农户宅基地退出补偿标准研究框架构建——基于易地扶贫搬迁背景

[目的]现有研究对宅基地退出补偿进行了大量探讨,但缺乏对易地扶贫搬迁背景下宅基地退出补偿标准的系统性研究。构建合理的宅基地退出补偿标准,是实现搬迁农户宅基地有序退出、助推脱贫攻坚的关键。[方法]在回顾相关文献的基础上,文章进行归纳和比较,从易地扶贫搬迁背景、搬迁农户的安置模式、补偿模式等方面剖析搬迁农户宅基地退出补偿特性,构建了搬迁农户宅基地退出补偿概念模型,提出了基于效率和公平视角的搬迁农户宅基地退出补偿标准研究框架。[结果]易地扶贫搬迁与农户宅基地退出之间存在着相互作用的利益协调关系,城乡建设用地增减挂钩在两者之间扮演着政策驱动角色;易地扶贫搬迁具有福利性质,搬迁农户宅基地退出补偿主要包括宅基地使用权价值和宅基地发展权价值。[结论]在厘清宅基地退出补偿概念模型的基础上,提出了搬迁农户期望受偿价格测算思路和方法,认为构建兼顾效率与公平的宅基地退出补偿标准对推动易地扶贫搬迁工作具有重要现实意义。     

偏远地区农户宅基地退出影响因素与退出路径衔接*——以新疆玛纳斯县为例

[目的]为研究农户宅基地退出影响因素在经济不发达的偏远地区的特殊性。[方法]文章通过对新疆玛纳斯县农户进行入户问卷调查,选取玛纳斯县两镇四乡作为样本区,从农户个体特征、家庭特征、宅基地资源禀赋与政策认知程度方面提出3个假设,采用Probit回归模型分析农户宅基地退出意愿影响因素的显著性,验证假设并分析其缘由。[结果]族别、家庭职业类型、宅基地拥有的数量和多余宅基地处置方式与农民退出宅基地发生概率成正向变动关系,受教育程度、宅基地使用年限、有无证书、无证书的原因、宅基地预期估算价值和交通便利情况对宅基地退出意愿有负向影响的作用,宅基地资源禀赋和政策认知程度较农户个体特征和家庭特征对农户退出意愿有显著影响。[结论]对于偏远地区宅基地退出实施前需先进行政策宣讲与流程介绍,消除不同产权主体对政策的认知偏差;宅基地退出前后各相关部门要做好工作衔接,保障宅基地退出资金来源并建立多元化退出补偿方式,落实宅基地退出后各方面保障等策略,从而驱动宅基地科学、合理、有序退出政策的谨慎推广实施。     

农村宅基地退出政策评价——以陕西省为例

基于陕西出台的宅基地退出政策,运用文献综述法和归纳演绎法,对陕西出台的宅基地退出政策进行了评价,以期为完善宅基地退出政策和促进农村宅基地有序退出提供决策参考。研究结果表明:1)陕西农村宅基地退出政策主要存在农户宅基地退出的内涵和外延不清晰、测算补偿的依据有待完善、分区域制定补偿标准不合理、补偿标准过低、补偿方式单一以及忽视了农户意识形态方面的因素等问题。2)提出了明确界定农户退出宅基地的范围、科学确定农村宅基地退出补偿依据、从农户退出意愿与政府补偿意愿相结合的视角制定宅基地退出补偿标准、按户核算农户退出宅基地的补偿标准、农村宅基地退出需要地方各部门的协同努力等对策建议。     

农户宅基地自愿有偿退出补偿机制设计——基于成都市郫都区的调查

随着城镇化进程不断加快,我国存在城镇建设用地需求增加与耕地保护的矛盾、农村宅基地闲置土地资源浪费问题,亟需解决。文章以成都郫都区为例,通过实地调查获取一手资料文件,利用案例和合作博弈分析方法阐释了郫都区现行宅基地退出补偿机制运行症结。研究发现,郫都区宅基地退出主要存在补偿范围未考虑宅基地资产(生产要素价值),补偿标准激励与约束效应不足,补偿方式相对单一且不利于人口多、原宅基地面积小的农户,退出农户就业创业的融资门槛高等问题。因此,宅基地退出补偿机制设计应从以下方面着手:调整法律政策机制,明确利益范围;引入市场机制评估退出补偿定价;重构利益分配机制,科学测算分配比例;建立评价反馈机制,提高宅基地退出补偿政策效应。     

农户分化视角下宅基地退出方式选择影响因素分析

[目的]分析农户分化背景下宅基地退出方式选择差异及其影响因素。[方法]二元Logistic回归模型。[结果]农户分化背景下,非农收入越高和非农就业越多的农户更愿意选择完全退出进城居住方式;宅基地完全退出激励政策、令农户满意的宅基地退出补偿政策以及有效的土地流转政策明显会提高其完全退出的意愿;农户对宅基地持有期限的预期和对产权安全的认知与其选择完全退出方式正相关,而是否愿意改变农民身份对于农户选择宅基地退出方式的影响并不显著。[结论]为有序引导农户完全退出宅基地进城居住,应根据农户需求的差异性,合理引导不同分化程度的农户选择合适的宅基地退出方式;制定合理的相关激励措施,促进已具有进城意愿和条件、分化程度高的农户完全退出宅基地;加强土地流转工作,有效解决进城农户土地流转担忧。     

宅基地退出:实践创新、现实困境与路径选择

在宅基地使用权转让受到严格限制的情况下,宅基地退出是实现宅基地高效利用的有效措施。宅基地退出范围扩大、退出渠道多样和补偿多元是宅基地退出制度创新的集中表现,集体土地处分权能伸张、集体经营性建设用地入市等相关改革推进和满足农户差异化需求是宅基地退出实践创新的根本动因。宅基地退出实践探索中面临合理性质疑、冲击现行制度、补偿不到位等问题。应根据社会经济发展形势变化,通过拓展退出范围、拓宽退出渠道、完善补偿标准,建立更加完善的宅基地退出制度。     

发展权视角下农地征收补偿研究

实现公平补偿是解决农地征收中现存问题并促进社会经济健康稳定发展的重要途径,欲达公平补偿之目的,必须明析农地价值内涵、科学测算农地价值并进而确定合理的补偿标准,然后将之在征收中各利益相关方之间合理分配。本文研究表明,农地价值包括经济价值(现状用途经济价值和发展权价值)、社会价值、生态价值。农地价值各构成部分的测算应据其特点选用合适的方法,如发展权价值可以农地用途转换后的价值减去现状用途经济价值和公共投资成本获得。合理的补偿标准应包含农地价值各构成部分。生态价值和粮食安全价值补偿给国家,现状用途经济价值在集体和失地农民之间分配,发展权价值在国家、集体和失地农民之间分配,具体分配情况因农业内部安置和脱农安置两种不同的假设前提而异。     

贫困地区农村公共设施对宅基地退出行为的影响——基于农户分化的调节效应

[目的]探究贫困地区农村公共设施对农户宅基地退出行为影响,对深化不同区域宅基地制度改革、进一步完善农村公共设施建设等具有重要理论价值和现实意义。[方法]文章基于国家33个农村土地改革试点地区中唯一国家级贫困县安徽金寨县608户农户微观数据,构建农村公共设施指标体系,测算农村公共设施指数,并运用二元Logit模型,实证检验了农村公共设施、农户分化对贫困地区农户宅基地退出行为的影响。[结果]贫困地区农村公共设施越不完善,农户宅基地退出概率越大,且公共设施中道路交通设施、医疗设施、生产与生活设施均对农户宅基地退出行为影响显著,而教育设施影响不显著;农户分化对农村公共设施影响农户宅基地退出行为具有调节作用,农业经营增强了农村公共设施对宅基地退出行为的负向影响。[结论]为推进经济发展水平落后地区宅基地制度改革,解决农村居民住房保障问题,应针对不同类型农户实施差别化宅基地退出政策,兴建农村集中安置区并加强其公共设施建设。     

四川德阳开展宅基地退出补偿激励机制试点

近日,四川省以农村集体土地确权颁证成果为基础,研究农村宅基地退出补偿激励机制。宅基地退出补偿的对象根据宅基地退出的不同情形分为：自愿退出宅基地到城镇买房或自愿退出宅基地住农村集体建设公寓房的农户;“建新拆旧”过程中愿意使用低于规定面积标准的宅基地的农户。     

农村宅基地退出中的冲突识别——基于全国“宅改”试点余江县的调查分析

以全国"宅改"试点县之一的余江县为调查研究区,运用事件树分析法,构建农村宅基地退出的冲突识别体系,并采用Delphi法确定宅基地退出冲突点权重,通过建立冲突识别模型,寻找宅基地退出过程中的冲突点。研究发现,在农村宅基地退出补偿、退出土地交付集体、宅基地户的界定以及宅基地权属调查等涉及农户个人利益的环节是主要的冲突易发点。建议:(1)积极探索宅基地退出补偿机制,切实保护农户利益;(2)组建村民理事会,畅通农户利益表达渠道;(3)加强政府的监督力度,发挥政府解决冲突的主导作用。     

城乡征地增值收益分配：农民的反应与均衡路径

研究目的：探索统筹城乡征地增值收益的可操作性措施，减少城乡利益冲突并增加利益互补，推进和谐社会建设。研究方法：问卷调查法、比较借鉴法、逻辑分析法。研究结果：通过对浙江省800位农民的调查，表明不同经济水平、不同年龄阶段、不同教育背景等各类群体农民对征地增值收益分配有不同的反应和需求，但他们对于失地后生活的担忧以及分享增值的要求则是共同的。借鉴美国等发达国家农地转用增值利益分配经验，提出减少城乡冲突、统筹城乡征地增值收益的可操作性途径。研究结论：农民有权参与分配土地转用增值、分享城市化发展成果，分享的比例应在30% — 50%之间。为与现行政策衔接，这30% — 50%的土地转用增值可以通过提高土地补偿费、安置补助费、社会保障补偿费、教育培训费等形式让农民分享，并从中划出一部分补贴新政实施前的被征地农民，确保纵向平衡。     

武汉市征地过程中的土地增值测算

研究目的：分析征地过程中土地增值及其来源，为合理分配土地增值收益，保障农民权益提供理论依据。研究方法：实证研究。研究结果：在征地过程中，武汉市各区域的土地增值及分配差异明显，主城区的土地增值额、自然增值额和人工增值额均高于近郊区；除江夏区，其他区域的农民和农村集体经济组织参与了土地增值的收益分配，而江夏区农民和农村集体经济组织仅得到原农业用途的补偿。研究结论：规范的土地市场与完善的政府职能有利于消除市场失灵和政府失灵导致的扭曲土地价值增值；明确土地增值来源，有利于土地增值收益在农民、农村集体经济组织、各级政府和开发商中的合理分配。     

征地补偿价格量化研究 ——以北京市为例

研究目的：探索简便的征地补偿标准测算方法。研究方法：以现行规定为基础,结合北京市实际征地情况,量化农村土地的社会保障功能,合理分配土地征后增值,确定征地补偿的构成。研究结果：提出征地补偿包括土地资源价值、土地社会保障价 值、土地平均增值收益三部分,探索使用宏观数据合理量化征地补偿标准。研究结论：征地补偿标准可以通过宏观经济数据进行量化。     

耕地非农化风险及增值收益分配机制研究——以哈尔滨市为例

研究目的:探寻合理分配耕地非农化增值收益的方法,从耕地非农化风险角度构建增值收益分配机制。研究方法:联盟利益分配机制,模糊综合评价法。研究结果:在耕地非农化中,各权利主体所担风险从高到低依次为农民、中央政府、地方政府、村集体;假设各权利主体参与征地行为是一种投资行为,各权利主体耕地非农化增值收益分配比例为中央政府占26%,地方政府占22%,村集体占17%,农民占35%;运用"联盟利益分配机制"测算耕地非农化各权利主体之间的增值收益分配比例是可行的。研究结论:以缩小征地范围、尊重农民意愿为条件制定征地补偿标准不仅体现补偿公平原则,也符合通过市场机制对农民进行补偿的改革方向。     

基于使用权的农村土地增值收益分配改革思路

[目的]以公私兼顾、公平与效率兼顾的土地增值收益分配为目标,提出基于使用权的农村土地增值收益分配改革思路。[方法]通过理论联系实际,首先分析农村土地增值收益分配的逻辑基础,包括:公平的逻辑基础——土地增值收益来源,以及效率的逻辑基础——明晰的产权制度;然后以现有土地产权结构和实践经验为基础,完成新型农村土地增值收益分配改革思路的提炼。[结果]在现有产权制度框架下,提炼了一个基于使用权的农村土地增值收益分配改革思路与模式框架,并借鉴现阶段各地区的改革实践经验,探讨了未来可实现的具体模式与改革方向,最后提出了基于使用权的农村土地增值收益分配的制度保障。[结论]基于使用权的农村土地增值收益分配模式更好地发挥了市场在土地资源配置中的基础性作用,规避了现有土地增值收益分配模式的诸多弊端,较好地实现了公平与效率兼顾的农村土地增值收益分配目标。     

论集体土地征收与入市增值收益分配的协调

研究目的：探讨新《土地管理法》实施背景下集体土地征收与集体经营性建设用地入市土地增值收益分配的协调与衔接。研究方法：法律文本分析、法律规范解释和数据比较分析。研究结果：集体经营性建设用地入市制度建立之后，其所形成的市场价格会对集体土地征收补偿领域所设定的“区片综合地价”构成挑战，进而会在集体土地入市和集体土地征收两个领域形成不同的土地增值收益分配结果。研究结论：征收集体建设用地应当适用市场价格进行补偿；征收集体农用地的“区片综合地价”应当以“规划所允许的最佳用途”为基础进行测算；国家通过土地增值税、企业所得税、个人所得税等税收方式分享土地增值收益，为此，国家应尽快完善土地税收等配套性制度，省级人民政府则应合理设定本区域的“区片综合地价”标准,防止因为土地入市和土地征收增值收益分配不均引发大规模社会风险。     

土地增值管理问题研究进展

基于对国内外相关领域重要研究成果的概括．对土地增值的含义、土地增值收益的形成机制、土地增值收益的分配与测算、土地增值管理工具等问题进行了总结分析。土地自然增值是社会经济进步的结果,是研究关注的重点,土地增值在不同利益主体间的分配则是研究的难点。我国土地增值管理中的突出问题表现为土地产权界定不清晰。土地增值收益流失、回归途径缺乏;征地补偿标准过低、农民权益受损;土地租、税、费体系不合理。未来应加强对土地增值收益分配和管理的实证分析、分类研究;必须加强基于土地公有制基础上的土地产权理论、土地租税理论和土地增值收益管理理论创新研究。     

《民法典》视域下居住权征收补偿问题研究

研究目的：探究在现行征收法律规则下居住权人获得补偿的路径。研究方法：文献研究法。研究结果：现行法 仅赋予用益物权人在征收中获得补偿的权利，无论是国有土地上房屋征收，还是农村集体土地征收，均未规定用益物 权为独立的征收客体，征收补偿中亦未单独针对用益物权规定补偿类别，实务中用益物权人可以通过征收补偿分配程 序获得相应补偿。研究结论：现行法中，居住权人在征收中不享有独立补偿地位，需从法定所有权补偿类别中主张相 应份额，应以市场价值为主要参考依据。居住权人在征收中应享有程序性权利，以保证实体补偿权利的实现。     

基于地域和村域区位的宅基地价值测算及其空间分异特征研究 ——以浙江省典型县市为例

研究目的：构建宅基地多功能测算模型,基于地域和村域区位两个维度探讨宅基地综合价值及其空间分异,为宅基地的定价补偿提供理论参考。研究方法：参与式农村评估法（PRA）,文献研究法,定量分析法,比较分析法等。研究结果：（1）宏观地域尺度上,单位宅基地价值呈现浙北平原（嘉兴市）＞浙中盆地（义乌市）＞浙南山区（泰顺县）的分异特征,城中村单位宅基地价值地域差异相对较小,近郊至边远地区逐渐增大;（2）微观村域区位上,浙北平原（嘉兴市）和浙中盆地（义乌市）宅基地价值均呈现出城中村＞近郊型＞远郊型＞边远型的分异特征,浙南山区（泰顺县）宅基地呈现出城中村＞边远型＞近郊型＞远郊型的分异规律;（3）宅基地价值构成因地域和村域区位不同呈现明显差异。研究结论：宅基地功能价值具有显著的地域和村域区位分异特征,应考虑宏观地域和微观区位因素差异化定价,以平衡不同尺度区位农户宅基地的退出补偿收益。     

广东省城镇化进程中失地农民收入问题研究——基于广东省佛山、韶关等6市的调研

在城市化快速发展中,大量农村土地被转化为国有土地,这对农民收入方式与来源造成较大影响。文章在对广东省主要农业县失地农民收入的调查研究基础,利用文献与系统分析法,对广东省失地农民失地前后收入来源与收入额度进行分析,结果表明:失地前农民收入主要以农业经营收入为主,而失地后农民收入来源主要通过就业、土地补偿及社会保障等。从总收入额度来看,失地后农民年总收入额较失地前有了一定提升,但由于受到消费成本增加、进城务工难度大等原因,这种收入存在暂时性与不稳定性。综合分析表明,导致失地农民收入不能增长的主要原因有:农民补偿利益受损、就业受阻、社会保障水平低及就业政策得不到落实等。因此,未来需要通过增加失地补偿、扩展多形式的财产性收入、提高社会保障性收入等方面来促进城镇化进程中失地农民收入的快速稳定增长,以保证他们生活可持续。