规范农村集体土地使用权流转管理研究

从分析目前农村集体土地使用权流转管理中存在的主要问题着手,就集体土地产权主体和权能、集体土地使用权制度改革、农村土地产权登记和产权转移审批管理、集体非农建设用地地价评估体系、征地补偿标准改革、土地收益分配与使用的监管等方面提出了对策建议,以期达到规范集体土地使用权流转管理、维护土地所有权和使用权者的合法权益、优化土地资源配置、促进土地市场健康有序地发展。     

论农村土地产权制度的完善

我国《土地管理法》和《物权法》,对农村集体土地所有权主体的规定违背了一物一权原则,使同一土地上并存乡(镇)、村、村民小组农民集体三级所有权主体;且现实中并没有集体经济组织能够代表农民集体行使所有权,由此导致集体土地所有权主体虚位。农村土地产权制度的历史沿革说明村或村民小组(原人民公社生产队)范围内的农民集体是农民集体土地所有权人,为此应由他们设立土地所有权管理合作社,作为集体土地所有权的主体,负责管理集体土地所有权、集体土地发包,为土地流转提供管理和服务。相应地对《土地管理法》第10条和《物权法》第60条进行修改,这就解决了农村集体土地所有权主体虚位的问题,把土地权利还给农民,发挥农民积极性,遏制耕地大量流失,促进农业发展。     

试论农村土地使用权流转

我国农村土地实行所有权与使用权分离的政策:土地所有权归国家或集体,土地使用权归农民。农村土地使用权流转是农村土地产权交易的重要组成部分,是在家庭承包基础上,农户之间土地使用权的流动和转让,即农村土地资产的配置过程。只有建立灵活有效的农村土地使用权流转机制,才能使土地按照市场规律的要求,同其它生产要素优化组合。本文试就农村土     

关于农村土地产权制度建设的思考

当前我国农村土地产权制度建设中的主要问题:集体土地所有权主体不明确;对集体土地所有权的行使与保护不重视;集体土地使用权的流转与显化不充分;农户土地承包权不稳定党的十一届三中全会以后,人民公社体制解体,我国农村土地产权制度发生了深刻的变革。其基本特征是：农村集体土地所有权继续归农民集体所有,农民则以承包方式获得土地有限的使用权或经营权。承包责任制虽然较好地解决了人民公社制度下普遍存在的“吃大锅饭”的问题,带来了生产率的巨大提高,但目前这种农村土地制度的改革是在缺乏成熟的理论准备与系统的政策设计情况下进…     

不动产登记与农村集体经营性建设用地流转

<正>国家实施的不动产统一登记制度,首次明确了农村集体土地所有权的不动产产权地位。这对于理顺农村土地产权关系、促进农村土地流转机制的健全与完善、保障农民土地权益等都具有重要意义。农村集体经营性建设用地使用权流转,是农村土地流转的重要部分,鉴于目前影响和制约农村集体经营性建设用地流转的因素呈现多样化和复杂化,因此在不动产登记实施过程中,应对农村集体经营性建设用地使用权登记进行专门研究,针对现实问题提出     

论农村集体土地所有权主体之选择

我国农村集体土地所有权主体——农民集体现行的三级所有制造成农村土地权属混乱,导致集体土地所有权主体不明、主体虚位。本文从促进农村土地市场发展同时兼顾保障农民集体所有权权益的视角出发,分别对三级农民集体是否适宜作为集体土地所有权主体展开论证,认为村级农民集体是作为集体土地所有权主体的合理选择,村民小组虽不宜作为产权主体但仍需保留并作相应改进。本文的研究为合理选择集体建设用地所有权主体提供了有益的研究依据。     

规范农村土地市场促进农村可持续发展

农村土地市场包括农用地市场和非农用地市场。农用地市场即农用土地的使用权流转市场，国家法律已规定，农村集体土地使用权可以依法有偿转让，在2002年颁布、2003年3月1日开始实施的《中华人民共和国农村土地承包法》中也明确规定，农村集体土地的家庭承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。土地使用权有偿流转就是一种交易行为即市场行为。非农用地市场是指农村集体土地用于农业以外的建设用途的土地市场。这里主要谈一下农村非农用地市场建设问题。     

农村土地产权问题及其解决方略

农民对土地的所有权、占有权、使用权和处置权的集合,构成农村土地产权。现实中农村土地产权存在产权代表或主体的虚置与缺位,对解决“三农”问题带来了一系列负面影响。解决这些问题的根本出路在于深化农村土地制度改革,使新兴农村合作经济组织成为农村集体土地产权的代表。     

稳定、完善农村土地承包经营的对策

一、农村土地承包经营面临的问题 我国现行的农村土地制度,是经过农村改革而建立的以家庭承包经营为基础的农民集体所有的土地制度,其特点有二:一是把集体土地的所有权和经营使用权分开,所有权归集体,经营使用权由承包农户享有。二是集体土地按人口平均分包给社员,以家庭为单位承包经     

我国集体土地产权制度存在的问题及应对之策

产权制度是社会发展的基础,我国农村土地产权制度从农民私有到集体所有,经过几十年的发展并通过土地登记逐步稳定下来。我国应加强农村地籍管理制度的建设,建立城乡统一的土地登记制度和地籍管理信息系统,明确各类集体土地所有权的权利范围及权利内容,发挥集体土地所有权和使用权的财产价值,充分保障农民的土地财产权益,使土地产权制度在建立和谐社会中发挥应有的作用。     

确立集体土地产权的理论与实际

建议及早制定《农村集体土地产权管理条例》，确立集体土地所有权和使用权，并按土地使用权优于土地所有权的近代物权法精神，对农民的农地使用权设定耕作权     

中国农村土地产权制度改革探讨

研究目的:提出改革中国农地产权制度的基本思路.研究方法:综合分析法.研究结论:坚持农村土地集体所有制不变,明晰集体土地所有权的主体、客体和权力内容,严格区分土地所有权与管理权,从制度建设上防止管理权侵犯或替代所有权.在集体土地使用权取得方式上,除以承包形式取得外,引入招标、拍卖、挂牌等形式.在集体土地使用权类型上,除承包外,应增加出让、出租、作价出资等形式,赋予集体土地使用权与国有土地使用权同样的权能.在保证用途不变的前提下,允许不同类型的集体土地使用权享有不同的转让、出租、抵押等权力,完善集体土地登记制度,规范集体土地二级市场.     

正确引导农村土地使用权流转

当前 ,我国农村兴起的土地使用权流转 ,是以家庭承包责任制为基础 ,以农户为主体 ,以自愿为前提 ,以获得更多的收益为条件 ,在相互平等协商的情况下达成的土地使用权有偿转让。其实质是在明确土地所有权归集体 ,稳定农户承包权的基础上 ,农户将土地的使用权以出租、转包等形式进行转让 ,从而使一定规模的土地集中利用 ,实现农业的规模化经营。简言之 ,土地流转是农户所拥有的集体土地使用权的交易 ,它是保护和调动农民积极性的又一次土地使用制度改革。农村土地使用权合理流转 ,有利于土地资源的优化配置 ,加快农业结构的调整 ;有利于优化农…     

大邑县农村集体土地流转经营改革的十大效应

近年来 ,大邑县在土地使用制度改革中 ,审时度势 ,因势利导 ,在尊重农民自主经营、自负盈亏主体地位 ,维护农民土地承包经营权 ,保护农民合法权益 ,家庭联产承包经营的基本政策、土地所有权和农地用途不变的前提下 ,按“明晰所有权 ,放开建设权 ,流转使用权 ,搞活经营权”的总体要求 ,积极探索和实施农村集体土地使用权流转经营改革。据不完全统计 ,全县经依法批准流转经营农村集体土地使用权的面积已达 790 0 0多亩 ,人均 0 19亩。其中 ,耕地流转经营的农户 5 6 4 3户 ,面积13489亩 ,分别占全县总农户和总耕地的 4 9%和3 3%。近年来 ,大…     

集体土地所有权归属主体的实践样态与规范解释

集体土地所有权归属主体的理论研究与地方实践,存在将农民集体、农村集体经济组织、村民委员会三者等同混用的情形,其根源在于对农民集体的集体土地所有权主体地位认识不到位。农村集体经济组织与农民集体的主体混同,既是政策和法律变迁中本土概念与现代产权话语脱节的历史产物,又是解决农民集体无法独立行使所有权的无奈选择。但是,将二者等同为集体土地所有权主体并进行法人化改造的探索,存在集体土地所有权作为法人责任财产被转让的风险。如果禁止集体土地所有权成为法人的责任财产,则会违反法人以其全部财产对外承担责任的《公司法》规定。因此,农民集体是集体土地所有权的唯一主体,不宜直接进行法人化改造。农村集体经济组织是代表农民集体行使所有权的主体,不能被认定为集体土地所有权的归属主体,但作为特别法人可基于独立经营对外代表农民集体行使集体所有权。     

论基于“小产权”房市场的农地发展权的缺失

城乡二元土地制度及相应的土地管理制度,不断上扬的房价,农民维权意识的增强,城市化过程中住房需求的增加,地方政府管理缺位等是"小产权"房产生的原因."小产权"房市场中存着农地发展权缺失问题.虽然我国的土有国家所有和集体所有两个产权主体,但是这两个主体的地位是不可比的,农村集体土地所有权没有最终处分权,国家可以动用征地权来获取集体所有土地,甚至通过征政力量侵犯农村集体土地的经营收益.因此,确保农民利益的最佳途径就是让农民真正完全享有农村集体土地所有权,实现国有与农村集体土地同地同权.     

集体土地所有权法律制度研究

土地所有权问题是我国民法典立法和物权立法所要解决的一个重要方面。集体土地所有权问题更是当前亟需从法律上调整解决的核心问题。明晰农村集体土地所有权主体 ,充分尊重集体土地所有权益 ,实现司法上的“合法财产权一体保护”和土地资源的优化配置 ,关系中国现代化进程中深化土地使用制度改革、保护农民利益、推动经济发展和维持社会稳定的大局。本文试图从法理上廓清集体土地所有权的性质、主体以及权利行使、收益分配问题 ,并提出对农用地、建设用地、宅基地等集体土地使用权流转的相应立法建议。     

农村集体经营性建设用地入市研究

城乡二元土地制度是我国实行的基本土地制度,即国家拥有城市土地所有权,而农村土地为农民集体所有。在法律制度的限制下,国有土地可在市场自由流通,农村集体土地若想自由入市流转则需通过政府征地的方式来进行。由于我国农村集体土地被限制进入市场流转,农村集体经营性建设用地流转市场并未真正、全面地建立。本文以分别是安徽芜湖、浙江湖州、广东南海、广东深圳等四地的实践为基础,全面剖析了我国农村集体经营性建设用地存在的主要问题,在参考已有试点地区的实践经验基础上,本文提出了一套制度构想,主要涉及土地产权制度、收益分配制度、市场交易制度和法律政策保障制度。     

论农村集体土地使用权立法

一、我国农村土地制度特征和土地使用权立法依据土地所有制是土地制度的核心 ,是土地关系的基础。土地所有权是土地所有者拥有的、受到国家法律保护的排他性专有权利 ,是土地所有制的法律体现形式。这种权利可以细分为占有权、使用权、收益权、处分权等权能。我国农村土地集体所有制作为农村社会生产关系的重要组成部分 ,是由我国社会主义的性质及其农业生产的方式决定的。《中华人民共和国土地管理法》第八条明确规定 :“农村和城市郊区的土地 ,除由法律规定属于国家所有的以外 ,属于农民集体所有 ;宅基地和自留地、自留山 ,属于农民集体所…     

新农村建设背景下农村集体所有土地法律制度重构策略

研究阐述了当前农村集体所有土地法律制度改革的成因和意义;从行政权力干涉农村集体土地所有权流转,农村集体土地所有权主体的行权能力受制约,农村集体土地所有权客体确权工作滞后及农村集体土地征用侵占农民合法利益等角度揭示当前农村集体所有土地法律制度体系的问题;给出规整农村集体土地所有权流转中的行政权力,增强农村集体土地所有权主体的行权能力,强化农村集体土地所有权客体的确权工作及丰富农村集体土地所有权内容以保障农民利益等重构农村集体所有土地法律制度的具体策略。