金融支持房地产去库存面临的制约因素 ——以吉林省为例

房地产去库存是2016年经济工作的重要任务之一.房地产去库存难以离开金融的支持.经调查,吉林省各银行机构在2015年积极支持居民贷款买房,促进了房地产去库存,但目前仍存在一些制约金融支持吉林省房地产去库存的因素.如,个人住房信贷产品创新不足、个人住房贷款不良率持续上升、信息共享机制不完善等影响了金融支持房地产去库存作用的发挥.     

利用“ABTFM”方式促进房地产信贷业务发展的新思路

一、“ABTFM”房地产信贷运作模式介绍 （一）定义及组织构架 ABTFM是英文“Acceptance，Build，Transfer，Financing，Mortagage”的缩写，分别代表“承诺、建设、移交、融资、按揭”。ABTFM作为一种房地产融资的模式．指的是在银行发放房地产贷款时，银行、开发商和建筑商共同出具一份三方承诺协议，规定由建筑商负责建设工程并垫付部分房地产开发成本，待项目完全竣工后．建筑商将其移交给开发商．开发商通过向银行融资来偿还建筑商垫付部分房地产开发成本所有的按揭贷款都由贷款银行来负责办理．开发商利用销售回款来偿还银行贷款的一种房地产信贷模式。     

2014年南京市房地产市场与房地产金融运行情况调查分析

2014年,南京市房地产投资增速回落,住宅新开工面积等先行指标增速明显下降,但四季度以来房地产市场逐步回暖;房地产贷款增速平稳,个人住房贷款加权平均利率先升后降,房地产贷款质量总体稳定。预计2015年南京房地产市场将有所回升,但总体仍将延续目前高成交、高库存的状态,房地产融资创新力度将进一步加大。     

信托为房地产业融资解“忧”

由于常规的银行融资方式受限，房地产开发商不得不寻求新的融资途径，房地产信托便成为开发商们的新宠，“信托＋银行”模式由此成为中国当前房地产企业的主流融资模式。     

房地产市场变化对海南省金融业的影响

为掌握海南房地产运行情况,笔者通过对房地产企业和银行的调查了解到目前海南房地产企业商品房库存周期在6个月以上且有上升趋势,四成企业处于亏损状态;企业资金紧张,获取贷款难度大,融资渠道有限,尽管短期债务增长较快,但总体资产负债率保持合理水平;房地产企业预计房价下降幅度在10～30％之间①,且只能承受30％的下跌幅度.银行房地产贷款整体质量较好,个人购房贷款不良率小幅上升,36.84％的银行能够承受房价下跌50％的压力.     

个人按揭贷款存在的风险及防范

自2003年以来,国家出台了一系列对房地产市场的调控措施,房地产开发贷款准入门槛抬高。在此情况下,开发商采用假按揭手法从银行骗贷有上升趋势,把假按揭作为一种融资的渠道。“假按揭”是商业银行发放零售贷款中典型的违规行为致使房地产开发过程中面临的巨大风险转嫁给银行,增加了银行信贷风险。本文结合当前实际,就个人按揭贷款存在的风险及其防范作一探讨。     

警惕房地产贷款资金“走穴”

近年来，各商业银行为抢占房产信贷市场，相继对房地产开发商发放了大量的房地产开发贷款，这对繁荣我国城乡住房产业，改善人民生活发挥了重要作用。然而，各行却屡屡遭遇房地产开发商将房地产开发贷款，从甲项目挪用到乙项目，或从甲地转移到乙地经营的资金“走穴”现象，造成基层行一些项目贷款不能按期收回，从而加大了商业银行房地产开发贷款的经营风险。     

运用金融手段助力房地产"去库存"稳健推进

3月5日,李克强总理在政府工作报告中提出,目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求.坚持住房的居住属性,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,加强房地产市场分类调控.从政府工作报告来看,2017年房地产市场"去库存"依然是供给侧结构性改革最重要的任务之一. 作为一种特殊商品,房地产具有较强的金融属性,在房地产开发和销售过程中,无论是拿地还是建设,无论是开发商销售还是居民住宅购买,都与金融市场、金融机构、金融产品有着密切的联系.因此,金融手段必然是房地产市场"去库存"的重要手段之一,当前乃至未来,金融将会成为房地产市场的稳定器,"去库存"目标能否实现有赖于金融介入房地产市场的程度.     

我国房地产市场的发展趋势和经营取向

在我国房地产业新一轮的繁荣期内，正确认识市场经济条件下房地产业的周期性规律，把握市场带来的机遇和风险，是确保住房金融稳健运行并可持续发展的重要课题。本文首行论述了我国房地产业的发展及周期性规律；然后，深入分析了当前房地产市场的现状及发展趋势；最后，根据房地产业发展规律和现状，提出了住房金融的风险控制和经营发展取向的建议：即调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度；阶段性适度控制房地产开发贷款增量，调整房地产贷款内在结构；拓展住房按揭贷款市场，促进房地产业的良性循环；加速库存商品房流通以及启动住房公积金贷款市场，实行住房抵押贷款证券化。     

海南省房地产业特征及未来发展思路

房地产业作为海南省支柱产业之一,为海南经济发展作出重要贡献,但库存较高的问题.2015年11月,中央提出推进供给侧结构性改革,房地产去库存是“三去一降一补”重点任务.经过1年多时间,海南房地产去库存效果有所显现,但影响市场去库存因素比较多,未来市场去库存任务依然艰巨,亟待实施进一步的去库存措施以及调整房地产业发展思路.     

我国房地产去库存态势分析及相关对策建议

当前全国房地产市场呈现出"总量过剩、开工不足、需求不旺"的总体特征,且在去库存进程中形成了"分化加剧、风险凸显"等行业特点。本文通过分析房地产去库存的进程,判断房地产行业仍然具有较大的发展空间,只要后续新建规模维持在适度水平,房地产库存规模总量将逐步下降,行业前景依然较为稳定。本文建议可从房地产企业转型和金融机构助推两方面来加快房地产去库存的进程。     

房地产融资渴望新路径

2005年以来，中国的房地产市场与银行体系呈现出一种十分值得玩味的格局：在房地产商“四证”（土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）齐全之前，商业银行对房地产商可以说是冷眼相待，这实际上反映了当前中国房地产融资领域的一系列深层次的困境与缺陷。从房地产融资格局来看：一方面房地产市场有着旺盛的投资需求，2005年前十个月，我国房地产投资总额达1．18万亿元人民币；另一方面，我国有充足的资金供给，2005年11月末银行存贷差达到9．2万亿元人民币。这说明当前房地产企业资金紧张是因为原有的以贷款联结资金供求的桥梁出现了断裂，因此，现阶段我国房地产融资格局的关键问题是在特定的房地产开发阶段，一些特定融资形式的欠缺，这就在客观上提出了要通过金融创新来为房地产融资提供资金供求双方之间的新桥梁的作用。     

房地产企业融资之REITs

由于房地产调控持续深入及银监会的政策导向,银行对房地产市场的贷款支持力度将逐渐缩小,房地产融资将越来越难。房地产对资金的渴求和政策对银行贷款的限制,催生了房地产信托近两年的野蛮生长。而房地产信托基金作为房地产信托投资的一种,目前正逐步成为大型房地产开发商融资的主要方式,同时也成为了大型信托公司房地产业务发展的一个方向。     

楼市限购松绑切勿“一刀切”

在当前经济增长乏力的背景下，有关房地产调控的预期出现变化。近日有消息称，一系列促进房地产市场稳定发展的政策正在酝酿，包括松绑限购和降低二套房贷款门槛等。今年以来，房地产调控思路正在发生转变，“去行政化”无疑是大方向，取消限购等手段可能只是时间问题。但是，在房地产市场分化，长效调控机制尚未完善的背景下，房地产调控“去行政化”不应一刀切。     

房地产是经济下行的最大风险

信贷条件趋紧、开发商融资成本上升、许多城市库存高企等因素均进一步加剧了一季度房地产活动的疲弱程度。考虑到房地产销售疲弱、市场前景恶化可能会迫使开发商进一步调整开工计划,房地产建设活动仍将是年内增长而临的主要风险。     

从资金视角看宏观经济复苏北大核心

当前，我国金融数据与经济数据存在一定偏离，其原因何在？本文研究发现：新增社会融资主要由贷款贡献，新增贷款主要来自大型银行，中小银行的占比有所下降；超预期信贷主要投向企业，国企是本轮信用扩张的主体；信贷行业投向中房地产占比下降，而普惠、绿色、制造业等具有政策导向的领域贡献增加；我国经济运行中没有“资金空转”，中国的货币乘数近年并未下降，资金也并未出现淤积于金融体系的现象，但新增信贷可能用于补缺债券融资和经营性现金流、偿还债务利息支出；当前中国经济虽然没有陷入“通货紧缩”的风险，但也面临一些结构性压力；下一步我国宏观政策仍需继续发力稳增长，微观政策重在激发市场主体信心。     

商品住宅贷款:银行并不存在严重坏账风险

针对中国房地产市场存在泡沫且将要破灭，从而会引发金融危机的观点，本文通过分析认为，我国商业银行的贷款占商品住宅开发商资金来源比重不高且一直稳定，住房按揭贷款质量较高，因此，银行的商品住宅贷款并不存在严重的坏账风险，房地产金融总体而言是安全的。     

境外资本为房企撑腰

从地产新政后,资金问题一直是困扰房地产企业的主要因素。自2003年以来,国内银行对房地产开发商的贷款规模不断紧缩,贷款门槛不断提高,使得房地产开发商越来越难以从银行取得贷款支持。在此背景下,国内房地产开发商不断拓展融资渠道,进一步呈现多元化趋向。其中境外资本日益受到房地产开发商的青睐。通过境外上市、与境外房     

香港房地产贷款风险防范经验借鉴

90年代以来,香港商业银行贷款质量一直相对稳定,不良率保持在较低水平。特别是1997年到2003年香港的房价下跌了65%,但是银行的房地产贷款并未出现大量不良。这与内地银行近年来房地产类贷款不良率居高不下、风险突出的状况形成鲜明对比。香港商业银行对房地产类贷款的风险控制措施、香港金管局对房地产贷款的监管经验,都值得我们学习借鉴。一、商业银行对房地产开发类贷款的风险防范(一)按照建筑进度分批拨付资金,有效控制信贷资金运用。香港的商业银行对开发商发放的贷款,并非一次拨付到位,而是按照建筑进度,逐层拨付。具体的做法是银行决…     

金融快递

目前北京典当市场中，70％是房地产典当业务，在全国典当行业中，房地产典当也占到50％以上。据了解，和典当行牵手房地产的，大多是炒房族，随着房价上涨，一部分炒家无力依靠自有资金进行炒卖房产，加上银行对房地产贷款严加控制，又无法从银行获得贷款。面对这种情况，部分炒家进入典当行贷款，希望从那里获得资金来维持他们的“资金链”正常运转。但是金融和地产专家警告，这条“资金链”很危险。房产典当与银行贷款比较具有手续简便，资金到位快的特点，但其融资成本相对较高，目前典当的一般月融资成本在3．5％左右，时间一长，成本就会急剧上升。此外，典当房屋对业主本身也有风险，