从哪来怎么用如何管--略谈土地收购储备制度运行中的资金问题

土地和资金是土地收购储备制度运行的两个基本要素。前者的运动构成实物流,后者的运动构成资金流。在土地收购储备制度运行到一定层次后,将增加一个信息流。这里结合厦门市的实践,就当前土地收购储备制度运行中涉及的资金投向、资金来源和资金管理问题作一初步探讨。资金投向:买卖双方如何角力土地收购储备制度的运行,要以适量的土地收购为前提。只有储备库中有地,才能谈得上土地供应,才能谈得上调控土地市场。土地收购,可以理解为土地收购储备机构的资金投向行为。收购何种土地、以何种价格标准收购,是土地收购储备机构首先要回答的问题。…     

银行如何给土地储备"安全输血"

肇端于二十世纪九十年代末期的土地收购储备制度,在盘活城市存量土地、加快国有企业改制进程、强化政府土地集中统一管理、推进土地市场化配置中,发挥了十分重要的作用。金融是现代经济的血液,在土地收购储备制度产生、发生和不断完善的过程中,金融的支持作用不可或缺。银行贷款作为土地收购储备最重要的资金来源,对保证土地收购储备供应的顺畅进行,发挥了无可替代的支撑作用。但是,银行贷款作为一种投资行为,不可避免地会存在一定的风险。只有掌握国家宏观政策,把握土地市场走势,分析可能的风险,才能规范贷款行为,给土地储备“安全输血”,从而有效推进土地收购储备制度发展,并促进土地金融和房地产市场的健康发展。     

节约集约用地中的突出问题及解决办法

制约节约集约用地的突出问题 土地收购储备资金不足,"净地"出让比例不高大力开展招拍挂工作,必须扩大土地储备量,而收购储备土地需要大量的资金.受地方财政影响,大部分县(市)收购储备资金一直没有落实到位,资金来源有限,地方土地收购储备主要采取红线储备和信息储备两种方式,影响了土地市场建设的规模化和招拍挂工作的全面开展.政府手中的土地储备量不充足,无法对土地市场进行有效的调控,土地资产的价值就不能够充分显现.     

土地收购储备几个常见问题

土地收购储备制度推行几年来,在显化土地资产、合理利用土地资源、落实城市规划、规范土地市场等方面发挥了巨大的作用,但依然存在法律依据缺失、部门配合不力、资金来源单一等共性的问题,成为土地收购储备制度进一步完善的障碍。除了上述问题之外,土地收购储备具体工作中几种常见难题,也值得我们研究。他项权利设定致使土地难以收购他项权利设定包括几种情况,最常见的是拟收购的土地或地上建筑物被查封、抵押。按照我国现行法律规定,如果查封、抵押的财产短期内无法解除,将不能进行处置。因此,抵押的土地必须在解除抵押后,或者抵押人与抵押…     

对土地储备制度的三点思考

机构设置及法律制度目前土地储备机构设置的模式有两种:一种是单一的结构,土地储备机构隶属土地管理部门,实行市场运营,如上海;另一种是双结构,即土地储备委员会和土地储备机构,土地储备委员会由政府设立,成员由土地、财政、计划、规划等部门组成,任务是协调收购———储备———出让政策,土地储备机构隶属于土地管理部门,接受收购储备委员会的领导和监督。从实施土地储备制度的城市的经验看,双结构的运行比较顺利,但运行尚需制度予以保证。要保证部门之间的协调、有效,减少运行环节,提高土地储备和土地资产运营效益,必须制定科学的土地收购…     

完善土地收购储备制度的建议和思考

研究目的:探索如何完善土地收购储备制度。研究方法:政策分析法和规范分析法。研究结果:土地收购储备制度已在全国范围内基本建立并在调控土地市场中发挥了重要作用,但也存在许多问题和不足,需要进一步规范和完善。研究结论:将土地收购储备机构改造为中央控股的股份公司,有助于增强中央对土地的宏观控制力,调节中央地方土地收益,拓展外资民资投资新领域。     

城镇土地储备制度的思考

研究目的:分析目前我国城市土地收购储备的特征及问题,找出问题产生原因和解决的思路、方法。研究方法:文献资料法、比较分析法和因果分析法。研究结果:加强土地收购储备基础理论研究,为制定相关法律提供依据;完善土地收购储备制度,控制和减小土地收购储备中的风险。研究结论:我国必须实行城市土地收购储备制度,政府主导型的土地收购储备模式比较完善,可操作性和社会经济、社会效益优于其他模式。     

当前我国土地收购储备制度透视

土地收购储备制度可为房地产业创造健康发展的环境,但也存在一些需要探讨的问题。其主要的实施难点在于如何面对历史上形成的两种利益关系:一是以何种补偿价格收购国有企业的原划拨存量土地,二是如何认识和把握协议出让与公开出让的价格双轨制。本文从实践的角度,分析了目前土地收购储备制度实施过程中存在的若干问题,并提出了一些解决思路。其中的一些观点和思路,值得读者共同探讨。     

用土地经营城市--土地收购储备理论与实践

２０世纪９０年代中期以来，我国一些城市积极探索城市存量土地由政府统一收购、统一储备、统一配置的土地收购储备新机制。城市存量土地必须由政府集中管理建立土地收购储备机制，是政府加强土地资源和资产管理，垄断和规范土地一级市场的一项举措。我国城市土地属于国家所有，政府享有在法律规定范围内占有、使用、收益和处置土地的权利。但一段时期以来，我国城市存量土地几乎掌握在使用者的手中，政府事实上失去了对城市存量土地的控制，土地市场比较混乱，并带来了一些突出的弊端。一是城市规划难以实施。由于政府未能垄断土地一级市场…     

从“以利为本”到“以人为本”——记杭州城市土地开发之“丁桥模式”

回望改革开放30年历程,杭州市在土地管理制度上的创新值得大书一笔.当年,杭州市在全国范围内率先进行了土地收购储备制度的实践,已被事实证明是科学管理土地的行之有效的手段.     

土地基金何去何从--我国建立土地基金的有关问题探讨

随着我国土地使用制度改革的逐步深化、土地市场的发育和发展、土地收购储备工作的日益推进,如何设立土地基金的问题已经摆在了我们面前。而要想建立一种合理的土地基金运行机制,充分发挥土地基金的作用,尤其在我国现行的土地制度体系下如何建立土地基金,必须进行深入研究。土地基金的概念与性质既然被称为“土地基金”,它就是基金的一种形式。关于基金的概念,理论上有两种解释,一种是指为兴办、维持或发展某种事业而储备的资金或专门拨款,这种基金必须用于指定的用途,并单独进行核算,如教育基金、研究基金、福利基金等;另一种解…     

支撑城市经营的平台——土地收购储备工作机制四题

经营城市的核心是经营土地，通过对土地资产的市场化运作，实现土地的自身价值，把对城市土地的长期投入回报给政府，形成“投入—回收—再投入”的良性循环机制。由于历史原因，目前我国绝大部分土地都掌握在单位、个人和集体经济组织手中，政府作为所有者的权益和调控权得不到保障，这就需要为政府提供一个土地经营的平台，通过一定的途径将控制在单位、个人、集体经济组织手中的城市土地转移到这个平台上，由政府实施集中经营。支撑这个平台的，就是土地收购和储备制度。江苏省扬州市土地收购储备工作开始于２０００年，市及各县（市）相…     

土地储备地方性规定评析——从推动立法的角度陈述其共性、差异性及存在问题

目前,我国多数城市建立了土地收购储备制度,各地根据本地特点出台了规范城市土地储备运行的地方性规定.其中有相同之处,也有很多差异,同时这些地方性规范文件还存在很多不完善的地方.因此,在土地收购储备法制建设中,有必要对各地方土地储备制度的共性、差异性及存在问题进行深入分析.     

中小城市土地基金模式谈

土地收购储备需要巨额资金，且运作时间长，在土地收购储备的众多环节中，资金的筹集与运作是其成败关键。对于财政紧张、土地储备制度刚刚起步的一些中小城市来说，实际操作难度较大。必须从分析资金的筹集方式入手，认真探讨适应我国中小城市土地资本运作的新模式。当前收购储备资金的主要来源当前，国内无论是以何种模式建立的土地收购储备制度，其资金筹集渠道不外乎以下三种形式：以贷款做启动资金以贷款做启动资金通常是指政府采取“信誉担保”的形式向商业银行贷款。这种模式从表面看，政府以“信誉”作担保，不需要以抵押、质押等有…     

地价与房价的关系

１９９６年,我国第一家土地收购储备机构———上海市土地发展中心建立,随后,杭州市土地储备中心等２００多个城市土地储备机构在全国各地纷纷成立。２００１年４月,国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》明确指出：“为增强政府对土地市场的调控能力,有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”在土地收购储备的过程中,为了体现市场经济原则,确保土地使用权交易的公开、公平和公正,很多城市都开始严格限制协议用地范围,推行土地使用权招标、拍卖,引起了很大的反响。土地使用权招标、拍卖的一个直接的后果是：与协议用…     

建立土地收购储备制度的做法

土地收购储备制度的形成仙桃市建立土地收购储备制度大体经历了３个阶段：第一阶段，１９９３年～１９９６年底，借助政府行政手段将城镇区处于黄金地段的空闲土地依法收回公开拍卖，这种做法当时完全是出于为政府创收和改革土地使用制度的目的，收回的主体是市政府。这种收回土地使用权后再拍卖的行为实际上就是土地收购储备制度的雏形。第二阶段，１９９７年，仙桃市贯彻落实党中央国务院的决定，全面冻结占用耕地。为了满足经济建设急需用地，市土地管理部门及时对全市的闲置、半闲置土地进行了摸底登记，然后向用地者发布土地供求信息。…     

土地储备制度中的问题与对策

问题缺乏必要的法律依据城市土地储备制度是新生事物,现行的法律法规对于土地的收购方式、收购范围、收购主体权利、收购土地的处置权等的规定并不完善,这使一些企业和开发商对政府(或其委托的机构)执行土地储备制度在认识上有一些差距,部分原用地单位与开发商仍愿意“暗箱”操作,隐形交易,造成“有地难储备,供地难公开”。土地储备的利益分配机制需进一步规范土地储备制度的运作过程涉及原土地使用者、土地储备经营机构、新的土地使用者三个不同的经济主体。土地储备机构作为城市土地所有者即国家的代理人,也存在与国家、政府之间进行土地…     

长沙:积极探索土地储备可持续发展

正近几年来,为了使土地储备工作规范、健康、有序地进行,长沙市在完善土地储备制度、健全土地储备体制、建立土地储备机制等方面采取了一系列积极措施。一是以科学的发展观统揽土地储备工作,保障储备土地资源的合理配置及有效供应;二是为规范土地储备行为制定了一系列规章及制度,如《长沙市土地储备管理制度》、《长沙市储备土地出、入库制度》等;三是建立了决策例会制度,解决了诸如制定土地收购储备计划、土地年度供应计划,确定大宗储备土地的     

划拨土地收购方式分析

建立土地收购储备制度的前提是政府要有一定数量的土地储备,其来源主要有两个方面:一是征用集体所有的土地;二是收回、收购国有划拨土地。对于征用集体土地的补偿、安置,《土地管理法》等作了明确规定。而现行法律对收回、收购国有划拨土地的补偿问题没有具体规定,值得深入探讨     

提高土地收购储备资金利用效率的途径探讨

土地收购储备对我国持续稳定供应土地具有积极意义,提高土地征用和储存资金使用效率的方法是相关行业人士需要考虑的问题。从土地收购储备的含义入手,提出了提高土地收购储备利用率的途径,为从事土地收购储备工作管理行业的人员提供参考。