论承租人的优先购买权

我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”但是该条对承祖人优先购买权的规定过于简单,导致在实际操作中缺乏具体规则,从而引发出一系列需要进一步探讨的问题。基于此,本文对承租人优先购买权之性质、行使条件及法律保护问题进行了一些尝试性分析,以期使这一制度更趋完善。     

房屋承租人优先购买权研究

房屋承租人的优先购买权，是指在房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的，在出租人出场租赁房屋时，得以同等条件优先购买的权力。《最高法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出场房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”这是我国法律首次明确规定房屋承租人的优先购买权。虽然该条文已于2008年12月18日，由最高人民法院发布公告，宣布自2008年12月24日起被废止，但《合同法》第230条的规定沿袭了这一制度，该条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”但是由于该条规定过于简略，缺乏可操作性，所以在司法实践中会碰到许多适用上的疑难。2009年7月，最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》），该解释第21条至24条对房屋承租人优先购买权的行使条件、效力以及限制作出了具体的规定。不过由于条文的高度概括性和现实问题的复杂性，承租人优先购买权的行使过程中依然遇到了许多争议问题。本文从解释论的层面，围绕承租人优先购买权如何实现，对此权利的行使条件，效力以及行使过程中对出租人以及善意第三人的利益保护问题进行讨论。     

承租人优先购买权浅析

承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内,在出租人出卖租赁物时,依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。本文就优先购买权的法律性质、构成要件及承租人优先购买权与共有人优先购买权冲突的平衡作以浅析。     

共有人的优先购买权制度探析

优先购买权存在于共有关系中,为了更好地发挥该制度在稳定共有关系、平衡各方利益等方面的作用,有必要对优先购买权的适用范围、法律性质、适用条件等予以理清.在共有人之间的优先购买权以及共有人的优先购买权与租赁关系中承租人的优先购买权发生竞合时,还要解决它们之间何者优先的问题.     

论承租人优先购买权

房屋承租人优先购买权制度的产生有一定的历史渊源,与当时的国情基本相适应,具有一定的合理性。但在现阶段随着我国经济建设的发展和国情的变化,我国现行法定优先购买权制度的存在价值得反思和质疑。文章通过对承租人先买权制度的设立依据、理论缺陷方面的分析,揭示其存在的不合理性,进而提出取消法定优先购买权,取而代之以合理的约定优先购买权。文章阐述了约定优先购买权的有效性、合理性、效力、救济方法等方面的内容,认为约定优先购买权制度,既充分体现公平原则,也是对财产权人的尊重,能加快商品的流传,产生更大的社会效益。     

论房屋承租人的优先购买权若干法律问题

近年来,房屋承租人优先购买权引发的案例越来越多,但是法律上对其保护并不完备,本文从优先购买权的性质、当事人的告知义务、同等条件等分析,提出完善承租人优先购买权的建议。     

对优先购买权的探讨与实践

优先购买权是法律在保护出卖人合法利益不受侵害的前提下,赋予特殊主体以特殊利益的一种制度.出卖人的合法利益的保障体现在对优先购买权行使的“同等条件”的规定,同等条件包括价格、价款的支付方式和期限等.价格是同等条件的核心,最能反映当事人的利益,只有在价格条件相同的前提下,才能保障在优先购买权行使的同时,维护出卖人的利益.所谓优先,也只有在同一价位上的优先,即在同等价格上,优先购买权人可以主张优先权,当有人出更高价时,这一优先便自然失效.     

我国住房制度改革中的优先购买权问题

目前我国住房制度改革中确立的优先购买权 ,与民法上有关先买权制度的规定有许多不同之处。实践中 ,如何把握其适用条件 ,尚缺乏明确的法律解释。文章从理论上对房改中先买权的适用条件作了探讨。     

有限责任公司股东优先购买权探析

为维护有限责任公司的人合性,中国公司法通过其他股东的同意权和优先购买权构建了有限责任公司的股权对外转让限制规则。但由于同意权没有起到实质上的作用,可以考虑取消同意权,完善优先购买权。股东优先购买权需要明确权利主体、行使期限和同等条件的含义。在其他股东优先购买权受侵害时,需要考虑其是否具有对抗效力而提供不同的救济权利。     

股东优先购买权之若干问题浅析

我国新《公司法》中明确规定了有限责任公司中股东享有优先购买权、相关当事人的权利和义务及相应程序。但是关于这些,我国立法上仍然存在许多不足。笔者对股东优先购买权的部分行使、优先购买权中＂同等条件＂的解释等问题进行分析,并提出几点个人观点。     

略论承租人的优先购买权

承租人的优先购买权是指在出租人出卖租赁物时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利.它是承租人的一项具有物权性质的法定权利,具有对抗第三人的法律效力.     

评析《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》——以优先购买权制度为例

最高人民法院2009年7月30日公布,9月1日实施了<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>(以下简称房屋租赁解释).本文从优先购买权制度的性质、行使要件、行使顺序和对其的限制几个方面对解释本身予以评析.     

论我国专利权限制制度的完善

专利权是国家授予专利权人的一种独占权,对专利的保护有利于更好地激励发明成果的产生并推动发明的商业化。但如果对专利权的保护超过了度的限制,所损害的就是整个社会公众的利益。因此各国法律都不同程度地对专利权进行必要的限制,以确保在授予社会个体专利独占权的同时不会损害社会公众的利益。我国《专利法》亦规定了具体的专利权限制制度,但仍存在若干不足之处。我国《专利法》应明确定位先用权制度的利益倾向,应明确承认专利权的国际穷竭原则,应增强强制许可制度的可适用性,从而使我国的专利权限制制度更加完善,符合市场经济发展的需求。     

侵害股东优先购买权的合同效力研究

股东优先购买权作为股东的法定权利,对股权转让合同的效力能够产生一定的影响.而在侵害股东优先购买权的情况下,对于合同的效力存在着很大争议.在"效力待定说"、"可撤销说"、"有效说"等各学说中,"有效说"既承认合同的效力,又使合同效力与股权变动的效力相区分,是最为可取的一种构想.     

有限责任公司股东优先购买权立法模式研究

国际上有限责任公司优先购买权的立法有四种模式.从部分国家或地区演变历史看,有限责任公司股东优先购买权的立法演变可分为四种演进路径,并总体上体现了有限责任公司立法的三个共同原则.我国有限责任公司股东优先购买权立法模式是从法定主义模式到排除主义模式的转变,这种转变表明了在我国公司活动日益成为世界经济竞争性活动重要参与主体的背景下,我国公司立法指导思想的转变.     

建设工程价款优先受偿权与商品房购买人请求权的冲突与协调

建设工程价款优先受偿权和商品房购买人请求权是同一建设工程上存在的两种权利,各主体之间的权利冲突在所难免,这时对各权利主体之间的利益予以合理平衡就显得十分重要。虽然《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中对如何处理两者权利冲突做出了明确规定,但仍存在一些不足之处,不能从根本上解决问题,本文因此提出用《物权法》规定的不动产预告登记制度解决两者权利的冲突问题。     

商标在先权的法律保护

我国 1 983年、 1 993年的商标法没有规定在先权制度。 2 0 0 1年 1 0月 2 7日 ,根据我国面临加入世界贸易组织的新形势 ,第九届全国人大常委会第 2 4次会议通过了修改商标法的决定 ,此次修定的商标法引入了在先权制度。现行《商标法》第 9条、第 3 1条明确规定 ,注册商标不得侵犯他人的在先权利。商标法确立在先权制度后 ,为解决商标权与其他权利的冲突确定了“先取得者优先”的原则 ,也对商标注册登记的效力进行了限制 ,为解决商标权与其他民事权利的冲突、对商标在先权的保护提供了法律依据。     

工程价款优先受偿权与在建工程抵押权的冲突与协调

当前全球经济萧条,建筑业的发展也受到了影响,有关建设工程价款优先受偿权的实践运用逐渐增多。当同一建设工程上存在建设工程价款优先受偿权、在建工程抵押权两种权利竞合时,各种权利的平衡就显得尤为重要。虽然最高院规定了建设工程价款优先受偿权优先于抵押权,但因为建设工程价款优先权缺乏公示性而制造了司法适用上的困惑。本文提出通过建立承包人优先受偿权登记制度和加强银行等金融机构对建设贷款的监管,可以平衡工程价款优先受偿权和抵押权之间的关系。     

论商标法对在先权利的保护

在先权利的商标法保护在各国立法上有不同制度模式。与注册商标有关的在先权利在我国新《商标法》中得到了保护。从立法来看，法律采取了在注册程序中保护、分散规定与概括规定的模式。在先权利包括：在先标记性权利；人格权；在先域名权；其他知识产权等。其受保护的条件为：标记的相同或近似性；关联性；混淆性。此外还考虑在先权利的保护期限和权利人的同意。     

释明权制度探幽

释明权制度是大陆法系国家民事诉讼制度中一项基本制度,属于法院诉讼指挥权的范畴.在释明权的性质问题上,"权利叉务说"为大多数人所认可,而各国立法对释明权的规定也不尽相同.释明权制度有利于实现实体正义、维护程序正义、提高诉讼效率.我国虽引入了释明权制度,但仍需完善.