集体建设用地流转要分清主客体

集体建设用地流转一直是备受各界关注的话题,但理论上有许多问题尚未厘清。本文对集体建设用地使用权流转的含义、主体、客体及收益分配等重要问题进行了较为深入的分析和思考,认为集体建设用地使用权流转应是建设用地使用权在土地使用者之间的转移,流转的主体应是土地的使用者而非土地的所有者,流转的客体应是存量建设用地而非规划建设用地,土地使用权流转收益分配关系的主体应是土地所有者、使用者和国家,而非各级地方政府。一些观点对现时集体建设用地流转的讨论不无启发。作者指出当前流转中存在的一些实际问题,很值得关注。     

集体经营性建设用地入市问题与对策研究——以全国统筹城乡综合配套改革试验区成都为例

通过对改革试验区农村集体经营性建设用地入市相关问题的研究表明,当前,农村集体经营性建设用地入市流转取得了一些成效,但仍存在出让主体不合格、流转收益分配机制及开发利用投融机制不健全、流转规模偏小及相关配套措施不完善等问题,制约了农村集体经营性建设用地的入市流转。为推动农村集体经营性建设用地进一步入市流转,要改革集体土地所有权主体虚位问题,明晰集体土地权属主体;尊重农民意愿,完善流转收益分配机制;畅通集体经营性建设用地获取路径,壮大入市规模;缩减征地数量,坚持民生导向;加强相关配套制度建设,助推入市流转。     

我国农村集体建设用地流转的发展历程及改革方向

农村土地集体所有制建立以后，我国农村集体建设用地流转经历了长期的演变过程。改革开放以前，由于实行计划经济体制，我国禁止农村集体建设用地流转；但随着改革开放政策的实施以及社会经济的发展，集体建设用地的自发、无序流转逐渐盛行；到20世纪90年代中期以后，我国加强了对农村集体建设用地流转的探索、规范管理，促进了流转有序进行。因此，农村集体建设用地流转的演变与经济发展和制度创新紧密相关。今后，我国农村集体建设用地流转仍需从修改流转立法、明确流转主体、合理分配流转收益以及加强管理监督等方面进行改革，推动其向纵深发展，从而保障农民的土地财产权利。     

中国农村集体建设用地使用权流转政策的梳理与展望

研究目的：梳理并展望当前中国农村集体建设用地使用权流转政策。研究方法：理论评述与现状分析结合。研究结果：在分析中国农村集体建设用地使用权流转政策背景的基础上，从流转的限制条件、价格确定、收益分配以及宅基地、商品房开放及直接入市6方面综合归纳了中国农村集体建设用地使用权流转的基本政策，并分析得出当前存在所有权主体悬空且归属不清、使用主体限制严格且权能残缺不全、法制建设滞后且现行法规规定相互矛盾这三个主要问题。研究结论：为进一步促进、完善中国的农村集体建设用地使用权流转提出明确集体土地所有权主体和集体建设用地使用权的权能、做好征地制度改革工作、建立集体建设用地评估制度、做好用途管制和土地集中统一供应工作、建立农村土地金融制度、建立集体建设用土地流转登记制度等多项相关政策建议。     

农村集体建设用地直接入市流转过程中的利益方博弈分析

随着十八届三中全会召开,农村集体建设用地流转问题成为人们关注焦点。目前,农村集体建设用地的流转形式包括所有权流转、内部流转及直接入市流转,对其直接入市流转问题进行重点研究,分析该过程中地方政府、农村集体经济组织、用地方三方利益主体博弈关系,建立三方博弈模型,得出政府应逐步放开集体建设用地流转市场,辅助农村集体经济组织开展集体建设用地的自主流转,使现有土地市场上的供给者由国家供应变成国家与农民集体两方供应。     

农村集体建设用地入市流转的效益浅析——基于试点城市的实践分析

本文通过对农村集体建设用地流转试点城市的工作进行研究分析,总结农村集体建设用地流转现状及归纳存在的问题,并对农村集体建设用地流转的效益进行重点探讨,提出实现农村集体建设用地流转效益最大化的对策建议。现存的农村集体建设用地流转研究主要着眼于问题的归纳及试点工作带来的初步成效,忽视了对农村集体建设用地流转的效益分析。本文意在研究农村集体建设用地流转的效益分析,提出实现效益最大化的对策建议,真正实现流转于民有利。     

农村集体经营性建设用地流转收益分配研究——基于分配主体利益诉求及博弈理论

党的十八届三中全会明确提出,在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地入市流转,与国有土地同地同权同价。研究农村集体经营性建设用地流转收益分配,可以为促进流转公平合理进行、保证农民权益提供相关借鉴。基于东北三省部分地区164个村的调查数据,采用统计分析和博弈理论Shapley值法,对农村集体经营性建设用地流转收益分配进行研究。研究结果表明:对农村集体经营性建设用地的流转收益进行分配,政府、集体经济组织和农民都有各自的利益诉求,政府要求成为流转收益分配主体,集体和农民都认为自己应该成为流转收益的主要获得者,且不赞成政府参与流转收益的分配。通过统计分析和博弈论Shapley法计算后比较,得出政府、集体、农民对农村集体经营性建设用地流转收益分配的比例分别为:25%~30%、50%~55%、15%~20%。根据以上研究结果,建议在农村集体经营性建设用地流转收益分配中,政府应分享一部分流转收益;集体应成为流转收益的主要获得者;农民可以获取少量流转收益。     

农村集体建设用地流转的驱动机制分析

从社会经济、土地制度等因素出发,结合经济计量模型进行实证检验,探讨了农村集体建设用地流转的驱动机制。结果表明:社会经济因素、土地制度因素显著影响了农村集体建设用地流转。具体来看,非农产业发展水平、农地管制水平以及土地市场发育程度,与农村集体建设用地流转规模显著正相关,是农村集体建设用地流转的主要驱动力;城镇化发展、固定资产投资也在一定程度上影响了农村集体建设用地流转进程;并且集体建设用地流转存在明显的地域差异。因此,加强流转的规范管理应该从多方面着手,通过完善相关法律法规,科学编制土地利用规划,加强土地市场建设,从而保障农村集体建设用地流转的顺利进行。     

基于政府失灵视角的农村集体建设用地流转研究

农村集体建设用地流转是城乡土地市场一体化的组成部分,受到理论界广泛关注。虽然我国现行法律严格限制集体建设用地流转,但自发、隐性流转早已存在。本文从政府失灵视角对农村集体建设用地流转的障碍进行论述,详细分析了政府失灵在农村集体建设用地流转中的表现以及形成机理,最后基于政府失灵视角提出农村集体建设用地流转的改革建议,即建立健康、有序的流转市场是解决政府失灵的最有效方法。     

农村集体建设用地流转收益分配问题分析

当前我国在农村集体建设用地流转收益分配中存在分配主体不明确,分配比例与方式混杂和监管缺失等问题,剖析原因从消除法律障碍,构建合理机制,完善配套制度等方面提出了完善农村集体建设用地流转收益分配机制的建议。     

集体建设用地流转与资源配置关系的系统分析

利用系统分析方法考察集体建设用地流转系统内部的市场机制、政府管制及外部环境等与资源配置的关系.研究表明,在土地产权制度、土地市场发育及市场功能失灵、政府管制制度及政府失灵以及流转系统外部环境等多因素影响下,集体建设用地流转虽然有助于实现资源优化配置,但却不一定更有效或可能导致资源配置负效应.提出如下政策建议:完善农村集体建设用地流转立法建设,为流转提供法律支持;深化集体土地产权制度建设,明确集体土地产权主体及其产权权能;加强农村集体建设用地流转市场培育与政府管制制度的系统建设和改革,实现市场机制和政府干预的耦合;转变政府职能,多方面保障政府行为规范化.     

规范农村集体土地使用权流转管理研究

从分析目前农村集体土地使用权流转管理中存在的主要问题着手,就集体土地产权主体和权能、集体土地使用权制度改革、农村土地产权登记和产权转移审批管理、集体非农建设用地地价评估体系、征地补偿标准改革、土地收益分配与使用的监管等方面提出了对策建议,以期达到规范集体土地使用权流转管理、维护土地所有权和使用权者的合法权益、优化土地资源配置、促进土地市场健康有序地发展。     

农村集体建设用地流转价值评估方法述评

十八届三中全会《决定》提出:"建立城乡统一建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。"但目前受到我国现行土地制度的制约和影响,农村集体建设用地的流转模式、流转价格评估等相关研究尚处于摸索和尝试阶段,目前有一些专家学者对农村集体建设用地流转价值的测算方法进行研究,文章通过对现有文献进行梳理,分析发现农村集体建设用地价值评估方法主要分为以下几类:(1)农村宅基地退出和拆迁补偿式价值评估,(2)农村集体建设用地基准地价测算法,(3)土地发展权下的农村集体建设用地价值评估,(4)经济和生态价值综合考量下的集体土地价值评估,(5)多种评估方法相结合的农村集体建设用地价值评估。通过分析现有研究成果、经验及不足之处,为农村建设用地流转价值的评估方法提供理论借鉴。     

关于集体建设用地直接入市流转的分析和思考

伴随我国工业化和城市化的快速发展,农村集体建设用地的资产价值日益凸显,流转大量存在,已是不争的事实。而法律却严格限制集体建设用地流转,导致了农村集体建设用地流转的失序与混乱。本文通过对集体建设用地流转模式和存在问题的分析得出,集体建设用地直接入市是一种制度创新,并对其进行了理论上的分析。最后本文提出了规范集体建设用地流转对策。     

农村集体经营性建设用地现状及入市问题研究*——基于东北三省部分地区调查

党的十八届三中全会提出允许农村集体经营性建设用地入市,与国有土地同权同价,为集体土地流转指明了新的方向。为了了解农村集体经营性建设用地的现状,入市存在的问题,该研究通过全面调查和典型调查相结合以及访谈的方式对东北三省的沈阳市、东港市、哈尔滨市、长春市进行实地调研,其中包括8县(区)、15个乡镇(街道)、164个行政村、33家典型企业。利用数理统计方法,分析东北三省农村集体经营性建设用地现状及存在问题。东北三省农村集体经营性建设用地现状特点为总量不大,单宗面积小;分布零散,主要集中于城乡结合部;隐形流转普遍,缺乏规范性的引导;利用粗放,效益低下。研究结论:农村集体经营性建设用地入市存在缺少法律依据和制度保障、产权不清晰、城乡规划不详细等制度方面的问题以及农村集体经营性建设用地基数不清,流转对象不明确、历史遗留问题较多、潜力有限、村集体对农村集体经营性建设用地入市认识不清等现实方面的问题。修订和完善相关政策法规,建立配套的法律制度、开展农村集体经营性建设用地专项调查和确权登记、建议在东北地区同步宅基地制度改革、按照"尊重历史、承认现实"的原则,协商解决历史遗留问题是有序推动农村集体经营性建设用地入市的重要途径。     

农村集体建设用地空间研究进展与展望

我国农村集体建设用地空间布局混乱,而现有关于农村集体建设用地空间研究方面存在理论与方法缺陷。文章对农村集体建设用地空间格局及机制、农村集体建设用地的空间优化、城乡建设用地统一空间研究领域相关研究进展进行综述,结论为现有研究存在理论体系尚未建立、研究内容不健全、研究方法以定性描述和空间描述为主等问题。建议未来该领域研究应跳出传统土地管理相关理论,多学科交叉,探索地理学、经济学在农村集体建设用地空间研究方面的理论框架;基于空间格局—演变机制—优化配置的思路,构建农村集体建设用地空间格局演变动力模型、农村集体建设用地空间与人口/产业的相互影响模型、城乡建设用地统一空间模型,从农村集体建设用地空间格局及其演变机制、农村集体建设用地空间与人口/产业的协调机制、城乡联系机制下的农村集体建设用地空间优化3方面来开展农村集体建设用地空间研究。     

加快农村土地流转,推进农业规模经营

通过农村土地流转,能有效地进行土地、劳动力、资本要素的合理配置,实现农业规模经营的目标。本文从农村土地流转主体、流转方式、流转模式、流转程序、流转服务体系、农村社会保障制度等方面,分析了农村土地流转存在的制约因素,提出加快农村土地流转的对策。     

农村集体建设用地流转治理的路径选择

研究目的：基于中国农村集体建设用地流转的现状和问题之分析，探讨流转治理的路径选择。研究方法：实证分析和规范分析方法。研究结果：中国农村集体建设用地流转试点在某种意义上突破了现行《土地管理法》，必须要有全国性的法律予以回应。研究结论：合法化、民主化和市场化是中国农村集体建设用地流转治理的路径选择。     

农村集体产权结构开放性的历史演变与未来走向

[目的]改革开放40年来,为适应人口流动性提高、改进资源配置的需要,农村各类集体资产的产权结构发生了较大变化,但变化的方向和程度并不一致。面向未来,为促进乡村振兴,应重构农用地、集体经营性建设用地和集体非土地经营性资产等农村集体产权的权利结构,允许部分权能跨村流转和配置,提高乡村资源配置效率。[方法]在系统梳理文献、借鉴地方实践经验的基础上,阐述了农用地产权结构、集体经营性建设用地产权结构、集体非土地经营性资产产权结构开放性的历史演变与未来走向。[结果]随着农户的逐步分化,应以促进流转集中、扩大经营规模为目标,进一步扩大农用地产权结构的开放性;随着城乡统一的建设用地市场的发展,应以提高配置效率为目标,进一步扩大集体经营性建设用地产权结构的开放性;随着集体经济组织成员收入的多元化,应逐步扩大集体非土地经营性资产产权结构的开放性。[结论]必须在坚持农村集体所有制的前提下,逐步重构农村集体产权的权利结构,让稀缺的农用地不因集体经济组织成员的进城而荒芜,让进村创业和生活的非本集体经济组织成员能够获得必要的土地要素和居住空间,让村庄和集体资产治理结构能够更有效率。