“三圈理论”视角下农村宅基地退出模式比较——基于义乌市的观察

[目的]基于对义乌市宅基地制度改革试点的调研和观察,对宅基地退出的3种典型模式进行分析和比较,剖析各种模式运作过程中出现的问题,分析各种模式成功和推广的前提和基础。[方法]文章运用"三圈理论",从价值、能力、支持三个角度对宅基地三种退出模式进行剖析。[结果]义乌市宅基地退出的三种模式表现各不相同,但均处于公共价值、能力、支持三圈相交的"耐克区",是成功的宅基地退出模式。节约集约利用土地、显化宅基地财产价值是宅基地退出追求的价值目标,政府的资金投入和政策执行能力是保证宅基地退出顺利推进的基础条件,农户的支持是宅基地退出能够成功推进的前提条件。[结论]在宅基地退出过程中,应注重各种模式的适用性,切忌照搬滥用;政府应综合考虑各方面的因素,量力而为,切忌为了退出而退出,使改革陷入"风险区";要统筹兼顾中央政府、地方政府与农民的利益,最大程度的保护农民利益。     

农民家庭发展能力与宅基地退出模式双边匹配研究

文章从农民家庭发展能力出发,将农民家庭划分为成长型、稳定型、救助型,以宅基地退出主体和实施主体的双边满意度最大化为目标,建立双边主体满意度相互评价指标体系,构建农民家庭类型与宅基地退出模式类型双边匹配模型,运用粒子群算法进行匹配求解,以发达地区福建省晋江市与欠发达地区江西省赣州市为例进行实证分析。研究结果表明:(1)农民家庭与宅基地退出模式匹配符合比较优势原则;(2)成长型农民家庭与"购房补贴"退出模式匹配,稳定型农民家庭与"宅基地换房"退出模式匹配,救助型农民家庭与"以地养老"退出模式匹配;(3)组合宅基地退出模式的双边总体满意度高于单一宅基地退出模式的双边总体满意度。因此,实施主体应当切实考察农民家庭发展能力,推进宅基地退出模式的供给侧改革,设计出尽可能满足农民家庭不同发展层次的宅基地退出模式,以期寻得匹配农民家庭最优的宅基地退出模式。     

我国农村宅基地退出研究进展

宅基地退出是提高土地利用效益、优化土地资源配置的迫切要求。对宅基地退出的探索,有利于我国土地制度改革的方向、农民土地权益维护和政府与市场边界的划分等问题的解决。研究从宅基地的退出意愿、退出机制、退出模式和退出补偿方面,梳理了国内关于宅基地退出的已有研究成果。同时,从社会公平与正义、重视土地"利用主义"、引领土地制度改革和强调市场机制在资源配置中的作用等视角,对宅基地退出制度的未来改革进行了展望。     

宅基地退出中农民意愿研究与政策启示

尊重农民意愿是宅基地退出工作的重要原则之一,因此开展农民意愿调查研究对于有序推进宅基地退出具有重要意义。在对江苏省典型地区农民实地调查的基础上,分析宅基地退出中农民对宅基地政策的认知、退出意愿、补偿意愿。研究结果表明:多数农民对宅基地相关政策认识错误,看重宅基地的居住功能,不愿意退出宅基地,选择宅基地置换的补偿方式。据此,提出加强政策宣传力度、尊重农民意愿、完善补偿政策及加强集中安置小区建设等政策建议。     

论农村宅基地的保值增值退出

宅基地以保值增值的方式退出,有利于优化城乡土地资源配置、提高土地利用效益,也是实现宅基地顺利退出的关键。从宅基地的价值、产权结构、增值收益分配和农民地位等角度探索了宅基地保值增值的内涵。从农民财产、宅基地属性演变、农民收入变化、融资能力和农村市场发育等角度分析了宅基地保值增值的意义。宅基地的保值增值退出,对缓解新增建设用地矛盾、城乡统一土地市场建设、土地增值收益分配制度改革、明晰政府与市场的边界、农民社会地位提升等具有重要的意义。现阶段,宅基地以保值增值退出在宅基地退出后的供需平衡、宅基地产权结构、市场化退出机制、政府不当干预和农民自身维权能力等方面仍存在一定的障碍,对此提出了相应的对策。     

农村宅基地退出前后农户福利测度及其动态变化——以浙江省德清县201户农户为例

本文以宅基地制度改革试点县德清为研究对象,基于阿马蒂亚·森的可行能力原理,采用模糊评价法和Logistic回归模型,测度不同时期、不同安置模式下农户退出宅基地后的福利水平,分析农户福利影响因素。研究发现:(1)政府主导下整体推进的"村改居"宅基地退出,使农户综合福利水平上升,但农民身份的转换并未提高其经济福利,反而增加了融入城市的成本;(2)在不同的退出安置模式中,"住宅+货币"模式农户福利最高;(3)不同时期退出宅基地的农户福利水平不同,宅基地退出政策制定时应充分考虑纵向时间上的不公平性问题;(4)主动参与退出、家庭收入越高的农户对政策理解程度越高,抗风险能力越强,退出后福利越好;人均宅基地和家庭规模越大,退出后对补偿需求越高,面临的不确定性越大,退出后福利越差。     

经济新常态下农村宅基地退出机制研究

通过分析经济新常态对宅基地退出的要求,从兼顾公平和效率的角度,建立"宅基地指标化+宅基地整理"的退出模式,构建政府-市场-村民(政府引导、市场配置与村民自治相结合)协同治理机制,并提出保障宅基地退出机制有效运行的配套措施和建议。     

农户宅基地使用权退出权益结构变化研究——以乌鲁木齐市安宁渠镇为例

[目的]农村宅基地是农民用作建造住宅的土地,农户对其享有获取收益、社会保障等权利,一旦退出,就意味着附着在上面的一切权益都会丧失。如何在宅基地使用权退出的过程中保障农民正当的权益,对于推进城乡一体化,构建美丽乡村,具有重要的现实意义。[方法]文章从农民的经济权益、社会权益、政治权益的视角出发,从家庭特征、经济状况、住房状况、保障状况、社区状况、心理状况六个方面构建指标体系,采用模糊评价方法,分析在宅基地使用权退出的过程中农民权益的变化情况。[结果]由于在宅基地使用权退出过程中政府居于主导地位,农户参与度较低,往往被动式地接受安排,造成权益受到直接的伤害,农户的经济状况、保障状况以及心理状况等权益受到了一定的损害。[结论]在宅基地退出的过程中,仍然存在农民参与力度不够、养老等社会保障不完善、再就业难等问题,需要政府统筹协调。开展工作的过程中,政府需要更多地听取当地农民的意愿,切实合理地保障农民的权益。     

青海湟源:实现宅基地用益物权

<正>青海省西宁市湟源县是全国15个农村宅基地制度改革试点地区之一。当地在坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线的基础上,探索建立了宅基地无偿退出和自愿有偿退出相结合的退出模式,并取得了积极成效。宅基地审批:明晰政策规定,简化程序手续湟源县改革完善宅基地权益保障和取得方式,制定出台了《湟源县农村宅基地分配取得和审批     

农村闲置宅基地盘活利用方式研究

随着城市化进程不断推进,农村流动人口越来越多,闲置宅基地问题越来越引发关注。通过文献分析法和实地调研法,归纳了农村闲置宅基地的主要类型,分析了形成原因,提出了解决对策。调研发现,现阶段农村闲置宅基地主要有继承宅基地闲置、外出务工季节性闲置及建新不拆旧闲置等。究其根本原因,主要是农村宅基地的执法和监督机制不健全、宅基地流转不出村限制、宅基地退出机制不完善等。因此,建议加强监管,严格落实"一户一宅"制度;构建镇域或县域范围内的市场流转机制;完善配套机制,减少农民后顾之忧,推进农村闲置宅基地信息登记制度,依法构建农村闲置宅基地的有偿退出机制,注重农民退出后的社会保障等。     

浅谈农村宅基地有偿退出的途径

促进农村宅基地有偿退出是当前正在进行的农村宅基地制度改革的重要内容。考察我国农村宅基地管理制度的变迁史,经历了从私有到公有,从任意流转、限制流转再到今天的鼓励退出四个阶段。目前农村宅基地退出还存在着法律法规不健全,缺少宅基地流转平台,宅基地退出缺乏激励机制,农民宅基地腾退意愿不强,利益分配不明等因素。促进农村宅基地有偿退出,必须完善农村宅基地管理的法律法规,构建宅基地流转平台,制定合理的宅基地退出激励机制,增加农民非农经济收入等。     

农民宅基地退出意愿的影响因素——基于重庆市“两翼”地区1012户农户的实证分析

本文利用对重庆市"两翼"地区1012户农户的调查数据,通过建立Probit模型分析了农民宅基地退出意愿的影响因素。结果表明:农民的年龄和受教育程度、家庭收入状况、家庭需赡养的老人数量、宅基地退出补偿方式的多样性选择对农民宅基地退出意愿有正向影响;家庭成员务工工作变换频率、家庭需抚养的子女数量、现有住房面积、宅基地面积对农民宅基地退出意愿有负向影响;同时,主要从事农业经济活动、宅基地退出后以低价租住廉租房、公租房以及将宅基地用于出租等非自住用途的农民,更可能不具有宅基地退出意愿;而家庭外出务工人数、在城镇购房情况没有通过显著性检验,对农民宅基地退出意愿没有显著影响。     

完善农村宅基地退出与补偿机制的思考

改变农村宅基地闲置低效利用状态是全面促进土地资源集约节约利用的重要命题。近年来,各地方政府积极探寻农村宅基地退出与优化利用的新举措,但现行试点方案大多以行政手段推动实施,缺乏科学合理的激励约束机制,农民退出闲置宅基地的积极性普遍低下。理论界关于农村宅基地退出和补偿机制的现有研究,也存在研究覆盖面较为狭窄、研究方法较为单一、研究应用性不强等问题。完善农村宅基地退出与补偿机制,应该以宅基地优化利用与新型城镇化、承包地退出、新农村建设、农村新产业新业态培育和农村新型集体经济发展的深度结合为着力点,畅通农村宅基地批量退出与零散退出的两大渠道,聚焦宅基地退出的补偿范围、补偿标准、补偿资金三个关键环节,重点解决宅基地退出改革的三大保障问题。     

治理环境和治理结构如何影响宅基地有偿退出——基于江苏省阜宁县退出农户集中安置模式的案例比较

农村宅基地退出对提高宅基地集约利用水平、改善农户居住环境以及推动乡村振兴具有重要现实意义。本文从公共治理的视角研究治理环境和治理结构对宅基地退出的影响，并选取江苏省阜宁县宅基地退出典型村庄进行案例分析。结果表明：国家层面的户籍制度改革、宅基地确权颁证和“三权”分置构成了促进宅基地退出的产权制度环境，省、市地方政府的建设用地增减挂钩指标交易和国土空间规划调整为宅基地退出提供了资金和用地保障的政策环境，村庄资源禀赋条件与内部治理结构共同决定宅基地退出的具体模式。宅基地退出治理结构从治理力量上看表现为“科层+市场”的混合结构，从主体上看则有县乡政府、村集体和农户，各类主体在政府规制和市场机制作用下协商、谈判，达成一致的行动方案与制度安排，实现宅基地退出内部治理。宅基地退出集中安置的“整村就地”、“整村异地”和“部分就地”等模式整体上都提高了土地利用效率，促进了集体经济发展和农民福利增加，但不同安置模式之间在交易费用、土地利用、收益分配以及农户福利变化等方面存在显著差异，这些都与各自所处的治理环境和治理结构直接相关。因此，提高宅基地退出治理绩效，在治理环境上要继续深化农村宅基地“三权”分置改革...     

以宅基地有偿退出改革助推易地扶贫——四川省泸县“嘉明模式”分析

"嘉明模式"的核心要义是将宅基地有偿退出改革和易地扶贫相结合,探索出了一种对特殊贫困人口精准脱贫的新路子,具有一定借鉴与推广意义。其精准脱贫的机理可概括为:宅基地价值得以显化,以土地发展权换取资金,构建产业扶贫长效机制,实行农村与城镇"双保障"。但这一模式也有一定局限性,具体表现为:指标流转范围受限,资金压力较大;制度设计欠合理,群众参与度较低。进一步优化完善"嘉明模式",一是把宅基地有偿退出看作自然的历史过程,二是探索建设用地指标市场化交易机制,三是完善宅基地有偿退出的收益分配机制。     

村庄能人推动宅基地退出的行动逻辑及机制

宅基地退出改革尚存在退出机制不健全、保障不充分等问题,导致了农户退出积极性不高。如何提高农户退出闲置宅基地积极性,是宅基地制度改革的关键一步。文章通过对江西省余江区宅基地退出中村庄能人效应进行研究,提炼出发挥能人效应推动宅基地退出的行动逻辑。基于能人、政府与农户之间依赖关系,在乡村振兴背景与政府宅基地制度改革的共同助力下,能人依托熟人社会基础行动,通过信用机制、规训机制、激励机制和压力机制四个机制发挥作用,影响农户退出宅基地。对完善宅基地退出中能人参与机制的建议:(1)建立非体制型能人参与乡村治理机制;(2)政府总体布局,政策激励推进能人参与;(3)引入专家评估,规范监督能人参与。     

农村宅基地退出补偿机制建立研究———以陕西省为例

文章采用文献分析与调研相结合的方法,对陕西农村宅基地退出补偿机制进行了相关研究。在分析陕西省现有农村宅基地利用现状上面,认为陕西目前"一户多宅"、面积超标及"空心村"现象严重,然而尽管地方政府出台了有关农村宅基地退出与补偿的相应政策与鼓励原则,但还存在诸如退出补偿机制不健全、退出宅基地的利用及收益分配不明确、各监管部门职责不明确,监管力度不足、未考虑农民意愿等制约陕西宅基地快速发展的突出问题。该文通过实际调研与问卷调查,从建立农村宅基地有偿使用制度,建立多元化的补偿形式与补偿标准,发展多形式的住房保障体系与实施农村宅基地整理置换复垦机制等方面来构建陕西农村宅基地退出补偿机制。研究结论与相关对策为当地政府优化农村宅基地政策提供参考,同时也为全国其它省份加快农村宅基地退出工作提供借鉴。     

经济发展水平分异下的农民宅基地退出意愿研究基于江苏省549份问卷调查

目的 宅基地制度改革是破解“三农”难题、实施乡村振兴战略的重要抓手,文章分析不同经济发展水平地区农民退出宅基地意愿的影响因素,提出对策建议为深化农村宅基地制度改革提供借鉴。方法 文章基于对江苏省549位农民的问卷调查,在计划行为理论指导下,利用Logit模型分析了不同经济发展水平地区农民宅基地退出意愿的影响因素。结果 从江苏省整体情况看,45.9%的农民愿意有偿退出宅基地,影响宅基地退出意愿的主要因素为宅基地是否闲置、地区经济发展水平、无法就业风险认知、受访者年龄、对宅基地使用权转让政策的认知、对政府承诺的信心、就业类型、支持多余宅基地集体收回或付费、劳动力数量;从经济发达地区情况看,农村住房面积、建房总费用也对宅基地退出意愿产生显著影响;从经济欠发达地区情况看,显著影响因素中增加宅基地数量、是否在城镇有房、以往宅基地退出中发生纠纷情况等3个变量。结论 应分区域分阶段开展渐进式改革,充分尊重农民意愿,提振农民退出宅基地信心,建立宅基地改革工作体系,稳慎推进宅基地制度改革。     

乡村振兴中宅基地退出的经验、困境与进路——基于G自治区H村的考察与分析

宅基地退出改革是实现乡村振兴的关键。H村作为改革试点地区中的一个示范村,在宅基地退出改革试点实践中形成了“宅基地置换+旧房换新证”经验,有效地解决了宅基地的历史遗留问题;探索“土地复垦+旧房美化”模式,盘活了宅基地经济价值。文章针对宅基地退出面临的法律规定与配套制度不完善、长效机制缺乏等实践困境提出其未来进路:一是及时总结试点经验,完善配套法律制度;二是构建改革的长效机制,巩固宅基地退出成果。     

农村宅基地退出的农户响应研究——基于四川省成都市12村486个样本农户的分析

农村宅基地占地过多且闲置废弃严重,多余部分应该退出并合理利用,而退出的成功与否在于农户的响应。通过对成都市12个村486个农户样本数据进行统计和Ordered Logit模型实证分析发现,农户对宅基地退出的响应程度普遍不高且影响因素复杂多样,政府主导的"拆旧房建新村"的宅基地急速退出成本高、难度大。农村多余宅基地退出需渐进式推进,政府在宅基地退出中应有正确的角色定位。