农村土地"地票"交易制度绩效分析——以重庆城乡统筹试验区为例

本文以重庆农村土地交易所实施农村土地"地票"交易制度的实际素材为依据,分析了制度实施在有效保护耕地、盘活农村闲置建设用地以及促进农村土地制度改革创新等方面的成效,并针对目前"地票"交易制度试行中存在的问题,提出明确交易主体,完善交易监管机构、建立交易收益分配制度等政策性建议.     

开辟统筹城乡的制度通道

以农村复垦建设用地增加耕地,将农村节省的建设用地指标通过市场交易补充城市建设需要的土地。重庆市结合耕地保护和城乡建设用地增减挂钩原理,创造性地提出了地票交易制度重庆市地票交易制度是经国务院批准开展的统筹城乡改革试点内容。地票,就是把农村集体建设用地复垦为耕地,腾出的建设用地优先保障农村     

重庆市地票交易中置换耕地折算方法研究

地票交易涉及到所占耕地和复垦耕地之间的数量质量关系,要保证耕地数量、质量不下降就必须开展等级折算。在利用重庆市农用地分等定级成果的基础上,对地票交易中置换耕地数量质量折算方法进行了探讨,并有针对性地提出保障此方法实施的措施建议,对于重庆市耕地保护、耕地生产力的提高以及粮食安全的保证具有重要的现实意义。     

农地流转路径新探索——重庆地票交易制度研究

为合理促进农地流转,重庆进行了新的探索。重庆地票交易制度是一种城乡统筹用地指标,建立城乡统一有效土地市场的一种制度创新,其本质是盘活农村闲置土地资源,缓解城市建设用地紧张现状。但由于试验时间不长,还受到原有一些土地制度的束缚,配套制度一时还跟不上,导致重庆地票交易制度既有一些重大制度创新,也还存在一些需要完善的地方。     

重庆市地票交易的空间分布特征及其影响因素分析

研究目的:基于2008—2015年重庆市地票交易数据,分析重庆市地票交易的空间分布特征并探究其影响因素,为进一步完善重庆地票交易政策提供参考。研究方法:空间自相关分析和空间计量模型。研究结果:(1)重庆市地票交易规模的空间集聚效益明显,并呈现出与重庆市"一圈两翼"主体功能分区相似的空间分布特征,其中"一小时经济圈"区域成为地票指标的流入极,"两翼"地区则成为地票指标的流出极;(2)影响重庆市各区县地票交易规模的主要因素有地方二三产业产值、财政收入水平、城镇人口数量、城镇固定资产投资额度以及区域主体功能分区。研究结论:(1)地票交易政策的实施有助于优化重庆市城镇新增建设用地配置体系,推动重庆市主体功能区划的实现;(2)重庆市要合理控制地票交易规模,防止区县政府因短期利益过度出让存量农村建设用地指标,避免区域发展失衡。     

浅谈耕地占补指标交易体系建设——基于重庆地票制度

借鉴重庆地票制度中耕地占补创新模式,利用文献资料法、综合分析法探索建立耕地占补指标交易体系。研究结果表明,可从出台耕地占补指标交易法规文件、建立耕地占补指标交易平台、健全耕地占补指标交易监督机制、建立耕地占补指标交易管理信息系统等方面着手,建立耕地占补指标交易体系,以期实现全省(市)范围内的耕地占补平衡。     

地票交易的内在价值与定价模式分析——以重庆市为例

科学确定地票交易定价模式有助于地票价格真实反映地票的内在价值,保障农民经济权益和实现农村土地增值。本文在分析地票交易内在价值的基础上,结合均衡理论和重庆地票交易实践,分析地票定价的市场运行机制,运用博弈论探讨农民与政府双方博弈,分析不同区位特征条件下开发商的成本与收益约束。结果显示,现行地票定价模式在反映市场机制作用、实现农民预期效应、体现区位特征差异方面还存在不足,并从地票定价机制视角提出解决途径。     

城乡建设用地流转中置换指标的预警研究——以重庆市地票交易为例

研究目的:城乡建设用地流转中置换指标的预警研究可以较好地判别未来土地利用可能出现的风险和威胁,以重庆市地票交易中用地置换指标为例,可以更好地完善地票交易制度。研究方法:运用头脑风暴法和德尔菲法确定用地置换指标预警的警兆体系,利用极差标准化的方法进行指标数据的无量纲转换,用熵值法计算指标权重,采用bootstrap抽样法和正态分布"3σ"方法确定警度阈值。研究结果:2009年重庆市地票交易中用地置换指标量处于过冷区间,2010年在偏冷区间,2011年在正常区间,2012年和2013年达到过热区间,说明用地置换指标交易量过大,超越了社会经济发展的速度,需要加以控制,否则将会提前消耗未来城镇建设用地储备量。研究结论:研究选取的警兆评价体系能够较好地反映重庆市地票交易中用地置换指标量的变化状况,研究警度阈值的方法有一定合理性,警度发展滞后于用地置换量的变化,警度可用于修正年度城乡建设用地供给量,作为限制过度土地供给的一个依据。     

地票运行绩效及改革路径

●地票制度运行数年来,已进行23场交易,累计交易地票175亿元●截至2011年底,重庆市累计交易地票8.86万亩,使用地票4.86万亩●农民申请地票有三种情况:一是户改退地;二是并户住居;三是拆旧建新调查显示,1997年～2010年重庆市农村常住人口占总人口的比例由69%降至47%,但农村人均居     

中国土地权票浅谈

本文首先提出中国可在某些城市实行购房除支付资金外同时还要支付相当量的土地权票,土地权票由政府依据农业土地及建设用土量和市场需求发行,通过证券市场交易。土地权票的实行,是解决农民贫穷的根本,是城乡居民投资的热点。     

让市场发挥更大能量——地票制度再创新的思考

如何突破"最严格的土地管理制度等于行政管制或等于指令性计划"的窠臼,实现最严格的土地管理制度与市场机制的有效衔接,已成为当下我国土地制度改革中的一项重大课题.2008年发端于成渝的地票交易为农村集体建设用地的市场化改革做出了大胆探索.从制度原理来看,地票交易的关键就是在土地资源的配置中引入市场机制——使农村集体建设用地经复垦后的指标经由市场手段在全市范围内进行优化配置. 截至201 1年底,重庆市地票已累计交易8.9万亩,农民直接获得增值收益达124亿元,初步实现了优化土地资源配置和促进城市反哺农村的预设目标.但现行地票交易的市场化程度仍然有限,有必要进一步深化地票交易制度改革,提升市场在土地资源配置中的基础性作用.     

统筹城乡实践的重庆“地票”交易创新探索

重庆的地票是指农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地,经过复垦和弥补拆迁安置占地,并经土地管理部门严格验收后产生的城乡建设用地增减挂钩指标。重庆农村土地交易市场推出的地票交易模式是统筹城乡重庆实践的制度创新。地票交易优化了要素配置的区域范围和要素的组合机制,要素流动和组合的区域更加广泛,使非农土地级差收益在城乡土地市场上得到了充分实现。重庆地票交易模式还是城乡建设用地市场一体化的初步探索,需要进一步设计相关的政策导向与制度安排,因地制宜、因时制宜地推进地票交易模式的创新与发展。     

先完善试点 再有序推进——重庆市开展地票交易试点工作的情况及思考

2008年12月4日重庆市农村土地交易所挂牌成立,地票作为土交所的主要交易标的之一,正式面向社会公开交易。一年多来,其运作和管理谨慎稳妥、循序渐进,积极推动了重庆市城乡统筹发展和新农村建设,但同时也显露出一些问题,值得我们重点关注和探讨。"地票"作为一种新的事物,可以看作重庆市对城乡建设用地增减挂钩政策的创新和发展。但地票交易制度与现行增减挂钩制度相比在工作机制、管理成本及交易对象等方面都有所不同,两者如何衔接和改进有待深入探索。     

浅议"地票"风险

2008年11月17日,重庆市人民政府第22次常务会议通过了<重庆农村土地交易所管理暂行办法>(以下简称<办法>).同年12月4日,重庆农村土地交易所正式挂牌成立,并于当日举行了首场农村土地交易会.此次交易会以拍卖方式进行了全国第一宗"地票"交易,由此备受媒体关注的"地票"交易制度正式诞生.     

地票制度创新与土地发展权市场机制及农村土地资产 显化关系

研究目的:探索地票制度的市场化运作创新机制及其与土地发展权市场、农村土地资产显化的关系。研究方法:文献研究法、对比分析法和模型假设演绎法。研究结果:(1)建立了地票制度市场化运作分析框架;(2)构建了土地发展权转移模型,并推导出地票价格应为重庆市城郊分界点城镇建设用地价格;(3)地票价格和土地出让价格存在较大差距,但二者差距小于征地补偿价格与土地出让价格的差距。研究结论:(1)地票制度是利用了土地发展权还原机制,以地票为形式搭建了虚拟指标交易创新制度;(2)地票价格是土地发展权转移价格的体现,当开发总量越小时,发展权转移价格越高;(3)目前地票价格尚不能完全显化土地发展权转移价值,但相对于征地补偿制度,有效地提高了农村土地资产价值,是更能促进资源优化配置的制度创新设计。     

嘉兴蔬菜:春节菜价同比低10%

<正>一、交易情况(一)地菜交易情况1.交易数量占总交易数量的14.4%,日均交易数量同比增加34.6%,环比减少57.8%;2.综合平均价格4421元/吨,同比下跌10.3%,环比上涨18.1%;3.主要品种有:芹菜、莴笋、茼蒿、地蒲、青菜、大白菜、马兰头、西兰花、大蒜、生菜、菠菜等。(二)客菜交易情况:1.交易数量占总交易数量的85.6%,日均交易数量同     

嘉兴:入秋时节菜价由略涨到略跌 总量充足

<正>一、本期(2014年8月6日至10日)总体情况:(一)地菜交易情况:1.交易数量占总交易数量的12.2%,日均交易数量同比减少3.0%,环比减少2.0%;2.综合平均价格3153元/吨,同比下跌15.3%,环比上涨1.9%;3.主要品种有:毛豆、地蒲、茭白、青菜、韭菜、丝瓜、苦瓜、香葱、冬瓜、小茭菜、生菜、长豇豆、莲藕、大蒜、韭芽、茄子、苋菜、空心菜、黄瓜、鸡毛菜、玉米等。(二)客菜交易情况:1.交易数量占总交易数量的87.8%,日均交易数量同比增加6.1%,环比增加0.5%;2.综合平均价格3462元/吨,同比下跌1.6%,环     

地票运行中的农民权益保障

●复垦补偿的价格基本由政府单方决定,最终风险却只有农民自己承担●地票运行中,一要确立农民的复垦主体地位;二要确立农民地票交易的主体地位保障农民权益,是重庆市设立农村土地交易所、运行地票制度强调和坚持的基本原则。但随着地票制度运行的深化,一些问题逐渐凸显,在一定程度上影响     

农地非农化视角下地票交易供给侧的激励机制及空间效应研究

研究目的:基于农地非农化模型,从农户与区县政府两个层面,考察指标供给侧的激励机制及空间效应,以期为地票交易供给侧激励效率的完善提供参考。研究方法:文献法和模型分析法;研究结果:空间上的"指标漂移"受到区域差异的影响,导致农户和区县政府层面上空间激励低效的问题。研究结论:(1)在农户层面,地票增值收益的返还,忽视了宅基地资源价值的空间差异,造成了宅基地退出的空间低效和耕地保护效果的大打折扣;(2)区县政府层面,地票需求者和供给者的双重身份,指标漂移过程中发展权的损失使其缺乏持续供给地票的积极性。(3)供给侧激励的改善需结合地票增值收益的形成和宅基地区位、功能差异,把握地票供给决策的影响因素,形成空间上层次分明、各有侧重的地票供给激励。     

嘉兴：地菜涨多跌少客菜跌多涨少

（一）地菜交易情况： 1．交易数量占总交易数量的12．2%，日均交易数量同比减少25．1％，环比减少8．7%；