房价下跌时购房人差价补偿法律辨析

房屋买卖合同一经签订即告成立和生效,无论房屋是否办理了过户手续,都对当事人具有法律约束力.本文提出,购买房屋后,房屋价格的涨跌属于商业风险,而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人.除了法律规定或者合同约定外,除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商并无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额.     

不履行合同的违约责任

案例1 卖方拒不履行合同2015年1月,苗某与张某通过中介签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》.合同约定,苗某以598万元购买张某名下的房屋,张某应于2015年6月30日将上述房屋交付给苗某.     

房屋过户登记是房屋买卖合同的生效要件

房屋过户登记是否是房屋买卖合同的生效要件,是一个有争议的问题。持房屋过户登记不是房屋买卖合同生效要件观点的人认为:房屋买卖关系包括两种关系:债权关系和物权关系,房屋买卖合同是以不动产——房屋作为其标的物的诺成性一般要式合同,它使当事人之间产生了合同之债形成了债权关系,而产权转移登记属于物权法律关系,办理房屋过户手续是房屋买卖合同的履行行为,而非合同生效要件,房屋产权是否过户,不影响房屋买卖合同的成立和生效,如果当事人签订了房屋买卖协议后,未办理过户手续的,只说明当事人违约,另一方当事人可以据此要求其承担违约责任,持这种观点的人还有一个担心,认为如果把产权转移登记作为房屋买卖合同的生效要件,那么“就意味着出卖人在办理房屋产权转移之前有任意毁约的权利”。就会出现买卖合同如废纸,一女两嫁的问题,不利于保护买受人的合法权利。笔者认为房屋过户登记是房屋买卖合同的生效要件,理由如下:     

股东转让股权的实际受让人是谁?

梁某与陈某均系上海某电器有限公司股东,梁某持有50．51％的股权,陈某持有8．744％的股权。2006年12月,梁某与陈桌签订《公司内部股权转让合同》,陈某将其持有的全部股权转让给梁某,转让价格为25万。梁某另外承担税金3万元。同月,梁某付清了全部款项。其后,梁某要求陈某办理变更登记手续,但陈某此时拒绝办理变更登记,要求撤销《公司内部股权转让合同》。梁某不同意,故以陈某与上海某电器有限公司为被告诉至法院,要求确认与陈某签订的合同合法有效,并要求陈某办理股权变更手续。     

房价下跌时购房人退房要求的法律辨析

开发商降价销售房屋是开发商的自主行为,房屋买卖合同一经签订即告成立和生效,任何一方不得擅自变更或者解除.本文认为除了法律规定或者合同约定外,之前已签订房屋买卖合同的购房者,无权以开发商降价销售房屋而主张解除买卖合同,退还已购房屋.     

民法案例分析之夫妻一方擅自出卖共有房屋的处理

案例:王某和崔某2000年结婚,2002年两人全款买了一套一室一厅的房子,房产证登记在王某一人名下。2011年又购买了一套大房子。丈夫王某想投资生意需要钱,但是崔某不同意,于是2012年王某背着崔某以5000元一平方的价格将房子卖给了韩某,韩某一次性支付给王某35万元,韩某已经入住,但是一直没有办理过户手续。2013年王某和崔某一室一厅的房屋价格上涨到每平方米7000元,崔某和王某商量     

本案赡养及遗产继承的约定是否有效

案例：甲、乙、丙、丁、戊均系王某与张某的子女。王某与张某在A市B区拥有价值20万元的夫妻共有房屋一套。2010年10月5日，王某因病去世。王某去世后，甲、乙、丙三人签订了协议一份，约定：“父母由丙扶养，父母遗产由丙继承，以后办事一切费用由丙承担。如此后发生赡养与居住问题，不得再找甲、乙两家。”上述协议签订后，张某随丙生活。2014年5月10日，张某以甲、乙、丙、丁、戊为共同被告诉至A市B区人民法院，要求五被告每人每月支付赡养费150元。     

债务转移未经保证人同意 保证人没责任

<正> 编辑同志:李某于2000年5月向张某借款5万元,购买汽车一辆,我为李某做了保证人。后来李某又以5万元价格将汽车卖给了王某,因王某无款付给李某,三方便又签订合同的定,李某借张某的5万元款由王某半年后给付,对于该笔债务的转移,他们三方均未征求我的意见。不料,今年6月,     

未履行的借款合同能生效吗?

<正> 编辑同志:我和王某均系自然人。2002年3月5日,我急需现金用于购买生产用品,3月6日我与王某签订了一份借款合同。该合同约定:由王某借给我10万元,利息从借款之日起按月利率1.5分计算至实际履行之日止。签约后,我意外地从亲戚处借得无息款10万元。这样我就没再要求王某提供给我10万元借款,对此     

重庆九龙坡：扎实开展合同格式条款评析工作

（一）房屋中介不平等格式条款评析 合同格式条款一：乙方（指委托人）支付房屋承购意向金1万元,并且享有标的房屋优先承购权;同意以约定的房价、付款方式,在甲方（指中介机构）通知成交后当日内签订房屋买卖合同。     

合同有效与合同生效的区分及现实意义

判断一个合同的效力状态大体上可分为三步:合同成立-合同有效-合同生效。合同成立是基于法律标准对法律事实的判断,只涉及当事人之间的意思表示,不涉及法律的评价;合同有效是在合同成立的基础上,对合同进行的法律上的评价,一般而言,合同有效时便可同时生效,但是对于一些特殊合同如附期限和附条件生效的合同,合同有效后并未立即生效,在期限未到达或条件未成就时,合同并不是无效,而是处于未生效状态。对于合同成立与合同生效,在理论界和审判实践中能够进行有效区分,但对于合同有效与合同生效,则经常被混淆。为了准确界定合同的效力状态以及避免司法实践中的裁判尴尬,有必要对合同有效与合同生效进行区分。     

假离婚的法律风险

案例一:假离婚,真买房 孙某和蓝某系夫妻,双方户籍均在北京,婚后两人购买住房两套.2015年初,孙某判断一年内房价有大涨趋势,遂打算投资一套房产.但按照北京市限购规定,孙某和蓝某已无购房资格.为取得购房资格,孙某与蓝某商定假离婚.离婚协议中约定,两套现有住房及家庭全部财产均归蓝某所有,儿子孙甲归蓝某抚养,孙某每月支付8000元抚养费.2015年4月,孙某与蓝某办理了离婚手续.孙某于2015年12月签订了一份购房合同.然而,由于离婚后孙某名下没有任何财产且还贷能力有限,银行贷款始终没批下来.到了2016年3月,房价暴涨,孙某想通过法院修改离婚协议,但又怕假离婚被识破进而丧失购房资格.     

浅谈合同的成立与生效

合同的成立与生效,是合同法律制度中两种不同制度。在大多数情况下,合同成立时即具备了生效的要件,因而其成立和生效时间是一致的。依法成立的合同自成立时生效。合同成立并不等于合同生效,不成立不是无效。认识和掌握合同成立与生效的联系与区别,对于正确认定合同法律关系及合同效力具有十分重要的意义。     

手套加工设套骗钱

最近 ,山东省高密市工商局在合同欺诈专项整治活动中查处了两起手套加工诈骗活动 ,发现骗子们手段狡猾 ,花样翻新。１９９９年１２月２０日 ,高密市工商局接到一封举报信 ,称高密市洪兴手套加工部（个体户 ,负责人孙某）有诈骗嫌疑。工商局组织人员出击 ,结果扑了个空 ,孙某已于２个月前搬走 ,房屋是租赁的。据了解 ,孙某通过电视、报纸等媒体发布广告 ,以优惠条件吸引手套加工户 ,并与加工户签订手套加工合同。合同内容大致如下 :孙某为加工户提供手套编织机 ,每台押金２０８０元（实际市场价格约８００元左右） ,回收手套成品 ,每副手套加…     

浅议合同成立与合同效力

<正> 已废止的《经济合同法》对合同成立与合同生效的表述较模糊,实践中常出现将两者等同的情况。合同实践中,当事人误将合同成立当作合同生效,是引起合同纠纷的原因之。1999年10月1日施行的《合同法》对合同成立、合同生效、合同无效等均作了明确规定。 一、合同成立 合同成立,是指合同当事人经过协商达到意思一致的事实。从合同订立看,一方的要约得到了对方的承     

未经出租人同意的转租合同是否有效?

案情2007年3月28日,王某与恒信印刷厂签订租赁合同,双方约定:恒信印刷厂将厂房租赁给王某使用,并提供厂内一切设施,确保水电供应正常。租赁期限3年,租金每年15万元。合同订立后,王某即于当日预付租金10万元,并开始履行合同。后经查,恒信印刷厂向王某提供的厂房,系恒信印刷厂于2006年6月向枫叶染料厂     

口头租赁合同 一旦翻脸麻烦多

<正> 编辑同志:我是一名下岗工人。去年10月,与张某达成口头协议,租赁他们门面房两间,租期二年,每月租金1000元,经营日用百货。今年7月,张某通知让我搬走,房子他另有用处。我认为合同未到期,不同意搬走,但张某却认为,由于合同未采用书面形式,合同应视为不定期,他有权收回房屋,请问,张某说的有道理吗?读者:王芳王芳同志:     

合伙纠纷中退伙时间如何确定

编辑同志:去年,我与王某签订了合伙经营铸造厂协议。根据协议约定,双方各出资30万元,各占50%股份共同投资铸造厂。协议签订当日,双方到工商部门办理了合伙企业营业执照。2006年8月15日,我与王某因日常经营产生矛盾,商量王某的退伙事宜,在未达成书面协议的情况下,我答应连本带利退还给王某50万元,王某表示同意。2006年9月20日我将50万元退伙款全部支付给了王某。同时,2006年8月23日我与个体工商户曾某签订了承包铸造厂合同,总承包费150万元。按照合同约定,曾某于2006年8月26日交齐了150万元承包费。王某认为他的退伙时间是2006年9月20日,而我…     

合伙企业散伙 债务如何清偿

<正> 江苏南通市的张某、李某、王某三人准备合伙经营酒店服务业,并依法签订了合伙协议。按照合伙协议的约定:张某提供经营场所,评估作价6万元人民币。李某提供经营饭店的料理技术,评估作价4万元人民币。王某提供现金2万元人民币,作为开酒店的资金。张某、李某、王某三人按出资比例分享盈利和承担亏损。1999年1月,三人正式开始经营酒店业务。第一年盈利20万,年底三人按出资比例分配。2000年后,因店堂陈     

股权转让未更名 也有效

<正> 王某是华徽有限责任公司的股东。2001年10月,王某与华某签了股权转让合同,由华某出资30万元购买王某在华徽公司的全部股权,但双方当时未办理股权变更登记。2002年10月,华徽公司分红,王某却以股东的身份领走全部红利3万元。华某得知后,要求王某返还红利,王某以股权转让未办理变更登记为由予以拒绝。华某遂起诉,请求法院判令王某返红利3万元。法院审理后,判决支持了华某的诉讼请求。本案的关键就是未办理变更登记的股权转让合同是否有效问题,实际情况是经常引起争论的问题。《公司法》第36条规定,股东依法转让出资后,由公司将受让人的姓名或者名称、住所以及受让的出资额记载于股东名册。第145条第