房地产开发企业筹资中的常见问题及审计策略

一、常见问题房地产开发企业筹集资金的渠道通常有以下几种形式:一是增资扩股;二是发行债券;三是利用经营性欠款;四是预售开发产品;五是向银行贷款。由于我国对企业通过发行股票、发行债券这两种方式募集资金有严格的管理和要求,目前只有少数房地产开发企业能以这些方式融资。而利用经营性欠款主要有由承建商垫资、利用关联企业资金等,其中由承建商垫资获得资金有限且有政策限制。因此,在上述几种筹资形式中,预售开发产品、向银行贷款及利用关联企业资金是目前房地产开发企业筹措资金的常见方式。下面着重分析这几种常见方式中存在的问题。(…     

我国市政债券的发展研究

市政债券是指地方政府或其授权代理机构提供政府信用、吸收社会资金，用于公共产品支出的债务融资，主要用于城市基础设施建设和公益设施建设。根据偿债资金来源的不同，市政债券可以分为普通义务债券和收益债券。普通义务债券是由地方政府发行的，以征税权力为保障的债券，附加税收、准许收费和特殊收费也可以为这类债券提供保证。普通义务债券是市政债券中最安全的形式。收益债券是由政府代理机构或授权机构发行的，以发债资金所投资项目产生的收入作为担保。市政收益债券类似于项目融资信用，风险评价基于对未来收入的可行性研究和预测。     

由2000亿市政债券引发的思考——从统一债务人与资金使用人的角度分析

目前，国务院同意地方发行2000亿元债券，这一政策的出台，标志着冻结16年的市政债券破冰启动。我们从债权人、债务人、资金使用人三者关系进行了分析，发现由于债务人与资金使用人“分离”，产生了诸多危害。而发行市政债券，能够有效将这两者统一起来。目前，发行市政债券已具备可行性，在形式选择上，发行收益债券优于一般责任债券。     

房地产证券化的国际比较与我国的现实选择

房地产证券化是一种侧重于资产负债表外融资、以房地产抵押贷款债券为核心的多元化融资体系,泛指通过股票、投资基金和债券等证券化金融工具融通房地产市场资金的投融资过程,包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化.其核心是房地产抵押债权证券化,即为提高金融资产流动性,以金融资产为担保,公开发行证券筹措资金的过程,如住房抵押贷款担保债券.其宗旨是将巨额价值的房地产动产化、细分化,利用证券市场的功能,实现房地产资本大众化、经营专业化及投资风险分散化,为房地产市场提供充足的资金,推动房地产业与金融业快速发展.     

地方政府发行市政债券的理论探讨

市政债券作为地方政府及其授权代理机构发行的专门用于当地城市基础设施和社会公益性项目建设的有价证券，它是西方国家为城市基础设施建设项目融资普遍采用的一种便捷的工具。随着地方城市基础设施建设资金缺口的日益突出，地方政府发行债券需求非常强烈，是否赋予地方政府市政债券发行权，建立高效的地方政府融资渠道，已成为改革地方财政投融资体系的一项重要研究课题。     

甘肃将首次发行集合票据解决中小企业融资难题

为进一步拓宽中小企业融资渠道,甘肃省将首次发行中小企业集合票据,以解决中小企业融资难题。从甘肃省工业和信息化委员会了解到,目前,甘肃省就发行2010年度中小企业集合票据事宜进行摸底调查,筛选一批财务状况优良、经营稳健、发展前景良好和募集资金投资项目切实可行的中小企业参加发行集合票据。     

当前长期资金市场的运行目标、机制和问题

随着经济体制改革的逐步展开,这几年我国部分中心城市开始通过发行债券、股票等形式进行各种直接融资和间接融资活动,长期资金市场的雏型已经在部分城市出现。据统计,仅建设银行到1986年底已有200个行处代理地方和企业发行各种债券、股票(主要是债券),累计达15亿元。今年,在中国人民银行领导下,由所有专业银行和金融机构参加的以债券为主要内容的长期资金     

我国房地产投资信托基金发展问题研究

目前我国初步形成了以房地产信贷为主体,房地产证券、房地产信托、房地产保险为补充的市场体系。房地产信贷一直是我国房地产企业融资的主要渠道,大多数企业50％以上的资金依靠银行贷款。由于成本较高,房地产开发企业很难通过发行股票和债券筹集资金,融资结构失衡致使我国银行系统承受了较大的风险。     

房地产企业发行永续债券的优势及风险分析

近些年来,中国房地产市场飞速发展,可实际却是一种不太健康的粗放式的飞速发展,中国房地产企业面临着许多的融资困难,随着新闻报道出部分中小型地产公司因资金链断裂导致了破产,地产公司的融资问题不得不引起我们的关注。本文从当前融资结构下房地产企业的融资困境入手,对于房地产企业引入永续债券的融资方式的优势及风险做出了分析。虽然永续债券在资金需求、融资方式、融资期限以及降低资产负债等方面能够缓解房地产企业的融资难,但房地产企业发行永续债券仍然面临着信用、流动性以及金融系统等风险。     

保障房债券融资探析——以广州市中低收入群体的住房消费保障为例

资金困局现已成为保障房的首要难题,资金短缺已经制约着保障房的建设。发行企业债券进行保障房建设融资,虽然能为保障房建设开辟一条新的融资途径,但并非解决保障房资金的治本之策。全文在分析保障房债券融资的背景和意义以及债券融资的特点和优势的基础上,从制度约束、资金进入保证、投资者权益以及债券定价等几个方面着重分析保障房债券融资可能面临的问题并给出相关的政策建议,以期为广州市的保障房债券融资提供一定的参考和借鉴。     

借鉴美国经验完善我国的房地产融资渠道

房地产行业对于资金的巨大需求,以及其资金需求与供给的时间差,客观上提出了巨大的金融服务的需求。房地产金融指在房地产市场中资金的赢余方和资金的短缺方实现资金融通的过程。具体来说房地产金融市场中资金的短缺方是个人、房地产开发商、建筑公司以及其它经济机构,这样就可以把房地产融资分为个人住房和房地产项目开发的融资两类。根据金融市场主导融资方式的不同,金融市场分为以银行为主导的金融市场和以市场为主导的金融市场。中国和美国金融市场类型的不同决定了房地产融资方式的不同,同时中国与美国经济发展水平和金融体制的完善程度不同也影响了两个国家的房地产融资方式。一、我国房地产融资的特点及一些缺陷产生的原因房地产市场具有投资规模大、经营周期长、资金密集程度高等特征,其融资结构将决定其成败,直接影响到融资方式的优劣、融资成本的大小。从表1中,我们可以得到以下结论:在我国,其他资金来源、自筹资金和国内银行贷款是目前房地产行业融资的三大主要来源。就2004年来看,这三者分别占本年资金来源小计的18.4%、30.3%、49.9%。数据表面上显示当前房地产开发投资最主要的资金来源是其它资金(一般为客户的定金和预付款),但是通常开发商会以本单位员...     

我国铁路债券融资探析

铁路是一个资金投入量大、投资回收期长的资金密集型行业,我国铁路发展受到限制的主要原因在于资金的短缺,在其他融资方式还不能完全满足铁路资金需要的情况下,积极发行债券,进行国内外筹资,既是已被铁路发展史所证明的铁路建设主要筹资方式之一,也是铁路发展的客观需要。本文通过分析我国铁路债券融资的现状及特点,指出其目前存在的问题,并给出完善铁路债券融资的配套措施和政策建议。     

警惕房地产信托风险规范房地产信托业务

房地产信托为什么热得烫手？作为一种新的融资形式,房地产信托自2003年以来可谓出尽了风头。仅去年第四季度。全国就发行了房地产信托产品37个,募集资金35亿元。今年刚刚进入3月,又有数只信托新品推出。这些信托从运用对象看,有烂尾楼的处理、房地产信托收益权转让、联合进行房地产信托开发、信托公司成立房地产项目公司等;从投资方式看,有贷款、股权投资、贷款 股权投资等形式。     

房地产开发项目中的财务资金控制

<正>本文针对房地产项目开发的特点和所面临的风险,提出以加强财务资金控制的方法,进行成本和风险管理,进而提高房地产开发企业的竞争力和盈利能力。一、房地产开发项目的特点及风险对于房地产企业而言,一个项目的财务费用在开发的总成本中约占5%。房地产项目本身就属于大规模投资的项目,所以仅这5%有时就可高达上百万甚至上千万元。而且不一定每个项目开发出来就能成功,所以开发的风险还是很大的。如果第一步就出现失误,造成巨大的损失,再想要继续开发是十分困难的。根据历年的数据统计,负债率高、融资成本高、资金风     

由2000亿市政债券引发的思考——从统一债务人与资金使用人的角度分析

日前,国务院同意地方发行2000亿元债券,这一政策的出台,标志着冻结16年的市政债券破冰启动.我们从债权人、债务人、资金使用人三者关系进行了分析,发现由于债务人与资金使用人"分离",产生了诸多危害.而发行市政债券,能够有效将这两者统一起来.目前,发行市政债券已具备可行性,在形式选择上,发行收益债券优于一般责任债券.     

绿色金融债:发展正当其时

2008年世界银行发行了世界上第一只绿色债券.2014年,全球发行的绿色债券已经达400亿美元.目前,国际金融公司、亚洲开发银行、欧洲投资银行以及一些主权国家,如英国、印度、加拿大、冰岛政府纷纷加入发行绿色债券的行列. 不难发现,在国际市场中,绿色金融债券已经成为一个成熟的绿色金融产品,其融资期限长、融资成本低的特征与绿色金融领域的投资项目相匹配,受到了投资者和项目业主的青睐.     

国外主权绿色债券特征及启示研究

通过对波兰与法国的主权绿色债券特征的研究,发现发行人均以绿色用途债券的形式,设定略高于普通债券的利率定价发行主权绿色债券,以吸引绿色偏好和低风险投资者的参与;发行人均以国际资本市场协会的绿色债券原则为标准,对募集资金的使用领域、项目评估与遴选、资金管理和信息披露等进行了规范,并采用第二方意见的形式,验证上述规范是否符合绿色债券原则。上述绿色债券的特征,为我国通过主权绿色债券金融工具实现国家环境治理目标、增强绿色债券市场流动性、培育绿色偏好投资者、丰富绿色项目资金来源和提高绿色项目资金使用效果等提供借鉴。     

绿色债券融资能否发挥“鲇鱼效应”：绿色债券对企业技术竞争潜力的作用

绿色债券融资在为企业提供绿色转型资金的同时,也可以通过对发行主体及融资项目的审核、资金使用的跟踪、引导社会资金进入等实现对发行主体的治理,激励企业加大研发投入,提升技术竞争潜力。基于2016—2021年我国沪深证券交易所发行过债券的上市公司样本,实证分析发现,绿色债券资金具有资源、监督和激发作用,能够在提升企业技术竞争潜力中发挥“鲇鱼效应”。分析师关注在绿色债券资金对企业技术竞争潜力的提升作用中具有中介效应,企业ESG评级、环保费改税政策可以增强绿色债券资金对企业技术竞争潜力的提升作用,代理成本会减弱绿色债券资金对企业技术竞争潜力的积极效应。国有企业、中西部地区企业、资本密集型企业的技术竞争潜力受绿色债券融资的影响更为明显。     

房地产开发融资成本与风险性分析

房地产业是国民经济发展的先导性和基础性产业,需要巨大的资金投入,单凭房地产企业自有资金很难启动房地产开发项目,需要企业进行多方面融资,解决房地产项目开发的资金问题。当前,我国资本市场尚且不完善,房地产开发融资渠道非常有限,导致融资困难,融资成本高,融资的风险也较为突出。本文总体上分析了当前我国房地产开发融资的特点和现状,指出房地产开发融资成本与融资分析的内在关系,进而探讨降低房地产开发融资成本与风险的应对措施。     

拓宽房地产企业融资渠道已是当务之急

以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例很小。目前我国约有房地产开发企业3万余家，而在深沪两地以房地产为主业的上市公司仅80家左右，房地产上市公司占全部房地产开发企业的比例仅为2‰～3‰。2003年，房地产上市公司的市值只占沪深全部市值的4％。即使是已经上市的房地产公司，由于其业绩的波动性比较大，也只有很少一部分公司具备再融资的条件。在过