农村宅基地退出补偿的经济学分析

[目的]农村宅基地退出补偿标准的确定及其利益分配是宅基地能否顺利退出的关键。[方法]基于福利经济学分配论和补偿原理建立宅基地价值生产函数,运用比较研究法、模型分析法通过计算各生产要素的边际贡献率确定各相关权利主体的退出补偿范围;权衡宅基地退出过程中投资成本与未来收益,以优化宅基地增值收益分配方案,为宅基地退出公平补偿提供科学的理论依据。[结果]理论上农户的最低补偿额应大于农户退出宅基地的机会成本,最高补偿额不高于宅基地价值生产函数中农户应分得的宅基地价值与农户退出后的投资风险成本之和;村集体的补偿额应为宅基地价值生产函数中村集体应分得的宅基地价值;地方政府的退出补偿额应不超过所享受的外部性价值。[结论]基于宅基地价值生产函数确定的各相关权利主体退出补偿范围,从定量角度为宅基地退出公平补偿提供科学的理论依据,同时顺应了通过市场机制对退出权利主体进行补偿的改革方向。     

中国农村宅基地退出补偿政策的演变路径和政策选择

宅基地退出补偿政策是影响宅基地自愿有偿退出进度与成效的重要因素。运用文献梳理法和历史脉络法,系统梳理1949年以来中国实行的农村宅基地退出补偿政策,根据补偿的手段与方式不同,将其划分为3个主要阶段;深入剖析现有宅基地退出补偿政策在补偿原则、补偿范围、补偿内容、补偿标准等方面的特点和不足;未来,可以从出台农村宅基地退出补偿条例、客观评估宅基地的价值、优化增值收益分配方式、健全保障支持政策等方面入手,完善农村宅基地退出补偿政策体系。     

农村宅基地利用、农户宅基地退出补偿意愿调查与启示——基于安徽省821户农户问卷

对安徽省无为县、庐江县、埇桥区和潜山县821户农户家庭宅基地利用、宅基地退出与补偿意愿调研结果进行分析。结果表明:(1)不同地区的被调查农户宅基地退出意愿差异明显,经济发展水平相对较高的地区的农户更愿意退出宅基地。(2)针对愿意退出宅基地的农户而言,大多希望通过退出现有宅基地来改善目前的居住生活条件,获得相应的福利政策,同时考虑到为了避免宅基地常年闲置而愿意退出宅基地;而针对不愿意退出宅基地的农户而言,则对宅基地有感情、担心退出后家庭住房得不到保障、相关经济补偿不合理,同时预计农村土地未来有升值潜力而不愿意退出。(3)绝大多数农户对选择退出宅基地后是否进城十分谨慎,很多农民即使选择退出宅基地也不愿意进城。鉴于上述结论,提出了以下政策建议:实施多元化的宅基地退出补偿方式、确定合理的宅基地退出补偿标准、建立农村宅基地退出的配套政策保障机制和合理安排农村宅基地退出时序。     

中国农村闲置宅基地治理研究进展

本文以宅基地闲置问题作为切入点,通过文献资料法和比较分析方法,对当前宅基地闲置相关的原因、规律及宅基地整理驱动力、整理潜力、治理模式研究进行总结,认为应开展农户微观视角以及闲置宅基地退出的经济驱动力研究,特别要针对经济欠发达地区宅基地治理研究.     

秦巴山重庆片区宅基地非市场价值评估

研究目的:评估秦巴山重庆片区宅基地非市场价值,为加大贫困地区宅基地退出补偿力度提供依据,为制定更为合理的宅基地复垦补偿标准提供参考。研究方法:双边界二分式条件价值评估法(double-bound DC CVM)。研究结果:(1)研究区城乡居民对宅基地各类非市场价值认知存在一定差异;生活环境、文化素质、价值观念、经济收入等因素差异影响到城乡居民认知水平。(2)受访者对各类非市场支付意愿支付率也存在较大差异;受访者往往"理性"的将宅基地价值与切身利益结合起来,更多地表现为理性经济人。(3)Tobit模型回归结果显示,受访者的宅基地非市场价值的认可程度对其支付意愿有重要影响;一些经济社会特征对受访者的支付决策也产生一定影响。(4)评估结果表明:研究区宅基地非市场价值约为679.26×108元。每公顷宅基地非市场价值约为155.94×104元(10.40×104元/亩)。农民家庭年均支付意愿为464.52元,市民家庭年均支付意愿为1188.84元,分别占区域家庭平均可支配收入的1.96%和1.84%。(5)重庆市在该片区实际执行的12×104元/亩的宅基地复垦补偿标准偏低。(6)双边界二分式CVM引导技术在评估宅基地非市场价值中的应用是可行的。研究结论:应通过参考单位面积宅基地非市场价值,提高贫困区宅基地复垦补偿标准,实行区域产异化补偿等措施,保护退地主体权益。     

农村宅基地退出政策评价——以陕西省为例

基于陕西出台的宅基地退出政策,运用文献综述法和归纳演绎法,对陕西出台的宅基地退出政策进行了评价,以期为完善宅基地退出政策和促进农村宅基地有序退出提供决策参考。研究结果表明:1)陕西农村宅基地退出政策主要存在农户宅基地退出的内涵和外延不清晰、测算补偿的依据有待完善、分区域制定补偿标准不合理、补偿标准过低、补偿方式单一以及忽视了农户意识形态方面的因素等问题。2)提出了明确界定农户退出宅基地的范围、科学确定农村宅基地退出补偿依据、从农户退出意愿与政府补偿意愿相结合的视角制定宅基地退出补偿标准、按户核算农户退出宅基地的补偿标准、农村宅基地退出需要地方各部门的协同努力等对策建议。     

农户宅基地退出补偿标准研究框架构建——基于易地扶贫搬迁背景

[目的]现有研究对宅基地退出补偿进行了大量探讨,但缺乏对易地扶贫搬迁背景下宅基地退出补偿标准的系统性研究。构建合理的宅基地退出补偿标准,是实现搬迁农户宅基地有序退出、助推脱贫攻坚的关键。[方法]在回顾相关文献的基础上,文章进行归纳和比较,从易地扶贫搬迁背景、搬迁农户的安置模式、补偿模式等方面剖析搬迁农户宅基地退出补偿特性,构建了搬迁农户宅基地退出补偿概念模型,提出了基于效率和公平视角的搬迁农户宅基地退出补偿标准研究框架。[结果]易地扶贫搬迁与农户宅基地退出之间存在着相互作用的利益协调关系,城乡建设用地增减挂钩在两者之间扮演着政策驱动角色;易地扶贫搬迁具有福利性质,搬迁农户宅基地退出补偿主要包括宅基地使用权价值和宅基地发展权价值。[结论]在厘清宅基地退出补偿概念模型的基础上,提出了搬迁农户期望受偿价格测算思路和方法,认为构建兼顾效率与公平的宅基地退出补偿标准对推动易地扶贫搬迁工作具有重要现实意义。     

农村宅基地退出补偿机制建立研究———以陕西省为例

文章采用文献分析与调研相结合的方法,对陕西农村宅基地退出补偿机制进行了相关研究。在分析陕西省现有农村宅基地利用现状上面,认为陕西目前"一户多宅"、面积超标及"空心村"现象严重,然而尽管地方政府出台了有关农村宅基地退出与补偿的相应政策与鼓励原则,但还存在诸如退出补偿机制不健全、退出宅基地的利用及收益分配不明确、各监管部门职责不明确,监管力度不足、未考虑农民意愿等制约陕西宅基地快速发展的突出问题。该文通过实际调研与问卷调查,从建立农村宅基地有偿使用制度,建立多元化的补偿形式与补偿标准,发展多形式的住房保障体系与实施农村宅基地整理置换复垦机制等方面来构建陕西农村宅基地退出补偿机制。研究结论与相关对策为当地政府优化农村宅基地政策提供参考,同时也为全国其它省份加快农村宅基地退出工作提供借鉴。     

宅基地改革中存在的若干问题探讨

农村宅基地改革方向是"三权分置"。文章关注农村宅基地改革试点情况,剖析了宅基地的价值,提出宅基地改革应遵循的3项原则,即坚持乡村振兴,遵循土地利用规划和用途管制,增加农民收入。分析了宅基地改革中存在的问题,即宅基地农民资格权取得范围窄、宅基地使用权流转中权利保护不足、农村集体经济组织在宅基地规划中缺位、宅基地治理的相关配套不足等问题,从宅基地集体所有权、资格权、使用权及农户社会保障等角度提出宅基地改革的政策建议。应当完善农民资格权和宅基地退出机制,适度放活宅基地使用权的可行性方式,注重宅基地流转的农民社会保障,建立完备的宅基地政策法律体系,建立多方参与、监督的运行机制。     

基于产权的宅基地退出机制研究

为扫除农村宅基地腾退和整理的主要障碍,挖掘农村宅基地的利用潜力,提高城乡建设用地的集约利用水平,推动城乡统筹发展,采用理论分析与实证分析相结合的方法对宅基地退出机制进行研究。分析得出,住房保障功能及宅基地资产价值的丧失,成为农民拒绝或不愿意退出宅基地的根源。因此,必须通过明晰宅基地产权、剥离宅基地的社会保障功能、建立宅基地经济补偿机制及其他利益导向机制等途径来推动宅基地退出。     

累退税、土地市场与地权配置

研究目的:在土地市场存在的情况下,分析累退税制度对地权配置的影响。研究方法:历史文献、逻辑推理与案例比较。研究结果:(1)人头税与土地税实际上均与土地挂钩,导致了事实上的土地累退税;(2)明朝的士人优免制度形成了制度上的土地累退税;(3)豪强与权贵具有更强的逃税和避税能力,造成了事实上的土地累退税;(4)中国近年来具有土地规模累进特征的农业补贴制度,对地权配置的影响起到了与土地累退税类似的效果;(5)具有土地累退税特征的财税制度影响了土地市场运作,促进了地权集中,导致了效率和公平双重损失。研究结论:应改革具有土地规模累进特征的财政补贴政策,实现单位面积农业补贴的均等化。     

土地退化与土地养护

土地退化是指在各种自然因素、特别是人为因素的影响下发生的土地质量及其可持续性下降甚至完全丧失的物理的、化学和生物学的过程。其中,土地质量则是指土地的或健康状况,特别是维持土地生态系统的生产力和土地持续利用及促进动植物健康的能力。土地质量的核心是土地生产力,其基础是土壤肥力。土地退化的形成既有自然方面的原因,也有经济方面的原因。土地退化或土地质量下降往往是不合理的人类活动和脆弱的生态环境相互影响、相互作用的产物。土地退化不仅危害资源环境,也对农业乃至整个国民经济产生破坏作用。因此,无论是从土地退化形成的原因还是从后果来看,土地退化也是一种社会、经济现象,具有社会、经济性质。     

土地投资与土地基金

介绍基金投资，土地投资和土地基金投资，并说明土地基金投资的三项有利之处，最后介绍了土地基金运营方式及其优缺点。     

浅议土地整理与土地生态保护

目前,一些地方在开展农地整理工作时,片面强调增加耕地面积,改进农业生产条件,提高耕地质量,却忽视了改善区域生态环境的重要性,致使土地整理后的自然生态环境遭到一定程度的破坏,进而危及土地可持续发展和生物多样性。1.土地整理项目忽视生态效益的原因分析。从土地利用总体规划上看。现阶段的土地利用总体规划在制定的时候往往着眼于提高土地的集约利用水平、提高土地的质量、达到土地的适度规模经营、改善生产条件以及提高农村现代化水平等方面,对于土地整理的生态保护这一要求考虑甚少,也缺乏对土地整理规划在生态保护方面的合理性的论…     

土地资源、土地资产和土地资本三个范畴的探讨

近年来,在土地经济学中,土地资源、土地资产、土地资本三个词被频繁使用,究竟这易替代、易混用的三者之间有着怎样的区别与联系,它们之间又是如何转化的呢?现从资源、资产和资本的概念出发,分别探讨土地资源、土地资产和土地资本的内涵,可以看出三者之间的区别,并进一步分析出三者之间的联系,最后指出了三者之间的转化机制。     

土地利用/覆被变化与土地利用优化调控

了解土地利用优化调控的内涵及基本模式，国内外土地利用和土地覆被变化的研究进展格趋势，对研究LUCC与我国土地利用调控的结合方式和途径具有重原意义。对此，本文作了系统的阐述并进行探讨。     

土地细碎化与农用地流转市场

土地细碎化导致效率损失，改善土地产权制度安排、完善土地流转市场可以减少乃至消除土地细碎化，这已经被许多入视为常识。但是，长达千年的土地细碎化历史对此常识提出了挑战。本文从中国人多地少的事实出发，提出现阶段农用地仍然具有不可替代性、就业保障功能、难以分割等性质，导致土地交易成本远远超过地块的规模经济，因而，在农民内部难以通过市场调整合并地块。只有农户大幅度减少并实现永久性向城市移民，才能逐步改变土地的上述性质，使农业用地的市场化调整具备必要条件。     

加强占补平衡新增耕地的产权管理促进土地可持续利用

耕地占补平衡工作既要注重新增耕地的数量和质量，也应重视补充耕地的后续管理工作。补充耕地的产权管理是耕地后续管理的重要组成部分。明晰的产权有利于新补充耕地的质量提高和生态环境的保护。建议将以土地整理方式补充的耕地交当地农民集体使用，而将通过土地开发补充的耕地集中使用，建立农业龙头企业，促进农业现代化。新增耕地也可用于生态移民，发挥社会和生态效益。     

开发区土地资源的利用与管理

研究目的:探讨完善开发区土地管理体制的途径与土地资源可持续利用的手段.研究方法:文献资料法和比较分析法.研究结果:尽管充裕的土地资源是开发区得以设立和发展的基础,但开发区土地资源的利用确实存在严重的闲置和浪费;开发区的过多过滥,以及开发区独立于所在行政地域之外的土地管理体制是导致乱占耕地与土地闲置的主要原因;开发区土地资源的产出效益有待进一步提高.研究结论:改变并完善开发区的土地管理体制,实行土地资源的可持续利用.     

土地整理的产权经济关系与土地价格评估

土地整理投资、整理地块经营使用及产权转移均涉及其产权经济关系的变化,而且在这一变化过程中,土地价格起着非常重要的作用。作者先针对不同土地整理方式分析其产权关系和经济关系,再从土地整理开发投资的角度分析土地整理投资与土地价格的关系,讨论了整理地块价格评估的方法,并提出整理地块的价格评估应以产权关系为基础,遵循市场规律、公正地评估其公开市场价格,引入价格机制促进土地整理的顺利发展。