地方政府住宅用地出让价格跨区域联动模式研究

研究目的:刻画、解构地方政府住宅用地出让价格跨区域联动系统。研究方法:全局向量自回归(GVAR)模型与网络分析工具。研究结果:(1)地方政府住宅用地出让价格跨区域联动系统呈现出高聚类、短路径的"小世界网络"特性。(2)地方政府住宅用地出让价格跨区域联动网络分为3个板块:板块1为"领导人"角色,板块2为"经纪人"角色,板块3为"谄媚人"角色。(3)地方政府住宅用地出让价格跨区域联动表现出明显的空间异质性。研究结论:应该从跨区域联动视角,深化对地方政府住宅用地出让价格形成机制的认识,有效管控地方政府住宅用地出让价格的跨区域影响。     

农村金融改革的几个微观问题

农村信用评级:侧重依托合作社进行农户信用评级在地方政府以及金融监管部门的引导和支持下,要依托农村合作协会(以下简称农协)与农村合作金融机构火力开展农村信用评级工作。包括农户信用评级、合作社信用评     

住宅地价与户籍人口相关性研究——以西安地区为例

住宅用地的供应和价格与民生息息相关,政府通过合理政策进行协调住宅用地与户籍人口之间的关系不仅有利于土地市场的稳定,还直接关系到地区的经济发展和社会稳定。基于此,通过采用2001-2019年西安地区住宅地价和户籍人口数量的数据,运用地价指数法、年期插值法和二次指数平滑法对2020-2024年住宅地价和户籍人口进行预测,并分别对两个时间段的住宅地价与户籍人口数量进行相关性分析。结果显示,西安地区未来五年住宅地价和户籍人口平均涨幅为4.05%、4.12%,均呈稳定上升的趋势;2001-2019年和2020-2024年西安地区住宅地价与户籍人口的相关系数分别为0.971和0.998,正相关性进一步显著加强。这意味着,控制住宅用地的上涨就要协调土地与人口之间的关系。住宅用地面积有限,在人口对住房需求日益增长的情况下,政府在有序扩大城区面积的同时,也应避免人口的过快增长,防止住宅地价的过快上涨。同时,应在目前宏观调控政策效应已显现的基础上,继续根据地区实际情况,加大保障性住房的建设,以抑制住宅地价的过快上涨。     

城镇住宅用地规模预测方法新探

正随着城市化进程的不断推进,我国许多城市特别是沿海特大城市,建设用地供不应求的矛盾在城镇住宅用地方面显得尤为突出。因此,合理预测城市的住宅用地规模,做好住宅用地供应,不仅是解决住房市场供需矛盾的有效措施,而且也是促进城市良性发展的重要保证。其中,建构一套合理的城市住宅用地规模预测方法尤为重要。为此,笔者结合实际案例分析,试图提出一套比较科学的城镇住宅用地预测方法。     

整装之后好前行——农村合作金融三个现实问题的思考

“三农”问题直接关系到“五个统筹”和全面建设小康社会目标的实现。农信社作为农村合作金融的主体是农村经济不可分割的部分,它的经营管理与发展关联着政冶、社会、经济和金融问题,因而有必要予以认真思考。资金有效投入问题市场经济是以法律为规范的经济。建设社会主义市场经济,经济立法尤其是金融立法必须首当其冲。目前我国银行、保险、信托、证券等金融法律较为健全,而农村合作金融立法呈空白状态。农业是相对效益较弱的产业,它的发展需要各个方面的支持。     

城市人均住宅用地和住房套数国内外比较分析

正随着住房市场化以及房地产市场对经济发展的综合影响力不断提升,住房问题也成为与经济、民生密切相关的综合性问题。从部分国家与城市的人口和住宅用地发展变化情况着手,进行对比分析,从这些国家和城市的相关数据中发现了一些规律,研究这些规律可为研判我国住宅用地供需状况,为研究国家住宅用地供应政策提供借鉴。我国与部分国家和城市人均住宅用地比较分析由于我国尚无农村住宅用地分类和统计数据,因此,计算的人均住宅用地面积仅含城镇部分。我国与部分国家人均住宅用地面积比较。2016     

住宅所有权立法内容初探

住宅所有权立法内容初探阮志炎随着经济体制改革的不断深入，我国城镇住房制度的改革和住宅商品化、私有化的进程加快。面对这样的形势，住宅所有权法的立法已刻不容缓。本文拟对我国住宅所有权法的主要内容做一初探。一、住宅所有权的概念住宅所有权法是调整住宅所有权法...     

住房用地二元体制对公共租赁房产业化发展的影响研究

研究目的:研究出让与划拨两种不同性质住房用地对公共租赁房产业化发展的影响,探讨用地制度改革以推进公共租赁房可持续发展。研究方法:归纳分析法与规范分析方法。研究结果:在住房用地二元体制下,地方政府不具有持续扩大公共租赁房有效供给的内在动力,房地产企业市场化开发的业务模式无法支撑公共租赁房产业化发展。通过用地制度调整和相关政策设计,可降低完全产权公共租赁房的开发成本,吸引社会资金进入投资开发领域,形成地方政府、房地产企业、居民家庭多赢的公共租赁房发展模式。研究结论:通过住房用地制度改革与相关配套政策调整,可实现在地方政府主导下以市场而非行政方式推进公共租赁房产业的可持续发展。     

县域保障性住房的农业政策性金融支持研究

当前县域农村危房改造已被国家纳入保障性住房建设的范畴,也是地方政府解决“三农”问题的重要任务之一。由于财权事权分离导致地方政府在执行保障性住房建设中缺乏资金,需要金融（特别是政策性金融）的有力支持。中国农业发展银行积极探索支持“政府主导型”和“产业带动型”农村保障性住房建设的新模式。本文以云南省耿马傣族佤族自治县为例．“政府＋农发行＋龙头企业＋村民理事会＋农户”的“五位一体”农业政策性信贷模式,有效解决了农村集中住房建设的资金短缺问题,为农业政策性金融支持县域保障新住房建设起到了很好的示范作用。     

论住宅合作社的功效

住宅合作社作为自治与互助的人合组织,有着不可替代的功效。主要表现在四个方面：降低人们购、租房成本充分满足住房者户型需求,有助于实现住房供需的结构性平衡;促进房地产市场健康发展;推动社会的稳定与进步。     

政府扶持引导合作社要适度

政府支持和规范合作社发展,应注意以下三点: 其一,要尊重农民和农民合作社的意志.合作社是农民自愿组建的互助性的民间组织,本着为合作社成员服务的精神组建,其精髓是"合作、自愿、互助、民主".而很多地方政府往往把政府意志强加到合作社身上,这就违背了合作社的原则.其二,政府对合作社的支持手段应多元化.     

高档住宅市场,未来将如何?

随着城镇住房商品化、社会化的进一步发展,购房主体已由集团逐步转向个人。由于存在收入、偏好等差异,住宅需求多元性的特点日益明显,相应地,住宅建设市场也应呈多层次性。从长远和全局来看,住宅市场的需求主体是广大普通工薪阶层,建造大量经济适用房是城市住宅建设的主流。但高档住宅作为整个住宅市场不可或缺的一部分,它的建设也不容忽视。适量开发一些高档住宅,一方面能产生较高的经济效益,另一方面又能大大改变城区面貌。上海作为全国的经济中心,对海内外高收入者迁居、置业的吸引力一直很大,开发高档住宅更是意义非凡。关键…     

国家立法与合作组织的发展

文章对国外合作组织的发展与国家立法之间的关系进行了回顾,指出:在西方国家中,有关合作社的立法根据实际形势的发展而出现,合作社往往要经过不懈的努力才能使政府通过立法及以后的一系列修正案以确保合作社的合法地位和权益,政府通过与合作社有关的法令来限制、引导或支持合作社的经济活动,合作社则针对各种法规中不利于合作社的条款开展斗争。苏东国家80年代改革前有关合作社的立法强调政治原则,以合作社为社会主义改造的工具,把合作社的发展纳入国家计划经济的体系中,对合作社的经济活动有较多的干预。最后,文章对我国合作社法制定的有关问题提出了自己的认识。     

基于谱分析法的中国住宅用地交易价格周期研究

研究目的:选择全国整体居民住宅用地、高档住宅用地、普通住宅用地三个交易价格指标.分析1998-2007年中国住宅用地交易价格的变化规律.研究方法:基于谱分析法的实证研究.研究结果:全国整体居民住宅用地、高档住宅用地和普通住宅用地交易价格均以4个季度左右的时间长度频繁波动;普通住宅用地在所有居民住宅用地的交易中占据绝对份额,对全国整体居民住宅用地交易价格影响很大;高档住宅用地交易价格的变化方向与全国整体居民住宅用地、普通住宅用地恰好相反,且波动幅度最为剧烈.研究结论:政府应加大普通住宅用地的供应力度,完善地价监测披露机制.     

发达国家政府在农民合作经济组织中的作用对我国的启示

启示一：要给予农民合作经济组织相关的法律保障 在西方发达国家，农民合作经济组织形式多样，最初时，政府也没有明确的法律及条文规定农民合作社的性质。随着合作社作用的不断显现和自身的不懈努力以及政府认识的变化，西方各国政府都先后通过立法及一系列修正案来保证合作社的合法地位和权益的实现。其立法主要有两种形式：一种是订立专门的合作社法；一种是在其他同类法规中制定关于合作社的专门条款或章节。     

基于SPSS模糊聚类分析法的城镇住宅用地定级的初步研究

为了更好地反映城镇住宅用地定级结果的准确性、合理性,简化城镇住宅用地定级操作流程,本研究选择了辽宁西部发展较快的义县作为研究区域,在SPSS软件的支持下,运用模糊聚类分析法,对研究区的住宅用地进行定级,应用交易样点插值法对所划分级别进行校验。结果显示:Ⅰ级住宅用地面积为137.8hm2,Ⅱ级住宅用地面积为301.0hm2,Ⅲ级住宅用地面积为182.5hm2,Ⅳ级住宅用地面积为423.6hm2,随着城市中心向城市周边扩散,土地级别逐渐降低。该研究也为类似区域其他用途土地定级提供有益参考。     

中国商住用地价格倒挂及其产生机理

研究目的：剖析中国商住用地价格倒挂现象产生的机理,为中国住宅用地制度改革提供建议。研究方法：数据统计法,比较分析法。研究结果：无论从房地产价格还是土地价格看,近年中国商住用地价格倒挂现象普遍,商业房地产比住宅房地产价格低15% — 40%;产生这一现象的原因主要有：工业用地的低价过量供应挤占了住宅用地的供应量,住宅用地比重长期偏低,住宅用地内部各类土地供应结构失衡,住宅用地的供给不足加剧了地价和房价上涨的预期,住宅用地承担了过多的为地方财政做贡献的重任。研究结论：建立多层次的住房保障体系,细分住宅用地类型,加大住宅用地特别是保障性住房用地的供给力度。     

地方政府融资平台贷款应关注的问题

金融体制改革以来,银行与地方政府之间的合作更加深入。特别是2009年以后,随着地方政府融资平台的规范发展,农发行顺势而为,为地方农村经济社会发展提供了强有力的政策性金融支持,缓解了地方政府对农业农村基础设施建设融资难的问题。与此同时,农发行自身业务也得到了快速发展,并在金融支持地方经济建设中赢得了地方政府的赞誉,树立了良好的形象。     

高邮:一个“初级阶段”样本

作为金融支持农村合作经济组织发展的试点县,江苏高邮农村"三大合作社"已成为农商行金融服务的重点对象,并获得有力的信贷支持江苏高邮是扬州市金融支持农村合作经济组织发展的试点县。目前,高邮已组建农村"三大合作社"(农民专业合作社、土地股份合作社、农村社区股份合作社)876个,其中农民专业合作社422个、土地股份合作社301个、农村社区股份合作社153个,比2007年的112个增长近8倍。     

拓宽我国低收入住宅开发资金来源

住房是一种特殊的商品，其价值大、使用期长，在市场机制作用的背景下，许多居民尤其是为数众多的中低收入家庭，无法仅通过市场来解决自身的住房问题，政府必须对住房建设，特别是对低收入阶层居民的廉价公共住房建设提供各种方式的支持。当然，在解决住房保障问题上，需要注入大笔建设资金，仅仅依靠政府的力量是很难实现的，资金来源渠道的单一，供应手段匮乏成为目前我们需要探讨的问题。针对这个问题，笔者研究了美国低收入住宅资金来源的渠道，从而为我国进一步拓宽和完善融资渠道提供良好的借鉴。