规范农村集体土地使用权流转管理研究

从分析目前农村集体土地使用权流转管理中存在的主要问题着手,就集体土地产权主体和权能、集体土地使用权制度改革、农村土地产权登记和产权转移审批管理、集体非农建设用地地价评估体系、征地补偿标准改革、土地收益分配与使用的监管等方面提出了对策建议,以期达到规范集体土地使用权流转管理、维护土地所有权和使用权者的合法权益、优化土地资源配置、促进土地市场健康有序地发展。     

农村集体建设用地流转的法律与产权问题

农村集体土地流转在上海以及整个东部沿海地区已经十分普遍，这是农村城市化与工业化进程中对非农建设土地需求急剧上升的结果。但是上海以及其他省份非农建设用地在流转中暴露的问题也越来越突出。要有效地解决当前农村建设用地流转过程中出现的问题，关键在于从法律制度以及管理上强化农民和集体经济组织对农村土地产权的行为能力。     

我国现行农村集体土地产权流转管理机制的缺失及对策

对农民集体土地产权流转的管理是我国土地管理制度中最重要的组成部分,现行农民集体土地产权流转管理机制的不完善是滋生土地违法使用甚至于"土地腐败"的重要原因之一.本文在对现行农民集体土地产权流转管理要制进行分析的基础上,指出现行管理制度的缺失,并提出了进一步完善农民集体土地产权流转管理机制的建议.     

农地制度改革须防止过度资本化

随着近年来快速城镇化、工业化发展,农村人口大量流出及现代农业发展的要求,关于农村集体土地使用制度改革的呼声日益强烈,尽管在具体改革方式上存在一定争议,但是基本一致的观点是必须允许集体土地流转,放开集体土地市场,充分利用市场机制重新配置农村土地资源,使集体土地产权主体能够分享集体土地开发与流转所产生的增值收益。总体来说,在我国逐步建立与完善的市场经济体系中,在城市土地市场如     

市场经济体制下我国农村集体土地产权制度构建思路

在分析农村集体土地产权制度缺陷的基础上,提出我国市场经济体制下农村集体土地产权制度的构建思路,即建立适应土地经济关系多样化变化的多层次的土地产权关系,通过明确产权关系及各产权主体的利益分配关系,完善土地立法等措施,保障土地产权制度的有效运作     

农村集体土地产权实现方式与商品住房价格

本文主要介绍农村集体土地产权的实现方式以及存在的问题,提出解决措施,并探讨农村集体土地产权的实现方式与商品住房价格的关系。     

征地中安置补偿标准不合理的产权经济学分析

针对现阶段我国土地征用中存在的安置补偿标准不合理问题，本从产权经济学的角度进行了分析，指出征地中安置补偿标准较低的主要原因在于农用地存在巨大的正外部性和界定这些属性的产权存在的困难或成本过高以及农村集体土地的所有权主体虚位，并从在土地权属中庙宇新的权利和界定农村集体土地的所有权主体等角度，提出了相应的对策。     

农村集体建设用地流转探析

随着市场经济的快速发展和城市化步伐的逐步加快。农村集体土地的使用权尤其是农村集体非农建设用地使用权的流转变得日趋活跃。为了使土地资源得到更有效的配置，在农村集体建设用地的流转过程中，应逐步完善产权主体，合理收益分配和建立健全相关法律法规。     

集体土地使用权流转制度研究

随着农村市场经济的建立和完善，集体土地经济也逐渐繁荣起来，集体土地使用权的流转业已日趋活跃并在客观上加速了农村经济的发展。故，为了建立科学、合理、合法的集体土地使用权流转制度，保证农业生产在国民经济中的基础地位，引导农村经济健康、快速、稳定地发展，本...     

新余市农村集体土地流转情况的调查报告

根据省委农工委的安排，我们赴新余对该市农村集体土地承包经营权流转（以下简称土地流转）情况进行了调查，广泛听取了各方面的意见和反映，实地察看了部分村组土地流转情况，通过调查，对该市农村集体土地流转情况总的印象是：领导重视，工作主动，效果很好，于群满意。     

农村土地“三权分置”的新制度经济学分析

[目的]从新制度经济学视角梳理农村土地"三权分置"的制度变迁过程,并对"三权"各自的权能进行分析,针对现存集体所有权主体缺失、土地承包权权能混乱、土地经营权性质不清等问题解释其原因并提出对策建议。[方法]运用文献综述法、对比法对农村土地试行"三权分置"后集体所有权、农户承包权、土地经营权各自权能进行划分和界定,理顺三者关系。[结果](1)"三权分置"是农村土地产权权能的进一步分解与细化,集体所有权被赋予更完整的土地所有权能;(2)"三权分置"过程中承包地流转路径得到进一步强化,打破土地承包经营权的"成员权"限制;(3)土地经营权的市场性功能与农户承包权的福利性功能同时增强,进一步减少土地对农民的束缚。[结论]"三权分置"是解决农地无人耕种、推动农村土地适度规模经营的重要途径,合理界定"三权"的权能、理顺"三权"的经济学关系、破解法律制度障碍是"三权分置"的改革重点和方向。     

论宅基地资格权确权及其法理依据——以财产属性为视角

研究目的:以集体成员在土地改革时确权的宅基地所有权无偿转移给集体对集体积累的贡献为依据,确定宅基地资格权,阐明此权的财产属性,对其产权市场交易改革实践进行理论总结,推进《农村宅基地使用条例》公正立法和保障农民带财产进城。研究方法:历史和规范分析法,实地调查法。研究结果:当前学界多偏于宅基地资格权的身份属性和无偿取得的特性,而漠视有偿退出和复耕换地票式资格权入市及产权置换。未来,宅基地使用条例应确认:宅基地资格权的身份属性为其物权属性所吸纳;可登记;可转让,转让期满可收回;可继承;转让使用可约定共享、出典和续期。研究结论:剔除了身份和保障功能的宅基地资格权,才能最终真正成为可自由交易、市场化的财产权,建立城乡一体、产权平等的房地产市场。     

土地整合中的产权分析

采用制度分析法和因果分析法从产权制度与土地整合的关系研究出发,分析了土地整合中的产权调整方式与产权调整过程中的利益均衡,提出土地整合中存在的产权问题,最后提出通过加快土地整合权属调整的理论研究和实践经验分析评估,以第二次全国土地调查为契机加快推进确权登记工作,加强土地整合中的权属管理,建立健全土地整合中的产权调整机制。     

农地发展权的设立与土地征用制度改革

由于我国农村集体土地的权属关系界定不清、土地征用制度改革的严重滞后等问题，从而导致了在土地征用过程中的诸多问题，其中主要是土地增值收益的分配与对失地农民的合理补偿问题。本文试图从产权界定的角度，探讨农地发展权设立的必要性、合理性以及它对土地征用制度改革的积极影响。     

"城中村"土地流转模式研究——以武汉市为例

"城中村"是我国长期城乡二元管理体制、土地二元所有制结构下的特有产物,"城中村"土地产权结构复杂、流转极不规范,严重影响了国家对集体土地权属的管理.针对我国"城中村"土地产权流转结构与特征,以武汉市"城中村"改造为实例,提出了"集体土地国有化转制"、"保权让利"、"土地所有权、承包权、经营权三权分离"三种模式分别对武汉市A、B、C三类"城中村"土地流转进行实证研究,最后提出完善"城中村"土地流转配套法规的几点建议.     

Delineation of property rights as institutional foundations for urban land markets in transition

This paper aims to critically reflect on establishing the new frameworks for land markets and urban land development processes in countries in transition. Based on the doctrine of the so-called ‘property rights’ school, land and property ownership has long been identified as a prerequisite for economic development. The common advice to countries in transition creating new frameworks for land markets was to assign and register property rights. The aim of this paper is to discuss the significance of the delineation of property rights, which for urban land development processes and outcomes falls mainly within the remit of land use regulations. In this paper the concept of property rights regime and its characteristics is developed in order to discuss the delineation of property rights and their relationship with urban land development process and its outcome. Process of land development is conceptualized depending on land ownership (private or public), and the role of the owner in the planning process. The outcome is discussed based on the morphological results and the provision of urban infrastructure. On the basis of empirical experience from transition period in Poland it is argued that the emphasis on private property rights in the absence of the institutional foundations of urban land market under capitalism was bound to produce urban problems. First, the new institutional foundation for urban land market was introduced subsequent to dynamic of emerging real estate market, and viable markets existed despite unsolved question of restitution of property rights. Second, the subsequent delineation of property rights is clearly linked to processes of urban land development, which follow the line of development without planning. It can also be related to the morphological results of urban development like the haphazard location of investments and lack of adequate approach to deal with the provision of urban infrastructure.     

西方社会土地产权的构成、演化与启示

西方社会将土地产权分为权能和客体两方面,并进行科学精准地界定、重组,以实现土地产权在政府管理层面与个人使用层面的均衡分配。人工不透水层作为承载社会经济发展用地类型的覆被类型,随着西方社会生态保护意识的增强而处于规划和管制当中,具体反映在土地产权主体占有地块内的建筑密度、容积率等控制指标。而土地用途分类和土地覆被分类作为土地产权的实体化反映,则构成以经济价值为维度的土地发展权的尺度性特征,实现了政府宏观管理与个体微观利用的兼容性。对我国土地产权管理的建议：土地管理应由强调土地所有制向构建土地利用管制制度转变;科学界定土地产权,转变政府职能,推动我国土地管理向民生化、微观化、精准化方向发展。     

南方集体林区林地产权、地理特征与农户林地投入行为

基于现有研究的缺陷和林农投资水平低的现实问题,构建"林权改革、地理特征-农户经济行为-林地投入"的理论分析结构,并以南方集体林区3省1248个农户样本为例,采用Double-Hurdle回归模型从微观层面检验林地产权、地理特征对农户林地资金投入和劳动力投入的影响。研究表明:安全、稳定的林地产权能够促进农户对林地的资金与劳动力投入,优越的地理条件(灌溉、地形)能够促进农户对林地的资金与劳动力投入,不便利的交通条件抑制农户对林地的投入。因此,建议重视保障林业经营者林地权利的安全性与稳定性,提高确权发证水平;加强集体林区林业基础设施建设,完善林业市场体制机制。     

关于我国农村集体土地制度改革的思考和建议

农村集体土地产权制度不完整是解决"三农"问题面临的最大障碍,农民增收难、"农民工闲置"、"民工荒"、征地矛盾突出等,已成为当前发展和稳定的最大瓶颈。农村土地产权制度和土地征收制度,是农村经济突围、城乡经济和谐发展的核心和关键,是社会管理升级的大文章。要加快构建适应社会主义市场经济体制要求的现代农村集体土地产权制度,明晰健全农村集体土地权能,建立合理有序的城乡统一的土地市场;加快按照"被征地农民生活水平有提高,长远生计有保障"的要求推进征地制度改革;加快按照"把监管和服务抓起来、把权利和责任放下去"的原则改进征地工作机制。