关于集体建设用地直接入市流转的分析和思考

伴随我国工业化和城市化的快速发展,农村集体建设用地的资产价值日益凸显,流转大量存在,已是不争的事实。而法律却严格限制集体建设用地流转,导致了农村集体建设用地流转的失序与混乱。本文通过对集体建设用地流转模式和存在问题的分析得出,集体建设用地直接入市是一种制度创新,并对其进行了理论上的分析。最后本文提出了规范集体建设用地流转对策。     

集体建设用地隐性流转问题研究

●随着城市化进程的加快,许多农村集体建设用地,尤其是城市近郊的农村集体建设用地,其中包括农民宅基地,市场隐性流转量逐年增大,已经成为不争的事实。●经济发展和城市化进程的加快,土地自身的价值利益的驱动,集体建设用地面临的大调整、再配置格局和我国当前对集体土地权利的政策倾向等,是集体建设用地隐性流转的主要成因。●隐性的集体建设用地流转,带来了一系列的问题:土地市场秩序受到严重干扰,集体土地资产和国家土地收益严重流失,农民集体利益也难以得到保障。●应构建集体建设用地流转新机制,引导集体建设用地流转进入规范化轨道。     

农村集体建设用地流转模式及收益分配研究

按照城乡建设用地增减挂钩原则,农村集体建设用地流转必须确保建设用地不增加,农用地不减少、质量不降低,结合上海各区县的实际情况和基础条件,正确处理好和小城镇建设、农民宅基地置换、农村土地综合治理等相关工作的关系,对乡镇企业用地、农村宅基地、乡(镇)村公共设施和公益事业建设用地这三大类集体建设用地使用权的流转进行分类指导,适用不同的流转模式,才能充分发挥试点政策在社会经济方面的综合效能。一、流转模式分析(一)农民宅基地流转模式1、宅基地置换模式宅基地置换属于广义的集体建设用地流转范畴,是指按照城乡建设用地增建挂钩的政策,在农民     

黑龙江省小城镇建设中农村集体建设用地流转问题

针对黑龙江省发展小城镇建设的实际情况,阐述了农村集体建设用地流转的必要性、流转的前提条件;并针对该省农村集体建设用地利用效率低、居民点零星分布且规模小的实际情况,提出农村集体建设用地流转的若干建议。     

集体建设用地入市流转的法理思考

集体建设用地入市流转是我国经济发展的必然要求,在某些经济发达地区已不可遏止。然而,由于当前的法律法规对集体建设用地的限制使其在流转中产生了许多矛盾和问题,因此,解决农村集体建设用地在入市流转中的法律法规问题成为当务之急。文章试图从当前集体建设用地入市流转的法律空间及可行性入手,提出了有关集体建设用地入市流转的法理思考。     

农村集体建设用地流转的法制探讨

建立相关的国家法规来规范农村集体建设用地流转和保护农民的土地财产权已是大势所趋，农民也将从集体建设用地流转中受益，进而有助于“三农”问题的解决。本文旨在通过分析我国当前农村集体建设用地流转普遍存在的现象、问题和其流转的必要性，探讨出台相关法律的紧迫性。     

基于用地需求者的集体建设用地流转方式影响因素的实证分析

企业作为集体建设用地的主要使用者,其行为选择对集体建设用地的流转方式有着重要影响。本文通过对苏皖经济发展水平不同地区用地企业的问卷调查得到数据的基础上,采用Logistic模型对企业选择集体建设用地流转方式的影响因素进行实证分析。研究发现,法人代表年龄、企业用地面积、投资规模和地区变量对企业集体建设用地流转方式的选择有负向影响,法人代表学历对企业集体建设用地流转方式的选择有正向影响,而企业性质、产业类型对企业集体建设用地流转方式的选择无显著影响。     

农村集体建设用地流转的驱动机制分析

从社会经济、土地制度等因素出发,结合经济计量模型进行实证检验,探讨了农村集体建设用地流转的驱动机制。结果表明:社会经济因素、土地制度因素显著影响了农村集体建设用地流转。具体来看,非农产业发展水平、农地管制水平以及土地市场发育程度,与农村集体建设用地流转规模显著正相关,是农村集体建设用地流转的主要驱动力;城镇化发展、固定资产投资也在一定程度上影响了农村集体建设用地流转进程;并且集体建设用地流转存在明显的地域差异。因此,加强流转的规范管理应该从多方面着手,通过完善相关法律法规,科学编制土地利用规划,加强土地市场建设,从而保障农村集体建设用地流转的顺利进行。     

基于主成分分析的集体建设用地流转驱动力分析——以重庆市忠县为例

在剖析农村集体建设用地流转现状特征的基础上,运用主成分分析法定量分析集体建设用地流转的驱动力,揭示出经济利益驱动、经济发展驱动和政策引导驱动是集体建设用地流转的主要驱动因子。针对分析结果,系统地提出完善流转运作机制,培育流转服务体系,健全流转监管体系等对策建议,以助推集体建设用地高效流转。     

集体经营性建设用地入市收益分配研究

正集体经营性建设用地入市流转的收益分配关系集体经营性建设用地入市收益,是指集体经营性建设用地使用权在初次流转和再次流转过程中所产生的收入与利得的总和。集体经营性建设用地入市收益存在三层分配关系。第一层分配关系是入市总收益在农民集体和政府间的分配关系,决定了农民集体的土地净收益;第二层分配关系是政府所获收益在各级政府和不同地区间的分配关系,关系到地区利益的平衡;第三层分配关系是农民集体的土地净收益在集体与成员、成员与     

论发达地区农村工业化模式转型与集体建设用地流转问题

我国发达地区集体建设用地流转已经成为普遍现象.其基本原因是这些地区农村工业化的模式发生了根本变化,即由原来"乡村办企业、自己用土地"的模式,转变为产业用地流转、所有权与使用权分离、通过招商引资兴办企业的模式.集体建设用地流转是农村企业经营模式转变和工业化方式进步在用地方式上的表现.适应农村工业化方式转型,完善集体建设用地流转制度,是提高农村土地集约利用程度的基本保证,也是在发达地区实现耕地保护的重要措施.     

集体建设用地的“准自发性”流转及其制度安排——基于江苏省常州市的调查

集体建设用地的准自发性流转及其中的制度安排对流转制度改革具有重要的参考价值。本文通过对常州市部分农村经济发达地区的调查,对集体建设用地准自发性流转中政府的动机、土地登记、规划管理制度安排以及流转方式、收益分配和抵押融资等问题进行了系统的总结和分析,进而从土地规划和登记管理、流转规则、市场建设和法律体系等方面提出了进一步的改革建议。     

集体建设用地流转实践进展、主要问题与建议

从集体建设用地流转内涵界定、收益分配与使用、监管和市场建设等方面梳理了集体建设用地流转实践进展。实践中存在的主要问题有：集体建设用地流转前提、内涵等根本性因素需明确和完善;流转收益分配关系亟待理清,政府参与分配的途径和标准需明确,集体与村民之间的收益分配及使用需规范;集体建设用地流转监管有待进一步规范,试点地区相关政策设计有待完善,集体经济组织自我管理能力需加强;集体建设用地市场尚处于建立阶段,市场体系不健全。建议：明确前提和内涵是推进集体建设用地流转的基本条件;建立合理的利益分配和使用制度是关键;加强利用管理和权益维护是有效保障;建立集体土地交易市场是有效载体。     

农村集体经营性建设用地流转收益分配研究——基于分配主体利益诉求及博弈理论

党的十八届三中全会明确提出,在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地入市流转,与国有土地同地同权同价。研究农村集体经营性建设用地流转收益分配,可以为促进流转公平合理进行、保证农民权益提供相关借鉴。基于东北三省部分地区164个村的调查数据,采用统计分析和博弈理论Shapley值法,对农村集体经营性建设用地流转收益分配进行研究。研究结果表明:对农村集体经营性建设用地的流转收益进行分配,政府、集体经济组织和农民都有各自的利益诉求,政府要求成为流转收益分配主体,集体和农民都认为自己应该成为流转收益的主要获得者,且不赞成政府参与流转收益的分配。通过统计分析和博弈论Shapley法计算后比较,得出政府、集体、农民对农村集体经营性建设用地流转收益分配的比例分别为:25%~30%、50%~55%、15%~20%。根据以上研究结果,建议在农村集体经营性建设用地流转收益分配中,政府应分享一部分流转收益;集体应成为流转收益的主要获得者;农民可以获取少量流转收益。     

农村集体建设用地流转三地比较

自新《土地管理法》实施以来,社会各界对农村集体建设用地流转存在争议,但各种试点也一直在进行。本文简要介绍了三个代表性地区的农村集体建设用地流转工作情况,并分析探讨了其中存在的问题和相关对策。代表性地区集体建设用地流转基本情况广东省2001年10月,国土资源部和国务院法制办批准广东省顺德市为农村集体土地管理制度改革试点。2003年,广东省政府下发《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》。2005年6月,《广东省集体建设用地使用权管理办法》颁布,自2005年10月1日起施行。两年多来,广东全省21个地级市中有12个市开展集体建设…     

集体建设用地流转的逻辑深度——以广州市的制度创新为视角

集体建设用地流转一直是困扰土地管理的重大问题.针对集体建设用地大量隐性流转产生的弊端,中央和地方各个层面都在探索集体建设用地流转的规范模式.2011年9月,广州市发布了《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》,从地方立法层面进一步规范集体建设用地流转,对促进集体建设用地流转制度建设起到了借鉴作用,也对集体建设用地流转提出了新问题.     

我国农村集体建设用地流转的发展历程及改革方向

农村土地集体所有制建立以后，我国农村集体建设用地流转经历了长期的演变过程。改革开放以前，由于实行计划经济体制，我国禁止农村集体建设用地流转；但随着改革开放政策的实施以及社会经济的发展，集体建设用地的自发、无序流转逐渐盛行；到20世纪90年代中期以后，我国加强了对农村集体建设用地流转的探索、规范管理，促进了流转有序进行。因此，农村集体建设用地流转的演变与经济发展和制度创新紧密相关。今后，我国农村集体建设用地流转仍需从修改流转立法、明确流转主体、合理分配流转收益以及加强管理监督等方面进行改革，推动其向纵深发展，从而保障农民的土地财产权利。     

集体建设用地公开流转的背景难点与对策

集体建设用地隐性流转泛滥和国有新增建设用地短缺,促使政府允许以至鼓励公开流转。促进集体建设用地公开流转符合公平和效率原则．因而具有合理性。公开流转的基础工作薄弱、农村集体的隐性流转偏好和缺乏重新开发集体存量建设用地的资金,构成公开流转的主要障碍。政府应该对症下药推动集体建设用地公开流转顺利开展。     

创建制度规范流转--对集体建设用地流转的几点思考

经多年的理论论证和实践探索,农村集体建设用地应该流转、可以流转渐成社会共识。如何创建一个新制度,使得国有土地流转与集体土地流转能有效衔接,国家、集体、农民、用地者各得其所,用地、管地秩序不乱,现有制度得以平稳过渡,已是当前的首要问题。我们认为,对集体建设用地流转要着重明确以下六个问题。 在产权明晰、分配合理的基础上流转 　　首先是土地的所有权主体要明确。主体是村委会、村民小组,还是其他集体经济组织或法人团体？主体模糊,土地权益归属就难以定位。　　其次是产权主体的组织形式必须明确。是采用股份制,还…     

集体建设用地流转影响效应及障碍因素分析

本文探讨影响集体建设用地流转涉及的深层次问题,疏通集体建设用地流转的通道.分析了集体建设用地流转对土地一级市场的国家垄断、对土地市场供应和收入模式产生的冲击和重要影响;讨论现行制度对集体建设用地流转的限制规定、对集体建设用地流转用途限制以及集体建设用地权利的界定等对集体建设用地流转形成的制约作用.认为应该对未来城乡土地市场进行重新认识和构建,修改和完善现有的制度和政策规定,使集体建设用地流转真正纳入到城乡统一的土地市场之中.