基于不同住房属性视角的土地供应规模对房价的影响

研究目的：基于住房消费品和投资品的双重属性视角分析住宅用地供应规模对房地产市场的差异化影响。研究 方法：理论分析、固定效应面板回归模型、门槛回归模型。研究结果：（1）上一年住宅用地供应面积增加 1% 可使当年 住房竣工面积显著增加 0.17%，弱于房地产投资资金对住房竣工面积所产生的 0.25% 的提升作用，该结果一定程度上 验证了住宅用地供应与住房供给之间存在生产函数渠道的影响路径；（2）基于实际房价与租金还原房价的偏离程度测 算，发现不同房地产市场投资热度下，住宅用地供应对房价影响存在双重门槛效应，门槛值分别为 2.05 和 2.92；（3）低 投资热度下，上一年住宅用地供应规模的增加可显著降低当年的房价，而高投资热度下则会起到推高房价的作用。研 究结论：住房作为消费品和投资品，存在不同的价格机制和供求规律。当住房市场以投资品属性为主导时，需求曲线 向上的刚性走势违反了一般的商品需求规律，供给曲线的右移将导致均衡价格越来越高。     

土地供给管制与城市住房用地供给错配 ——基于2009—2015年中国城市面板数据的分析

研究目的：分析政府土地供给管制行为对城市住房用地供给错配的影响。研究方法：从土地供应中地方动机、中央规制与市场力量相互动的政治经济学角度进行理论分析，并基于2009—2015年105个重点城市的面板数据进行实证检验。研究结果：（1）城市商住用地供应受地方财政赤字压力的影响，在具备高房价支撑基础的城市，地方采取“饥饿式”供地策略实现其土地财政目标，反之，则通过扩大土地供应量来实现增收目标。（2）在地方差异化供地策略的实施下，偏向中西部和中小城市的新增建设用地配额正向影响城市商住用地出让规模，未考虑城市异质性的住房用地供应调控政策在地方遭遇机会主义执行。研究结论：土地供应错配根源于财政激励下地方政府基于不同市场条件的差异化供地策略的运用；中央地区偏向的土地配额管理和“一刀切”的土地供应调控亦带来住房用地供给错配的意外之果。     

房地产用地多元化供给制度：变迁逻辑与建构方向

研究目的：基于收益分配的偏好变化、资源配置的相对价格变化和路径依赖的影响,解释房地产用地的供给制度从单一化向多元化变迁的逻辑,探讨房地产用地供给多元化的制度建构方向。研究方法：理论分析法、归纳与演绎法。研究结果：（1）房地产用地供给的制度变迁是制度安排与收益分配的偏好和资源配置的相对价格相匹配的动态过程;（2）受到路径依赖的影响,房地产用地供给的新制度在收益分配和资源配置方面部分延续了传统制度的内核;（3）建构房地产用地供给多元化的新制度关键在于明晰治理目标,实现供给主体、供给渠道和供给方式的多元化。研究结论：房地产用地供给多元化的制度不仅能兼顾国家、集体和个人利益,促进共享发展,还有利于土地与房地产市场的平稳健康发展以及民生保障和改善,推动节约集约用地和绿色城镇化。     

中国住宅用地出让“两集中”新政研究 ——基于诺奖拍卖理论的准自然实验

研究目的：基于新拍卖理论框架,探究住宅用地“两集中”新政的政策效果,为优化土地调控政策提供参考。研究方法：基于诺奖拍卖理论构建两阶段升价模型和多物品同步多轮加价模型进行均衡策略分析,采用双重差分法评估“两集中”新政对住宅用地出让价格的影响。研究结果：（1）在短期内,“两集中”新政使城市住宅用地出让单价仅提高0.087%～0.407%,使城市住宅用地出让总价仅提高0.086%～0.394%;（2）竞拍起始价设置越高,住宅用地成交单价和总价也越高;（3）联合竞价人在住宅用地市场上比单一竞价人更具有优势,是提高住宅用地出让价格的重要原因;（4）异质性研究表明,“两集中”新政主要影响了北京、上海、广州等一线城市的住宅用地市场,使一线城市住宅用地出让单价仅提高0.949%,出让总价仅提高0.955%,“两集中”新政对二线城市住宅用地出让单价和总价的影响均不显著;（5）城市供需结构和竞价人的短期非理性行为是抑制“两集中”新政平抑住宅用地出让价格效果的重要原因。研究结论：（1）严格设置最高限价和最高溢价率可促使竞价人理性竞拍;（2）适当提高保证金额度可促使竞拍价格逐渐趋于理性竞争;（3）加大对竞拍企业的资金监管,控制供给水平,能够维护市场总体稳定和平衡;（4）规范地方政府在出让土地中的变相提价弥补财政的行为,能够降低地方财政对出让土地收入的依赖性。     

发展竞争、土地供应策略互动与城市用地增长——基于252个城市数据的空间面板模型实证检验

研究目的：针对发展竞争驱动下产生的地方政府土地供应策略，从空间维度上展开进一步分析，解析城市土地供应行为中存在着怎样的空间互动关系。研究方法：运用2007—2017年的城市层面面板数据和空间计量模型进行了实证检验。研究结果：（1）服务于发展竞争的土地供应策略，对本城市和周边城市的用地增长都会产生影响；（2）工业用地价格波动与商住用地价格波动都会产生空间溢出效应，且前者产生的空间溢出效应更强；（3）工业用地价格存在“竞次式”的城市间互动，其价格增长会显著抑制本城市的用地扩张，但会促进周边城市的用地增长；（4）商住用地价格提升会促进本城市用地扩张，并抑制周边城市用地扩张；（5）作为因变量的城市用地规模，在同省/异省的城市间分别存在着“彼此促进”和“此消彼长”两种互动关系。研究结论：区域协调、用地增长两个方面要紧密结合，针对工业用地价格“竞次式”竞争和商住用地价格高价出让，从城市间关系协调入手进行调控政策的设计与创新。     

出让要规范 监管更严格——解读国土资发〔2010〕34号文

2010年初,为遏制房价过快上涨的势头、保障民生,国务院办公厅下发了<关于促进房地产市场平稳健康发展的通知>(国办发[2010]4号),从住房用地供应计划、供应方式、供地标准、出让合同管理、招标出让综合评标方法探索、竟买人资格审查等方面,对房地产用地供应特别是出让提出明确的政策要求.如何具体落实中央要求,更加有针对性地推进房地产用地供应监管?国土资源部<通知>从住房用地计划编制实施、有效供应、加强监管、信息公开制度和房地产用地突出问题专项检查五个方面,明确了19条具体政策措施.     

基于谱分析法的中国住宅用地交易价格周期研究

研究目的:选择全国整体居民住宅用地、高档住宅用地、普通住宅用地三个交易价格指标.分析1998-2007年中国住宅用地交易价格的变化规律.研究方法:基于谱分析法的实证研究.研究结果:全国整体居民住宅用地、高档住宅用地和普通住宅用地交易价格均以4个季度左右的时间长度频繁波动;普通住宅用地在所有居民住宅用地的交易中占据绝对份额,对全国整体居民住宅用地交易价格影响很大;高档住宅用地交易价格的变化方向与全国整体居民住宅用地、普通住宅用地恰好相反,且波动幅度最为剧烈.研究结论:政府应加大普通住宅用地的供应力度,完善地价监测披露机制.     

城市人均住宅用地和住房套数国内外比较分析

正随着住房市场化以及房地产市场对经济发展的综合影响力不断提升,住房问题也成为与经济、民生密切相关的综合性问题。从部分国家与城市的人口和住宅用地发展变化情况着手,进行对比分析,从这些国家和城市的相关数据中发现了一些规律,研究这些规律可为研判我国住宅用地供需状况,为研究国家住宅用地供应政策提供借鉴。我国与部分国家和城市人均住宅用地比较分析由于我国尚无农村住宅用地分类和统计数据,因此,计算的人均住宅用地面积仅含城镇部分。我国与部分国家人均住宅用地面积比较。2016     

深圳——多举措抑制高地价

编制和实施住宅用地供应计划目前,深圳市已完成《深圳市住房建设规划2013年度实施计划》编制工作,正在征求相关部门意见,根据计划,深圳市2013年商品住房及保障性住房计划情况如下:商品住房用地计划。2013年深圳市计划供应各类用地138公顷建设商品住房,其中,安排新供应和轨道三期工程安排用地75公顷,安排城市更新商品住房用地60公顷,安排征地返还用地3公顷。本年度住房用地选址与出让安排     

不同类型建设用地扩张的时序及空间特征——加速失效模型在静海区的应用

研究目的：分析城市扩展中交通用地、商住用地和工业用地扩张的时序特征、空间关系以及扩张时点的影响因素。研究方法：农地—建设用地转换最优时机理论；加速失效模型。研究结果：（1）不同类型建设用地在扩张过程中具有相互关联的时序和空间特征；（2）静海区交通用地引导了其他建设用地扩张的方向，而不同级别交通用地由于对建设用地和农用地影响的差异，加快或延缓了建设用地扩张的时机；（3）商住和工业用地在200— 400 m 范围内相互集聚，且商住用地产生的集聚效应强于工业用地。研究结论：细化建设用地类型以分析城市扩张的特征和机制，有助于城市扩展区的布局优化和集约发展。     

基于面板数据的省会城市居住地价的差异及成因研究

研究目的：基于2000 — 2006年面板数据，分析省会城市居住地价的差异、主要影响因子及其影响程度。研究方法：混合OLS估计方法、固定效应模型和随机效应模型。研究结果：（1）中国省会城市居住地价存在明显的时空差异，2005年及以后地价增长明显，且东部地区地价与中、西部地区的差距进一步拉大；（2）将城市间居住地价的影响因素分为全国宏观经济因素、区域整体差异因素和城市个体因素三个层面，并基于引致需求理论，构建更具实效性的城市居住地价影响因子体系；（3）建成区面积、城市人均GDP、国际旅游收入、2004年8月31日之后土地供应方式的重大转变（正向关系）和房地产开发投资（负向关系）对居住地价有显著影响。研究结论：面板数据模型是中国城市间地价问题定量分析的一个有效工具。     

不同类型房价对城镇化的影响研究 ——来自中国省际面板数据的证据

研究目的：建立房价与城镇化之间关系的逻辑分析框架,探讨不同类型房价对城镇化的作用机理。研究方法：理论分析和面板数据模型相结合。利用2001—2012年中国28个省际面板数据模型进行了实证检验,并分为2001—2005年和2005—2012年前后两个阶段进行比较研究。研究结果：从整个时间跨度来说,住宅价格提高对城镇化水平的提高起抑制作用,且后一阶段影响更为显著;商业用房价格对城镇化发展起到促进作用,但显著性不高,自东向西呈梯度增大趋势;工业用房价格对城镇化的影响较为复杂,前后阶段出现了明显变化,主要是由于后一阶段工业用地市场化和产业梯度转移的结果。研究结论：为实现中国新型城镇化建设的重要任务,需要控制住宅价格水平,商业用房价格无需过多关注。     

基于GWR模型的南京市住宅地价影响因素及其边际价格作用研究

研究目的：以南京市为例，探索城市住宅地价影响因素及其边际作用空间变化性及各因素边际作用大小空间分布状况，为城市土地科学管理提供帮助。研究方法：地理加权回归模型（GWR）。研究结果：（1）地铁站点、商业网点、水景观、绿地公园对住宅地均价的边际影响能力的空间变化性强，高等学校、医院等其他因素边际作用的空间变化性较弱；（2）容积率住宅地价边际增值能力高于其他因素，各因素在具体不同地块上边际作用能力高低不同。研究结论： GWR模型可以改进传统空间回归方法，可对城市地价影响因素边际价格作用空间变化性进行良好的估计；住宅土地价格对快速交通、商服条件及自然景观因素较为敏感，反映主城区人们对住宅便捷性及休憩性呈强偏好；容积率边际增值能力空间变化弱与土地的住宅性用途有关，但容积率始终是边际增值能力最高的因素； GIS良好的输出图像可视化技术能够指导相关部门调控具体地块的主要规划因素，促进城市土地科学管理。     

土地供应规则的变化对北京市住宅用地市场的影响

研究目的:以2004年8月31日和2005年5月1日为界,将北京市住宅用地市场分为三个阶段,从土地供应量、地价、竞租曲线、土地—资本替代弹性等方面分析土地供应规则的变化对住宅用地招拍挂出让市场的影响。研究方法:定性分析,土地竞租曲线和土地—资本替代弹性分析。研究结论:(1)经营性项目用地招拍挂供应的政策对住宅用地市场的影响胜于“熟地”供应政策;(2)土地竞租曲线的变化反映土地市场在经过较大波动之后正在适应新的土地供应规则;(3)土地—资本替代弹性分析显示北京市住宅用地的市场效率仍然偏低。     

小产权房治理与《土地管理法》修改

研究目的:对《土地管理法》的修改和小产权房的治理提出建议。研究方法:现象溯因法,综合分析法。研究结果:只有解决制度障碍,通过合理的制度设计允许集体建设用地用于商品房开发和允许宅基地使用权有条件对外流转,才能从根本上治理小产权房。研究结论:正在修订的《土地管理法》不应禁止集体建设用地用于房地产开发,应允许宅基地使用权在一定条件下对外流转。     

Supply side constraints in the Israeli housing market—The impact of state owned land

House prices in Israel have risen since 2008 by as much as 98%. Much of this increase is attributed to low levels of housing supply and housing supply elasticities. In Israel land is frequently owned by the state. This results in heavy government involvement in the housing market through the control of land supply via land tenders. This paper estimates the impact of state owned land on the Israeli housing market focusing on these unusual conditions of land supply. A model for the creation of new housing units is proposed. This incorporates land tenders, enabling the estimation of housing supply dynamics with an accurate measure of public land supply. The model is tested using regional panel data which facilitates the dynamic estimation of national and local supply elasticities and regional spillovers. The paper uses novel data sources resulting in a panel of 45 spatial units over a span of 11 years (2002–2012). Due to the nonstationary nature of the data, spatial panel cointegration methods are used. The empirical results yield estimates of housing supply price elasticities and elasticities with respect to land supply. Results show that housing supply is positively impacted by governmental decisions but the impact is low. Supply elasticity with regard to government land tenders stands at around 0.05 over the short run and 0.08 over the long run. Government policy of offering land in low demand areas and fixing minimum-price tendering does not seem to affect housing supply. Policy implications point to the need for more sensitive management of the delicate balance between public and private source of land in order to mitigate the excesses of demand shocks.     

农村集体经营性建设用地价格影响因素的实证分析*——基于江西省余江县179份交易案例

[目的]确定农村集体商服用地、工业用地价格的影响因素,为科学评估农村集体经营性建设用地地价、构建城乡统一建设用地市场提供参考。[方法]利用全国农村土地使用制度改革试点之一的江西省余江县179个交易案例,运用特征价格模型分析农村集体商服用地、工业用地价格的影响因素及各类因素的贡献率。[结果](1)农村集体商服用地价格的主要影响因素依次为乡镇财政收入、人均纯收入、到客运站距离、到国道的距离、教育设施;农村集体工业用地价格的主要影响因素依次为人均纯收入、人均农村居民点面积、到客运站的距离、到国道的距离。(2)社会经济因素、区位交通因素和公共设施因素对集体商服用地价格的贡献度分别为69. 0%、20. 4%和10. 6%;社会经济因素和区位交通因素对集体工业用地价格的贡献度分别为52. 8%和47. 2%。[结论]总体上与国有城镇建设用地价格存在共性规律,但存在部分因素与国有建设用地价格规律存在差异,农村集体经营性建设用地估价不宜完全套用城镇建设用地的思路。     

容积率和出让方式对地价的影响——基于特征价格模型

研究目的:分析容积率和土地出让方式对城市地价的影响,以及2004年旨在减少土地协议出让方式的"71号令"是否提高了地价。研究方法:以北京市2002—2005年间1363宗住宅类土地出让的数据为基础,采用特征价格模型进行实证分析。研究结果:(1)容积率每提高1%,单位地价将提高0.86%;(2)"71号令"的颁布并没有明显地推高北京地价,只是减少了土地出让的总量。研究结论:出让方式从协议出让改为招标拍卖的实质是以市场机制代替计划体制,但市场机制本身并不会直接导致地价上涨。     

房价与地价的动态调整关系

研究目的:探讨地价与房价间的动态调整关系,为政府决策提供支持。研究方法:门限协整理论,EGARCH模型和实证分析法。研究结果:(1)房价和地价呈正相关;(2)地价变化是房价变化的Granger原因,地价和房价之间存在协整关系;(3)地价与房价在偏离均衡时其调整回归系数是非对称的。研究结论:购房者、开发商对利空利好消息的反应差异和中央与地方的利益博弈及各相关利益机构对房地产政策"选择性执行"是非对称性调整现象产生的原因,提出改进土地拍卖制度、平衡中央地方财力、优化政绩考核标准、强化对地方执行各项房地产政策的监管等建议。