房屋承租人优先购买权研究

房屋承租人的优先购买权，是指在房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的，在出租人出场租赁房屋时，得以同等条件优先购买的权力。《最高法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出场房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”这是我国法律首次明确规定房屋承租人的优先购买权。虽然该条文已于2008年12月18日，由最高人民法院发布公告，宣布自2008年12月24日起被废止，但《合同法》第230条的规定沿袭了这一制度，该条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”但是由于该条规定过于简略，缺乏可操作性，所以在司法实践中会碰到许多适用上的疑难。2009年7月，最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》），该解释第21条至24条对房屋承租人优先购买权的行使条件、效力以及限制作出了具体的规定。不过由于条文的高度概括性和现实问题的复杂性，承租人优先购买权的行使过程中依然遇到了许多争议问题。本文从解释论的层面，围绕承租人优先购买权如何实现，对此权利的行使条件，效力以及行使过程中对出租人以及善意第三人的利益保护问题进行讨论。     

经营性房屋租赁承祖人权益研究——以承租人权益的特殊保护为重心

经营性房屋租凭是房屋租赁的一种特殊类型，与居住性房屋租赁存在诸多区别，而我国有关于房屋租赁的法律主要立足于后者采取一体立法的模式，忽略了经营性房屋租赁的特殊性。一般租赁基本规则难以完全适用于经营性房屋租赁．导致了经营性房屋租赁承租人权益处于保护不利的局面，因此有必要在租赁用途、租赁权续展、租赁权转让方面给予特殊规制。     

前进中的南山城管行政执法--深圳市南山区城管行政执法局成立一周年工作纪实

深圳市南山区城管行政执法局成立于2002年7月30日,过去的一年里,执法局相对集中行使了南山区城市管理、房屋租赁方面的行政处罚权及环境保护、工商行政管理、卫生管理、水务管理、公安交通管理、畜禽屠宰管理方面的部分行政处罚权、推进了该区行政执法体制改革,规范了行政执法行为,解决了执法队伍庞大、多头执法、重复处罚的弊端。     

新经济形势下房屋租赁市场风险和控制分析

日前,受国际经济低速增长、中国整体经济疲软和电子商务迅猛发展的冲击性影响,原来"一铺养三代"、"若要富,买商铺"的投资观念,受各种市场环境因素的制约,正遭遇巨大挑战。以杭州房屋租赁市场为例,通过对房屋租赁市场的调研,分析房屋租赁市场的风险,提出房屋租赁市场价格的合理制定,对降低房屋租赁市场风险有积极的影响,以及房屋租赁市场管理的对策和展望。     

浅议房屋租赁管理缺陷及加强措施

随着我国房屋租赁市场的红火,在房屋租赁管理方面存在的缺陷越来越突出,本文第一部分就房屋租赁管理中的缺陷逐条进行分析,第二部分就上述问题提出加强措施,以期对以后的房屋租赁管理有所帮助。     

现代企业房屋资产租赁的统一管理模式

企业房屋资产租赁是企业固定资产向其他企业或个人出租的一种经营方式,将房屋的使用权转移给其他企业或个人,并收取一定的租金。现代企业房屋资产租赁主要表现在保障房屋资产保值、增值上,需要提高房屋资产租赁的管理水平,建立完善的房屋租赁管理模式。     

瑞士个人产权住宅房屋低拥有率形成机制的深入研究

瑞士作为一个人均收入较高的发达国家,但国民购房的意识却非常淡漠,大部分人宁愿选择以租赁的方式解决居住问题。瑞士人拥有产权房屋的比例在西欧发达国家中所占比例最少,只占所有国民的34%,其中美国为62.5%,法国45%,本文通过对分布在瑞士5个州的1998户居民的抽样调查数据分析来探求该现象的合理解释。通过对众多相关要素的分析来对个人住房拥有率进行剖析,其中,特别对拥有和租赁的相对成本进行了重点研究,因为它与房屋售价、租赁价格与拥有后的使用成本密切相关,在上述影响因素中,产权人的使用成本与所得税政策、预期房屋价格上涨息息相关。本文也综合权衡了按揭贷款现行标准、租赁控制和各种政策对租赁房屋供给量所产生的影响,通过对税收、按揭标准、价格水平等因素进行一系列分析,估算出这些变量对房产拥有率的影响程度。本文得出以下结论:高房价——相对于租金对家庭收入来说是导致瑞士国民拥有住房比例较低的最重要影响因素。     

浅议企业自有房屋租赁市场的发展

自1988年《中华人民共和国宪法》修订以来,中国的房地产市场在几乎空白的基础上迅猛地发展起来.目前我国房屋租赁市场虽然已经建立起来,但是仍欠规范,同时租赁陷阱层出不穷.本文通过对企业自有房屋租赁市场的现状、概念及法律特征、存在的问题进行了分析阐述,最后对如何发展企业自有房屋租赁市场提出了几点建议.     

浙江省宁波市区农村房屋租赁现状分析

宁波市外来人口数量庞大,这些人大部分选择租赁宁波市区中的农村房屋。与此同时,一系列的问题也困扰着农村房屋租赁市场。本论文主要以宁波市农村房屋租赁为研究对象,多角度分析了租赁现状,提出了一些建议。     

论城市房屋租赁管理的法律问题——基于维护社会稳定的视角

城市房屋租赁管理作为城市社会管理和治安管理的基础性工作,对于维护社会稳定以及做好流动人口服务与管理工作具有重要价值。目前房屋租赁管理中存在法规不健全致使执法力度不够、管理部门众多致使协调不畅、房屋租赁重管理轻服务等问题,应借鉴已有经验,更新管理理念,完善房屋租赁管理架构,重视管理中的公众参与,加强法律法规建设,加强依法治理。     

房屋租赁中的纳税筹划

在房屋的租赁活动中,应该对押金收取、水电费收取、租金与管理费相分离、利用自有房屋参与经营或出租等方面进行纳税筹划,以达到租赁活动利益最大化的目标.     

促进我国融资租赁发展的建议

一、制定相关税收激励政策。1.明确融资租赁购置不动产可以享有税收抵免优惠政策。按目前的交易环境,融资租赁涉及不动产项目时有大额的交易税费,这些交易税费严重影响着融资租赁不动产项目的开展。以契税为例,契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收,现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的企     

房屋租赁中的纳税筹划

在房屋的租赁活动中,应该对押金收取、水电费收取、租金与管理费相分离、利用自有房屋参与经营或出租等方面进行纳税筹划,以达到租赁活动利益最大化的目标。     

论承租人的优先购买权

我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”但是该条对承祖人优先购买权的规定过于简单,导致在实际操作中缺乏具体规则,从而引发出一系列需要进一步探讨的问题。基于此,本文对承租人优先购买权之性质、行使条件及法律保护问题进行了一些尝试性分析,以期使这一制度更趋完善。     

关于昌平区域房屋租赁管理工作情况的调研

为加强城市房屋租赁管理,维护房地产市场秩序,特别是认清区域房屋租赁管理的形势,做到"市场有序、调控有目的"的工作目标,我们先后组织参加了昌平区流管部门、北七家、东小口、回龙观等街镇及易合、兴商、天焱鑫三家经纪公司关于我区房屋租赁管理工作研讨会,现将研讨情况予以汇报。     

房屋租赁管理存在的问题及完善建议

房地产开发随着经济的日益发展和社会主义市场竞争力的不断加强，在其发展的范围内开始出现不稳定的波动，随着这些情况的起伏和问题的突出，越来越多的房地产项目引起了相关人士的重视和研究，而关于房地产开发项目中出现的租赁问题，我们则需要进一步的分析和探讨，本文通过结合房屋租赁存在的问题以及房屋租赁的发展，针对房屋租赁管理的形式和方法进行一番浅谈。     

浅谈房屋租赁管理存在的问题及完善

房地产开发随着经济的日益发展和社会主义市场竞争力的不断加强，在其发展的范围内开始出现不稳定的波动。随着这些情况的起伏和问题的突出，越来越多的房地产项目引起了相关人士的重视和研究，而关于房地产开发项目中出现的租赁问题，我们则需要进一步的分析和探讨，本文通过结合房屋租赁存在的问题以及房屋租赁的发展，针对房屋租赁管理的形式和方法进行一番浅谈。     

论新时期房屋租赁权及其登记保护

关于"租赁权"本质之争,有三种学说:"债权说"、"物权化债权说"和"占有权说".文章对这三种说法加以评析,认为租赁权应该以用益物权加以立法规定.在此基础上阐释我国的建立屋租赁登记制度的必要性,并针对我国现行的房屋租赁登记规定,提出新时期房屋租赁等级制度完善的对策.     

事业单位房产出租流程规范化管理探索与实践

文章分析了传统租赁模式和电子商务招租模式管理存在的问题,提出房屋租赁工作应按照公开招租、阳光租赁的原则,把定价权交给市场,通过引入资产评估机制,通过公开平台对外招租模式,创新阳关运转的管理工作流程的思路,研究结果为完善房屋租赁模式提供理论支持,也为规范房屋出租流程提供了重要参考.     

浅谈《法释<2009>11号》中承租人优先购买权制度的得失

2009年9月1日起施行的最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对司法实践中承租人优先购买权纠纷的处理作了较为详尽的规定,建立了系统明确的民法承租人优先购买权制度,具有重要的实践意义。但同时,该司法解释中的相关规定仍有若干可探讨和完善之处,其中一点就在于对承租人优先购买权的权利保护仍有不足,文章即着重于此提出自己的思考和建议:一是应明确地以违约责任来界定出租人对承租人优先购买权的侵害责任性质,以便更好地保护承租人的利益;二是近亲属购买权是以一定的人身性为基础的购买权,不应将其全部作为承租人优先购买权行使的例外情形之一,对以正常市场价格交易的近亲属购买权仍应使承租人的权利优先,使该制度真正体现承租人优先购买权的优先性。