业主自治的理论基础

业主（Owne,即物业（房屋）的主人。《物业管理条例》第6条第1款规定：“房屋的所有权人为业主。”业主自治,是指在物业管理区域内的全体业主,基于建筑物区分所有权,依据法律、法规的规定,根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。业主自治表现为私法自治,是指民事法律关系的设立、变更和消灭,     

建筑物区分所有权：物业管理关系的法律基础

由于房屋产权多元化、业主对房屋使用业态频繁变换、业主在房屋装饰装修中擅自拆改墙体结构、改变使用功能等引发的诸多矛盾,已成为当前困扰物业管理企业的热点难点问题。笔者结合房屋安全管理情况的调研,根据建筑物区分所有权理论及相关法律法规,对物业管理中的物权问题谈一些     

用心铸就仁恒服务品质——上海仁恒物业管理有限公司服务纪实

<正>物业管理的基本内容,就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序。物业服务对象不外乎"物"与"人";而人是物的主人,对物的管理最终还是要让人享受到满意的服务。业主作为物业的所有权人,通过让渡部分权利聘请     

关于物业税税制设计的思考

一、纳税人和征收范围 (一)纳税人 关于物业税的纳税人,目前国内学者的观点主要有三种:第一种,中华人民共和国境内拥有房屋产权、土地使用权的单位和个人.第二种,中华人民共和国境内拥有一定使用年限的土地使用权或者房地产所有权的单位和个人.第三种,中华人民共和国境内拥有房产或土地使用权的单位或个人.主要的争议是对产权主体、所有权主体还是对使用权主体征税上.笔者较倾向于第二种观点.原因有两个:第一,在我国,城市土地属于国家所有,城市郊区及农村的土地除国家所有以外都属于集体所有,其纳税人只能是拥有土地使用权的单位和个人.第二,产权不同于所有权,产权包括所有权.但是所有权人并不一定等于使用权人,还必须区分房屋的所有权人和使用权人.物业税属于财产税,本质就是对单位和个人所有的财产征税,物业税的纳税人应该是房屋的所有权人.     

物业管理用房的权属登记

物业管理用房一般包括物业办公．工作人员值班以及存放工具材料的用房。物业管理用房应使用设计用途为物业管理、办公、或住宅的房屋。化物业管理区域内为物业管理人提供必要的物业管理用房，是其实施物业管理活动最基本的保证，也是最重要的条件之一。一般而言，业主房屋产权证将实际得到的建筑面积和走廊、过道、楼梯间．电梯井、电梯机房等可分摊的公用建筑而积计人，产权范围，但是房产证中并未列入物业管理用房等其他配套面积产权。由于物业管理用房的产权归属住产权登记上没有得到明确界定，“物业管理用房的所有权依法属于业主”的规定在日前很难得到尊重和维护。[编者按]     

规范物业管理的必要性

物业管理是住房商品化、社会化的产物.与人民群众生活水平的提高密切相关。随着住房制度改革的不断深化,房屋主要由国家或者单位拥有单一产权的格局发生了根本改变,居民住房自由化率越来越高:公有住房出售给了职工个人,新建住宅基本上是个人购买,居民由房屋承租人转变为房屋所有权人,公房管理者与住户之间的管理与被管理关系,已经不能适应房屋所有权转移的新形势。随着个人拥有住房的比重越来越高,住房成为大多数居民家庭的最主要财产以及财富积累的主要形式,居民对住房财产的使用、维护、保值提出了较强的服务需求,同时也产生了协调房屋所有权人公共空间、公共设施设备等共同利     

试论业主自治管理模式的弊端

根据国家《物业管理条例》第二条规定,物业管理是指:"业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境与秩序的活动。"这实际上是明确了我国目前的物业管理基本的、也是惟一的模式就是由物业管理企业统一管理。     

中国内地业主自治制度历史沿革与完善对策

广义的业主自治是指特定建筑物的区分所有权人，一方面根据自主意志对自己专有部分进行自益性管理（包括委托他人代管），另一方面组成业主团体，通过行使建筑物区分所有权，对业主的共有部分和共同事务实行公益性统一管理，从而形成业主个体自治管理与业主团体自治管理相结合的一种物业管理方式和制度；狭义的业主自治，是指物业管理区域内的全体业主，为了对其物业进行管理、     

南京市业主自治发展现状与特点

<正>随着20世纪90年代南京住房制度的改革、住房的商品化,老百姓逐渐从租房的租客变成房屋的所有权人——业主,开始了业主自治的征程。南京的业主自治组织开始也未经严格的程序产生,由一些热心业主组成业主自治(自管)小组,住宅小区的管理也逐渐从单位的托底管理变成专业的物业企业管理。1994年12月26日,南京金銮大厦置业公司取得物业管理资质,成为南京市第一家物业管理企业。1997年3月6日,玄武区长江贸易大厦业主委员会成立,这是南京市第一个业主委员会。     

物业人看《物权法(草案)》之建筑物区分所有权

现实生活中，由于法律规定不完善．购房者在购买房屋之后，与房地产开发商对建筑区划内的附属设施所有权和使用权经常发生纠纷，这已成为业主、开发商和物业管理公司之间的矛盾根源。     

中华人民共和国国务院令物业管理条例

第一章 总则 第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。 第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。     

对写字楼物业管理的思考

物业管理是业主通过选聘物业管理企业，物业管理企业按照物业服务合同约定，对业主房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、服务，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。经过近二十年的发展，已形成了居住性物业的管理与服务、经营性物业的经营与管理两大管理体系，其中对写字楼领域的物业管理即为写字楼物业管理。     

物业小区财务透明就那么难吗？——十年物业小区审计的风雨路程

2003年9月1日中华人民共和国《物业管理条例》正式实施。《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”     

物业管理“四位一体”的共治平台

一、＂四位一体＂共治平台的提出在当今的社区管理中,一个很突出的矛盾是物业管理不到位或缺位,造成业主的不满。矛盾涉及的主体分别是物业管理公司、业主委员会、房屋业主。无论是商品房小区,还是售后公房小区,都存在着物业管理方面的矛盾：小区违章搭建,维修资金短缺,     

房屋共用部位、共用设施设备标准化管理之思考

房屋共用部位特指由多个产权人共同拥有,其主体承重结构部位和共用面积所构成的部位,一般包括：基础、内外承重墙体、柱、梁、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间和走廊通道等;房屋的共用设施设备主要指所有权人共同拥有,并由其共用的房屋设施设备.     

公寓化住宅所有权分析

我国的物业管理行业发展到今天,有关各方的法律意识不断增强,尤其是业主对于住房、土地、住房附属设施的权利主张,呈现出一种强烈的趋向,按照物权法的科学精神和规则,保障业主及业主团体充分的所有权人权利成为物业管理行业亟待解决的问题。导致这一问题的主要原因是,在现代社会,物业管理所指的“房屋”不再是传统的一个所有权支配一个建筑物的单一式住宅,而是“公寓化住宅”,即多数人共同居住在一个建筑物中而每个住户对其特定支配空间享有专门权利的住宅。而公寓化住宅已成为我国城市居民住房的基本方式,为此,借鉴各国先进的法学理论,明确…     

浅析房屋专项维修资金归集"代收"环节中的风险与防范

房屋专项维修资金的归集有多种途径,“代收”是其中的一种方式。房屋专项维修资金的“代收”是指开发建设单位、物业服务公司或公有售房单位,直接向购房人（房屋所有权人）收取房屋专项维修资金,集中向房屋专项维修资金主管部门确认的专门管理银行帐户归集的行为。许多物业管理区域通过“代收”建立了房屋维修保障机制,“代收”属于房屋专项维修资金归集程序的中转环节。它具有“两面性”,一方面提高了办事效率,方便群众;另一方面可以增加“代收”单位的现金流。如何加强房屋专项维修资金“代收’’环节中的监管,避免和防范风险,是全体业主（房屋所有权人）关注的问题。     

从解构概念出发，构建和谐物业管理新秩序

关于物业管理的概念，《物业管理条例》第二条指出“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。     

停车场和会所区分所有权的有关问题

《物权法》(草案)第一次以法律形式对业主的建筑物区分所有权做出了明确规定,住宅小区内的停车场和会所的所有权,开发商和业主有约定的从约定,无约定的,属于业主所有;业主有权更换和选聘物业管理公司和其他物业管理服务机构。这些规定对解决开发商、物业管理公司和业主之间关于     

物管切莫勿管

物业管理，是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，是社会经济发展的必然产物。