农村集体经营性建设用地使用权权益及其价值研究

研究目的:阐释农村集体经营性建设用地与国有土地同地、同权、同价的含义,明晰农村集体经营性建设用地使用权权益及价值类型。研究方法:文献资料法、对比分析法。研究结果:农村集体经营性建设用地使用权权益因取得方式不同而存在差异,需进一步细分。研究结论:农村集体经营性建设用地与国有土地同地、同权、同价,需建立在土地使用权性质相对应的基础上;现行不区分土地使用权性质,笼统评估集体建设用地使用权流转价格的做法,很容易产生歧义和混乱。     

集体建设用地流转要分清主客体

集体建设用地流转一直是备受各界关注的话题,但理论上有许多问题尚未厘清。本文对集体建设用地使用权流转的含义、主体、客体及收益分配等重要问题进行了较为深入的分析和思考,认为集体建设用地使用权流转应是建设用地使用权在土地使用者之间的转移,流转的主体应是土地的使用者而非土地的所有者,流转的客体应是存量建设用地而非规划建设用地,土地使用权流转收益分配关系的主体应是土地所有者、使用者和国家,而非各级地方政府。一些观点对现时集体建设用地流转的讨论不无启发。作者指出当前流转中存在的一些实际问题,很值得关注。     

集体非农建设用地使用权流转管理问题初探

随着市场经济和城市化的快速发展,以及国有土地使用权制度改革的进一步深化,集体非农建设用地使用权流转的现象已较为普遍,且有进一步发展的趋势。但目前,法律对集体非农建设用地使用权的流转有较多的限制。如何对集体非农建设用地使用权流转进行有效管理,使集体非农建设用地使用权流转尽量符合法律规定,已成为集体土地管理中一个不可忽视和回避的现实问题。     

创新集体建设用地使用权流转制度的思考

农村建设离不开土地资源这个重要载体,需要土地、资金等保障和支撑。而集体建设用地使用权流转所存在的内在障碍,恰恰正是新农村建设普遍遇到的突出矛盾。虽然集体非农建设用地使用权流转受到法律的严格限制,但流转仍呈现了相当的规模。集体建设用地流转由于在法律政策上未得到明确的认同．缺乏合理的规制,容易滋生土地纠纷,因此将农村非农建设用地纳入市场规范流转势在必行。本文正是在这样的背景下开展对创新非农集体建设用地使用权流转的研究,对规范集体建设用地使用权流转提出若干设想和制度设计。     

集体建设用地流转收益分配政策研究

随着土地使用制度改革的不断深化,集体建设用地使用权流转问题已成为政府部门和社会各界普遍关注的焦点,构建城乡统一建设用地市场的呼声越来越高。但由于集体建设用地使用权流转中的一些棘手问题尚未得到有效解决,集体建设用地使用权流转的相关政策迟迟不能出台,适时研究和解决这些问题已成     

集体建设用地使用权流转的问题与建议

农村集体建设用地流转是市场经济发展的必然产物,应该用发展的眼光正视农村集体建设用地流转,在不违反国家政策法规前提下,通过制度创新,逐步构建集体建设用地流转的新机制,引导集体建设用地流转进入规范化轨道. 集体建设用地流转的主要形式 总的来看,当前农村集体建设用地流转是自发、无序地进行,主要存在以下五种形式: 农村集体经济组织直接转让土地使用权或所有权.集体土地所有者或土地使用者将建设用地使用权或所有权一次性转让给新的土地使用者.例如:集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业,村委会或乡政府作为土地所有者收取转让金;集体土地所有者直接转让土地或以土地合作开发建设商品住宅,开发商分得部分商品房,所占土地的使用权随之转移;建设用地原使用者(企业或个人)在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人,所有者收取一定转让金.     

集体建设用地使用权流转的法律问题

限制流转的理由值得商榷 建设用地使用权是一项建立在土地公有制基础之上的、具有中国特色的用益物权制度.但《物权法》所规定的建设用地使用权,其客体仅限于国有土地,在集体土地上能否通过出让等方式设立建设用地使用权,《物权法》没有明确规定.但该法第151条规定:"集体所有的土地作为建设用地的,应当依照《土地管理法》等法律规定办理."这一规定为集体建设用地使用权流转留下了空间.     

河北省集体建设用地使用权流转管理制度完善对策

河北省正面临着新一轮大发展、大跨越的历史机遇,经济发展所需土地指标缺口很大,完善集体建设用地流转管理制度以释放农村集体建设用地潜力成为破解其"土地难"问题的重要途径。研究显示:河北省集体建设用地使用权流转存在隐形流转、收益分配混乱等诸多问题;河北省现行流转管理办法与国家层面政策导向存在不符之处,与比较规范的地方流转管理制度相比存在一定的差距,可操作性不够强。在此基础上,从借鉴各地经验、完善河北省流转管理制度具体建议和建立健全相关配套管理政策等方面提出了河北省集体建设用地使用权流转管理制度完善的对策建议。     

农村集体建设用地使用权流转制度的创新

我国当前正处理社会转型的关键时期,在其市场经济发展作用下,土地以一种相对较为特殊的商品出现。对于农村集体建设用地而言,我国立法已经对其土地使用权流转进行了非常严格的规定。但在现实中,农村集体建设用地使用权流转存在许多隐形市场,在一定程度上导致了立法与实践出现脱节的问题。基于此,针对农村集体建设用地使用权流转制度的创新研究,具有十分重要的意义。     

集体建设用地定级与基准地价定价浅析

随着《广东省农村集体建设用地使用权流转管理办法》的出台，意味着省内集体建设用地从此享有了与城镇国有土地同等的权利进入市场交易，对我国当前的地价管理体系也提出了新的要求。集体建设用地基准地价是当前我国地价管理领域的空白。本文结合广东省集体建设用地基准地价制定试点工作，从对土地定级与基准地价定价思考出发，探讨集体建设用地基准地价与农用地基准地价、城镇国有土地基准地价三者间的区别与联系，旨在为城乡一体化土地基准地价体系研究提供参考。     

关于农村集体建设用地流转中存在的问题及原因分析

随着我国社会经济市场经济的快速发展和土地市场的不断发育,农民集体建设用地交易活动越来越活跃,集体建设用地的流转顺应了土地市场发展的要求,但我国目前有关集体建设用地的政策与法规严重滞后于土地市场的发育。如何从理论和政策上两方面因势利导,趋利避害,加强对集体建设用地流转管理,推动土地市场的全面、健康发展是需要研究的问题。一、研究问题的背景2005年的10月1日,广东省在全省范围内实施了《广东省集体建设用地流转管理办法》,其中规定农村集体建设用地将视同国有土地,可以合法入市流转,结束了以往必须经由政府征收、出让的局面…     

集体建设用地使用权流转的博弈行为分析

大量研究表明,尽管国家在政策和法律上采取诸多限制,集体建设用地使用权或明或暗的流转仍然大量发生.从流转主体间的利益博弈过程分析入手,论证集体建设用地使用权流转的客观必然性,为国家逐步放开限制和规范流转提供理论参考.通过重点构建集体建设用地使用权流转的利益博弈模型,求解表明:集体建设用地使用权流转是转出者、转入者和地方政府三方重复利益博弈的必然结果,因为无论何种条件下,流转都将有助干增加流转各方的预期收益.面对流转的大势,变堵为疏,采取有效措施规范和促进集体建设用地使用权的合理有序流转,避免土地收益流失和市场混乱等问题,是未来我国土地管理制度改革的一项重要内容.     

中国农村集体建设用地使用权流转政策的梳理与展望

研究目的：梳理并展望当前中国农村集体建设用地使用权流转政策。研究方法：理论评述与现状分析结合。研究结果：在分析中国农村集体建设用地使用权流转政策背景的基础上,从流转的限制条件、价格确定、收益分配以及宅基地、商品房开放及直接入市6方面综合归纳了中国农村集体建设用地使用权流转的基本政策,并分析得出当前存在所有权主体悬空且归属不清、使用主体限制严格且权能残缺不全、法制建设滞后且现行法规规定相互矛盾这三个主要问题。研究结论：为进一步促进、完善中国的农村集体建设用地使用权流转提出明确集体土地所有权主体和集体建设用地使用权的权能、做好征地制度改革工作、建立集体建设用地评估制度、做好用途管制和土地集中统一供应工作、建立农村土地金融制度、建立集体建设用土地流转登记制度等多项相关政策建议。     

农村集体建设用地自发入市的现状与思考

随着经济社会的发展,农村集体建设用地使用权流转已成为发展趋势。目前存在大量农地自发、隐形入市现象,对我国的土地市场秩序造成破坏。为了加强管理,应当改革农村集体土地使用权制度,在所有权不变的前提下,允许使用权流转,建立城乡统一的土地市场;改革征地制度,明确征地性质和使用权;完善征地补偿标准。     

农村集体建设用地流转的驱动机制分析

从社会经济、土地制度等因素出发,结合经济计量模型进行实证检验,探讨了农村集体建设用地流转的驱动机制。结果表明:社会经济因素、土地制度因素显著影响了农村集体建设用地流转。具体来看,非农产业发展水平、农地管制水平以及土地市场发育程度,与农村集体建设用地流转规模显著正相关,是农村集体建设用地流转的主要驱动力;城镇化发展、固定资产投资也在一定程度上影响了农村集体建设用地流转进程;并且集体建设用地流转存在明显的地域差异。因此,加强流转的规范管理应该从多方面着手,通过完善相关法律法规,科学编制土地利用规划,加强土地市场建设,从而保障农村集体建设用地流转的顺利进行。     

集体经营性建设用地出让制度构想

正基于对部分集体经营性建设用地改革试点地区土地出让情况以及相关办法的分析,同时参照国有土地使用权出让制度,笔者从明确出让主体、完善出让程序、优化出让方式、规范出让用途、设定出让期限、健全出让监督6个方面,提出了构建集体经营性建设用地出让制度的一些思考。改革试点实践经验启示在深化土地制度改革的背景下,出让作为创设土地用益物权的重要方式,是集体经营性建设用地入市流转的基础,对于规范出让行为、保护各方合     

用制度规范和引导--关于集体建设用地流转的思考

流转,正在普遍发生 　　随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立,市场体系不断发展、完善,土地作为要素市场中的一种特殊商品,必然受到市场机制的调节。土地使用制度的改革,使土地进入市场成为现实。 　　现在入市流转的是城镇国有土地使用权,农村集体建设用地使用权是否能进入市场流转以及如何流转,亟待在实践中探索,并从理论上给予回答。 　　近几年来,我省乡镇企业正在进行产业结构、产品结构和企业结构的调整。正是这种调整,促使资金、土地、劳动力、技术和信息等生产要素流动起来,按市场经济所固有的客观规律,在乡镇企业…     

农村集体建设用地使用权流转的现实意义探讨

我国《土地管理法》明确规定 :农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设 ,任何单位和个人进行建设 ,需要使用土地的 ,必须依法申请国有土地 ,特殊情况除外 ;同时 ,《担保法》也明确指出“集体土地不能单独设立抵押权”。这一系列规定 ,严格限制了农村集体建设用地使用权流转的对象和范围。除国家征用外 ,农村集体建设用地的土地使用者必须是本级集体经济组织和村的成员。然而 ,在生产要素全球化的今天 ,无论理论界还是现实中都涉及到许多逾越了制度框架的农村集体建设用地使用权流转问题。“林欲静 ,风不止” ,面对新情况…     

构建农村集体建设用地使用权流转制度的可行性分析

近年来,我国大量非农建设用地都在自发流转,集体土地市场客观上已经形成,但由于相关法律、法规和制度没有建立起来,致使国家土地利用规划实施受到严重影响,耕地保护受到严重威胁,国家、集体以及农民个人的利益受到严重损害,因此,本文认为,构建农村集体建设用地使用权流转制度,规范集体建设用地使用权流转是当前土地管理理论和实践中急需解决的现实问题.     

集体建设用地流转实务及问题

随着社会经济的向前发展,土地市场的不断发育,农民集体建设用地交易活动越来越活跃,集体建设用地的流转顺应了土地市场发展的要求,但我国目前的有关政策与法规明确限制集体土地进入市场。如何因势利导,趋利避害,加强对集体建设用地流转管理,推动土地市场的全面、健康发展是国土资源部门亟待解决的一个重大课题。集体建设用地流转的必然性早期的集体建设用地流转,一般为进城务工经商户向集镇或城郊结合部的农民租赁房屋,作为经营和生活居住场所,然后随着进城镇务工经商者的资金积累,出现房屋买卖现象。可以说集体建设用地流转是农村人口向城…