浅议"地票"风险

2008年11月17日,重庆市人民政府第22次常务会议通过了<重庆农村土地交易所管理暂行办法>(以下简称<办法>).同年12月4日,重庆农村土地交易所正式挂牌成立,并于当日举行了首场农村土地交易会.此次交易会以拍卖方式进行了全国第一宗"地票"交易,由此备受媒体关注的"地票"交易制度正式诞生.     

重庆推行地票交易3周年

2011年12月4日,重庆农村土地交易所成立3周年,作为其主要交易品种——地票,3年来交易金额达148亿元,全部用于地票产生区域“三农”的建设与发展。目前,已有3．95万亩地票获得使用。     

地票运行中的农民权益保障

●复垦补偿的价格基本由政府单方决定,最终风险却只有农民自己承担●地票运行中,一要确立农民的复垦主体地位;二要确立农民地票交易的主体地位保障农民权益,是重庆市设立农村土地交易所、运行地票制度强调和坚持的基本原则。但随着地票制度运行的深化,一些问题逐渐凸显,在一定程度上影响     

"定心丸"为什么不"定心"——从农业部检查透视当前农地承包问题

农村土地承包政策是党在农村的最基本政策.农村土地承包保持长期稳定,让农民吃上长效"定心丸"是这一基本政策的灵魂和精髓.为了保障这一政策更好地落实,今年3月全国人大还实施了《农村土地承包法》.     

开辟统筹城乡的制度通道

以农村复垦建设用地增加耕地,将农村节省的建设用地指标通过市场交易补充城市建设需要的土地。重庆市结合耕地保护和城乡建设用地增减挂钩原理,创造性地提出了地票交易制度重庆市地票交易制度是经国务院批准开展的统筹城乡改革试点内容。地票,就是把农村集体建设用地复垦为耕地,腾出的建设用地优先保障农村     

农村土地“三权分置”的制约因素及路径研究

实现农村土地的承包权、所有权、经营权"三权分置"的农村土地制度,可以有效解决我国现行土地产权面临的困境,对推进农村土地关系变革具有重要意义。文章对农村土地"三权分置"的实施背景进行阐述;分析了农村土地"三权分置"实施过程中存在的制约因素,如由于法律体系不健全带来的制度性障碍,三权利益互相博弈导致利益关系失衡的经济性障碍,以及由于配套政策法规不健全造成的经营权受限的政策性障碍。同时,该文提出了完善法律体系,加强政府扶持,强化政策引导;强化对经营权流转的监督管理;完善相应配套机制,实现经营权的抵押权能;促进经营权和承包权主体利益达到平衡等方面路径措施,旨在为制度的合理实施提供一定政策参考。     

中国首家“农村土地交易所”在重庆正式挂牌

中国首家“农村土地交易所”在重庆正式挂牌成立，此举旨在实现城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，在土地流转中促进农民增收，并严格保护耕地。重庆农村土地交易所由重庆市政府出资成立，注册资金5000万元，主要从事地票交易。所谓地票，指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公用设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，     

成都市城乡统筹发展中的农村土地产权流转制度创新研究

研究目的：分析成都市新一轮农村土地产权制度创新的现状及实效,探讨深化农村土地制度改革中需要重视的问题。研究方法：文献资料法,因果分析法,关系演绎图解法。研究结果：成都市先后实施了旨在促进土地有效流转的确权颁证工程、设立耕地保护基金、建立交易服务平台、创建联建制度以及创办政府担保公司等系列创新的成效非常显著。研究结论：为深化农村土地制度改革,要加强耕地保护,保障农民利益;拓展平台涵义,完善交易服务;培育农业主体,加快经济发展;组建新型农民合作社,创新双层经营;完善现行法律,统一土地市场等。     

统筹城乡实践的重庆“地票”交易创新探索

重庆的地票是指农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地,经过复垦和弥补拆迁安置占地,并经土地管理部门严格验收后产生的城乡建设用地增减挂钩指标。重庆农村土地交易市场推出的地票交易模式是统筹城乡重庆实践的制度创新。地票交易优化了要素配置的区域范围和要素的组合机制,要素流动和组合的区域更加广泛,使非农土地级差收益在城乡土地市场上得到了充分实现。重庆地票交易模式还是城乡建设用地市场一体化的初步探索,需要进一步设计相关的政策导向与制度安排,因地制宜、因时制宜地推进地票交易模式的创新与发展。     

乡村治理视角下的农村土地综合整治研究

乡镇政府、村委、普通村民在农村土地综合整治过程中面临决策互动、利益纠纷。根据农村土地 综合整治中政府的作用,将农村土地综合整治分为政府强制型土地整治、政府主导型土地整治、市场介入 型土地整治三种类型。选取周口平坟、崖口村围垦—土地转让、成都建设用地票交易作为实证材料,运用 乡村治理的相关理论进行分析,用全新的视角去审视农村土地综合整治,从根源上看清土地整治的现状。 发现区位在某种程度上能影响土地整治类型。地方政府在土地问题中的行事与乡村关系有很大的关联,制 度创新在某种程度上可以改变传统的乡村关系。因为市场介入土地整治在农村变得更有活力。同时进一步 探讨了引起制度创新的原因:农村土地综合整治若政府强制交易,交易成本巨大。引入市场后,交易顺畅, 城镇化速度加快。国家政策给予试点的机会是出于对粮食主产区和中西部区域的政策倾斜。     

地票制度创新与土地发展权市场机制及农村土地资产 显化关系

研究目的:探索地票制度的市场化运作创新机制及其与土地发展权市场、农村土地资产显化的关系。研究方法:文献研究法、对比分析法和模型假设演绎法。研究结果:(1)建立了地票制度市场化运作分析框架;(2)构建了土地发展权转移模型,并推导出地票价格应为重庆市城郊分界点城镇建设用地价格;(3)地票价格和土地出让价格存在较大差距,但二者差距小于征地补偿价格与土地出让价格的差距。研究结论:(1)地票制度是利用了土地发展权还原机制,以地票为形式搭建了虚拟指标交易创新制度;(2)地票价格是土地发展权转移价格的体现,当开发总量越小时,发展权转移价格越高;(3)目前地票价格尚不能完全显化土地发展权转移价值,但相对于征地补偿制度,有效地提高了农村土地资产价值,是更能促进资源优化配置的制度创新设计。     

完善农地登记管理制度的思考

农村土地承包经营权登记意义重大土地登记是物权公示和保障交易安全的基本手段。目前,我国土地登记的基本情况是,城市土地登记好于农村土地登记,建设用地登记好于农用地登记。农村土地承包经营权登记,是我国土地总登记的一个重要组成部分,是完善农村土地承包经营权用益物权制度和农村土地家庭承包经营制度,落实中央提出的赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权、保护农民土地权益的一项基础工作。在当前形势     

中国农村土地流转若干问题再认识：一种新兴古典框架的解释及现实意义

对农户职能进行划分,相应区分了农户产出品中的生产性产品与经营性产品,构建了一个农户专业化经济分工模型。在改进一个有贸易活动和非均一参数模型基础上,运用超边际分析方法,对新时期农村土地流转主体职能分工的一般均衡结构进行求解。结论如下：农户职能专业化引致的分工经济是农村土地承包经营权流转产生和发展的基本动力,解决土地流转障碍必须以改进交易效率为内核,基本途径则是通过提升信誉、完善市场交易制度、发挥贸易集聚效应、大力发展有效率的农村经济土地流转中介组织以降低内生交易费用。     

重庆农村土地“地票交易”价格机制探析

重庆市创造性的制定了以“地票”交易为核心的的土地流转制度,该制度利用市场经济的价格形成机制来配置农村土地资源,这为农村土地进一步走向金融市场铺平了道路.但地票价格形成机制在市场尚未形成完全竞争,计划与市场并存的情况下,存在着旧有土地制度的障碍,这要求制度的设定上必须采取更为强有力的措施保障农民利益,在实现资源的最大效益化利用的同时保证社会稳定.     

成渝“实验区”背景下的农村土地股份合作模式研究——以成都市郊区为例

农村土地股份合作模式地来自基层农民实践的一场致性制度变迁,极具活力,但还存在着不规范和欠成熟.重庆和成都两市当借助"试验区"建设政府引导下的强制生制访问期间变迁模式.     

基于农村土地价值的交易机制探索

由于产权的不明晰,农村土地正在面临生态质量的不断下降.解决这个问题的一个可行的思路是建立基于市场价格的体现土地完全价值的交易机制,使土地的经济价值、生态环保价值、存在价值和馈赠价值的各方利益主体在征地中得到价值补偿,实现交易的公平和对土地的有效使用.     

农地流转路径新探索——重庆地票交易制度研究

为合理促进农地流转,重庆进行了新的探索。重庆地票交易制度是一种城乡统筹用地指标,建立城乡统一有效土地市场的一种制度创新,其本质是盘活农村闲置土地资源,缓解城市建设用地紧张现状。但由于试验时间不长,还受到原有一些土地制度的束缚,配套制度一时还跟不上,导致重庆地票交易制度既有一些重大制度创新,也还存在一些需要完善的地方。     

从农民的视角研究农村土地私有化的可行性

现行农村土地制度仍然存在一定的缺陷,不利于农村生产力的发展.需要进一步对我国的农村土地产权制度进行探索和改革.在对甘肃省农村土地制度问卷调查与研究的基础上,试图站在农民的角度,采用问卷调查,理论分析等方法,研究我国农村土地私有化的可行性,研究表明:农村土地私有化是解决当前农村土地产权问题、保护农民权益、发展农村土地生产力的有效手段之一,该制度有利于提高土地利用效率和效益,符合农村经济、社会发展的要求,在我国同样可以实施农村土地私有化.     

地票交易的内在价值与定价模式分析——以重庆市为例

科学确定地票交易定价模式有助于地票价格真实反映地票的内在价值,保障农民经济权益和实现农村土地增值。本文在分析地票交易内在价值的基础上,结合均衡理论和重庆地票交易实践,分析地票定价的市场运行机制,运用博弈论探讨农民与政府双方博弈,分析不同区位特征条件下开发商的成本与收益约束。结果显示,现行地票定价模式在反映市场机制作用、实现农民预期效应、体现区位特征差异方面还存在不足,并从地票定价机制视角提出解决途径。     

新形势下的我国农村土地产权改革与农村经济发展

在农村土地制度变革中,农村土地产权制度问题是中国农村经济发展的"瓶颈"制约,是导致目前农村经济发展缓慢的关键因素,应从制度上加以解决.本文由此对农村土地产权制度改革问题进行因地制宜、因时制宜探索与创新,以期进一步明确集体土地的所有权主体,强化土地的物权性质,积极、稳妥促进农村土地流转,切实保障农民权益,促进农经济发展.