商品房预抵押登记对商业银行房地产开发业务的影响分析

由于我国商品房销售大多采用期房制度,商业银行房地产开发贷款业务当中,往往会遇到按揭金融机构设置的商品房预抵押登记。本文着重分析了预抵押登记的概念、法律效力,讨论了预抵押登记与土地使用权抵押、在建工程抵押发生权利冲突的可能性,在此基础上对商业银行房地产开发贷款业务提出了管理建议。     

抵押权的行使与银行资产的保全

银行在贷款发放过程中虽采取了抵押贷款的形式,但往往忽视了对抵押物的监控,不能正确行使法律赋予抵押权人的权利,在抵押权被侵害时不能采取有效手段维护自己的合法权益,从而使信贷资产处于风险之中.     

如何保障银行在建工程抵押贷款债权的安全

目前,预告登记制度已经成为我国商品房销售中的一项重要制度,对于保障购房者的合法权益起到了重要作用.由于房地产开发商一般将工程项目承包给工程建筑公司,同时又通过在建工程抵押贷款从商业银行融资,使得法律关系十分复杂.     

抵押贷款登记中的风险及防范

我国商业银行在办理抵押贷款时．还必须到有关部门进行抵押物的登记。在登记时,商业银行在已提供《借款合同》、《抵押合同》等资料的情况下,仍会被一些登记机构要求再次填写由其提供的《抵押合同》,且有些登记机构只按贷款的本金额度登记他项权利价值,导致商业银行抵押贷款的风险隐患加大。     

在建工程抵押贷款存在的法律缺陷及风险防范

本通过分析现行法律法规，指出在建工程抵押贷款存在的法律缺陷及可能给银行带来的风险，并提出防范风险的主要措施。     

建设工程款优先受偿权优于贷款抵押权的法律风险

在商业银行住房信贷业务中,由于工程承包人的建设工程价款的优先受偿权优于银行的贷款抵押权,加大了银行抵押贷款的风险.本文通过对<中华人民共和国合同法>和最高人民法院<关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关条款进行分析,阐述了两者之间的法律关系及其在实践中的正确适用,提出了相应的防范对策和补救措施.     

论商品房抵押预告登记的法律效力——以预告登记权利人风险防范为视角

随着房贷规模的不断扩大,由此引发的各类诉讼风险事件亦层出不穷。从购房人办理抵押预告登记到正式抵押登记的漫长过程中,因房地产开发商或购房人的原因导致无法实现正式登记,预抵押权利人是否可以获得优先受偿,司法实践中对于该问题存在争议,尚未形成统一标准,因此常常可见类案不同判的现象。本文以商品房抵押预告登记权利人风险防范为视角,论述这一制度概念与效力,分析当前预告登记制度的不完善之处。同时以我国现阶段与该制度相关的法律法规为基础,结合近几年一些典型的司法案例和笔者的工作实践,尤其是以国有银行为诉讼主体的相关案例,对其进行分析研究,总结出作为一般预告登记权利人的银行自身如何进行风险防范,并表述对未来可以完善预告登记制度的建议和期望。     

金融机构办理在建工程抵押信贷业务面临的法律风险及其建议

当前金融机构办理在建工程抵押信贷业务面临的法律风险主要表现为:在建工程抵押期限设定、抵押登记立法不完善、与建设工程价款优先权冲突、税收及土地使用权出让金优先权冲突等。针对这些问题,本文建议修订《城市房地产抵押管理办法》中有关抵押期限设定的规定,尽快出台全国统一的、完善的《在建工程抵押登记管理办法》,切实维护金融债权安全;同时金融机构要加强与地方房产部门沟通,审慎办理土地使用权抵押转为在建工程抵押登记手续,全程跟踪办理、管理在建工程抵押物等措施,以期达到有效地控制防范在建工程抵押所面临的风险。     

住房抵押贷款证券化的法律风险研究

住房抵押贷款证券化是一项结构复杂的金融创新,涉及诸多法律问题。本文结合我国住房抵押贷款证券化的金融生态环境,探讨了投资者面临的假按揭风险、抵押物处置风险和房贷险等法律问题,提出了完善相关法律金融制度的建议。     

住房抵押贷款的现状分析与政策选择

住房抵押贷款是指抵押人以其所拥有的住房作抵押物担保，向抵押权人申请贷款，抵押权人经审核合格后，向抵押人提供贷款，且当抵押人不能按期偿还贷款的本息时，抵押权人有权处置抵押物并优先收回贷款本息的资金借贷关系。住房抵押是获得贷款的前提，该抵押以偿还为目的，是从属于主债的从债。在我国，住房抵押的产权设定是房屋所有权和土地使用权．     

在建工程抵押贷款的法律分析

在日常信贷业务操作中不少企业以正在建设的建筑工程作抵押向金融机构融资。由于在建工程抵押贷款同时涉及企业、银行、在建工程承包人、税务、抵押登记部门等多方当事人，法律关系相对一般的房地产抵押贷款业务较为复杂，商业银行对在建工程抵押贷款都持着比较谨慎的态度。本拟结合操作实际，在现有的法律、法规框架内，就办理在建工程抵押贷款过程中应注意的法律问题进行粗浅的分析，以期抛砖引玉。     

关于我国现行住房抵押贷款保险的思考

一、目前我国开办住房抵押贷款保险的原因 随着我国住房制度改革的深入发展,住房抵押贷款业务呈现出蓬勃发展之势.如1998年经济适用住房建设已安排了2.7亿平方米,须全部面向个人销售,这必将需要住房抵押贷款与之相配合;而在抵押贷款规模不断扩大的同时,贷款机构所面临的风险也越来越大.银行在发放抵押贷款过程中,主要存在三种风险,即信用风险、人身风险、财产风险.这三种风险在还款期内的长期存在,使银行迫切希望找到能转嫁损失、规避风险的途径.在此背景下,住房抵押贷款保险应运而生.目前,我国已有中国人民保险公司、太平洋保险公司、平安保险公司、华泰保险公司、友邦保险公司等多家保险公司开展了此项业务,且大多采取将抵押物财产保险与贷款信用保险合二为一的购房综合保险形式,称为"商品房抵押贷款保险"、"住房抵押贷款综合保险"等.     

当前房地产抵押贷款实务操作中存在的风险及防范对策

房地产贷款是商业银行最为常见的贷款业务,它不仅关系到商业银行经营效益,也影响到我国金融市场和社会和谐的稳定。文章根据房地产抵押贷款实务操作,从抵押人主体资格、抵押合同与借款合同衔接、抵押物清单、他项权证与登记部门不动产登记簿、土地款未交清抵押效力、抵押物变现难等方面,分析了房地产抵押贷款存在的主要问题及面临的法律风险,并提出相应风险防范对策。     

论住房抵押贷款支持证券的法律风险

住房抵押贷款证券化是一项结构复杂的金融创新,涉及诸多法律问题。本文结合我国住房抵押贷款证券化的金融生态环境,探讨了投资者面临的假按揭风险、抵押物处置风险和房贷险等法律问题,提出了完善相关法律金融制度的建议。     

论建设工程价款优先受偿情况下商业银行的风险规避

最高人民法院目前对“建设工程价款优先受偿权”所作的司法解释，在适用中可能产生诱发发包人与承包人串通而损害第三人利益，尤其是损害对我国房地产业支持最大的商业银行的利益的负面效应。本文通过在现行立法的框架内对法律与司法解释进行合理解构的方式，详尽分析该权利的构成要件，以期减低司法解释在适用中的负面效应。并且对商业银行在开展房地产抵押贷款中如何规避新的法律风险提出具体意见。     

规范以房屋作为贷款抵押物的登记行为

目前，在不少县、市，贷款户在以房屋作为贷款抵押物时，遇到两个难题：一是由于有关部门与地方政府制定的政策不一致，导致抵押当事人无所适从，不知该到哪个部门去办理抵押登记手续；二是有的地方要求贷款户把房屋及其占用范国内的土地使用权到房产和土地管理部门去申请评估、办理登记手续，造成双重收取费用，贷款户不堪忍受。建议尽快规范抵押登记中的这种混乱行为。     

银行业抵押贷款的法律风险及防范

尽管当前各家银行在办理抵押贷款时能严把抵押担保人资格的审查、抵押资产评估、抵押物登记等重要关口，但抵押贷款的风险仍不容乐观，突出表现在法律风险上。     

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析——美国次贷危机对我国的启示

观察美国次贷危机,对比一下中国的住房抵押贷款市场,加强对个人住房抵押贷款风险的防范十分必要.本文分析了次贷危机对我国商业银行个人住房贷款业务的警示,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施,以期在住房抵押贷款风险防范方面能引以借鉴.     

浅论抵押期间

在银行从事信贷工作的同志们大都遇到过这样的情况，对一笔贷款调查完毕后，在落实抵押权办理抵押物登记时，登记部门在抵押许可证或他项权利证书上注明抵押期间为某年某月某日至某年某月某日止。既然登记机关设定了抵押期间，在实践中对此抵押期间如何理解和操作呢？一般情况下银行工作人员对此抵押期间有两种误解。一种认为：登记部门的抵押期间是抵押权的有效存续期间。贷款期限必须在登记部门规定的抵押期间内，超过此期间必须要求抵押人重新办理抵押物登记。另一种认为：可以登记部门规定的抵押期间内循环发育贷款，放款日期必须在抵押期间内，到期日可以不受此期间的限制。因为理解上的混乱，使得银行工作人员在日常业务中操作不一，带来很多不便。登记部门办理抵押物登记时注明的抵押登记期间是否合法有据呢？基于担保法的司法解释对抵押期间有了明确的规定，笔对在业务实践中如何正确理解抵押期间，保障依法合规经营谈一谈自己的看法。     

优于贷款抵押权的法律风险

在商业银行住房信贷业务中，由于工程承包人的建设工程价款的优先受偿权优于银行的贷款抵押权，加大了银行抵押贷款的风险。本通过对《中华人民共和国合同法》和最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关条款进行分析，阐述了两之间的法律关系及其在实践中的正确适用，提出了相应的防范对策和补救措施。