房地产市场反周期宏观调控政策绩效的微观分析

货币或者财政政策调控是世界各国保证房地产市场健康发展普遍采用的手段,宏观调控对市场的影响自然成为所有市场参与者及学术界关心的问题。本文构建了居民基于非住房消费、住房消费的二元效用函数,居民投资选择包括无风险投资、住房投资与金融投资,理性居民通过效用最大化来应对房地产税收、首付贷款比例和贷款利率等宏观调控政策。本文结合金融市场、房地产市场的参数校准,对政府可能采用的政策组合进行了数值模拟分析。数值模拟分析表明,在给定参数下居民对贷款首付比例的政策变化最为敏感,其次为利率政策、税收政策。本研究结果为政府的反周期房地产政策调控提供了理论依据,能够有效降低政策制定成本。     

近三年我国房地产需求特征变化调查

对近三年房地产需求变化跟踪调查的结果显示,我国住房拥有量与年龄呈倒U型分布,因此,需要关注进入老龄社会将给我国房地产市场带来的新趋势;由于高收入者有着多元的投资渠道,所以从房产占资产的比重来看,房地产市场波动对低收入家庭影响反而更大;由于文化程度对认知的影响,文化程度较高的家庭在房地产消费投资中更加理性;房地产消费资金以银行贷款为主,而投资资金以家庭自有收入为主,说明近三年银行缩紧房贷后,受影响的主要是投机购房与消费购房,对投资购房影响较弱;国家房地产调控政策对房地产需求影响最为显著,房地产市场需求总体上较为理性。     

中国住房的双重属性:消费和投资的视角

本文基于住房消费和投资的双重属性,通过构建跨期消费效用和投资组合模型,分析了住房价格影响家庭消费的微观机制,并基于中国房地产市场的特性,建立了针对家庭差异以及区域差异的住房—消费关系的理论假设,利用城镇居民的微观调研数据和区域宏观数据进行了实证检验。本文发现,对于住房所有者而言,由于住房消费和投资的双重属性,及其难以分割性,拥有住房不仅需要支付住房使用成本,同时也需要支付住房投资的机会成本,而两者的相对值是影响住房—消费关系的重要因素。在此基础上,本文发现住房价格对单套和多套住房家庭消费的影响相对一致,但是却呈现出明显的区域差异,这与中国住房市场普遍缺乏房产税,住房价格波动区域差异显著的特点相一致。     

全球金融风暴下中国房地产业的周期性调整及政策选择

该文从全球视角分析了金融风暴通过心理和预期、资本流动和收入增长等渠道对中国房地产业产生的负面影响。提出在宏观经济周期性下行时期,由于市场预期悲观和房地产市场的特殊性,房地产市场难免出现房地产投资增长放缓、房地产交易萎缩、房价波动或下跌、商业性房地产贷款增速减慢等周期性市场调整现象,以及收缩性的羊群行为。因此,政府要对上一轮的房地产市场宏观调控政策做一次全面的梳理,彻底调整抑制房地产市场的政策,选择合宜的土地政策、金融政策、税收政策、产业政策,降低房地产市场的交易成本,以扩大住房消费为突破口,刺激消费需求,从而扩大内需和促进经济增长。     

对当前我国房地产宏观调控中几个问题的思考

本文围绕资源和环境对住房建设的制约、住房过度消费的误区、现行住房保障制度的缺陷、城乡土地二元结构的矛盾、宏观调控政策目标的错位等问题进行了探讨。文章指出,我国房地产宏观调控的根本是要始终坚持住房市场化的发展方向,还原经济适用房的住房保障性质,重构住宅保障市场和商品房市场的价值体系,形成各自独立的市场体系和价格形成与波动机制,保持科学合理的市场结构,最终实现价格的整体平稳,深化完善住房保障制度的关键在于建立退出机制。     

新常态下我国住房属性再认识及住房市场调控思路研究——兼论我国住房金融功能的重构路径

当前,我国住房属性日益丰富,房地产市场过热的问题凸显,住房市场供求失衡问题突出,国家宏观调控的难度也逐步加大.如何正确认识当前住房属性,在促进住房市场效率提升的同时兼顾住房领域的分配问题,促进房价的合理回归,是当前国家宏观调控的重要目标,也是促进市场机制完善的重要手段.鉴于此,本文尝试对新常态下我国住房属性进行再认识,对国家的宏观调控思路进行再审视,并在此基础上讨论我国的限购政策,并对住房金融功能的重构路径进行分析,最后提出促进我国住房市场健康发展的政策思路.     

论国家降低个人住房交易环节税收的必要性与合理性

中国的房地产市场委靡不振，为了支持居民购房，回升消费者信心，拉动房地产市场的发展，财政部、国家税务总局日前出台了相应的降低住房交易环节税收的措施。税收作为国家进行宏观调控的重要手段，在这一政策调整中将起到积极的作用。     

差别化房地产税收政策对住房消费的影响

我国住房交易税和试点中的房产税都是差别化的税收政策,差别化的交易税会减少购房消费,增加租赁消费,但可能会使住房价格上升,并增加新建住房消费比例,减少存量住房消费比例。房产税或物业税等差别化保有税的开征,将起到降低住房价格,减少购房消费和增加租赁消费的作用。而利率等货币政策也是调控我国房地产市场的一个非常有效的手段。     

对当前房地产市场风险隐患的分析及应对建议

目前,我国住房市场供求的总量关系正在趋向平衡,要防止在房地产投资规律性回落过程中盲目刺激。区域市场分化仍在加剧,一线城市土地价格高企与部分非热点城市住房供给过剩并存。利率市场化将对房地产信贷环境带来较大影响。一旦房地产市场出现下行,有些地方政府融资平台的土地抵押物存在重新评估的风险。建议引导住房向居住本质回归,鼓励支持首套、中小户型住房消费,实施中性的住房金融政策,建立合理的土地供给机制,加快完善房地产税收体系,建立全面、系统、动态更新的城镇住房信息系统,强化市场的预期管理。     

房地产价格风险：国际教训、中国的现状及路径选择

房地产泡沫会增加金融风险,房价大幅缩水会导致银行破产,股市下跌。日本、美国、英国、泰国等都爆发过与房地产相关的银行危机。目前,中国房地产金融具有市场风险、财务风险、道德风险和信用风险等潜在风险。应利用税收手段限制投机性购房和短期炒作行为,鼓励中小户型住房的消费,加强城镇廉租住房制度建设,防范“假按揭”风险,完善惩戒机制,加强利率风险管理,完善住房置业担保制度,进一步研究制定房贷保险制度。     

用投资眼光看买房

住房，既是消费品，又是投资品，现如今，这个道理恐怕没有多少人怀疑了。如何进行合理的投资组合，既能圆自己的住房梦，可能的话，再通过房子赚上一笔，无疑是每个家庭的梦想。那么，如何操作才能实现这一梦想呢？选好恰当的买房时机无论是消费还是投资，人们都希望在一...     

房地产营销中的问题及其强化策略的探讨

近些年来，在国家宏观调控力度以及社会主义市场经济飞速发展的今天，房地产营销面临着新的形势和挑战：房地产策划热让房地产企业沉迷于策划做秀，但是这已经不会影响到现在的购房一族，他们已经懂得理性消费；由于种种原因，住房空置率升高，而且房地产价格持续飙升，     

住房公积金、金融知识与新市民住房租购决策——基于CHFS的证据

本文基于中国家庭金融调查数据(CHFS),研究了住房公积金、金融知识与新市民住房租购决策的关系。研究结果表明:从调研期的静态结果来看,拥有住房公积金的新市民更倾向于选择租赁住房,同时金融知识对新市民的租购选择影响不显著;从5年动态预期来看,住房公积金和金融知识显著提升了新市民的购房意愿;对于当前无房新市民家庭而言,住房公积金和金融知识均显著提升了其购房意愿,但对有房新市民家庭而言,住房公积金并没有提升其进行多套房投资的意愿,而金融知识却显著提升了有房新市民家庭的住房投资动机。基于此,应该加快住房公积金制度改革,提高新市民群体的购房能力,并在遏制住房投机的前提下,适当提升新市民群体的金融知识水平,多措并举提升新市民群体的住房消费能力。     

论房地产市场宏观调控的“财政拐点”

房地产市场是我国当前国民经济发展最为纠结的一个领域,公众、企业和政府三者之间长期未能找到一个合理的均衡点,由此导致整个运行机制的混乱无序。本文认为,这其中既有政府职能错位的原因,更有政府对低收入群体住房保障职能的"财政拐点"尚未到来的客观局限。因此,我国政府要真正履行对低收入群体的住房保障职能,首先要通过国民经济的进一步发展积聚更加强大的物质基础,从而争取这个财政拐点的早日到来。其次在目前的历史阶段上科学认识政府的住房保障职能,从而区分房地产市场的两种属性,进而建构房地产行业两种体系之间的良性互动关系,是政府完善住房保障职能和房地产行业可持续发展的关键举措。     

住房信贷会削弱“财富效应”吗?——基于CFPS数据对房产财富效应的再检验

住房财富对家庭消费的促进作用在已有研究中得到佐证,在住房市场和住房信贷市场不断发展的背景下,讨论贷款购房带来的还贷经济压力是否抑制了房产"财富效应",在我国特有的消费文化和居住文化中具有重要的意义,对当前我国经济高质量发展阶段刺激国民消费需求具有重要的政策启示。本文基于2014年和2016年两期中国家庭追踪调查(CFPS)数据,使用固定效应模型在引入购房方式相关变量后对房产"财富效应"进行了再检验。实证分析结果显示我国住房"财富效应"广泛存在,是否持有住房、住房套数和住房价值对家庭消费均具有促进作用,但如果脱离购房方式,单一考虑住房"财富效应"不尽准确,在考虑了购房方式和待偿房款额变量后,发现贷款购房方式缓解了家庭预算约束,待偿房款额对住房"财富效应"并无明显的抑制作用,虽然"房奴效应"对于住房"财富效应"具有一定的削弱,但不足以抵消住房价值提高对家庭消费的促进作用。     

中国住房改革对家庭耐用品消费的影响

中国的住房改革对许多城市家庭形成正的财富冲击。利用CHNS数据,我们发现:同理论预期一致,受益于住房改革的家庭消费了更多的耐用品。特别是,在住房改革的随后几年,其影响更为显著。我们还发现,住房改革对耐用品消费的次序具有影响,经历住房改革的家庭倾向于首先消费生活最必需的耐用品,然后再消费其他耐用品。通过增加家庭的耐用品消费,住房改革对扩大内需和走出当时的通货紧缩产生了积极影响。     

陕西省城乡居民家庭耐用品消费需求探析

目前陕西省城镇居民家庭对日用耐用品购买数量上已基本趋于饱和,日用耐用品消费进入升级换代的层次。而对于高档耐用消费品如照相机、计算机、家用轿车、乐器等尚存很大的消费空间;陕西省农村居民家庭只有彩电和电风扇普及率较高,而单价稍高的耐用品拥有量均较低,而对于高档耐用消费品几乎是消费空白。农村居民对耐用品的消费还处于量的普及阶段,远未达到升级换代的消费层次。文章在分析影响居民购买耐用消费品的因素的基础上进行了有益的探讨。     

经济波动与消费结构变迁互动关系研究

文章利用1981-2006年中国实际经济数据,实证研究了经济波动与消费结构变迁的互动关系。研究发现,一是各类消费品价格易变性普遍大于产出,且以住房、家庭用品和交通为代表的耐用品价格波动普遍小于以食品为代表的非耐用品价格波动;而消费量的易变性则相反,这一波动特征事实普遍存在于发展中国家,而发达国家则相反。二是随着中国经济体制改革的深入,经济波动与居民消费结构变迁相互影响和促进,在经济环境发生重大变化的情况下,需要对消费需求进行有效的宏观调控。     

浅谈住房公积金对房地产市场的调控运用

当前引导房地产市场健康发展事关全局,非常重要.要加强和改善宏观调控,开拓思路,创新工具,深化改革,发现并解决房地产市场的核心问题、关键问题、突出问题,以保持政策的连续性与稳定性,推动房地产业又好又快发展,促进社会和谐.住房公积金在住房金融领域,由于其制度设计存在的内在要求,客观上起到了对当地房地产市场的调控作用.     

房地产市场宏观调控治“标”更应治“本”

房地产价格的过快上涨直接影响着居民住房民生问题的解决,房地产市场的异常火爆,也使我国经济的长期稳定发展潜在着一定的风险隐患。本文透过近年来我国房价飞涨的表象,进一步从更深的层面剖析了导致我国房地产业畸形发展的根源性因素,进而提出了加强房地产宏观调控的政策建议：一是地方政府应进一步增强服务功能,落实好民生问题;二是国家要以培育创新创业体系作为经济增长的切入点。不断提高自主创新能力;三是进一步规范与完善资本市场,合理引导资金的流向,拓宽投融资渠道;四是加大对住宅的政策性金融扶持力度,改善住房的供给结构,切实解决中低收入居民购房的资金需求。