土地储备制度与土地市场均衡

研究目的:从土地市场均衡角度分析现行土地储备制度的运行机理,论证土地储备制度对土地市场调控的积极意义,围绕理论假设讨论实践中应注意的问题。研究方法:市场均衡理论,图解法。研究结果:从土地储备制度实施前后社会福利变化情况论证了这一制度实施的积极作用。研究结论:实施土地储备制度将改善政府和社会的福利状况,构建良好的土地市场秩序,但应当围绕克服市场主体的非理性、减少信息不对称和降低交易费用采取有效举措以求保障。     

土地储备制度对土地价格的影响及对策

为了进一步规范对土地市场的管理,我国建立并实施了土地储备制度。本文通过简要介绍土地储备制度对土地价格的影响,然后讨论进一步完善土地储备的对策,从而能够真正确保我国的土地行业稳定、快速地发展,为国民经济增长提供重要的源动力。     

2015年土地科学研究重点进展评述及2016年展望——土地经济分报告

研究目的:呈现2015年国内外土地经济方面的研究进展,总结研究重点,进行国内外比较,并对2016年土地经济研究方向进行展望。研究方法:文献法。研究结果:(1)国内学者主要关注土地市场研究中的土地价格、土地市场运行效率与外部性、土地市场中参与主体的博弈以及土地供应中的政府行为;国外学者更多关注发展中国家土地规模经营的效率、土地价格的影响因素及其计量方法的创新,以及发展中国家农村土地制度演进中的参与主体行为。在土地市场自身运行效率及其参与主体行为特征分析方面,国内外学者的研究显示出一定的统一性。(2)国内学者在土地制度研究方面主要关注土地产权结构、土地流转制度及其外部性、土地征收制度、土地财政与税制改革以及土地制度改革,国外学者更多关注土地产权边界、稳定性与社会福利、发展中国家的土地征收以及长时段的土地制度演化研究。国内对于土地制度演化轨迹和影响机理等方面的研究有待进一步夯实。     

我国城市土地储备投资风险分析及对策浅探

通过分析我国土地储备运作过程中存在的风险因素,简要介绍了风险规避的策略,并针对我国当前土地储备制度运行的情况从理论探讨、制度建设、筹资渠道等方面提出了若干对策,以完善我国的土地储备制度.     

开发商的土地备与竞买行为解析

研究目的:从微观经济学的基本理论出发,解析开发商的土地储备与竞买行为.研究方法:定量分析、数值模拟.研究结果:开发商土地储备行为由经济条件决定,持有成本与预期收益是开发商进行土地储备规模决策时权衡的两个要素;贷款利率和融资能力从持有成本的角度影响开发商土地储备行为,未来房价增长预期和未来市场不确定性则从预期收益的角度对开发商的土地储备行为产生影响;开发商以超常价格进行土地竞买的驱动力是中国土地市场中出现的"面粉比面包贵"现象的原因.研究结论:在市场繁荣阶段,开发商积极的土地储备策略与非正常的土地竞买行为经常发生,这并不是中国经营性土地招拍挂供应制度导致的必然结果;但这种行为背后隐藏着企业萎缩、破产和被接管的巨大风险.     

小城市实施土地储备制度的思考

研究目的:为小城市实施土地储备制度提供有益借鉴.研究方法:实证分析法、因果分析法.研究结果:当前小城市土地储备存在城市规划滞后、政府定位不准、利益调整不当和操作不够规范问题.研究结论:小城市实施土地储备制度必须从科学构建储备模式、多元化筹措资金、完善保障体系和规范操作规程等方面入手,深入开展城市土地储备工作,加快区域经济发展和城市化进程.     

房地产市场中土地价格刚性上涨探讨

研究目的:针对近年房地产价格持续上涨的局面,从内在动因、组织形式和操作工具角度,剖析房地产市场中土地价格上涨的内在刚性机制.研究方法:制度经济学和新古典经济学边际分析方法.研究结果:为实现中国房地产市场的持续健康发展,应从三方面着手,即:严格执行土地规划,抑制供地冲动;淡化并逐步取消土地储备制度;土地出让方式实现"单一规则".     

对土地储备制度的三点思考

机构设置及法律制度目前土地储备机构设置的模式有两种:一种是单一的结构,土地储备机构隶属土地管理部门,实行市场运营,如上海;另一种是双结构,即土地储备委员会和土地储备机构,土地储备委员会由政府设立,成员由土地、财政、计划、规划等部门组成,任务是协调收购———储备———出让政策,土地储备机构隶属于土地管理部门,接受收购储备委员会的领导和监督。从实施土地储备制度的城市的经验看,双结构的运行比较顺利,但运行尚需制度予以保证。要保证部门之间的协调、有效,减少运行环节,提高土地储备和土地资产运营效益,必须制定科学的土地收购…     

长沙:积极探索土地储备可持续发展

正近几年来,为了使土地储备工作规范、健康、有序地进行,长沙市在完善土地储备制度、健全土地储备体制、建立土地储备机制等方面采取了一系列积极措施。一是以科学的发展观统揽土地储备工作,保障储备土地资源的合理配置及有效供应;二是为规范土地储备行为制定了一系列规章及制度,如《长沙市土地储备管理制度》、《长沙市储备土地出、入库制度》等;三是建立了决策例会制度,解决了诸如制定土地收购储备计划、土地年度供应计划,确定大宗储备土地的     

我国城市土地储备制度问题与对策

城市土地储备制度对于促进城市土地市场的健康与规范发展、促进城市土地资源的优化配置具有积极作用。文章在对土地储备制度进行理论分析基础上,结合我国实际阐述了土地储备制度存在的问题,并提出相应的解决对策。     

近年城市各业用地价格研究

研究目的:深入研究商业、居住、工业各业地价走势及其内在关系,辅助宏观决策。研究方法:统计分析法,文献资料法。研究结果:近10年来,中国城市土地市场总体向好,但各业地价发展不平衡,协调性较弱,没有形成科学稳定的内在机制,不利于经济发展和国际竞争。研究结论:坚持各业用地的市场化配置方向,充分发挥价格信号的作用;深化紧缩性的房地产调控政策,逐步校正地方政府的宏观非理性倾向;适时调整工业用地出让最低价标准,兼顾显化资源价值、引导经济布局、参与国际竞争等多重目标。     

城镇土地储备适宜性评价初探

针对城镇存量土地盘活难的问题,提出了建立城镇土地储备适宜性评价体系,对城镇建成区内所有地块的储备适宜性进行评价。评价体系包括年度储备适宜级,储备方式适宜级,储备用途适宜级,储备适宜宗地单元四个级别,分别提供适宜储备时间、适宜储备方式、后续开发适宜用途及程度、储备限制因素等信息。评价结果可为土地管理者提供详实直观的土地储备信息,为空间上合理开发利用城市土地资源提供科学依据,从而能够提高土地利用效率,盘活城镇存量土地,优化城镇结构布局。     

金融发展对城市地价的影响效应分析

研究目的:构建城市地价均衡模型,从理论和实证层面研究金融发展对城市商业地价和住宅地价的影响作用,为国家地价调控政策的制定提供理论依据。研究方法:岭回归分析。研究结果:人均贷款规模对城市商业和住宅地价具有显著的正向影响且强度基本相同,而人均存款规模只对住宅地价产生影响,但对地价变动的贡献小于贷款规模;金融相关比率对城市地价的影响效应尚不显著;工资水平对地价的影响强度要明显大于贷款规模。研究结论:当前阶段,居民收入水平的增加是地价上涨的主要因素,但金融发展规模特别是贷款规模对城市地价具有显著的影响,因此在金融结构尚未对地价产生明显影响之时,控制货币供应对稳定地价具有重要意义。     

城镇土地储备制度的思考

研究目的:分析目前我国城市土地收购储备的特征及问题,找出问题产生原因和解决的思路、方法。研究方法:文献资料法、比较分析法和因果分析法。研究结果:加强土地收购储备基础理论研究,为制定相关法律提供依据;完善土地收购储备制度,控制和减小土地收购储备中的风险。研究结论:我国必须实行城市土地收购储备制度,政府主导型的土地收购储备模式比较完善,可操作性和社会经济、社会效益优于其他模式。     

发展完善中国公示地价体系研究 ——国外经验借鉴及中国基准地价体系反思

研究目的：论证发展完善中国公示地价体系的重要性，构架中国公示地价体系。研究方法：比较研究法和规范研究法。研究结果：分析了中国基准地价及公告地价体系存在的问题；借鉴国外公告地价体系构成和作用，提出在中国构建标定地价、基准地价和地价动态监测体系三位一体的公示地价体系，以及三套体系对接的关键技术；提出发展完善中国公示地价体系的具体措施和建议。研究结论：尽快在全国建立标定地价体系，对接基准地价更新体系和地价指数及地价动态监测体系，建立具有中国特色的三位一体的公示地价体系。     

土地供应管制、住房供给弹性与房价周期波动

研究目的:分析土地供应管制通过住房供给弹性渠道对房价周期波动的影响。研究方法:理论分析,计量检验。研究结果:(1)土地供应管制影响房价波动的渠道是:土地供应管制的宽松和收紧通过供地规模、用地成本以及市场预期影响住房供给弹性,再经由供求关系和投机效应的传导影响房价波动。(2)土地供应管制可以解释45%的城市间住房供给弹性差异;地方政府不同松紧程度的策略性供地行为导致住房供给弹性与城市经济发达程度负相关,中央偏向中西部的土地配额管制政策导致东部城市住房供给弹性低于中西部城市。(3)住房供给弹性决定了房价周期波动,并具有非对称性效应:在市场景气繁荣阶段,供给弹性越小,房价涨幅就越大;在市场不景气阶段,房价跌幅与供给弹性的关系存在方向上的不确定性。研究结论:土地和住房领域供给侧改革的一个重点是改革供地制度和调整供地政策,使土地供应与住房需求在时空维度上相匹配,将有利于熨平房价波动,降低市场风险。     

CPI对地价变化的影响及扣除方法研究

通过分析价格指数的概念及其在价格分析中的作用,探讨了在地价分析中扣除cPl以消除通货膨胀对地价影响的方法。结果发现,与扣除通货膨胀影响之前相比,全国105个主要监测城市2008年各类用途平均地价及2012年住宅用地平均地价不涨反跌;各用途地价的名义增长率和实际增长率峰值出现的时间分别为2010年和2009年。在地价分析中扣除cPl以消除通货膨胀对地价的影响能够更真实地反映地价本身的变动状况以及更直接地显化宏观调控政策等因素对地价变化的影响。     

集体建设用地入市是否影响城乡统一建设用地市场？ ——基于浙江德清微观土地交易数据实证研究

研究目的:基于2013—2019年浙江德清集体和国有工业用地微观土地交易数据,实证分析集体建设用地入市对城乡建设用地市场的影响效应和作用机制.研究方法:微观计量经济方法.研究结果:(1)集体工业用地价格和利用效益明显较国有工业用地要低;(2)集体建设用地入市对国有工业用地价格具有正向效应,将推动周边国有工业用地价格上涨9.5%;(3)集体建设用地入市试点改革降低了城乡建设用地价格差距,空间集聚有助于提升集体工业用地入市价格.研究结论:政府应深入推进集体建设用地同权同价入市,促进城乡建设用地市场协调发展.     

基于GWR的住宅地价相对修正方法研究——以深圳市为例

研究目的:提出一种适用于地产市场活跃地区的住宅地价相对修正方法,解决传统市场比较法过分依赖估价师经验的问题。研究方法:运用GWR模型,量化影响因素对住宅地价作用的空间分异规律,确定影响因素单位变化对应的地价修正百分比;运用空间单元相似度评价方法,自下而上生成住宅地价修正分区。研究结果:从GWR模型原理出发,建立了基于客观数据的修正公式;构建了从回归模型构建到修正分区建立,再到地价修正的完整技术路线;研究提出的修正方法经真实数据检验取得了较好的效果。研究结论:本文构建的住宅地价相对修正方法在估价工作中具有实操可行性;地价修正精度与GWR模型构建精度正相关;该方法更加适用于具备高密度地价样本点的地产市场活跃地区。