论集体经营性建设用地例用权“裸体”交易禁止

现行法律确立了农村集体经营性建设用地使用权流转制度，但这种制度还很不完善，主要表现在：法律禁止集体经营性建设用地使用权的“裸体”交易，即农村集体建设用地使用权可以流转，但没有地上附着物的集体经营性建设用地使用权不能进行交易或流转。本文认为，法定的两种流转方式，即集体经济组织“独立”开发或与其他单位、个人“共同”开发，应该受到地方政府的尊重并予以落实。同时，亟需修改《中华人民共和国土地管理法》，允许集体经营性建设用地使用权“裸体”交易。     

农村集体建设用地使用权入市流转的可行性探析

在现行政策法规下,我国的农村集体建设用地使用权原则上是禁止入市流转的,但是随着社会经济的发展,集体建设用地使用权入市流转的趋势日益明显。文章从理论和现实基础两个方面对集体建设用地使用权入市流转的可行性作了探析,并从培育市场主体、市场体系、规范市场运作制度、完善配套措施等方面,为集体建设用地使用权入市流转提出了政策建议。     

基于特征价格模型的农村集体建设用地流转价格影响因素研究

采用特征价格模型,判别区位特征和产权特征对农村集体建设用地流转价格的影响程度,深入探究农村集体建设流转市场建立的障碍因素。模拟结果显示:区位因素中,繁华程度、道路通达度、农民人均纯收入、基础设施完善度提高1%,农村集体建设用地流转价格分别提高11.3%、10.1%、7.3%、5.9%;产权因素中的使用权能、处置权能、占有权能的完整,集体建设用地流转价格分别提高40.8%、13.4%、8.1%。农村集体建设用地流转市场建立过程中,政策上要从提高农民生产、生活水平和完善社会保障制度着手,逐步改善农村集体建设用地条件,并从法律上明晰农村集体建设用地使用权,赋予占有、使用和处置权能,依靠市场经济手段,激活农村闲置集体建设用地。     

关于"地票"交易与农村集体经营性 建设用地入市的异同点探讨

2008年至今,国家相继在重庆市开展了统筹城乡发展的"地票"交易与农村集体经营性建设用地入市的两项改革试点工作.作为土地改革进程的两种途径,同在城乡土地二元结构改革背景下展开,改革目标同样剑指盘活农村资产,统筹城乡发展;让农村集体土地入市;让农村、农民共享改革红利.但两者处于不同的改革时点与深度,改革的入市主体与入市方式不尽相同.对于两种改革方式异同点的总结,有利于把握当前改革是否坚守土地公有制不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损"三条底线",切实把维护农村集体经济组织和农民权益作为出发点,以建立土地增值收益分配机制和农村集体经营性建设用地入市制度为落脚点,把握方向、积极探索改革之路.     

农村建设用地使用权流转的制度障碍与制度构建

中国现行土地法律制度与农村建设用地流转的现实已经不相适应。城乡分割的二元土地制度、农地的产权残缺及其所承栽的社会保障功能的日益强化限制了农地的流转。因此，需要对农村建设用地使用权流转的相关法律进行修改或调整，明晰农村土地产权，明确土地流转的收益分配，改革土地征用制度，建立和逐步完善农村社会保障体系。     

小产权房问题的经济分析与对策思考——以农村集体建设用地流转为视角

本文就当前火爆的小产权房交易市场,分析了小产权房产生和发展的原因,考察了重庆市江津区孔目村的土地流转模式,并对农村集体建设用地流转进行经济学分析。在此基础上提出了解决小产权房问题的对策——即建立农村集体建设用地流转制度,通过复垦平整和集中安置回迁,集约化发展农村集体建设用地上的房地产开发。     

地方政府改革土地制度的九大模式

苏州模式:存量用地流转、乡镇企业改制驱动型苏州集体土地流转的初衷是为了配合乡镇企业的改制,主要是农村存量建设用地使用权流转模式。1996年苏州市政府出台《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》,规定苏州市城区、县级市人民政府所在的镇以及国家、省级开发区范围外的存量建设用地可以流转。规定"对集体建设用地(不含村民建房宅基地)实行使用有偿和有限期流转制     

“后物权法时代”开禁宅基地使用权流转之探讨

农村宅基地是农村土地的重要组成部分,宅基地使用权是农民最基本的财产权利之一.但长期以来.我国法律一直限制宅基地使用权直接进入市场流转,以致形成典型的城乡建设用地双轨制:建设用地使用权可以堂而皇之地入市流转,而宅基地使用权只能通过"隐形市场"自发流转.建立在人口不流动的自然经济假设基础之上的宅基地流转制度已不适应我国社会主义市场经济发展的要求,开禁宅基地使用权流转已势在必行.     

集体建设用地使用权流转的管制与放松管制——以公平和效益为视角

我国实行建设用地流转的"二元制",集体建设用地只能通过征收转为国有建设用地,才能进入市场流转.集体建设用地与国有建设用地两种用益物权权能不平等,一方面导致国家垄断一级市场,进而滋生腐败;另一方面土地征收成本增加,集体建设用地出现隐性市场.使法律权威受到挑战.为了实现土地资源优化配置,促进实定法秩序和自生秩序的互动、对流,使集体建设用地所有权人或使用权人自觉守法,从用益物权公平性和集体建设用地流转成本效益角度分析,放松对集体建设用地流转的管制是法律的必然选择.     

农村集体建设用地使用权流转的调研与思考

农村集体建设用地使用权流转是事关城乡区域经济社会发展全局的重大战略问题,是统筹协调工业化、城市化发展的重要推动力量,是科学破解"三农"问题、加快推进社会主义新农村建设的关键环节。文章结合全国部分省市特别是北京、成都农村集体建设用地使用权流转情况的调研成果,重点分析了当前我国农村集体建设用地使用权流转的基本情况,剖析了其中存在的主要问题,并提出了相应的治理对策。     

储备土地增值机理与收益测算研究

本文运用实证研究方法探讨了土地增量储备过程中的土地增值机理与土地增值收益测算,以便于确定增值收益分配。依据土地增值原理,可以将土地增值分为“相对增值”和公共增值两部分,并建立“相对增值”和公共增值的计算模型。利用重庆市近年的土地储备交易数据和相关资料,测算出近年来农民集体在土地征收环节的相对增值约占到总增值量的23％,而公共增值约占77％。研究结果显示,现行土地征地补偿制度对农民利益损害严重,应改革征地制度,保障增量储备土地增值收益的合理分配。     

储备土地增值机理与收益测算研究

本文运用实证研究方法探讨了土地增量储备过程中的土地增值机理与土地增值收益测算,以便于确定增值收益分配.依据土地增值原理,可以将土地增值分为"相对增值"和公共增值两部分,并建立"相对增值"和公共增值的计算模型.利用重庆市近年的土地储备交易数据和相关资料,测算出近年来农民集体在土地征收环节的相对增值约占到总增值量的23%,而公共增值约占77%.研究结果显示,现行土地征地补偿制度对农民利益损害严重,应改革征地制度,保障增量储备土地增值收益的合理分配.     

土地储备融资与土地收益的分配研究

土地储备是政府为提高土地开发利用效率而建立的一种制度。而为了有效地进行土地储备,政府及有关部门又必须按照市场经济的规则实施融资。就现实来看,随着工业化、城镇化的快速发展,政府的土地储备和融资也遇到了一些问题。这些问题既与融资手段的运用有关,也与土地收益分配有关。笔者通过剖析土地储备融资的现状及存在问题的原因,探讨土地储备制度改革的未来方向及融资机制的建立。笔者认为,综合运用各种融资工具和有效设置及创新土地收益分配机制,是破解目前土地储备融资瓶颈的关键。     

建设用地适宜性与国土资源规划

从城市总体规划与土地利用总体规划相互包含又相互制约的关系出发,进一步理顺当前的规划评价体系,引出国土资源规划战略,探索使用建设用地适宜性评价结果作为规划的第一步的可行性。建设用地适宜性评价将国土开发中经济、社会、环保的要求通过控制土地开发利用体现出来,对于适合开发的国土集中开发或增加开发强度,对于不适于开发的国土加强保护,直接服务于国土资源规划的宏观管理与微观控制。     

土地双垄断情况下的收益博弈

本文通过重复信号博弈模型和双垄断模型,运用制度分析法来考察现有土地制度安排下地方政府和中央政府对土地利用的最优反应,结果显示:(1)中央政府对地方政府的监管成本过高,导致土地垄断利润分配过程中地方政府获利更大,进而催生了《土地管理法》;(2)现有地方土地资源利用完全不受限制,导致地方经济发展失去了中央宏观调控的约束。因此,本文提出相关对策建议。     

传统土地兼并与现代土地集中

在现行土地制度中,农户的土地权利过于模糊,并且过少,而期限又过短。土地制度应当创新,应当扩大、并进一步明确农户的土地权利。人们担心,这会引发土地兼并,导致严重的两极分化,从而影响社会稳定和经济发展。事实上,传统的土地兼并与今天的土地集中二者有着深刻的区别,传统土地兼并与今天土地集中的基本条件已发生了巨大的变化,扩大、并进一步明确农户的土地权利不会引发严重的土地兼并。     

土地流转与农村土地制度创新——对A村167个农户的调查与思考

中国的农村、农业、农民问题最根本的还是土地问题,由于农村土地产权的模糊化,导致土地流转难、农业经营规模小,也为社会各方面对农村集体土地的掠夺和对农民土地权益的侵犯提供了方便。在当今中国,农民既没有作为主要生产资料的土地的所有权,也没有作为主要生活资料的房产的完全所有权。保障农民的土地权益,核心是要保障农民的土地所有权。确立农民是农村集体土地所有权主体的观念,明确集体的范围,将集体土地量化给农民,建立体现农民所有权的农民集体组织——土地股份合作社,是创新农村土地制度、加快土地流转、实现农业规模化现代化的首要措施。     

农地制度、土地细碎化与农民收入不平等

上世纪80年代中期以来,不仅农民收入增长乏力,农村内部的收入不平等也在持续扩大。而在现有众多的研究农民收入不平等的文献中,农地制度对于农民收入不平等的影响在实证研究中却很少涉及。本研究的主要目的就是为了填补这一方面的空白。在家庭联产承包责任制这一制度安排之下,土地"按人分配"而不是"按劳分配",因而必然带来土地的细碎化,本研究从这一现象出发,探讨农地制度对于农民收入以及收入不平等的影响。其次,现有的很多关于收入不平等的研究中,一般都采用指数分解的方法,这样所得到的结论可能有很大的偏差,而在本研究中,最新的基于回归方程的夏普里值分解法将被采用,这将克服常规指数分解分析的局限。经过实证研究,本文发现土地细碎化与农民的总收入水平呈正相关的关系,同时,土地细碎化还有利于农民收入不平等的缩小。这就表明现有的农地制度起到了公平分配生产资料,并缩小农民收入不平等的积极作用。     

用地管控、财政收益与土地出让:央地用地治理探究

本文分析了中央政府管控地方政府土地出让以及地方政府的行为反应。基于中国土地市场网微观数据和城市数据,使用双重差分法和工具变量法的研究表明,反腐查处推动强制竞价出让改革,增强了单位租金水平对土地出让的反向影响;而2009年后单位用地投资规模考核则通过省内城市用地锦标竞争和投资生税示范效应,对本地土地出让产生正向激励。单位用地投资规模考核遏制了单纯扩大投资总规模和工业企业数量的冲动,促使地方政府"腾笼"和"培育"齐进行,最终提高了辖内户均工业企业投资规模,这既能符合考核目标又能提高工业财政收益。研究表明,纵向垂直控制(包括反腐治理和中央政府管控地方政府建设用地)与横向锦标赛体制相结合已对地方政府行为产生影响,其成因包括政治激励和财政收益,而最终结果则高度依赖于"任务规则"及相应机制变量设计,这为理解央地之间用地治理结构,进一步提升治理能力及绩效提供了有益启示。