农发行办理担保、抵押贷款的难点及建议

存在的主要困难及其成因1．办理土地证和房产证的收费较高。目前，粮食购销企业绝大部分原来未办土地证和房产证，现在办理土地证和房产证的收费较高。据贵港三区两县（市）的情况，收费标准不统一，办理房产证每平方米收费也较高。2．办理土地、房产抵押的费用过高，企业难以承受。用于贷款担保、抵押的土地、房产必须经过有权部门进行价值评估、登记、参加保险等程序，才能办理抵押担保。目前，商业银行办理贷款的担保、抵押物的价值评估，主要采取本行信贷部门初评，市物价部门审核评估形式进行。土地评估收费标准：按评估价值0．4%收取…     

统一登记制度的改革思考——以湖北省鄂州市实践为例

<正>湖北省鄂州市不动产统一登记工作已全面步入常态化、正规化,但登记工作在操作层面也还存在多重难题,值得进一步思考。统一登记中的问题历史遗留问题处置难。主要表现在:有的业主有房产证无土地证;有的业主有土地证无房产证;还有"两证"全无。目前,全市"两证"不全的近1.5万户。究其原因,一是因用地手续不全、土地用途未变更或土地出让金未交清等,无法办理土地证;二是有用地手续,但由于规划、质检、消防等原因     

优扶优惠 补办“两证”

至2005年12月28日,浙江省三门县政府承诺返还给三门县农信社的土地出让金按时到位。在“两证”办理过程中相关规费也减半收取。农村信用社房,地产两证不全是普遍现象,由于历史原因, 多年悬而未决,影响了农信社房、地产权的完整性。三门县联社实行一级法人体制改革后,在补办”两证”的工作中面临着面广量大、产权不明、界址不清、存在争议等多种问题。全县农信社 38宗土地、40宗房产证,划拨性质土地证5宗,出让性质土地证只有5宗,有房产证的仅9宗。为了争取政策支持,该联社一方面向土管,城建、财税、房管等部门咨询和查找有关文件,了解     

“亮剑”解难题——林权抵押贷款再拓信贷渠道

“林权证真的就像房产证一样也可以抵押贷款了，农信社这次推出的以林权作为抵押物担保贷款，解决了我多年来一直想扩大果园种植规模的问题。”日前，福建省建德市盛丰农业开发有限公司总经理赖雪龙以其经营的161亩山核桃干果园林林权作为抵押物，从下涯农信社贷借到50万元贷款时，感激之情溢于言表。     

房地机构分立 土地证、房产证不能合一

房地机构分立土地证、房产证不能合一广东省国土厅法规处梁荫榕，范俊明最近，关于土地证、房产证是否合一、如何合一的问题在国内引起了一些争论，在实践中出现了一些不同的做法。现就此问题谈一些个人见解：一、土地证、房产证能否合一，是当前做好房地产权登记发证工作...     

土地证、房产证的历史责任

土地证、房产证的历史责任文雨看似普通的土地证、房产证，实则重千钧，担负着重要的历史责任。道理很简单：颁发土地证、房产证，是当前加强房地产管理的现实要求，更是国家长远利益所在。管理不当，浪费土地，就会贻害子孙，受到历史的惩罚。有地斯有房。土地、房屋管理...     

清收村组陈贷二例

日前,河南省邓州市构林、文渠两家农信社通过土地置换和处置抵押物等方式,一举收回陈欠村组贷款24.1万元。村组不良贷款的清收盘活是农信社的一个工作难点。为了实现村组不良贷款清收工作大的突破,河南省邓州市联社做出了重点部署,大力推进全辖农信社此项工作的大规模开展,所辖经营机构屡传捷报。     

建立农信社金融风险处置基金的有关构想

＂由中央银行紧急贷款来处置农信社金融风险,易导致省级政府所承担的农信社金融风险处置责任虚拟化,也难以形成省级政府正确履行农信社管理职能的责任约束。建立省级政府为出资主体的农信社金融风险处置基金,可有效解决这一问题。＂     

关于农村住宅办土地证问题

问：我想咨询一下关于农村住宅办土地证的问题。现在我在外打工．我家在1996年向当地的一个村出资12万买了一块土地建住房，有当地镇政府的宅基地批文。村承诺可以办土地证，房产证的。后来房产证办了，土地证一直拖着没办，现在镇土管局说，1996年之前可以办。后来又问了县土管局局长，他说不能办，说是土地没上报。     

健全制度促进宅基地集约利用

建立日常动态管理登记制度。目前有许多农民住房两证不全,有的有土地证却没有房产证,有的有房产证却没有土地证,有的两证都没有。所以有必要组织一次全面彻底的宅基地摸底清查工作,将各个村的宅基地超标、强占、空闲情况以及建设用地剩余情况等进行归类统计,建立各村及各农户宅     

物权抵押登记持续担保的法律效力

实务案例 A系某镇个体私营业主,因经营需要,于2007年8月13日向B农信社申请流动资金借款30万元,抵押物为位于集镇街道经营性门面房,评估价值70万元,期限2年。合同到期后A未履行偿还义务。经催收协商,B农信社同意A偿还本金5万元及利息后,为其发放借新还旧贷款25万元。经申报,B农信社贷审会同意发放借新还旧贷款25万元,但在抵押合同的签订及抵押物登记手续上出现了三种不同意见：     

抵押物处置与农房抵押贷款困境：基于演化博弈的分析

研究目的:分析农民住房财产权抵押(简称农房抵押)贷款困境的主要原因以及抵押物处置对农房抵押贷款行为的影响机理。研究方法:演化博弈论。研究结果:农房抵押贷款发展面临困境的关键在于金融机构惜贷,而抵押物处置难是激发金融机构惜贷的重要原因,但是降低抵押物处置难度只是推动农房抵押贷款发展的必要而非充分条件。研究结论:要促进农房抵押贷款发展,除了必须降低抵押物处置难度外,还需要构建完善的农房抵押贷款制度体系。     

抵押权与质权竞合法律风险之防范

2007年8月，A企业以其现有设备材料抵押给B农村信用合作社（以下简称农信社），贷款50万，贷款期限为半年。双方签订了抵押合同，但未办理抵押登记。B农信社按约发放了贷款。至2008年4月贷款到期时，因A企业经营困难，无力偿还贷款，B农信社根据抵押合同要求变卖抵押物，     

土地证、房产证能否合一？

土地证、房产证能否合一？１９９４年７月５日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过并颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：我国“实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。土地使用权证经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府...     

应加强对担保公司担保贷款的风险管理

随着专业担保公司的不断涌现,农村中小企业融资担保难的问题得到了有效缓解,然而担保公司担保贷款的潜在风险也有所凸显。就此,笔者根据农村信用社（以下简称农信社）与担保公司的合作现状,对存在的风险及管理对策进行了探讨。     

主债权超时效后重新确认抵押权是否有效——从一起典型案例说起

2000年7月10日，张某向某县农村信用合作，社（以下简称农信社）申请借款50000元，并签订了《最高额担保抵押借款合同》，月利率为6．825％o，提供的抵押物为陈某364．55平方米房产，并办理了抵押登记。然借款到期后，经农信社多次催收无果，农信社遂向人民法院提起诉讼，要求借款人立即归还借款，并就抵押物享有优先受偿权。     

动态扫描

“贷动力1＋2”贷款 黑龙江省黑河市兴边农村信用合作社（以下简称农信社）针对中小企业流动资金短缺情况普遍的实际，新推出“贷动力1＋2”贷款，即：只要有1家担保公司提供担保，2名国家公务员提供保证，兴边农信社即可根据实际情况为企业提供30万元以内的信贷支持。2009年，兴边农信社向中小企业发放贷款逾1亿元。     

银行与担保公司合作的风险防范

中小企业融资难是当前我国经济运行中的突出问题之一。在解决此问题上,担保公司为企业和银行之间搭建了＂桥梁＂,一方面为小企业融资拓宽了渠道,同时也为银行的信贷资金的投放和降低信贷风险起到了一定的作用。但是,随着银行业金融机构与担保公司业务合作的逐渐深入,担保公司担保贷款以及担保公司行业管理的潜在风险随之出现，     

高危农信社并购：迈出一步天地宽

银监会于去年底印发了《关于高风险农村信用社并购重组的指导意见》,指导各地稳妥推进高风险农信社的风险处置工作。该政策规定,民间资本可以参与兼并重组高风险农信社,单个企业及其关联方合计持有一家高风险农信社股本总额的比例可以达到20％，     

完善抵押物管理

抵押物的有效管理对于防控风险非常重要。目前,抵押物管理的一些环节,如抵押物的选择、抵押物权属的掌握、抵押物价值的控制、抵押物的贷后管理等还存在不足之处,需进一步完善。一、抵押物管理存在的问题(一)对抵押物的有效性、流动性把握不足。这几年农发行信用贷款的比重大幅下降,抵押贷款的比重持续上升,但一些借款企业将法律瑕疵较多、有价无市、流动性较差的资产用做抵押物,且抵押物与借款人还