集体经营性建设用地入市问题与对策研究——以全国统筹城乡综合配套改革试验区成都为例

通过对改革试验区农村集体经营性建设用地入市相关问题的研究表明,当前,农村集体经营性建设用地入市流转取得了一些成效,但仍存在出让主体不合格、流转收益分配机制及开发利用投融机制不健全、流转规模偏小及相关配套措施不完善等问题,制约了农村集体经营性建设用地的入市流转。为推动农村集体经营性建设用地进一步入市流转,要改革集体土地所有权主体虚位问题,明晰集体土地权属主体;尊重农民意愿,完善流转收益分配机制;畅通集体经营性建设用地获取路径,壮大入市规模;缩减征地数量,坚持民生导向;加强相关配套制度建设,助推入市流转。     

农村集体经营性建设用地现状及入市问题研究*——基于东北三省部分地区调查

党的十八届三中全会提出允许农村集体经营性建设用地入市,与国有土地同权同价,为集体土地流转指明了新的方向。为了了解农村集体经营性建设用地的现状,入市存在的问题,该研究通过全面调查和典型调查相结合以及访谈的方式对东北三省的沈阳市、东港市、哈尔滨市、长春市进行实地调研,其中包括8县(区)、15个乡镇(街道)、164个行政村、33家典型企业。利用数理统计方法,分析东北三省农村集体经营性建设用地现状及存在问题。东北三省农村集体经营性建设用地现状特点为总量不大,单宗面积小;分布零散,主要集中于城乡结合部;隐形流转普遍,缺乏规范性的引导;利用粗放,效益低下。研究结论:农村集体经营性建设用地入市存在缺少法律依据和制度保障、产权不清晰、城乡规划不详细等制度方面的问题以及农村集体经营性建设用地基数不清,流转对象不明确、历史遗留问题较多、潜力有限、村集体对农村集体经营性建设用地入市认识不清等现实方面的问题。修订和完善相关政策法规,建立配套的法律制度、开展农村集体经营性建设用地专项调查和确权登记、建议在东北地区同步宅基地制度改革、按照"尊重历史、承认现实"的原则,协商解决历史遗留问题是有序推动农村集体经营性建设用地入市的重要途径。     

集体建设用地入市流转的法理思考

集体建设用地入市流转是我国经济发展的必然要求,在某些经济发达地区已不可遏止。然而,由于当前的法律法规对集体建设用地的限制使其在流转中产生了许多矛盾和问题,因此,解决农村集体建设用地在入市流转中的法律法规问题成为当务之急。文章试图从当前集体建设用地入市流转的法律空间及可行性入手,提出了有关集体建设用地入市流转的法理思考。     

中国农村集体建设用地使用权流转政策的梳理与展望

研究目的：梳理并展望当前中国农村集体建设用地使用权流转政策。研究方法：理论评述与现状分析结合。研究结果：在分析中国农村集体建设用地使用权流转政策背景的基础上，从流转的限制条件、价格确定、收益分配以及宅基地、商品房开放及直接入市6方面综合归纳了中国农村集体建设用地使用权流转的基本政策，并分析得出当前存在所有权主体悬空且归属不清、使用主体限制严格且权能残缺不全、法制建设滞后且现行法规规定相互矛盾这三个主要问题。研究结论：为进一步促进、完善中国的农村集体建设用地使用权流转提出明确集体土地所有权主体和集体建设用地使用权的权能、做好征地制度改革工作、建立集体建设用地评估制度、做好用途管制和土地集中统一供应工作、建立农村土地金融制度、建立集体建设用土地流转登记制度等多项相关政策建议。     

浅析农村集体经营性建设用地入市对城镇化的影响

现阶段,农村集体土地在经营管理中存在产权不明晰、征地利益分配不公等问题,严重阻碍了城镇化建设进程的推进。为此,十八届三中全会明确提出允许农村集体经营性建设用地入市。农村集体经营性建设用地是农村集体土地的一部分,此举不仅是农村集体土地入市的开端,也为农村土地改革的实施注入新活力。本文通过分析农村集体经营性建设用地入市的相关措施,研究农村集体经营性建设用地入市对城镇化进程的影响。这不仅能提高农村土地的资源配置效率,同时能弥补现阶段征地制度存在的内在缺陷,维护农民自身利益。允许农村集体经营性建设用地入市是农村土地改革的前端,也是加快城镇化进程的必要手段。与此同时,政府和市场也要注意农村集体经营性建设用地入市之后可能面临的挑战与风险,以确保城镇化建设的发展与落实。     

论农村集体经营性建设用地入市流转收益的分配

我国许多地方很早就开展了农村集体经营性建设用地入市流转改革探索,但并未取得大面积的突破性进展。未来在农村集体经营性建设用地入市流转改革的顶层设计中,必须注重发挥市场在土地资源配置中的决定性作用进而实现好集体土地资产收益,同时需要强化政府的公共管理职能,在允许集体经营性建设用地与国有土地同等入市的同时,在土地增值归公和税费义务上对国有土地和集体土地实行同等对待,进而实现同权同价。     

从实践中寻找答案——对四川省都江堰市天马镇金陵村二组村民自发整理和拍卖集体建设用地的调研

党的十七届三中全会明确提出要逐步缩减征地范围,允许集体经营性建设用地直接入市流转。但截至目前,关于征地制度改革的问题大都停留在中央文件精神层面,很多实际操作性问题在国家政策中还未有明确规定。比如说,到底该怎么为农村集体土地流转搭建合法的交易平台?如何平衡原有征地体制下各相关方的既得利益,从而为推进征地制度改革找到一条长期可持续的路径?如何确保集体经济组织在土地流转过程中不侵犯农民利益?这些制度性问题,不能通过空想设计来解决,只能从地方实践中寻找答案。近日,国家发改委城市和小城镇改革发展中心调研人员在四川省都江堰市天马镇,对金陵二组以农民为主体自主整理集体土地、跨县出让用地指标、直接拍卖集体建设用地的做法进行了实地调查,并对集体建设用地直接入市这一重要问题进行了多方面深入分析。     

构建农村集体建设用地使用权流转制度的可行性分析

近年来,我国大量非农建设用地都在自发流转,集体土地市场客观上已经形成,但由于相关法律、法规和制度没有建立起来,致使国家土地利用规划实施受到严重影响,耕地保护受到严重威胁,国家、集体以及农民个人的利益受到严重损害,因此,本文认为,构建农村集体建设用地使用权流转制度,规范集体建设用地使用权流转是当前土地管理理论和实践中急需解决的现实问题.     

集体建设用地隐性流转问题研究

●随着城市化进程的加快,许多农村集体建设用地,尤其是城市近郊的农村集体建设用地,其中包括农民宅基地,市场隐性流转量逐年增大,已经成为不争的事实。●经济发展和城市化进程的加快,土地自身的价值利益的驱动,集体建设用地面临的大调整、再配置格局和我国当前对集体土地权利的政策倾向等,是集体建设用地隐性流转的主要成因。●隐性的集体建设用地流转,带来了一系列的问题:土地市场秩序受到严重干扰,集体土地资产和国家土地收益严重流失,农民集体利益也难以得到保障。●应构建集体建设用地流转新机制,引导集体建设用地流转进入规范化轨道。     

农村集体经营性建设用地入市研究

城乡二元土地制度是我国实行的基本土地制度,即国家拥有城市土地所有权,而农村土地为农民集体所有。在法律制度的限制下,国有土地可在市场自由流通,农村集体土地若想自由入市流转则需通过政府征地的方式来进行。由于我国农村集体土地被限制进入市场流转,农村集体经营性建设用地流转市场并未真正、全面地建立。本文以分别是安徽芜湖、浙江湖州、广东南海、广东深圳等四地的实践为基础,全面剖析了我国农村集体经营性建设用地存在的主要问题,在参考已有试点地区的实践经验基础上,本文提出了一套制度构想,主要涉及土地产权制度、收益分配制度、市场交易制度和法律政策保障制度。     

农村集体经营性建设用地“入市”流转的法律问题研究

2015年中央提出了《关于农村土地征收集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,提出对现阶段农村集体经营的建设性用地进行入市改革,为了保障这样一项新的改革措施能够顺利进行,需要在摸索实践的基础上逐渐建立健全相关法律法规,深入研究相关法律问题。本文基于相关实践工作总结,对农村集体经营性建设用地"入市"流转的法律问题进行研究,探讨当前存在的法律问题并提出针对性的解决措施。     

农村集体建设用地流转价值评估方法述评

十八届三中全会《决定》提出:"建立城乡统一建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。"但目前受到我国现行土地制度的制约和影响,农村集体建设用地的流转模式、流转价格评估等相关研究尚处于摸索和尝试阶段,目前有一些专家学者对农村集体建设用地流转价值的测算方法进行研究,文章通过对现有文献进行梳理,分析发现农村集体建设用地价值评估方法主要分为以下几类:(1)农村宅基地退出和拆迁补偿式价值评估,(2)农村集体建设用地基准地价测算法,(3)土地发展权下的农村集体建设用地价值评估,(4)经济和生态价值综合考量下的集体土地价值评估,(5)多种评估方法相结合的农村集体建设用地价值评估。通过分析现有研究成果、经验及不足之处,为农村建设用地流转价值的评估方法提供理论借鉴。     

不动产登记与农村集体经营性建设用地流转

<正>国家实施的不动产统一登记制度,首次明确了农村集体土地所有权的不动产产权地位。这对于理顺农村土地产权关系、促进农村土地流转机制的健全与完善、保障农民土地权益等都具有重要意义。农村集体经营性建设用地使用权流转,是农村土地流转的重要部分,鉴于目前影响和制约农村集体经营性建设用地流转的因素呈现多样化和复杂化,因此在不动产登记实施过程中,应对农村集体经营性建设用地使用权登记进行专门研究,针对现实问题提出     

关于集体建设用地直接入市流转的分析和思考

伴随我国工业化和城市化的快速发展,农村集体建设用地的资产价值日益凸显,流转大量存在,已是不争的事实。而法律却严格限制集体建设用地流转,导致了农村集体建设用地流转的失序与混乱。本文通过对集体建设用地流转模式和存在问题的分析得出,集体建设用地直接入市是一种制度创新,并对其进行了理论上的分析。最后本文提出了规范集体建设用地流转对策。     

顺德推进新型城镇化的土地流转政策机制研究

2001年以来，我国以广东省顺德区为试点逐步深入推进农村非农建设用地入市流转。本文在回顾顺德集体土地流转政策演变的基础上，梳理了现行政策的不足，就集体工业用地流转和引导退出宅基地两大焦点问题进行了深入探讨，并进一步提出了完善集体土地流转制度的政策措施。     

集体建设用地入市及其对房地产市场的影响

农村集体建设用地人市,构建城乡统一的建设用地市场,是我国社会经济发展的必然趋势,对我国房地产市场的均衡平稳发展有着重要意义.通过对现有研究和各地实际情况的分析,在总结农村集体建设用地人市概念和动因的基础上,分析了集体建设用地入市对于房地产市场的影响,得出了集体建设用地入市存在入市范围狭窄、持续性不能保障、破坏农村生态环境和尚不允许进入商品房市场等结论.从规划、供地和法律法规方面提出了合理引导农村集体建设用地入市的建议.     

集体经营性建设用地入市模式及其市场定位分析

我国现有集体经营性建设用地入市,由于主体不同表现出两种典型模式,一种是村集体主导和运作,与国有建设用地市场形成"互补"关系的模式;另一种是乡镇政府主导的,与国有建设用地市场形成"竞争"关系的模式。研究认为,集体经营性建设用地入市应该保留其特殊性,并与国有土地出让形成既竞争又互补的关系;集体经营性建设用地入市不应该影响集体土地性质的改变。推进集体经营性建设用地入市要因地制宜,保持集体土地的性质、适度规模的进行流转,才能有效规避入市可能带来的风险,也才符合当前改革的主要目标。     

农村集体经营性建设用地“入市”思考

<正>2015年1月,中办、国办联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地"入市"、宅基地制度改革试点工作的意见》,对农村集体经营性建设用地"入市"(以下简称"入市")制度建设提出了明确要求。实践中,在中央提出"入市"之前,部分地区以及综合改革试点地区,已针对农村集体建设用地使用权流转的具体操作模式做出了积极探索。但调研发现,这些做法对"入市"与村镇转型及统筹区域发展的关系认识,     

集体经营性建设用地入市研究——以海南省文昌市的改革试点为例

为保障城镇建设用地充足供应和推进城乡一体化发展,我国适时推出农村土地三项制度改革试点工作。集体经营性建设用地入市是农村土地三项制度改革的重要内容之一,其演进经历了从管制到放开的过程,有效促进了农村集体建设用地的流转。文昌市在推进集体经营性建设用地入市过程中,取得了一些成效,也存在一些问题,应从加强制度创新、强化土地管理和推进联动改革等方面继续深化农村土地制度改革。     

农村集体建设用地直接入市流转过程中的利益方博弈分析

随着十八届三中全会召开,农村集体建设用地流转问题成为人们关注焦点。目前,农村集体建设用地的流转形式包括所有权流转、内部流转及直接入市流转,对其直接入市流转问题进行重点研究,分析该过程中地方政府、农村集体经济组织、用地方三方利益主体博弈关系,建立三方博弈模型,得出政府应逐步放开集体建设用地流转市场,辅助农村集体经济组织开展集体建设用地的自主流转,使现有土地市场上的供给者由国家供应变成国家与农民集体两方供应。