撤县设区是否增加了地方政府土地出让收入?

土地是撤县设区后变化最大的要素之一,在城乡二元的土地制度下,地方政府通过扮演农村土地市场与城市土地市场之间"独木桥"的角色获得了大量土地和资金,这对中国城镇化的推进起到了重要作用.基于2010-2017年城市面板数据,使用双重差分法考察撤县设区改革对地方政府土地出让收入的影响.研究发现,撤县设区通过扩张城市建成区面积显著增加了地方政府土地出让收入,但该模式并不具有可持续性.考虑地区间的异质性后,撤县设区对东部和中部地区地方政府的土地出让收入的影响不显著,对西部地区地方政府土地出让收入有较大的促进作用,因此应加快城镇化融资模式转变,市场化配置建设用地指标以及防范化解地方债务风险.     

城市土地资源配置的目标偏差及其矫正

城市土地作为一种稀缺资源,实现土地的优化配置是政府追求的目标.文章探讨了近年来城市土地资源配置目标的偏差问题.这种偏差集中体现在重视效率而忽略了公平原则上,如土地价格上涨过快,政府获得了高额增值收益,而居民承担了这种社会成本.分析其原因,是由于土地出让收入成为地方政府的"第二财政"和房地产业对经济发展的高引致系数造成的.     

PPP项目投资对地方政府城投债发行的影响——基于土地资本化的传导渠道

文章主要考察了政府和社会资本合作(Public-Private Partnership,PPP)项目投资对地方政府城投债发行的影响,采用2012-2017年210个地级市的PPP项目及匹配城市特征数据进行实证分析.研究发现:第一,PPP项目投资额资本化到地方政府土地收入后,提升了地方政府城投债发行能力,缓解了地方融资约束;第二,PPP项目实施提高了地方政府城投债发现能力,传导渠道如下:PPP项目投资额资本化到土地收入中,政府通过抵押土地收入从而以更低的利率发行更多的城投债;第三,与其他固定资产投资相比,PPP项目投资额资本化到土地收入的比例更大,其对城投债发行提升作用更显著.本文政策建议如下:虽然PPP项目间接提高了城投债发行能力,但其主要依赖"土地融资"模式,需要警惕其带来的债务风险.     

现阶段县级市应如何使用土地资源更好经营城市

经营城市在今天已经不是一个新鲜词汇,理论上来说就是,地方政府利用市场机制来筹集城市建设资金,通过银行贷款,发行股票、债券,采用BOT方式融资,将获得的资金投入到城市基础设施建设,然后出让土地获得财政收入,进而再投入再建设再收益形成良性循环。但通过仔细研究现在的城市,尤其是县级城市,不难发现利用土地财政经营城市也带来了一些现实问题：城市住宅用地价格与住房价格被推高,城市居民居住、生活成本上升,城市发展不均衡,公共产品提供不完善,地方政府债务风险加大,土地增值带来的收益并未流入政府口袋。本文就现阶段我国发展现状,以江苏省邳州市为案例,从怎样合理融资、土地应该如何经营、如何实现政府收益最大化、收益再投入如何分配等方面探讨县级城市应如何更好的经营城市,促进城市资源的优化配置,推动政府职能的转变,最终实现城市经济、社会、生态的可持续发展。     

双重激励下地方政府土地出让收入的影响因素研究--来自中国省级面板数据的证据

文章将中国的土地征用与出让制度模型化,构建一个政治与财政双重激励下影响地方土地出让规模的动态理论框架,并利用土地二级市场开放后的省级面板数据进行实证验证与拓展分析,试图从财政激励、经济绩效与土地征用出让制度本身,对近年来土地出让规模的膨胀给出多角度的解释与探讨.研究表明,地方政府面临的政治激励与财政激励因素是造成土地出让收入规模膨胀的重要制度原因;土地出让的收益水平、以及其对经济增长与财政增收作用也会对此产生正面的推动作用,而农地生产效率则与之负向相关.实证表明,近年来我国对于政府非税收入管理的规范化有助于抑制地方政府土地出让收入扩张.基于此,文章认为合理管控土地出让收入规模需要土地出让制度内外的联动改革.     

现阶段县级市应如何使用土地资源更好经营城市

经营城市在今天已经不是一个新鲜词汇，理论上来说就是，地方政府利用市场机制来筹集城市建设资金，通过银行贷款，发行股票、债券，采用BOT方式融资，将获得的资金投入到城市基础设施建设，然后出让土地获得财政收入，进而再投入再建设再收益形成良性循环。但通过仔细研究现在的城市，尤其是县级城市，不难发现利用土地财政经营城市也带来了一些现实问题：城市住宅用地价格与住房价格被推高，城市居民居住、生活成本上升，城市发展不均衡，公共产品提供不完善，地方政府债务风险加大，土地增值带来的收益并未流入政府口袋。本文就现阶段我国发展现状，以江苏省邳州市为案例，从怎样合理融资、土地应该如何经营、如何实现政府收益最大化、收益再投入如何分配等方面探讨县级城市应如何更好的经营城市，促进城市资源的优化配置，推动政府职能的转变，最终实现城市经济、社会、生态的可持续发展。     

“土地财政”对房地产市场价格的影响

在现有的财政分税体制和以GDP考核政绩的行政管理体制下,地方政府必然依靠其对土地的垄断权力获取巨额土地出让收入来维持地方财政支出,这就是土地财政。为使土地财政收益最大化,地方政府通过抬高土地出让底价和人为限制土地供应数量等方式造成土地市场的稀缺,从而拉高地价推高房价。应从改革和完善分税制、地方政府考核机制、政府行政管理体制等方面入手消除土地财政对房地产市场价格的影响。     

对土地财政转型的探讨

土地财政在我国城市建设、城市化发展进程中功不可没;但土地财政不利于财政收入的可持续增长、恶化了国民收入分配、抑制了民间投资、加剧了产能过剩、成为高房价的推手.要"戒掉"地方政府对土地财政的渴望、推动地方政府财权与事权相顺应、合理分配土地出让收益、从源头上抑制土地财政的片面增长,化解社会矛盾.     

城市化进程中农村土地制度的完善

文章针对政府热衷于土地征用的经济分析,从成本和收益两个角度解释其根本原因,接着分析当前地方财政结构,揭示土地财政对地方政府的重要性,再深入探讨土地财政驱动了哪些政府经济行为。不可否认,地方政府收入行为、基础设施投资行为和招商引资行为对促进经济发展具有重要的作用,但是要解决发展成果共享的问题,最终落脚点应在于改善民生,提高人民生活质量。     

让土地财政逐步退隐历史舞台

土地财政包含两部分.一是与土地有关的税收,如耕地占用税、房地产和建筑业等的营业税、土地增值税等等.目前地方政府重点征收的是房地产税和建筑税,高的巳达地方税收收入的百分之三四十. 二是与土地有关的政府的非税收入,如土地租金、土地出让金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、新菜地建设基金等等.目前地方政府主要看重的是土地出让金,出让金占地方财政预算内收入的比重,已达百分之四五十,少数地方甚至超过预算内收入.     

浅谈土地利用总体规划与城市规划的协调问题

近年来，在快速的城市化与经济发展过程中，城市发展出现了一些严峻的问题：一些地方政府在城市发展问题上，出现了“大跃进”式的发展模式，一味“做大做强”，纷纷争做“国际大都市”、“区域中心城市”。为了满足城市扩展用地的需要，许多地方政府牺牲耕地剥夺农民利益，大规模圈占耕地，出现大量的“种田无地、就业无岗、低保无份”的“三无”农民，由此带来城乡对立，社会冲突，危害社会安全和社会发展等问题。城市土地无序扩张是城市化不健康的主要表现，城市蔓延扩张突破土地利用总体规划所确定的建设用地指标的现象普遍存在，     

公共产权视角下的收入分配问题研究

公共产权制度的缺陷是造成我国收入分配不公、收入差距过大的重要根源.农村土地产权制度的缺陷使得土地的增值收益绝大部分被地方政府获得,失地农民的利益得不到保障;国有资本产权制度的不完善使得国有资本收益在国企内部循环,全民无法分享;矿产资源产权制度的缺陷使得本属于国家的大量收益被少部分人侵占,部分人群一夜暴富.所以,要真正解决收入分配不公、收入差距过大问题,就必须改革和完善公共产权制度,铲除导致分配不公的制度根源.     

我国地方政府发行地方债券的紧迫性分析

我国地方政府自94年分税制后,事权不变,收入下降,财政风险在资金渠道、项目收益、土地财政方面尤为突出。因此,尽快允许地方政府发债并建立规范的监督管理机制有较强的社会和经济意义。     

地方政府土地市场行为的经济学分析

当前,城市非理性扩张、房价不断攀升、土地市场秩序混乱等问题日益凸显,这离不开地方政府的土地市场行为。文章重点分析了地方政府的土地征购、出让定价、实物地租转嫁以及协议出让等行为,指出中央——地方的财政竞争以及地区之间的平行竞争是其深层次的制度根源,而中国土地制度的产权缺陷决定地方政府对土地市场的“事实垄断”为其提供了现实基础。因此,规避地方政府行为对经济的不利影响,必须明确地方政府土地市场的监管职能,深化土地市场改革,充分发挥市场机制的基础性作用。     

哪个省更依赖土地财政？《中国经济周刊》与中国经济研究院联合研究并发布23个省份“土地财政依赖度”排名报告

报告背最近20年来,随着中国房地产业的兴起和发展,中国城市建设、地方政府资金、市民生活质量、城市周边农村经济发展等方面,获得了快速发展和极大改善。这其中的直接贡献便是土地财政。土地财政成为地方政府新的和重要的财政收入来源,为城市社会经济发展发挥了积极作用。但与此同时,一些地方政府出于经济增长和财政收入的双重考量和追求,也不同程度地出现了“卖地冲动”,其财政支出过度依赖于土地财政,甚至是将土地出让收入作为地方债务偿还的主要渠道,即当前被外界所诟病的“土地财政依赖症”。     

“后土地财政时代”地方政府角色转变与公共财政体系重构

"后土地财政时代"是一种相对概念,指的是受房地产市场调控政策影响及土地资源(耕地)瓶颈约束,现行的土地财政模式不能再长久维持,在这一时期,地方政府无法继续依靠土地出让金与土地房产税费收入及土地储备抵押融资收入维持地方支出的情形。在后土地财政时代,地方政府面临两大困局,即城镇化快速发展与土地资源稀缺性之间的矛盾以及国家宏观调控的刚性与地方政府利益间的矛盾,其行为策略是以风险与破坏行为推动财政收入快速增长。为实现顺利转型,应引导地方政府向城市公共治理者的角色转变,建立与地方政府事权相匹配的公共财政体制,改变城镇化动力机制,赋予地方政府基础设施发债权,征收物业税,约束地方政府风险与破坏行为,完善农地征用补偿制度,公开"三公"经费支出。     

哪个省更依赖土地财政？本刊首次发布23个省份“土地财政依赖度”排名报告

报告背景 近20年来，随着中国房地产业的兴起和发展，中国城市建设、地方政府资金、市民生活质量、城市周边农村经济发展等方面，获得了快速发展和极大改善。这其中的直接贡献便是土地财政。土地财政成为地方政府新的和重要的财政收入来源，为城市社会经济发展发挥了积极作用。但与此同时，一些地方政府出于经济增长和财政收入的双重考量和追求，也不同程度地出现了“卖地冲动”，其财政支出过度依赖于土地财政，甚至是将土地出让收入作为地方债务偿还的主要渠道，即当前被外界所诟病的“土地财政依赖症”。     

“土地财政”的缘由与风险

90年代末以来，全国尤其是沿海发达地区的城市化进程明显加速，成为经济高速增长的引擎。几年之间，建筑工地举曰皆是，高楼大厦遍地起，城市的边界在不断向外扩张。在整个中国的这一轮城市扩张中，地方政府发挥了主导作用，土地扮演了举足轻重的角色，它已介入国民经济和社会发展的全过程。地方政府为何要经营土地？风险何在？如何防范？     

声音

地方政府高度依赖土地收入来‘经营城市’的模式推高了地价和房价。——中国社会科学院发布的房地产蓝皮书尖锐地指出高度依赖土地＂经营城市＂模式是高房价元凶之一。     

不确定性、实物期权与政府土地供应决策:来自杭州的证据

中国城市土地储备制度使得地方政府可以通过决定土地供应时机而对土地市场施加影响。在追求土地收入最大化的假定下,本文将地方政府假定为一个垄断的开发商,从实物期权理论的视角来研究地方政府土地供应决策。本文的主要推测是,市场不确定性的提高将延迟土地供应的最优时机。本文的经验研究基于生存分析模型,采用杭州市的243宗地块样本,考察了土地供应时机的影响因素。研究发现,市场不确定性提高1个标准差将使得土地供应的可能性降低42%。上述结果验证了地方政府供地行为符合实物期权规律,也为地方政府供地决策具有收入最大化倾向的论断提供了证据。