也谈用收益还原法评估地价时计提房屋折旧问题

在土地评估中，收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益(地租)，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。在房地出租的利用方式下，求算土地价格的计算步骤为：     

关于收益还原法公式的推导与运用

收益还原法是用来评估有稳定收益或有潜在效益的房地产的一种常用估价方法，首先求取待信房地产的年总收益，其次计算持信房地产的年总费用，然后得到待估房地产的年纯收益，再确定适当的还原利率，最后选取具体的计算公式即可求得估价额。因此，在确定了特估房地产的纯收益和还原利率后，关键是如何选用合适的计算公式。本文试对收益还原法若干公式的推导与运用进行研讨，请读者指正。1．最简单的公式1．1有限年期（1）还原利率大干零假设条件：待估房地产的收益年期或使用年期为有限，即n年；待估房地产的纯收益每年均相等为a，还原利率r…     

土地剩余法的具体运用

2001年11月12日国家质量监督检验检疫总局发布了《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）（以下简称《规程》），对剩余法的定义为：又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。适用于具有投资开发或在开发潜力的土地估价。     

承祖土地使用权估价方法浅议

承祖土地使用权价格实际上属于土地租赁权益的价格，本提出了租金差额还原法、承租土地残余法、出让金扣除法、承租土地成本法等应用估价方法，并就收益年期、资本化率作了分析。     

对基准地价内涵的探讨

基准地价系数修正法是我国土地估价方法之一，它是就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而取得待估宗地在估价期日价格的方法。     

基准地价系数修正法中的土地开发程序差异修正

基准地价系数修正法,是我国土地估价的方法之一。它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,就待估宗地区的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。     

城市土地估价中地价内涵分析——兼议改制企业土地评估

一、地价内涵界定根据《城镇土地估价规程》中的土地价格内涵界定,土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式,租赁权价格、地役权价格是其派生形式。1.市场条件首先,土地估价中的地价内含有其特定的外界条件———＂正常市场条件＂。根据房地产市场周期可以分为四个阶段：复苏一扩张一繁荣～衰退（如图1所示）。     

利用收益法分层评估房地产时各层纯收益的确定

收益法又称收益资本化法、收益还原法、投资法、收益现值法。它的定义是：运用适当的资本化率,将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象房地产价格的一种做人方法。采用收益法估价求得得价格,通常称为收益价格。     

模糊数学在土地估价中的应用

本文首先论述了土地估价常有的方法——市场比较法、收益还原法、成本法中的模糊概念,然后介绍了模糊模型识别、模糊聚类以及模糊综合评判在土地估价中的应用。模糊数学在土地估价的应用中能针对性地解决现有土地估价实践中一些问题,有助于完善土地估价方法体系,推进土地估价事业的发展。     

收益法估价中土地资本化率和土地价值的求取

房地产估价的方法很多，在有收益的房地产中，收益法是应用较多的一种估价方法。它是预测估价对象的年客观正常收益，扣除维修费、管理费、保险费、税金等经营管理等税费后得到估价对象年客观正常纯收益，再选用适当的资本化率和计算公式，将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象客观合理的收益价值的方法。在估价实践中，因建筑物使用年限和土地使用年限不一致或计算土地出让金等原因经常需要把建筑物价值和土地价值分开，即需要求取土地资本化率和土地价值(房地产价值)。     

收益还原法中纯收益详解

在房地产评估中,对一些有收益性或潜有收益性房地产的评估,我们常常选用收益还原法。收益还原法也称地租资本化法,纯收益还原法,是运用某种适当的还原利率,将待估房地产的未来预期纯收益资本化,从而求得待估房地产价格的评估方法,或说,收益还原法就是将待估房地产的所有未来纯收益折算为现值,并以这一现值作为其价格的方法。在运用收益还原法进行评估时,对纯收益的测算是评估的关键。那么,我们究竟如何才能把握好纯收益呢？下面,我将对纯收益的求取作一详解。     

城市土地估价中地价内涵分析——兼议改制企业土地评估

一、地价内涵界定根据《城镇土地估价规程》中的土地价格内涵界定,土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式,租赁权价格、地役权价格是其派生形式。1.市场条件首先,土地估价中的地价内含有其特定的外界条件———"正常市场条件"。根据房地产市场周     

深圳市经济特区土地定级估价成果及应用

本文中所给出的定级估价成果，其特点是用三类用地级别曲面图代替了常规的划分土地单元定级方法；用电脑技术处理定级估价全过程；实现了用连续变化的作用总分曲面覆盖全特区范围，以其表示土地区位优劣的“级别”。该立体曲面表示法也可以用平面等值表示来替代。三类不同用途的用地的价格分别采用级差收益法（工业）、残余法（商业），剩余法（住宅）进行测定；用最小二乘法进行回归统计，从而使获得的基准地价体系与土地实际价格基本吻合；使课题成果具有很强的实用性。本课题所建立的软件系统能够不断自我改善，将新的建设成果输入后，地价体系自动完成修改，从而为深圳经济特区地价动态管理做好准备。     

承租土地使用权估价方法浅议

承租土地使用权价格实际上属于土地租赁权益的价格。本提出了租金差额还原法，承租土地残余法，出让金扣除法，承租土地成本法等应用做人方法，并就收益年期，资本化率作了分析。     

用房地租价比率估算样点地价方法研究

在小城镇基准地价评估中，通常用收益还原法计算商业和住宅用地租赁样点的样点地价。尤其是商业用地，因为城镇繁华或较繁华街道两侧，分布着较为丰富的商铺租赁样点，用房地出租的租金资料剥离出样点地价是广为采用的方法。用这种方法计算样点地价的关键是房地租金的获取和土地还原利率的确定。根据《城镇土地估价规程》，确定土地还原利率的方法通常有三种：①土地纯收益与价格比率法；②安全利率加风险调整值法；     

土地估价结果的确定

今年六月参加广东省土地估价师后续教育，大家谈到在日常工作中用多种方法测算的地价结果相差很大时，很难确定最终结果，针对这种情况本人结合自己的多年工作经验谈谈自己的观点，供大家探讨。《城镇土地估价规程》GB／18507-2001第7．1．7中的宗地估价结果的确定中提到，土地评估到最后，估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调整，最终确定估价结果。     

剩余法估价中应注意的问题

剩余法是在估算未来不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、租售有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法，主要适用于待开发土地、待拆迁改造的再开发房地产以及现有新旧房地产中土地价格的评估。这种方法的优点在于：首先，价格(成本)、税费、利润三方构成的模式有其理论基础和现实背景；其次，以例算术地价的方式符合人们的思维习惯，便于实践中的操作；第三，剩余法原理简单清晰，应用范围较广。     

土地估价技术报告

第一部分 总述 一、估价项目名称XX房地产开发有限公司了解武汉市江汉区马场角小路XX号土地变更用途土地价格评估（武汉市）     

关于农地还原利率的探讨

在农地估价中，收益还原法因其有充分的理论依据和实用性而倍受估价工作的青睐，而还原利率是影响估价结果准确性的一个重要因素，在实际工作中对其确定意见分歧也较大，本结合风险收益理论对其进行了探讨。     

市场比较法中比较买例的选取与差异修正（上）

市场比较法，又称买卖实例比较法、市价比较法或市场资料比较法，有时简称比较法或市场法，它是在求取待估房地产的价格时，将待估房地产与较近时期内已经交易的类似房地产进行比较对照，从已经发生了交易的类似的已知价格，对它们之间的差异进行修正得出待估房地产真宾、客观、合理的价格的一种估价方法。