它符合法所追求的"秩序"这一基本法律价值;中国城市土地的国家所有,为城市土地储备制度实施提供了重要保证;公共利益性是城市土地储备制度在土地征用上的法律基础,但是城市土地储备制度实施过程中还必须处理好公共利益与个人利益的关系.研究结论:中国城市土地储备制度的建立与实施具有坚实的法律基础.     

农地整治对农户耕地流转行为决策的影响研究 ——基于武汉和咸宁部分农户调查的实证

研究目的:分析农地整治对农户耕地流转行为决策的影响。研究方法:成本收益理论、Logit与Tobit回归模型。研究结果:(1)理论上,农地整治能提高耕地生产性收益与非生产性收益,降低劳动成本,但可能会增加土地和农机的使用成本,使得农地整治对农户耕地流转行为决策的影响具有"双重性";(2)实践中,农地整治对农户耕地转入行为决策产生显著的正向影响,增加农地流转市场的需求量;非农就业状况对农户耕地转出行为决策产生显著的正向影响,增加农地流转市场的供给量。研究结论:现阶段,为活跃农村耕地流转市场,应加快推进农地整治、提高农地整治质量、完善农业补贴政策、稳定耕地流转价格,以增加耕地流转市场的需求量;此外,应增加城市非农就业机会,推进农民工"市民化"进程,加快农村集体土地产权登记发证工作,以增加耕地流转市场的供给量。     

土地储备制度与土地市场均衡

研究目的:从土地市场均衡角度分析现行土地储备制度的运行机理,论证土地储备制度对土地市场调控的积极意义,围绕理论假设讨论实践中应注意的问题。研究方法:市场均衡理论,图解法。研究结果:从土地储备制度实施前后社会福利变化情况论证了这一制度实施的积极作用。研究结论:实施土地储备制度将改善政府和社会的福利状况,构建良好的土地市场秩序,但应当围绕克服市场主体的非理性、减少信息不对称和降低交易费用采取有效举措以求保障。     

土地储备事企合作探析

<正>近年来,各地纷纷提出了国有土地资本化的口号,组建土地储备开发集团有限公司,协助土地储备中心开展土地储备项目收储。以市场化运作方式,负责土地储备项目所需资金筹措、储备土地的开发整治和运营、利用土地进行融资等,实现土地资源到土地资产、再到土地资本的转化。通过市场行为发挥宏观调控作用,优化城市土地资源配置,获取土地收益。土地的储备和经营得到社会各界的普遍认同,为各地的经济社会发展发挥了积极作用,但做活     

征地主体行为的法经济学分析

研究目的:从政府、企业、农村集体及农户等征地主体行为角度,分析中国征地制度运行中各征地主体之间的相互关系,评价政府行使土地征用权的成本和收益以及由此而带来的农户及企业响应的成本和外在成本等.研究方法:法经济学理论与方法.研究结果:地方政府滥用征地权是追求自身利益最大化的结果,低标准补偿下农户行为给政府、企业、社会带来了较高的外在成本,导致征地效率损失.研究结论:法经济学理论和方法对征地制度改革和创新具有政策意义.     

基于扎根理论的企业节地行为影响因素研究

研究目的:以中国东部沿海发达地区为例,开展开发区企业节地行为影响因素研究,为相关决策提供参考。研究方法:扎根理论,问卷调查。研究结果:(1)节地制度压力、收益预期对企业节地行为的影响作用大,具体包括节地显性收益,节地制度执行力度,土地退出机制完善度、土地问题认知等;(2)政企互动行为对节地制度压力与土地集约利用行为之间的关系呈现显著正调节作用,而对节地收益预期与土地集约利用行为之间的关系无显著调节作用。研究结论:(1)促进企业节地应以加强节地制度压力为主、提升企业的节地收益预期为辅,进一步完善低效工业用地退出机制,加强节地制度的执行力度,提高企业的节地显性收益,开展集约用地理念宣传,深化企业对土地问题的认知;(2)促进企业节地行为,应充分运用政企互动的调节作用,在既有节地制度体系下,加强政企良性沟通,充分发挥政府的服务功能。     

政府经营性土地储备供应决策——基于实物期权的理论模型

研究目的:探讨政府的经营性土地储备供应决策方法,以增加出让收入及抑制开发商囤地行为。研究方法:实物期权理论,案例研究法。研究结果:(1)将土地供应权视为基于房产的实物期权,推算出了最优供应时机和理论价值,研究发现市场不确定性将提高土地期权价值,并使最优供应时机延后;(2)案例比较分析发现,地块的实际出让时间越接近理论最优供应时机,出让收入越高,但实际上政府对地块并未做出准确的价值判断。研究结论:(1)依据实物期权模型做出的土地储备供应决策更能有效地把握市场形势波动的时机;(2)模型在中国的应用需要可监督的公共财政体系以及财政分成体制改革。     

浅析中国土地市场规范的问题与对策

文章通过对房地产市场信息透明化管理的分析,提出了土地成本公布的几点疑问以及对土地市场规范发展的影响;同时对土地的征收、流转中存在的问题及对土地市场的影响做了研究;在分析我国的土地储备制度、批租制度的基础上,提出我国土地市场规范发展的意见与建议。     

累退税、土地市场与地权配置

研究目的:在土地市场存在的情况下,分析累退税制度对地权配置的影响。研究方法:历史文献、逻辑推理与案例比较。研究结果:(1)人头税与土地税实际上均与土地挂钩,导致了事实上的土地累退税;(2)明朝的士人优免制度形成了制度上的土地累退税;(3)豪强与权贵具有更强的逃税和避税能力,造成了事实上的土地累退税;(4)中国近年来具有土地规模累进特征的农业补贴制度,对地权配置的影响起到了与土地累退税类似的效果;(5)具有土地累退税特征的财税制度影响了土地市场运作,促进了地权集中,导致了效率和公平双重损失。研究结论:应改革具有土地规模累进特征的财政补贴政策,实现单位面积农业补贴的均等化。     

土地利用/覆被变化与土地利用优化调控

了解土地利用优化调控的内涵及基本模式，国内外土地利用和土地覆被变化的研究进展格趋势，对研究LUCC与我国土地利用调控的结合方式和途径具有重原意义。对此，本文作了系统的阐述并进行探讨。     

土地退化与土地养护

土地退化是指在各种自然因素、特别是人为因素的影响下发生的土地质量及其可持续性下降甚至完全丧失的物理的、化学和生物学的过程。其中,土地质量则是指土地的或健康状况,特别是维持土地生态系统的生产力和土地持续利用及促进动植物健康的能力。土地质量的核心是土地生产力,其基础是土壤肥力。土地退化的形成既有自然方面的原因,也有经济方面的原因。土地退化或土地质量下降往往是不合理的人类活动和脆弱的生态环境相互影响、相互作用的产物。土地退化不仅危害资源环境,也对农业乃至整个国民经济产生破坏作用。因此,无论是从土地退化形成的原因还是从后果来看,土地退化也是一种社会、经济现象,具有社会、经济性质。     

土地投资与土地基金

介绍基金投资，土地投资和土地基金投资，并说明土地基金投资的三项有利之处，最后介绍了土地基金运营方式及其优缺点。     

当前土地整理新增耕地存在的问题

农村土地整理在保持耕地总量动态平衡中的作用越来越显著。针对土地整理工作实践,分析目前新增耕地存在的主要问题并提出了对策措施,通过加强农村土地整理管理,以实现真正意义上的耕地保有量和耕地总量动态平衡。     

土地督察对土地市场化的影响

研究目的：分析土地督察对土地出让市场市场化的作用效果,为充分发挥土地督察制度效应,促进土地市场化提供参考。研究方法：固定效应模型、随机效应模型和混合OLS模型。研究结果：（1）土地督察对土地市场化具有显著作用,例行督察比专项督察的效果更优。（2）由于实行专项督察,2007年和2008年被督察区域土地出让市场的市场化程度提高了5.71%;2008年由于实行了土地例行督察,被督察区域比未实行督察时期提高了17.39%。（3）土地督察制度在一定程度上能够促进土地市场的发展,但是在强度和广度上还存在差别。今后还需结合土地市场的建设,借提高土地市场化程度的同时完善健全土地督察制度,使土地督察制度更充分地发挥制度效用,进一步促进土地市场化程度的提高。     

土地整合中的产权分析

采用制度分析法和因果分析法从产权制度与土地整合的关系研究出发,分析了土地整合中的产权调整方式与产权调整过程中的利益均衡,提出土地整合中存在的产权问题,最后提出通过加快土地整合权属调整的理论研究和实践经验分析评估,以第二次全国土地调查为契机加快推进确权登记工作,加强土地整合中的权属管理,建立健全土地整合中的产权调整机制。     

土地整理的产权经济关系与土地价格评估

土地整理投资、整理地块经营使用及产权转移均涉及其产权经济关系的变化,而且在这一变化过程中,土地价格起着非常重要的作用。作者先针对不同土地整理方式分析其产权关系和经济关系,再从土地整理开发投资的角度分析土地整理投资与土地价格的关系,讨论了整理地块价格评估的方法,并提出整理地块的价格评估应以产权关系为基础,遵循市场规律、公正地评估其公开市场价格,引入价格机制促进土地整理的顺利发展。     

浅议土地整理与土地生态保护

目前,一些地方在开展农地整理工作时,片面强调增加耕地面积,改进农业生产条件,提高耕地质量,却忽视了改善区域生态环境的重要性,致使土地整理后的自然生态环境遭到一定程度的破坏,进而危及土地可持续发展和生物多样性。1.土地整理项目忽视生态效益的原因分析。从土地利用总体规划上看。现阶段的土地利用总体规划在制定的时候往往着眼于提高土地的集约利用水平、提高土地的质量、达到土地的适度规模经营、改善生产条件以及提高农村现代化水平等方面,对于土地整理的生态保护这一要求考虑甚少,也缺乏对土地整理规划在生态保护方面的合理性的论…     

土地资源、土地资产和土地资本三个范畴的探讨

近年来,在土地经济学中,土地资源、土地资产、土地资本三个词被频繁使用,究竟这易替代、易混用的三者之间有着怎样的区别与联系,它们之间又是如何转化的呢?现从资源、资产和资本的概念出发,分别探讨土地资源、土地资产和土地资本的内涵,可以看出三者之间的区别,并进一步分析出三者之间的联系,最后指出了三者之间的转化机制。