我国房地产业集中度与市场绩效关系研究

1998年国务院取消福利分房制度,中国的房地产业由此进入了市场化.2012年,我国房地产市场开始出现分化.2016年房地产业投资支出在我国GDP中的比例已经达到16%,支柱作用依旧明显.房地产行业由于具有较强的区域性特征,依据产业组织理论的内容,市场结构能够对市场绩效产生影响,而产业集中度是用来衡量市场结构的一个重要指标.因此本文根据其区域性特性,从市场结构入手,以产业集中度指标衡量城市房地产业的发展状况;同时以相关经济指标衡量房地产业市场绩效,进而探究产业集中度与市场绩效的关系,对房地产的发展提供一定依据.     

我国房地产业集中与市场结构优化

我国房地产业市场集中度低,导致产业内企业规模不经济,阻碍了房地产市场结构的优化。该文用产业组织理论的研究方法对房地产业的市场结构研究发现,市场规模扩大过快、房地产企业进入数量多、规模障碍系数低是房地产业集中度低的主要原因;并以房地产行业市场集中度作为房地产市场结构主要衡量指标,采用集中率(CRn指数)和赫希曼—赫佛因得指数(HI指数)两个指标考察中国房地产业市场集中状况,指出我国房地产市场应进行适度集中的结构优化,为房地产业的健康发展提供了理论及实际操作依据。     

中国房地产业SCP范式分析

近年来,随着全国各地工业化和城市化的进程不断加快,房地产业发展非常迅速,房屋销售面积从1998年的12185.3万平米增加到2005年的55769.3万平米,土地开发面积与1998年相比增加了近2倍。由于目前房地产业高利润率的存在,导致该产业不规范企业的过度进入,使得中国房地产市场呈现出鱼龙混杂、供需结构失衡的局面。对此,本文将采用产业组织理论SCP分析框架,即市场结构(Structure)—企业行为(Conduct)—市场绩效(Performance),系统考察目前中国房地产业组织现状,并在此基础上提出相关的政策建议。一、市场结构分析1.市场集中度。市场集中度是决…     

房产价格与银行绩效分析——以兰州市为例

我国房地产价格一直居高不下,房产收入比远高于1∶6的均值水平;房地产贷款占银行信贷资产比率非常高,房地产库存率一直居高不下。因此房地产泡沫危机一直是悬在中国头上的达摩克利斯之剑。房价的波动会通过各种各样的途径传导至银行业、金融业,给整个社会的经济发展水平带来严重的危害。因此,文章以兰州市房地产市场和银行业为例,选取了存款余额、贷款余额、资产利润率、资本充足率和银行拨备覆盖率五个指标,作为衡量银行绩效的尺度,通过最小二乘法,研究房产价格与这五个指标的关系,最终得出房价是如何影响银行经营绩效的,并以此为依据,提出相应的意见和建议来保障银行业绩效、维护房地产业和银行业乃至整个社会的健康发展。     

股权集中度与公司绩效关系的实证研究——以房地产行业上市公司为例

本文以房地产行业上市公司为研究对象,对股权集中度与公司绩效之间的关系进行理论分析并提出待检验假设,选取合适的股权集中度衡量指标与公司绩效评价指标,以2015年和2016年我国110家房地产上市公司数据为样本,利用主成分分析和因子分析,对公司绩效进行综合评价,利用相关分析,研究股权集中度与公司绩效之间的关系。研究结果表明:我国房地产行业上市公司的股权集中度衡量指标的前五大股东持股比例之和CR5与综合绩效得分ZF具有正相关关系。     

住宅产业综合测度方法研究--基于恩格尔系数与人均住房面积模型分析

文章首先回顾了国内外衡量房地产业发展的相关类别指标,指出其优缺点,并在此基础上以日本住宅产业发展情况为参照,建立恩格尔系数与人均住房面积分析模型,试图弥补上述指标之不足,以期通过恩格尔系数与人均住房面积的综合分析来衡量一国或一地区住宅产业发展水平的目的,实证结果显示恩格尔系数与人均住房面积之间存在稳定的数量关系.最后,文章通过该模型对上海住宅房地产市场进行分析,揭示上海市恩格尔系数与人均住房面积的关系,从而有效指导上海房地产市场运行的实践.     

深圳市轨道交通建设及其房地产业发展

随着经济的迅猛发展,土地供应与城市发展之间严重失衡,轨道交通变得尤为重要,其与房地产业的发展也联系紧密。本文以深圳市规划与地铁网络化为基础,分析了地铁网络化对房地产市场影响,最后提出新形势下的深圳房地产业发展策略。     

我国房地产税收政策调整的意义与影响

从2006年开始,中央针对房地产业的过热发展和房价的持续高涨,出台了一系列宏观调控政策,但效果并不明显。本文针对当前国内房地产业现状,着重从税收政策调整方面分析了其对房地产市场的影响作用。认为:利用税收政策以正确引导我国民众对住房的合理消费;征收土地增值税可以有效地降低房地产开发商的暴利和解决开发商囤积土地和房源的问题;最后作者提出了强化房地产税收杠杆作用的几种选择和建议。     

浅析我国房地产经济的宏观调控

为规范房地产市场健康、稳定的运行,对房地产业进行宏观调控是极为必要的。通过对房地产业的调整与改革,宏观调控的手段逐渐趋于合理,但也不可否认仍存在一些问题。文章基于国家统计局公布的房地产业相关数据及统计年鉴中的相应数据,从房地产经济来源及销售情况两个方面对我国房地产经济的发展现状进行了梳理。通过货币政策、财政政策、土地政策以及金融体系安全四个角度对房地产的宏观调控进行分析,指出了现行房地产宏观调控中存在的一些问题并提出了应对策略,以期为房地产业进行合理的宏观调控提供相应指导建议,促使其健康发展。     

房地产企业融资现状及对策研究

房地产是资金密集型产业,在房地产的"资金,市场,土地"三大要素中,融资是企业生存和发展的一个必要条件与推动力。本文拟对房地产融资现状进行了分析,对国内房地产业的融资方式作了阐述;同时剖析了目前我国房地产企业融资所面临的问题,并提出了优化房地产企业融资结构的对策措施。     

土地出让收益的模糊综合评价

房地产业是国民经济的基础性、先导型和支柱性行业,房地产业与国民经济有着紧密的联系,是国民经济的＂晴雨表＂。引导和促进房地产业持续、稳定、健康地发展是国内外政府历年来基本的调控目标之一。土地是珍贵的经济资源,更是房地产市场的重要供给要素之一,高效率地利用土地资源可有效的规范土地市场,进而稳定房价,促进房地产市场的均衡运行。影响土地出让收益的各主要不确定因素具有模糊性和不确定性,运用模糊数学相关知识可以对土地出让收益进行分析和研究。     

房地产泡沫评判指标的选用与实证

房地产业是国民经济的主导产业,它的关联性和带动性很强。近几年,火爆的房地产市场引发了关于房地产泡沫的大争论,我国是否存在房地产泡沫问题已经成为公众关注的热点。房地产投资占GDP比重指标用来判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象,并形成未来的空置,当房地产投资过度,将导致房地产供给大于需求,商品房严重滞销,从而使得房地产泡沫破裂。因此,可以将该比值作为衡量指标研究房地产泡沫的严重程度。     

房地产业发展中的泡沫经济问题

我国的房地产业经过几年的快速发展,已进入了发展周期的顶峰。房价上涨,空置面积增加,大量囤积土地的现象已不罕见,房地产市场的有害泡沫正在增加。加强政府的调控力度,采取有效措施,设立新的税种,引导房地产业稳定发展,已属当务之急。     

我国房地产业转型的战略与对策

近年来,我国房地产业出现了非理性的"繁荣"现象,呈现出高投入与高开发、高房价与低保障、轻旧房与重新房、新房销售热与二手房市场冷等特征。这要求我国房地产业必须进行转型,向理性发展。应认清我国房地产业受到来自土地资源、建材资源、城市基础设施、房地产业与其他产业互动不足等因素的约束。这些约束为房地产业的转型提供了强大的动力。房地产转型过程中,应建立企业、政府以及社会力量相互协同合作的转型机制,具体措施包括提高土地资源利用率、加快发展和利用新型高科技建筑材料、注重房地产与城市基础设施的协调建设、加快保障性住房体系的建设、推动房地产业与其他产业的融合发展、制定房地产企业的综合发展战略以灵活应对市场环境等。     

住房空置率对住宅价格的影响分析

住房空置率一直是房地产业所关注的问题,在对住房空置率进行学术界定和对我国现阶段住房空置率实际状况进行分析的基础上,结合交易价格对均衡价格的换算理论,对住房空置率与房地产价格的影响进行量化分析,提出政府可通过完善房地产市场信息披露制度、完善土地供应机制和引导房地产业的投资结构,企业提高开发质量来控制住房空置率。     

中国房地产行业的垄断性分析

中国房地产市场是区域性垄断或寡头垄断的市场,可以使用哈佛学派的主要理论S-C-P范式来研究我国的房地产业产业组织问题。不同的土地出让方式决定了房地产市场结构,所以我们根据地块大小、距离远近等的这种出让方式不同来分析各种情况下的市场行为和市场绩效。房地产行业反垄断政策的制定的依据和内容也存在“马歇尔冲突”,考虑中国房地产企业是规模经济不变的情况下,对垄断进行拆分是对社会有利的选择。具体操作上：不要大面积拍卖土地,改为小块拍卖出让,引进多家开发商鼓励竞争,对打破垄断更有现实意义。     

我国现行的房地产税收体系不合理

我国现行的房地产税收体系基本涵盖了房地产业的各个环节的课税,包括土地使用金、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税等。该体系虽然对房地产市场实现多税种、多环节的征税,但对私有财产的继承,转让及赠与缺乏相应的税收征管。我国的房地产市场     

政府管制房地产开发市场法律制度发展回顾和评述

政府对房地产开发市场进行管制的基本制度,主要包括房地产开发市场准入制度、土地使用管制制度、投融资管制制度、质量管制制度。我国在改革开放以后,在市场准入、土地使用和投融资等方面建立了一系列管制制度,这些制度体现在许多法律法规当中。但还存在一些不完善之处,主要表现为:市场准入标准不统一;土地使用用途不明确缺乏相关利益人的平衡机制;投融资制度缺乏一些基本规定。     

房地产价格波动:特征、效应与调控

该文分析了我国房地产价格波动的四大特征和房地产价格的决定因素,阐述了房地产价格波动的负面效应价格波动的原因;在深入研究的基础上,提出了政府干预房地产市场的六大政策手段:土地政策、财政政策、货币金融政策、价格指导与价格管制、制度建设、住房保障政策。     

我国房地产价格变动的金融化逻辑

我国房地产业是在金融化快速发展背景下发展起来的,房地产市场价格与金融化发展密切相关,通过对房价金融化逻辑的把握,有助于探索房地产市场平稳健康发展的长效机制。在金融化发展过程中,土地的货币化增加了土地的流动性,土地的资本化又加剧其增殖性,土地流动性和增殖性的结合使房地产在未建造之前就已成为一种可用于投机的资本;金融化背景下银行等传统金融机构迫切需要转型,通过支持房地产业获得利息收入,以维持与新型金融机构的竞争;房地产资本是房产所有者福利物化的结果,人们购房不仅是为了获得其使用价值,更多是为了追求房地产资本附带的社会关系,且这种社会关系的区域性差异会造成房地产资本金融化程度的差别,从而导致不同城市房价变动的差异。