新形势下商业银行上地储备贷款风险分析及防范对策

城市土地储备制度是近年来城市土地制度改革的一项重大举措。在当前国家不断加大对房地产市场调控力度的重要时期，土地价格也会受到影响，近期一些地方已多次出现土地“流拍”现象。这将会增加以土地收储为用途发放的土地储备贷款的风险。今年4月28日人民银行又上调了人民币贷款利率。5月17日温家宝总理主持召开国务院常务会议，会议针对国内房地产市场存在的问题提出了六项措施，并要求把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会的目标责任制。因此，分析研究如何进一步贯彻落实国家宏观调控政策，有效规避土地储备贷款风险，促进房地产金融业务健康发展具有十分重要的现实意义。     

浅析土地收购储备的投资风险

随着我国城镇化进程的不断推进,经营城市已经成为城市建设的共同主题.在对城市的经营中,土地储备就成了重点,政府正是通过对土地的收购储备来进行土地资产经营的.同时,对土地的收购储备,不但有利于对土地价格的调控,也能让土地的流失得到有效缓解.但随着市场化的不断发展,土地收购储备已然存在一定的投资风险,研究这些潜在风险,对提高土地的收购储备价值具有积极意义.     

新形势下商业银行土地储备贷款风险分析及防范对策

城市土地储备制度是近年来城市土地制度改革的一项重大举措。在当前国家不断加大对房地产市场调控力度的重要时期,土地价格也会受到影响,近期一些地方已多次出现土地“流拍”现象。这将会增加以土地收储为用途发放的土地储备贷款的风险。今年4     

土地储备贷款潜在风险值得关注

政府土地储备贷款是商业银行向政府土地储备机构发放的用于土地收购储备、前期开发、整理的贷款。近年来,伴随着房地产市场的快速发展,各商业银行政     

商业银行城市土地开发贷款运作模式及风险分析

为了促使土地集约利用,保护有限的土地资源,调控房地产市场,促进房地产市场健康发展,我国逐步实行了土地收购储备制度。城市土地收购储备需要大量的土地收购、开发资金,客观上为商业银行提供了新的信贷投入空间。     

关注和防范土地储备贷款风险

随着国家宏观调控政策的陆续出台,房地产信贷风险将逐渐凸显,从而形成土地储备贷款风险。土地储备贷款风险来源于土地储备的制度模式、土地储备机构的角色定位、土地储备的数量和资金来源、贷款抵押过程控制、市场风险、政策风险等,商业银行必须采取有效的应对措施,积极加以有效防范。     

土地资产价格波动与经济中的流动性供给——基于以地融资视角的研究

本文通过构建理论模型探讨土地资产价格波动与流动性供给之间的关系。在本文模型中,土地兼具生产资本与抵押资产属性,银行贷款同时受到投资需求、抵押品价值与信贷额度的约束。本文主要结论是:(1)土地资产价格在低于一个由基础货币供给决定的临界值后,能影响企业的抵押品价值并反映投资需求变化,故而与存款货币流动性供给正相关。这也使土地资产价格变化与企业杠杆周期一致且具有“预期自我实现”特征。(2)基础货币供给能够通过影响土地的流动性价值的方式来引导土地资产价格,前提是央行可掌握土地资产价格外生变化的原因。(3)信贷资产证券化会提高存款货币供给与土地价格的关联度,但也会削弱基础货币供给对土地价格的引导能力。本文的研究有助于认识土地资产价格与货币政策效果以及系统性金融风险的关联机制,为房地产调控政策提供启示。     

房地产通过民间融资的合法性研究

房地产是一个资金需求量非常大的行业,近年以来,由于宏观调控和房地产调控的需要,国家继续加大了对房地产行业借贷包括信托贷款的控制,银行贷款、信托投资房地产都要符合四证的要求,并不得发放土地储备贷款。可以说从     

对吉安市土地储备贷款情况的调查与思考

由于土地储备机构与生俱来的缺陷,以及金融机构过分倚重土地抵押或地方政府的信誉,导致各银行竞相发放土地储备贷款并形成不少的不良贷款。因此,各商业银行要审慎介入土地储备贷款,加强对储备中心贷款资金的监管,同时人民银行要与各金融机构协同作战,确保储备贷款资金安全。     

新形势下房地产业融资渠道探析

当前,在房地产市场暴露出的种种问题中,资金问题是困扰房地产行业发展的重要瓶颈之一.如何打破房地产企业融资坚冰,破解房地产企业融资渠道困境,是房地产企业普遍关注的话题. 一、选择和拓展房地产业融资渠道的重要性 随着宏观经济的快速增长,房地产融资渠道必将拓宽.房地产业融资方式的优劣,直接影响到融资成本和开发风险.因此选择有效的融资渠道、确定较低风险的整整融资方式是备受关注的问题.目前,社会上存在的客观问题是房地产开发资金过多依赖于银行贷款.据估测,80％左右的资金都是通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等方式直接或间接来自商业银行信贷.     

关注并购贷款业务发展开拓资产评估新兴市场

中国银监会于2008年12月发布《商业银行并购贷款风险管理指引》,针对境内企业以受让现有股权、认购新增股权、收购资产、承接负债等方式实现合并或实际控制并持续经营目标企业的并购行为,允许符合条件的商业银行对其发放并购贷款,以满足日益增长的并购融资需求.相对于房地产抵押贷款等成熟贷款形式,并购贷款中的资产评估业务尚未有完善的理论和方法研究,本文拟就并购贷款中资产评估的作用和评估思路进行阐述,以期为今后开拓与并购贷款相关的资产评估新兴市场业务提供一些有益的思路.     

县域小企业实行仓单质押贷款的做法及成效

做法 (一)金塔县棉花收购加工企业普遍存在规模、资产总额小,收购资金需求量大且集中,有效固定资产不足于贷款需求额抵押的问题.为了解决企业因抵押不足的融资困难,金塔县金融机构采取固定资产抵押不足的部分,以产成品定单最高限额抵押的办法,即仓单质押贷款模式.     

浅议住房抵押贷款证券化

住房抵押贷款证券化是商业银行或其它金融机构把发放的房地产抵押贷款集中起来,重新组合成证券形式,再通过证券市场卖给市场投资者,以分散房地产抵押贷款机构的巨额风险,同时,将长期抵押贷款资金通过证市场转化为短期流动资金.从而增加贷款发放机构资产的流动性,降低其贷款发放的风险.     

土地收购储备中的贷款风险探讨

自1996年上海市建立第一家土地收购储备机构--上海土地发展中心以来,目前,全国已有近半数的市、县建立了土地收购储备制度,成为调控土地市场的有力工具.而土地储备工作的开展离不开巨额资金的支持,为此,各地政府纷纷与当地商业银行建立密切的联系.由于土地收购储备中心是经政府批准成立的,并且有大量土地这一稳定而可靠的抵押物,因而各商业银行也认为:土地储备机构是政府的特殊单位,不同于一般企业,有政府的强有力支持,具有相对稳定性,金融风险相对较低.因而各家商业银行争相来分食这块"蛋糕",有的不惜以低于规定利率标准提供巨额贷款.那么,土地储备中心是否真象人们所想象的那样是一块"肥肉",能源源不断地为商业银行带来稳定而可观的利息收入而毫无风险呢?其实不然,从法律上对目前的土地储备情况进行全面的分析,可以发现这里面问题不少.     

抵押贷款证券化问题的探讨

抵押贷款证券化是指金融机构将其所持有的流动性较差、但具有未来现金流入的抵押贷款汇集重组成为相应的贷款组群，由证券化机构以现金方式收购，然后经过担保或信用增级后，由其以证券的形式出售给投资者的融资过程。当抵押贷款需求量迅速增长而发展到一定规模时，资本金有限的金融机构不但会面临较大的资金短缺，而且会出现资金来源的短期性与抵押贷款资金需求长期性的矛盾。通过抵押贷款证券化，就可以源源不断地从资本市场上取得资金用于贷款发放，以实现金融资金的良性循环。所以，抵押贷款证券化至少有以下几个方面的意义：一是有利于金融机构密切与资本市场的联系，达到盘活存量资产、增加融资渠道、降低资产负债率、提高资产收益率的效果。二是有利于投资者提高自身的资产质量，拓展投资领域，以获取较高的投资回报，增强资产的流动性，降低投资的风险。三是有利于更多的抵押贷款需求者及时取得贷款，以满足其目前的现实消费和经营资金需求，为国民经济的发展提供资金支持。四是有利于金融资源的有效配置，实现资本市场金融产品的多元化，增强资本市场抵御风险的能力，形成多渠道的融资方式，提高全社会的资金使用效率。     

扩大内需亟待房地产证券化

本文提出解决房地产资金制度的有效办法,是实行证券化融资,推动房地产证券化,不仅能拓宽抵押贷款资金的来源,也能够增强抵押贷款的流动性。     

从土地储备贷款看现行土地制度

人民银行制定《土地储备贷款管理办法》，2004年6月23日，中国银行业监督管理委员会印发了《关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知》(银监通[2004]75号)，基于国家宏观政策的指引和风险控制的双重考虑，各商业银行普遍对该业务采取了“收权严控”的态度。该品种的收缩使地产融资渠道趋于狭窄，融资时点后移。土地储备贷款管理办法的核心问题在于该贷款品种的风险控制，而风险控制的“难点”其实在于商业银行风险控制手段与目前土地制度的冲突。     

抵押房地产中存在的风险及控制

房地产开发贷款、个人住房贷款,以及其他贷款,通常将房地产作为抵押物。而房地产抵押价值如果过高,就容易造成信贷风险,如果过低,抵押物的担保作用就得不到充分发挥。《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前,要确定房地产抵押价值,作为核定贷款发放额的依据。评估师客观、合理地确定抵押房地产的市场价值,对于有效控制和规避房地产抵押评估中存在的风险就尤为重要。     

对当前房地产市场的基本判断和政策建议

规模、结构、资金、速度是判断房地产市场的主要指标；房地产市场持续增长的主要原因是国家宏观政策的调控和银行资金的进入；建立对土地供应和房地产开发贷款条件、经济适用住房政策及个人抵押贷款利息抵扣所得税等进行合理调整。     

储备土地的抵押贷款风险

2007年国土资源部、财政部和中国人民银行联合发布的《土地储备管理办法》,在规则层面确认了土地储备机构可以担保方式向金融机构申请贷款。实践表明,这种做法较为有效地破解了土地收储资金的来源问题,对实现土地储备、开发的良性循环,促进土地资源合理利用起到了十分积极的作用。与此同时,观察最近几年的储备土地抵押贷款实践,也出现了一些需要关注的问题,可能给未来的土地市场、金融市场的持续健康发展埋下隐患,需要加以研究和关注。储备土地抵押涉及的主体储备土地抵押融资,表面看是土地储备机构与金融机构两个主体之间单纯的担保法律关系,但土地储备机构自身法律地位模糊,加之土地储备机构背后政府时隐时现的身影,看似简单的法律关系在更多的时候变得复杂化。