英国土地强制征购与补偿制度及对我国的启示

英国在长期的发展过程中已经形成了适合市场经济的、比较成熟的土地征购补偿制度。英国土地强制征购与补偿的原则、目的及其表现形式主要有:土地征购实现公共利益最大化;具有独立的司法与行政权力的仲裁机构;土地被征购者的补偿范围相对宽泛。对我国的启示:增进土地征收中的长远可持续发展利益;建立健全征地过程中的纠纷仲裁和法律救济制度;保障为公共利益而实施土地征收中失地者的权利。     

对完善中国现行征地制度的思考

研究目的:分析中国现行征地制度,提出完善建议.研究方法:文献资料法和比较分析法.研究结果:(1)2004年宪法修正案区分了土地征收和土地征用两个概念,但与海外国家和地区相比,中国在相关的部门法律与实践中仍然存在征地目的不明确、补偿范围过小、补偿标准过低等问题.(2)提出明确规定公共利益的范围,适时、适当调整征地补偿标准,推行征地制度的市场化运作等建议.研究结论:中国现行征地制度需要进一步改革.     

主流征地制度改革观点检讨

研究目的:检讨主流征地制度改革观点存在的问题。研究方法:文献法和综合分析法。研究结果:公共利益泛化是地方政府违法成本—收益分析后的理性选择;严格意义的公益征收条件下,产值倍数法测算出的补偿水平并不必然低于土地所有权价值;将土地的社会保障价值纳入征地补偿标准客观性差,与现行法律兼容性差;土地换保障既不能为征地补偿提供客观标准,也无法为被征地农民社会保障制度建设提供科学依据。研究结论:客观征地补偿标准缺失条件下,地方政府与被征地农民逐利动机促成的逆向激励不利于经济可持续发展和社会安定团结。推进征地制度改革首先要构建并行于公益征收的非公益建设用地供给制度;其次应当让市场发挥定价作用,为地方政府与农民利益博弈提供客观的价格参照。     

水库移民征地补偿长效模式的法制规范与制度构建

研究目的:反思和完善中国水库移民征地补偿长效机制。研究方法:社会实证分析和规范分析相结合。研究结果:长期以来,虽然中国对水库移民征地补偿长效模式开展了多种形式的探索,但囿于法理认知的浅薄以及法律制度的不足,长效补偿呈现出无序发展的态势。为了实现水库移民补偿安置"发展、共享"的人权价值,迫切需要从法律上明晰长效补偿的权利义务关系,完善其运行架构和机制。研究结论:对水库移民实施长效补偿是回应开发性移民的时代要求。     

2004年第7期《中国国情国力》——构建征用征购双轨并存的征地补偿制度

鉴于我国征地补偿制度中存在的问题,为缓解我国征地补偿过程中部分矛盾和问题,并借鉴发达国家征地补偿的经验,中央政府提出了征用征购双轨并存的征地补偿制度。根据使用土地是否以营利为目的,将征地分为两类:一是公益性非营利征用,如行政机关、军事用地等;二是经营性用地。根据这两类不同性质征地行为,采用不同的补偿制度。政府为了全社会的共同利益从事公益性建设,需要使用农村集体所有的土地时,集体土地所有者不能拒绝提供土地,同时这种土地依法可得到相应的补偿。对于这种类型的征地补偿,宜采用不完全补偿原则,仍根据《土地管理法》的规…     

征地过程中程序性权利保障与农民满意度研究——基于辽宁省6市30村的调研

研究目的:检验征地过程中程序性权利的保障对被征地农民满意度的影响,为改革征地制度提供相关的政策建议。研究方法:随机抽样调查法和有序多分类Logit模型。研究结果:征地过程中农民的知情权与满意度成负相关关系,参与权能显著提高满意度;表达权和监督权由于实际中不能有效落实,其影响不显著,但二者的改善有助于提升农民的满意度。征地补偿标准和被征地者是否为村干部显著影响征地的满意度且影响方向为正。研究结论:征地制度改革中既要加强对农民的补偿安置等实体性权利保障,同时也应该充分重视农民程序性权利的保障。应加强和完善"两公告一登记"制度,给予农民平等的谈判权利,畅通利益诉求渠道,加强行政和司法监督。     

对我国征地补偿制度的思考

征地补偿制度尚待完善，尤其在实际运行中存在多方面的问题，通过建立城乡地价体系，加强征地补偿费的运营管理和监督，能使征地补偿费更合理，征地补偿制度更完善。     

中国征地和补偿制度的E-R模型分析和重建

研究目的:尝试用新的方法分析中国征地和补偿制度存在的缺陷,提出完善建议.研究方法:利用E-R模型分析征地和补偿过程中的土地法律关系.研究结果:中国征地和补偿制度的缺陷在于公共利益和土地利益的缺失.研究结论:引进第三人代理公共利益和土地利益可以弥补两种利益的缺失,保障农民利益.     

重构中国水电开发中的征地补偿技术路线

研究目的：构建适合中国大西南地区水电建设征地补偿的技术路线。研究方法：确立“公平补偿”的标准，从保证移民福利水平不降低出发，进行移民搬迁前后的现金流分析，构造新的补偿函数，并借助资产评估的方法测算征地补偿费。研究结果：（1）《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》中沿用的“产值倍数法”不适应中国大西南水电开发中的实际情况；（2）收益法测算的征地补偿费不足以弥补农业安置方式中的耕地开发成本。研究结论：（1）补偿费用中应包含新耕地开发成本；（2）依据成本法和收益法结合重构的征地补偿函数，提高了征地补偿测算的科学性和合理性。     

中国征地补偿制度的经济分析及征地改革建议

研究目的:探索征地补偿制度存在的问题及其改革的方向。研究方法:通过探索征地补偿与农地土地价格的关系,试图回答征地补偿标准高低的问题。对征地补偿制度进行经济分析,结合理论和国际经验探索征地补偿制度改革,提出改革建议。研究结论:(1)《土地管理法》规定的征地补偿标准不一定低于农地的土地价格,特别是在人均耕地面积占有量少的区域和当采用高限的土地补偿倍数和安置补助倍数时;(2)在"一对一"式的征地框架下,单纯提高补偿金难以平息征地中可能产生的种种争议和冲突;(3)"零星式"征地不利于为失地农民提供长期稳定的社会保障;(4)由于土地价值及其增值是由社会和国家(政府)带来的,一方面需要深入研究土地价值的归属,另一方面也要避免过高地补偿征地,过高的征地补偿也会产生(性质不同的)公平问题。笔者就征地改革制度提出建议:(1)"整村"式征地;(2)扩大可征地的范围,变"一对一"式的征地为"一对多"的可能征地关系;(3)改进征地补偿的计算方法,提高征地补偿的公平性;(4)将一次性征地补偿转变为按年支付的社会保险。     

论我国土地征购制度的构建

我国现行的土地征用制度是在高度集中的计划经济体制背景下形成的,存在种种弊端,因此在分析土地征购制度优越性基础上,提出如何克服土地征购制度可能存在的问题,构造我国土地征购制度的模式,就是由政府垄断征地市场,统一征地并统一支付全部的征地费用,然后经过土地储备中的前期开发,再分别向用地者提供土地.     

2021年土地科学研究重点进展评述及2022年展望 ——土地经济分报告

研究目的：梳理并比较2021年国内外土地经济领域的研究进展和研究重点,展望未来研究方向。研究方法：文献分析法。研究结果：2021年,国内研究集中于城市土地利用效率、城市土地供给、农地流转机制建设、土地价格的空间分布、土地要素市场化、产权安全效应、产权制度创新、土地征收补偿以及宅基地制度改革等问题;国外研究重点关注城市土地价格的影响因素、土地市场与农业发展、土地市场参与主体与土地利用效率、产权安全与农业生产效率、土地制度改革的减贫效应等。研究结论：土地经济研究的深度和广度得到了拓展,土地经济研究需要进一步结合中国国情,着力探索理论创新,为形成有中国特色的土地经济理论、更好地为新时代土地制度改革服务而努力。2022年《中国土地科学》将重点关注土地经济基础理论探索、土地市场波动的理论与实证研究、土地要素市场化机制设计、土地制度改革配套政策、确权登记颁证进展与绩效评估、重要改革试点的跟踪与评价等。     

征地补偿标准研究综述

在对国内外论述进行总结的基础上,认为当前我国征地补偿标准的改革方向在于:从农地产权和价值功能等人手,分析征地补偿标准构成,重构征地补偿标准体系;顺应市场经济潮流,建立按价补偿的思路;不区分公益和非公益用地,建立统一的征地地价体系;突出区域因素对征地补偿标准的影响,建立与区域差异相协调的征地补偿标准.     

论集体土地征收与入市增值收益分配的协调

研究目的：探讨新《土地管理法》实施背景下集体土地征收与集体经营性建设用地入市土地增值收益分配的协调与衔接。研究方法：法律文本分析、法律规范解释和数据比较分析。研究结果：集体经营性建设用地入市制度建立之后，其所形成的市场价格会对集体土地征收补偿领域所设定的“区片综合地价”构成挑战，进而会在集体土地入市和集体土地征收两个领域形成不同的土地增值收益分配结果。研究结论：征收集体建设用地应当适用市场价格进行补偿；征收集体农用地的“区片综合地价”应当以“规划所允许的最佳用途”为基础进行测算；国家通过土地增值税、企业所得税、个人所得税等税收方式分享土地增值收益，为此，国家应尽快完善土地税收等配套性制度，省级人民政府则应合理设定本区域的“区片综合地价”标准,防止因为土地入市和土地征收增值收益分配不均引发大规模社会风险。     

土地征购的探讨

土地征用问题是我国土地制度中的一个难题,一直没有得到很好的解决.通过资料的收集整理、文献分析,在明确界定公共利益范围的基础上,提出了构建土地征购制的设想,并初步建立了一套土地征购体系.随后分析了土地征购制的优越性,认为土地征购是目前解决集体土地合法入市的方式之一,可以在此基础上建立农村土地市场,部分解决城乡二元化问题,最后围绕土地征购制的建立提出了相关的对策建议.     

Capability approach to compulsory purchase compensation: evidence of the functionings of land identified by affected landowners in Scotland

This research was inspired by the challenges faced by landowners seeking adequate compensation for all their losses following the compulsory acquisition of land by public authorities in Scotland. This research uses Sen’s ‘capability approach’ and argues that the well-being contribution of land extends beyond its market value and therefore compensation payable following compulsory acquisition should include these other losses. The aim of this research is to identify the valuable functionings (or usefulness) of land from the perspective of the existing landowners. The functionings which contribute to their well-being can be both financial and non-financial and should be appropriately compensated. This research identifies and creates a list of valuable ‘functionings’ of individual landowners who have suffered losses due to compulsory acquisition, servitude and severance under various public projects in Scotland. Qualitative Content Analysis is applied to analyse case reports prepared by the Lands Tribunal for Scotland. In-depth analysis of 19 relevant cases is performed with the use of NVIVO software and reveals a list of 15 different functionings of land. Results show that financial functionings are the most frequently discussed at the Lands Tribunal. The debate on the loss of financial benefits from expected and planned development on land in the near future is the most debated topic by the landowners.     

我国台湾地区的土地征收制度

通过介绍我国台湾地区的土地征收制度，对土地征收的目的、类型、征收补偿的范围以及土地征收的程序进行了详细的阐述，在此基础上将我国大陆和台湾地区的土地征收制度进行了对比，认为台湾地区土地征收制度在征收审核标准、执行程序以及补偿给付等方面的一些做法很值得大陆地区借鉴，以不断完善现行的土地征收制度。     

因地制宜地稳妥推进留地安置 ——基于对10余省份留地安置的调研

研究目的：研究留地安置制度的做法及存在问题,为改革和完善中国农村征地制度提供参考建议。研究方法：实地调研、政策分析、案例分析。研究结果：留地安置的实质是在法律规定的补偿费用之外增加了一部分实物补偿,其实质是农民分享了一部分土地增值收益。各地在实践中探索出了留用地的多种实现途径,经历了从实地到货币化的转变。虽然留地安置在实施中存在一些问题,但方向正确,应从细节入手解决弊端。研究结论：对留地问题宜及早进行规范并明确规定留地安置的法律地位;从源头入手,在规划上预留农民征地后的留用地;虚化区位、固化权益,因地因时探索留用地的多种实现方式。     

The influence of valuation practices upon the price of vacant inner city land

Summary

Many earlier studies have provided useful statistical information on the extent of vacant land in British towns and cities, but few have attempted to relate land vacancy to the wider development process. This paper presents recent evidence from Inner Manchester which suggests that valuation practices operate to prevent inner city land prices from falling even in areas of apparent over‐supply. This creates a blockage in the development process. It is shown that asking prices for vacant sites currently on the market are often substantially in excess of the level of prices achieved in recent transactions. As the great waves of compulsory acquisition in Manchester are now over, the statutory rules of valuation do not account for this difference, although historic levels of value have been supported by recent local authority acquisitions by agreement. It is evident that the comparative method of valuation is unable to cope with few transactions or a declining economy, both of which characterize the inner city land market. As a result, inner city land prices appear to be revised downwards only slowly and reluctantly in response to lack of demand or excess supply.