地方政府操纵房地产价格的五大绝招

在中国房地产市场，主要参与主体除房地产开发商、消费和银行外，地方政府也扮演着非常重要的角色。以上海为代表的中国部分城市房地产价格持续上涨，就表现出中国特色：它是地方政府主导下的房地产价格上涨。地方政府调控房地产价格的能力日臻成熟，归纳起来有以下五招：     

我国非市场化土地交易制度对我国房价的影响

自2000年以来,我国房地产价格飞速上涨,5年来房价年平均涨幅高迭10%左右,严重影响了我国经济的持续发展.2004年以采,我国中央政府以及地方政府对房地产市场实施了许多相关的调控政策,但对房地产市场的"降温"效果并不明显,仅仅起到了短期压制作用.本文从我国土地交易制度的角度出发,利用一系列的数据分析,试图探求我国房价调控效果不明显、价格高居不下的深层原因.     

我国非市场化土地交易制度对我国房价的影响

自2000年以来，我国房地产价格飞速上涨，5年来房价年平均涨幅高达10％左右，严重影响了我国经济的持续发展。2004年以来，我国中央政府以及地方政府对房地产市场实施了许多相关的调控政策，但对房地产市场的“降温”效果并不明显，仅仅起到了短期压制作用。本文从我国土地交易制度的角度出发，利用一系列的数据分析，试图探求我国房价调控效果不明显、价格高居不下的深层原因。     

房地产税收与房地产价格关系研究 ——以青岛市为例

近几年,我国房地产业得到了迅猛发展,房价居高不下,增长幅度呈现稳定向上态势,房地产业的相关收入在地方政府的财政收入贡献越来越大,房地产价格的波动与地方政府财政收入的关系也更加紧密.本文从青岛市房地产行业和当地社会经济实际情况出发,选取了房价、人均财政支出和房地产投资开发额指标作为解释标量,从计量经济学角度对当地房地产税收收入指标进行了理论和实证分析,并运用脉冲响应和方差贡献率对这种影响关系进行了深入研究.分析结果表明:通过本文的理论和实证分析,我们可以得到如下结论:短期来看,房地产投资开发额会对税收收入产生较为明显的正向影响,但是远期来看房价和人均财政支出的正向影响会逐渐增加,而房地产投资开发情况的影响持续性不足.最后,论文对从规范土地供应、优化房地产税收制度结构、建立健全房地产市场信息披露机制、拓宽财源渠道等方面提出了政策建议.     

我国地方政府财政支出的影响因素研究及政策建议

三十年来我国地方财政支出规模呈现先下降后上升的U型走势,且近几年地方财政支出规模日益膨胀。本文在结合我国具体国情的基础上,通过西方财政支出增长理论来解释我国财政支出增长,分析中国地方财政支出的规模影响原因及其影响程度分析,并就有效合理控制地方财政支出规模这个问题从明确地方政府职能的界定,优化财政支出责权结构;完善政府支出的预算编制执行体及监督体系,保障财政支出效率和调整政府支出的结构比例,合理化分类支出的规模等三个方面提出了相应的政策建议。     

我国地方政府财政支出的影响因素研究及政策建议

三十年来我国地方财政支出规模呈现先下降后上升的U型走势,且近几年地方财政支出规模日益膨胀.本文在结合我国具体国情的基础上,通过西方财政支出增长理论来解释我国财政支出增长,分析中国地方财政支出的规模影响原因及其影响程度分析,并就有效合理控制地方财政支出规模这个问题从明确地方政府职能的界定,优化财政支出责权结构;完善政府支出的预算编制执行体及监督体系,保障财政支出效率和调整政府支出的结构比例,合理化分类支出的规模等三个方面提出了相应的政策建议.     

房地产税对地方政府的激励效应研究

在税收辖区内消费者总效用最大化和政府税收收入最大化的双重目标约束下,房地产税对地方政府有激励效应。由于房地产价格与公共福利水平正相关,地方政府可以通过提高公共福利水平,实现房地产价值增值来增加税收收入。激励效应的作用机理显示房地产税是非中性的。     

城市房地产价格中的地方政府因素:成因、机制和效应

部分地方政府对城市房地产市场的介入,源于一种双重压力:分税制以后地方事权的比重普遍高于财权带来的压力、地方政府作为中央政府或上级政府的代理机构的压力.在双重压力之下,面对资源的约束,依据现有土地供给制度,地方政府介入城市房地产开发,推动房地产市场的景气,动员社会各种资源进入房地产市场,达到财政增收、GDP高增长等社会经济目标.这种介入也对城市房地产价格有直接、间接推动作用.     

房地产价格政府干预机制研究

系统的干预机制将增强政府对房地产价格干预的有效性,文章在界定房地产价格政府干预对象及干预原则的基础上,借助房地产价格政府干预时机判定指标,探讨房地产价格的政府干预机制,力求为政府系统地干预房地产价格提供思路。     

经济欠发达地区房地产市场发展状况与信贷风险防范

在新一轮经济发展周期上升阶段,地方政府把促进房地产市场发展作为拉动地方经济发展的重要力量,投资规模不断膨胀,在需求旺盛的推动下,由于受土地、建筑材料等价格因素的影响,房地产价格不断攀升,一定程度上出现了“泡沫”。为促进房地产行业健康、持续发展,央行采取了一系列措施。本文对德州市房地产市场发展及房地产信贷发展现状进行了分析,针对存在的问题提出了一些政策建议。     

经济欠发达地区房地产市场发展状况与信贷风险防范

在新一轮经济发展周期上升阶段,地方政府把促进房地产市场发展作为拉动地方经济发展的重要力量,投资规模不断膨胀,在需求旺盛的推动下,由于受土地、建筑材料等价格因素的影响,房地产价格不断攀升,一定程度上出现了"泡沫".为促进房地产行业健康、持续发展,央行采取了一系列措施.本文对德州市房地产市场发展及房地产信贷发展现状进行了分析,针对存在的问题提出了一些政策建议.     

论宏观政策对房地产市场的指导作用

随着我国经济的高速增长,我国房地产也出现了前所未有的高速繁荣.伴随着房地产的发展,我国政府渐渐关注政府宏观政策对房地产市场的有效调控机制.2004年6月美联储4年来首次提高了基本利率,我国更是在最近年内几次上调利率和存款准备金率,5.12地震后,对我国现有房地产业打击重重,各地政府纷纷出台救市政策.人们对房地产价格的波动越发关注和敏感,而且更加关心房地产价格与居民可承受程度、与宏观经济发展相协调的匹配程度.     

正确认识房地产市场波动 促进房地产市场稳健发展

在中国的城市化进程中,房地产总体趋势是快速发展,其间会有周期性波动,调控政策的重点应是防止房地产市场的大起大落;全国各地区房地产市场价格走势相差较大,因此调控需多发挥地方政府的作用     

地方财政支出对房地产价值的影响——基于我国35个大中城市的实证研究

运用普通最小二乘法,对我国35个大中城市的数据资料进行多元回归,分析地方财政支出对房地产价值的影响,其结论是地方财政支出和房地产价值存在高度正相关关系,城市持续高水平的财政支出,经过一段时间的积累,必定通过房地产价值的增加体现出来.由此引出了对我国房地产税进行改革的启示.     

政府干预房地产金融的范围设置

政府对房地产金融的干预目标一般界定为提高房地产金融效率和促进房地产金融市场平稳发展。是不是房地产金融的方方面面都要干预呢？很显然政府不是万能的。在某些地方它用不着干预；在有些地方它无能为力；甚至在政府有能力也有必要干预的地方，政府也不必进行干预，原因是干预 成本大于干预收入。对政府应该在房地产金融的哪些地方和方面进行干预按层次顺序做出范围设置，旨在理性化政府干预行为。     

地方政府干预对企业并购绩效影响的初步研究——以房地产上市企业对非上市企业收购为例

以2009—2013年间我国房地产行业上市企业对非上市企业的收购事件为样本,就地方政府干预对主并企业并购后绩效造成的影响进行研究。结果表明:无论从短期角度还是从长期角度,房地产上市企业在收购非上市企业后均普遍取得负向的并购后绩效,但地方政府干预程度与主并企业并购后绩效呈显著正相关关系。房地产行业的自身特点以及一些地方政府为追求政绩而进行的不合理干预共同导致了房地产行业上市企业并购后的负向绩效,但地方政府为确保财政收入而进行的干预则在一定程度上平抑了负向绩效。     

分税制下地方政府和房地产业深度契合的根源探析

在分税制框架下,政府行为目标主要表现为缓解财政约束、促进经济增长,而房地产业的发展正契合了地方政府的目标。这种契合体现在财税体制的变迁奠定房地产业在地方政府财源中的重要地位,房地产业提供较高的预期收益激励地方政府大力发展,房地产业市场需求旺盛以及地方财政支出扩张决定房地产业有广阔的发展空间,因此需要从财税体制、房地产市场和土地市场三个方面加以调节。     

积极财政政策提质增效下的地方政府财政支出效率研究

改革开放40多年来,我国各级政府财政支出规模逐年增大,但是全国及各地区的财政投入产出效益表现差异较大,财政支出效率不高问题已经成为地方政府不容回避的事实,因此对财政支出效率的研究意义重大.本文探讨了我国地方政府公共财政支出效率在不同地区的差异,重点以北方、南方地区的差异为例,对积极财政政策提质增效下地方政府财政支出效率的影响因素进行了实证分析.着重从政府资源配置有效性上对地方政府财政支出效率进行量化.同时本文提出了改善地方政府财政支出效率的建议.     

房地产税改革对地方经济的影响——基于江苏省CGE模型的实证研究北大核心CSSCI

本文通过建立江苏省CGE模型分析房地产交易税和房地产保有税改革对江苏经济的影响。研究结果表明,房地产交易税上升垫高了房价,房地产保有税上升降低房价。房地产税提高了政府的财政收入和财政支出,但也增加了居民和企业的税收负担,其中,房地产交易税由居民和企业共同承担,而房地产保有税主要由城市居民承担。房地产税会抑制居民消费和企业投资,使经济更加依赖政府支出和出口。房地产税促使资本外流和人民币贬值,潜藏着一定的金融风险。因此,房地产税改革需要财税和金融领域的配套措施支持。     

地方政府融资平台风险管理与房地产调控

地方政府融资平台风险大小决定着房地产调控的紧缩度,房地产又是地方政府融资平台“活得好”的一个重要依靠.地方政府融资平台风险管理与房地产调控息息相关,两者既矛盾又统一.在加大地方政府融资平台风险管理力度的同时确保房地产调控效果是摆在我们面前的现实问题.