城镇商业用地基准地价的容积率修正系数编制新方法

研究目的：建立一种具有理论基础的城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制方法,为宗地评估提供更科学的参数标准。研究方法：基于竞租理论和最大效用原则等理论综合分析房屋楼层用途分布的经济驱动和土地收益随楼层递增而递减的变化特征,确定了均质区域内存在楼层用途由商业向住宅转换的分布特征及以转换层为临界点的收益分段递减规律;据此设计了以商业与住宅用地级别叠加划分均质区域R、统计方法确定临界楼层k、住宅级别基准地价确定临界楼面地价P的参数确定方法,基于城市房屋重置价格和典型楼盘的楼层售价的剩余法确定k+1层—顶层之间地价比值作为商业楼层系数并计算商业楼层地价,继而结合商业首层楼面基准地价回归分析拟合第1—k层之间的商业楼层修正系数;以此统计不同容积率和建筑密度条件下的宗地地价与基准地价的比值作为修正系数值。研究结果：基于上述思路设计了针对城镇商业用地基准地价容积率修正系数的系统编制技术流程,以四会市城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制进行了实例说明。研究结论：本方法在广东省汕头市潮阳区、四会市、饶平县等城镇基准地价评估中得到实践应用,验证了其可行性与合理性,丰富、完善了中国基准地价评估的技术流程。     

模糊综合评估宗地地价

运用模湖集理论，提出在确定基准地价的基础上模糊综合评估宗地地价的方法，建立了模糊综合评估宗地地价的数学模型和指标体系，并通过评估实例阐述其运算的方法，使对宗地Ｘ地价的评估由定性描述为定量化。     

农村集体建设用地流转价值评估方法述评

十八届三中全会《决定》提出:"建立城乡统一建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。"但目前受到我国现行土地制度的制约和影响,农村集体建设用地的流转模式、流转价格评估等相关研究尚处于摸索和尝试阶段,目前有一些专家学者对农村集体建设用地流转价值的测算方法进行研究,文章通过对现有文献进行梳理,分析发现农村集体建设用地价值评估方法主要分为以下几类:(1)农村宅基地退出和拆迁补偿式价值评估,(2)农村集体建设用地基准地价测算法,(3)土地发展权下的农村集体建设用地价值评估,(4)经济和生态价值综合考量下的集体土地价值评估,(5)多种评估方法相结合的农村集体建设用地价值评估。通过分析现有研究成果、经验及不足之处,为农村建设用地流转价值的评估方法提供理论借鉴。     

集体经营性建设用地地价影响因素研究

应用文献综述法与数学模型法进行集体经营性建设用地地价与各要素运行机制和相互关系研究,从理论层面厘清不同类型(用途)集体经营性建设用地土地价格的影响因素。结果表明,集体工业、商业用地价格均受环境条件、区域规划、宏观区位、经济水平和社会状况、基础设施及交通条件影响,工业用地价格受交通条件影响最大,商业用地价格受各要素的影响力大小较均衡;集体工业用地与国有工业用地地价影响因素差异显著,以往研究表明国有工业用地价格受供给影响较大,属于供给导向型,而集体工业用地价格表现为需求导向型,尤其对交通条件需求最为强烈;集体商业用地则与国有商业用地地价影响因素具有相似性,属于区位及市场规模导向型。     

综合用地价格评估研究——以廊坊市文安县为例

综合用地估价在我国城镇用地估价实践中大量出现,对其理论和实践的研究显得尤为重要。本文以廊坊市文安县土地规划用途为商住混用的综合用地为例,采用基准地价分类修正法和假设开发修正法进行估价测算,最后加权得到待估宗地单位面积地价1 355.99元/m~2。通过实证分析,为综合用地估价提供一定参考。     

城市间相互作用对城市商业用地价格的影响——以江苏省为例

研究目的:研究城市间相互作用对城市商业用地价格的影响。研究方法:在对相关概念和理论进行系统回顾的基础上,以江苏省13个地级市为研究对象,采用多元线性回归方法进行研究。研究结果:(1)城市间相互作用是影响城市商业用地价格的重要因素之一,与城市商业用地地价水平呈正相关;(2)城市间相互作用对城市商业用地价格的影响在不同城市有较大差异。研究结论:将城市间相互作用引入城市土地价格研究,为评估区域性城市土地价格和完善中小城市基准地价更新提供理论依据。     

集体建设用地地价评估方法研究——基于心理账户理论的分析

文章针对现有的地价评估方法不能完全适用于集体建设用地地价评估这一情况,运用心理账户理论,提出了一种专门用于集体建设用地地价的评估方法。研究和验证包括特尔斐法、熵权法、模糊综合评价法、类比法和实证分析法。研究结果:(1)根据心理预期所选择的权利完整性、交易完善性以及政策支持度三方面的指标进行修正的方法,归纳为权能修正法。(2)对皋兰县集体建设用地进行权利完整性、交易完善性和政策支持度三方面的修正后,得到皋兰县集体建设用地工矿仓储用地权能修正系数为68.61%,集体建设用地商服用地权能修正系数为78.47%。(3)运用模糊综合评价法求得该权能修正系数的准确性综合度为"准确"或"较准确"。(4)权能修正法实证计算所得皋兰县集体建设用地基准地价与皋兰县自然资源局集体建设用地基准地价评估结果基本一致。(5)与现有的地价评估方法相比,此方法具有科学性、易操作性和可推广性的优点。研究结论:权能修正法符合基本的经济理论,具有科学性,技术上也可运用到集体建设用地基准地价评估中。     

小城镇地价评估原理初探

小城镇地价评估原理初探刘水杏包纪祥一、我国小城镇地价评估工作存在的缺陷及根源与大中城市相似,目前小城镇地价评估的基本思路也是土地定级与估价结合进行,即先进行土地定级再在级内分用途确定基准地价,以基准地价为基础对各宗地进行具体情况修正得到宗地地价。这与...     

假设开发法有关参数的确定和计算

假设开发法有关参数的确定和计算李安一、前言地价评估中，常常会用到假设开发法，尤其是在为商品房开发评估地价的场合。所谓假设开发法，就是对待评土地进行估价时，根据城市总体规划和宗地详规的要求，在遵循土地最佳用途等原则下，假设待评宗地房地产开发后，按照评估...     

宗地面积对住宅地价的影响

研究目的:研究宗地面积对住宅地价的影响,为土地估价提供科学的决策信息。研究方法:文献资料法、GWR模型、Hedonic模型、GIS方法。研究结果:(1)把结果与Hedonic模型进行了对比,证明GWR模型解释的可信;(2)在解释宗地面积的影响时,用GIS方法把GWR方法的结果生成曲面,进行可视的空间显示。研究结论:宗地面积对住宅地价的影响在空间上有很大差异。     

莱芜里辛土地整理耕地质量级别变化研究

研究目的:研究土地整理耕地质量级别变化,为科学评价土地整理绩效和产权调整提供依据。研究方法:层次分析法、GIS和综合评价法。研究结果:研究区在土地整理前后,耕地质量级别空间分布、面积和总体质量水平都发生很大变化,整理后的耕地质量总体水平是整理前的1.3026倍。研究结论:该方法对土地整理耕地质量级别变化评价有借鉴意义,评价结果可为莱芜市里辛土地整理绩效评价提供科学依据。     

基于区域战略的江苏省土地统筹利用分区研究

研究目的:提出区域土地统筹利用分区的概念和划分方法,以江苏省为案例进行分析,为区域土地利用、城乡建设等相关规划的编制提供科学依据。研究方法:结合主成分分析法和空间聚类法进行综合分区;采用演绎法划分实施区域发展战略的土地利用保障区;以空间迭置法构建江苏省土地统筹利用分区。研究结果:将江苏省划分为4个土地统筹利用大区、7个亚区。研究结论:统筹区域土地利用应将土地利用的现实和未来相结合,以土地统筹利用分区作为研究的空间依据,该分区是土地利用区划和土地利用功能分类的结合,属于区划性质,兼有土地利用功能分类的特点。     

基于DPSIR模型的市域土地空间配置优化——以天津市为例

研究目的：探索适合城市地域土地空间配置优化的综合定量研究方法,为相关规划与决策提供参考。研究方法：驱动力—压力—状态—影响—响应（DPSIR）模型, GIS空间分析法,综合适宜性评价与景观健康评价。研究结果：基于DPSIR模型分析天津市域土地利用的主要压力与影响因素,评价其综合适宜性状态,基于此划定经济发展优先、生态保护优先和协调发展三个土地空间配置方案,并对三个方案进行景观健康影响评价,发现以协调发展方案进行城市建设对未来景观生态健康的影响最小,因此建议选择协调方案作为天津市域土地空间配置优化和功能分区的首选方案。研究结论：基于DRSIR模型进行市域土地空间配置优化研究,不仅有助于研究者针对不同城市土地利用特点选择评价内容与指标,而且可定量化评价土地空间配置方案的潜在生态影响,在一定程度上减少土地空间配置优化方案选择中的人为主观因素,为合理利用土地资源提供科学依据。     

基于GIS与Internet/Intranet的长春市城市土地利用潜力评价系统设计

介绍了基于GIS与Internet/Intranet技术,以规范性、实用性等为基本原则,以宗地属性数据库和宗地地价数据库等为信息来源,依托于LandCada信息系统平台的城市土地利用潜力评价系统,并对关键的软件支持、网络环境以及数据库设计等进行了系统的研究.该系统采用面向对象程序设计语言开发,通过可视化和程序函数的设计,实现数据统计查询、地价计算、潜力评价和专题图制作等功能.并具有动态性、实用性、探索性等特点.     

基于任务协同的房地登记数据整合模式研究

研究目的:针对当前不动产登记数据多源异构、数据量大等特点,探索一种以土地登记数据为基础,依据宗地管理单元(地籍区、地籍子区)从空间上对数据整合区域进行剖分、基于任务协同和不动产单元的房地登记数据整合方法,解决房地登记数据难以高效率、自动化、流程化整合的问题。研究方法:利用协同理论搭建房地登记数据整合框架,利用实证分析法验证提出的数据整合技术方法。研究结果:提出了基于任务协同的房地登记数据整合方法,构建了房地登记数据整合框架,解决了数据匹配、任务推送等关键问题,进行了基于徐州市房地登记数据的房地登记数据整合应用实践。研究结论:房地登记数据是不动产统一登记数据整合的难点,以宗地管理单元对数据整合区域进行剖分、基于任务协同和不动产单元的房地登记数据整合技术,能够高效实现房地登记数据集成,对构建房地登记数据整合长效机制具有重要意义。     

中国高等学校建设用地标准研究

研究目的:提出科学制定中国高校建设用地标准的思路与方法。研究方法:文献资料法和比较分析法。研究结果:高校建设用地构成、高校类型划分、指标结构是中国高校建设用地标准的关键问题;确定了各类高校用地的测算指标。研究结论:对5个学科门类和2个重点建设模式高校,分别规定了生均建设用地指标,可以作为中国高等学校建设用地审批、规划设计和监督检查等决策行为的参考技术标准。     

城镇基准地价评估中楼层修正研究

研究目的:探讨求解基准地价楼层修正系数的方法和思路。研究方法:"孤立法"。研究结果:在一系列假定条件下,地价楼层修正系数随楼层的增高呈递减趋势,地价楼层修正系数与楼层呈显著的6次多项式关系。研究结论:"孤立化"方法构建的楼层—地价关系模式客观反映楼层对地价的影响,能够揭示地价楼层修正的内涵。     

新农村建设背景下的土地整治项目绩效评价

研究目的:从项目决策、项目管理、项目效益3方面选取24个因子,构建新农村建设背景下的土地整治项目绩效评价指标体系,对湖北省浠水县清泉镇土地整治项目进行绩效评价研究,以提高新农村土地整治项目监管水平与工作成效。研究方法:基于熵理论的AHP权重调整法,基于S型函数的模糊综合评价法。研究结果:(1)浠水县清泉镇土地整治项目绩效水平良好,能推进当地新农村建设,达到了预定目标;(2)后期管护制度较差、农村基础设施资金投入相对不足是限制清泉镇土地整治项目绩效的主要原因;(3)此指标体系能反映土地整治项目特征,适用于土地整治项目绩效评价。研究结论:该结果能为今后土地整治项目实施提供参考与借鉴,建议从加快农村建设的角度开展土地整治项目,并建立成果管理体系与绩效评价的长效机制,提高土地整治综合效益。     

基于模糊模型识别的石碑坪镇土地整理社会生态效益评价

研究目的：建立土地整理社会生态效益评价指标体系,量化各指标并对其评价方法进行研究。研究方法：文献资料法、模糊模型识别法、定性与定量相结合。研究结果：（1）构建评价体系指标,其中大多数指标能够准确量化;（2）基于定性与定量的模糊模型识别方法对社会生态效益做出了整体的科学判断。研究结论：该案例的社会效益属于A3类（非常显著）、生态效益属于B2类（比较显著）。因此,模糊模型识别方法在土地整理社会生态效益评价中具有广阔的应用前景。     

数据融合算法在土地评估中的应用

研究目的:基于专家的主观信息在当前土地评估中的关键作用,对专家主观信息的置信度和评估数据进行分组融合,以提高评估精度和评估结果的可信度。研究方法:基于模糊测度理论,分析土地评估中"专家信息"融合需要解决的问题,建立融合准则和信息融合模型。研究结果:推导了专家评估信息融合基本算法,对专家的评估信息进行了有效的建模和融合,并在实际土地评估中进行了应用。研究结论:该方法能增加专家主观评估的可信性,提高估价精度,在更高层次上实现对专家信息价值的挖掘与利用。