宅基地使用权:法理解构、价值取向与制度优化

促进农民权益和效益的最优是宅基地使用权改革的基点,如何从制度突破上让宅基地用益物权效能最大化是农村要素改革的重点。从历史之角度分析.我国宅基地使用权构建之初的法益取向为居住保障,但随着我国城镇化的推进,此种价值导向与乡村振兴战略之间已显不适,而构建以"权利利用与效能最大化为中心"的宅基地使用权制度成为必然。从法理学角度深入分析宅基地使用权之法理特征.进而构建中国特色之宅基地使用权制度成为必要。在制度设计与突破上,应重点关注宅基地使用权:区分取得及其类型;登记要件主义;流转交易制度;流转收益的分配原则、机制等。     

农村宅基地使用权流转现状与对策

本文从农村宅基地与使用权的由来、国家征用流转、企业或个人流转和用益物权方面分析我国农村宅基地使用权流转的立法取向。从观念障碍、缺乏法律程序性保障和法律逻辑障碍来剖析宅基地使用权流转难点。从赋予农村宅基地以完整用益物权权能、拓展使用权流转主体范围、完善流转方式、确立期限及有偿流转使用方面,探讨了完善该项制度的对策。     

农村宅基地制度改革再认识

<正>当前,对于农村宅基地制度改革,一种比较流行的观点认为,重点在于突破宅基地使用权流转的法规限制。但笔者认为,鉴于现阶段农村宅基地仍承担着十分重要的经济社会功能,必须以国情和发展阶段为基础,从绝大多数农村的实际情况和农民最迫切需要解决的问题出发,在保障农民宅基地用益物权、确保农民不失权的前提下,     

宅基地使用权流转三个主要问题的相关研究——以成都市为例

成都市宅基地使用权流转主要包括抵押、联建、建设用地指标交易三种形式,通过这三种形式的规范流转,推进了宅基地集约节约化利用水平,提高了城乡建设用地效率,体现了宅基地作为用益物权的处分权能和收益权能,增加了农民的财产性收入,必须进一步改革现行的农村宅基地制度,加强配套制度建设,促进宅基地使用权流转。     

农村宅基地使用权流转的现实困难与制度重构

我国城乡二元土地法律制度对农村宅基地使用权流转的限制与其现实困境,需要对相关法律进行修改或调整,明晰农村宅基地用益物权的地位,明确流转的收益分配,逐步建立城乡互补的社会保障机制.     

我国农村宅基地使用权流转制度探究

目前对于宅基地使用权流转制度存在很多争议,一些实践中出现的问题也没有可供适用的法律规定来解决.《物权法》的实施结束了理论界关于宅基地性质问题的争论,其中明确了农村中的宅基地使周权是用益物权的性质,但关于宅基地使用权流转制度方面的规定并不完善.本文通过对现行农村宅基地产权制度的分析,提出了对宅基地使用权流转制度配套措施的完善建议,以期能保障农民的合法权益和生存需求,体现城乡居民享有公共服务的公平化.     

“三权分置”背景下宅基地使用权流转的法学视角再审视

研究目的:审视宅基地使用权流转纠纷典型案件,为宅基地"三权分置"改革提供法制化改造路径。研究方法:案例分析法、归纳演绎法。研究结果:司法理论上,现行《物权法》、2004版《土地管理法》以保障农户生存发展权为立法原意,虽将宅基地使用权认定为用益物权,却限制了宅基地收益权能的实现。2019版《土地管理法》虽允许宅基地有偿退出与盘活利用,但框定受让范围与主体也扼制其收益权能的变现;司法实务上,宅基地使用权转让纠纷的裁判结果趋于一致,而农民渴求土地变现并自发流转宅基地的行为,往往会跨出司法审判严格框定的允许范围。研究结论:宅基地"三权分置"是彰显宅基地私益财产属性的可行路径,在立法技术上亟待将宅基地"三权分置"政策言语转换为法律语言,进而在农民集体、农民个人及社会主体间形成三权兼顾的清晰配置格局。     

宅基地三权分置:法理思辨、基础澄清与制度安排——以《德清办法》为样本再分析

资格权、使用权内涵与性质的界定,是宅基地三权分置制度安排的前提。以《德清办法》为样本,相较于最先受让权,收回权对农户权益的保障更为充分。将宅基地使用权转换为集体建设用地使用权或其下位概念的入市路径缺乏可操作性,由"所有权-最、优先受让权-不动产用益物权"构成的宅基地三权分置制度弱势较为明显。宅基地三权分置制度改革,以初始分配阶段贯穿一户一宅、宅基地分配请求权非一次性权利以及货币与实物对住房权的双重保障为前提。宅基地资格权因成员权的存在而存在,因成员权的消灭而消灭。宅基地使用权的转让,可以借鉴德国分时段设立用益物权制度,对宅基地资格权人与第三人共享宅基地使用权的现象作为解读,以此构成宅基地"所有权-资格权-使用权"三权分置模式。     

宅基地使用权去身份化改革的两难困局及其突破

研究目的:通过对宅基地使用权身份化和物权化"两化复合"结构的事实关系进行理论提炼,揭示宅基地制度改革的基本取向。研究方法:文献梳理法、综合分析法。研究结果:以身份化为内核、以"一户一宅"为表达形式的宅基地制度,保障了13亿人口大国的最大群体、最弱势群体的居住正义,但同时宅基地使用权的身份化"绑架"了物权化,使宅基地使用权无法成为真正的用益物权。宅基地制度改革的基本取向是去身份化,但面临着市场化流转和住房保障的两难困境。研究结论:以继承环节去身份化作为宅基地使用权去身份化改革的突破口,积累经验之后,再沿着"管住增量—调整存量—双轨管理"的思路,分阶段、按区域、有步骤地推进宅基地使用权的去身份化改革。     

新农村建设背景下农村宅基地使用权流转模式的构建

农村宅基地使用权是我国特有的一项不动产用益物权,农村宅基地使用权流转主要方式有出让、转让、出租等。我国农村宅基地法律制度设计倾向其身份性和福利性,相关法律法规不健全,农村宅基地存在法规规章滞后、监管不严、闲置浪费等问题。在分析农村宅基地存在问题及其成因的基础上,认为构建农村宅基地使用权流转模式,应当加强宅基地立法工作,完善宅基地登记公示程度,实行宅基地有偿使用制度,建立农村土地市场,促进农村宅基地使用权流转的制度化、规范化、法制化。     

“三权分置”下农村宅基地流转的路径选择与规则建构

农村宅基地流转是实现宅基地“三权分置”的重要内容,其路径选择与规则建构对于宅基地“三权分置”的有效实现具有重要意义和价值。宅基地的“保障功能”和“福利性”决定了农村宅基地权利不能单独流转,“房地分离”理论不符合房屋与土地的天然附合,“房地一体”的天然属性决定了房地权利必然一并流转,房带动地流转成为“三权分置”下宅基地流转的路径选择。宅基地使用权在该流转中是一种由《民法典》宅基地使用权分化出来的以使用和收益为内容的用益物权,其应当是有偿、有期限的,类似于“土地经营权”的用益物权。文章以浙江省象山县宅基地改革实践为基础,明确“确权是基础、赋能是核心、机制是关键、保障为根本”的理念,并以此为基础对农民宅基地流转进行规则建构和机制完善。     

户籍改革背景下宅基地使用权继承问题的思考

农村宅基地使用权的身份性和保障性制约了其可继承性,长期以来对于农村宅基地使用权的性质存在争议,操作上的复杂性也使该权利的继承制度设计困难重重。但是随着我国户籍制度改革进程的加速,农村宅基地使用权承载的保障功能逐渐减弱,该权利的身份性也将消解,继承将成为流转的常态。因此,法律应以维护农民利益,重视并充实宅基地用益物权的内容为前提,明确规定农村宅基地使用权可以依法继承,并对怎样继承作出科学合理的设计,保障平等的继承权,防止可能的负面效应。     

宅基地“三权分置”：从产权配置目标到立法实现

研究目的:将中央文件、经济学界和实践探索中对宅基地"三权分置"的经济学表达转换为法学表达,为此项改革的立法"落实"提供支撑。研究方法:理论研究。研究结果:宅基地"三权分置"的政策目标是盘活闲置宅基地和农房,在产权配置上意欲通过"半流转、权利强"的宅基地流转方式实现,在经济学阐释和实践探索中以"转让一定年限宅基地使用权"为表达方式,经法学解构后应表达为"次级用益物权创设";在法学表达上应将宅基地"三权分置"界定为农户在不退出宅基地使用权的基础上创设并让渡宅基地"子权利"的流转方式,具体包括农户出租宅基地和以权利派生方式让渡"次级宅基地使用权"两种途径;农户享有的宅基地使用权的形式完整性和名称在"三权分置"后仍维持不变,不适宜也不需要以"宅基地资格权"来命名"三权分置"后农户享有的剩余权利。研究结论:宅基地"三权分置"在立法上的权利结构和名称应表达为"农民集体享有宅基地所有权""农户享有宅基地使用权""社会主体享有宅基地租赁权或宅基地经营权(次级宅基地使用权)"。     

农村宅基地制度面临的问题

作为一种用益物权,宅基地使用权是农民的一种福利待遇的观点不能成立。通过对当前农村宅基地制度存在矛盾和问题的分析,试图揭示宅基地制度的内在问题以及宅基地管制制度与财产权利规则和司法的冲突。在此基础上,提出宅基地制度的改革和完善将围绕土地权利和公共政策的平衡而展开。     

关于农村宅基地使用权流转制度改革的相关探讨

宅基地的使用权是我国农村十分重要的一项用益物权,宅基地制度的合理安排直接影响着农村居民的生活质量和切身的利益,国家的整体经济发展可能也会受到影响。随着社会经济的不断发展,农村宅基地使用权的流转也呈现出了很多的问题,出现非常多的宅基地使用权私下交易的现象,伴随着这种情况随之而来的就是法律的纠纷,而往往有些纠纷是得不到公平解决的。这就促使要进一步完善法律制度,对农村宅基地使用权流转制度的方式和内容进行全面的改革,走出土地流转机制的现实困境。     

宅基地“三权分置”的逻辑起点、政策要义及入法路径

研究目的:厘清宅基地"三权分置"改革的逻辑起点及政策要义,并探索其入法路径。研究方法:文义解释、结构解释和原意解释。研究结果:宅基地"三权分置"改革的新思路是针对"两权分离"架构下宅基地改革无法破解宅基地使用权的身份性"架空"其物权性这一突出问题提出的,它以既要坚持宅基地制度的农村住房保障功能,又要让宅基地活起来为改革目标,以打破现行宅基地使用权既是身份性居住保障权又是物权性财产权"两权复合"的结构为改革突破口,以宅基地资格权独立成权并承载农民居住保障功能、现行宅基地使用权转型纯化为典型用益物权并承载资产功能为主要改革内容。研究结论:宅基地"三权分置"入法,首先应在《民法总则》列举的民事权利类型这个坐标系中对宅基地"三权"分别进行定性,确定其各自所归属的权利类型,在此基础上,将宅基地"三权分置"的制度创新成果联接融入相应的民事权利制度体系中。     

禁止宅基地转让的正当性和必要性

近年来,我国禁止宅基地转让的法律政策受到了强烈的质疑和挑战。有人认为：法律既然承认宅基地使用权是一种物权,就应当赋予宅基地使用权人充分享有行使、处分宅基地使用权的自由。开放宅基地使用权流转市场,通过价格机制和竞争机制引导宅基地流转,以发挥宅基地的经济效益,减少宅基地的闲置。限制宅基地流转,     

集体建设用地使用权流转的法律问题

限制流转的理由值得商榷 建设用地使用权是一项建立在土地公有制基础之上的、具有中国特色的用益物权制度.但《物权法》所规定的建设用地使用权,其客体仅限于国有土地,在集体土地上能否通过出让等方式设立建设用地使用权,《物权法》没有明确规定.但该法第151条规定:"集体所有的土地作为建设用地的,应当依照《土地管理法》等法律规定办理."这一规定为集体建设用地使用权流转留下了空间.     

"三权分置"下农村宅基地流转的困境与出路

对农村宅基地进行"三权分置"制度改革,其主要目的在于通过盘活存量宅基地来释放宅基地的经济效益,促进宅基地有序流转,以此来增加农民收入,促进乡村经济发展。但是在宅基地使用权流转过程中,依然存在诸多问题,如闲置宅基地现象凸出、隐形流转层出不穷、宅基地退出难度较大等。在"三权分置"背景下,要促进宅基地使用权流转,应当加强宅基地规划管理、规范宅基地流转市场,并通过设立专项金或者建立廉租房制度为失地农民提供更多保障。     

宅基地使用权初始取得制度研究

研究目的:检讨现行宅基地使用权的初始取得制度,为中国相关制度的设计提供建议。研究方法:历史研究法、法经济学分析法、实证分析法。研究结论:中国现行宅基地使用权制度过分强调行政审批在宅基地使用权初始取得中的作用。基于宅基地使用权的用益物权属性,应当按照他物权取得的基本原理重构宅基地使用权初始取得制度,明确农村土地所有权人的地位,并在公示方法上采用占有和登记两种方法。