刍议住宅“房地分价”

住宅价格主要由土地费用和房屋建设费用两大部分构成，我们称前者为地价，后者为房价。其中地价包括土地使用费、城市建设配套费、各项代征代收费用等，由国家行政部门收取；房价包括建安工程费，附属工程费等房屋建设费用，由开发商收取。“房地分价”的基本内容是将原先同时交付的住宅的房价与地价分别交付，房价由开发商一次性收取，而地价由政府向开发商、购房者分阶段收取。房地分价的实质是对住宅用地实行年租制。政府将土地提供给开发商建造住宅，开发商仅向政府支付开发期的土地使用代价，而后续使用期内的土地使用代价则由购房者按…     

住宅开发项目的投资估算

住宅项目投资可以分为三大部分 ,即地产投资、房产投资和期间费用。地产投资主要指土地的征用、拆迁、补偿等费用 ,房产投资主要包括建筑安装工程费、公共配套及基础设施费 ,期间费用包括财务费用、管理费和销售费等。一、地产投资估算土地是住宅开发项目中最为特殊的组成部分。与其他的成本构成要素不同 ,房地产开发企业获得的是土地在一段时间内的使用权而不是所有权 ,而且这种使用权的获取方式也千差万别 ,因此有关土地的投资估算最为复杂。地产投资大致可以分为两种情况。一种是新开发土地投资 ,即对农用地或未开发土地的征用。为获取这…     

加强工程造价的控制与管理合理降低开发成本

房地产开发开发建设项目建设周期长、占用资金量大,其成本受土地招拍价,建筑安装工程费、前期手续费、配套设施费等因素的影响.就本地情况而言,建筑安装工程费基本占到建设工程项目总投资的50%以上.工程造价的控制与管理是一个动态的过程.工程投资的确定与控制更为复杂化,这就需要建设单位对工程造价的管理既全面又有侧重点.     

我国住房价格刚性刍议

住房价格是住房市场运行中的核心问题。住房作为商品,其价格有两种表现形式：一是住房资产在市场上的售卖价格;二是住房服务价格即房租。按建设部房地产司的分类,商品房价格由地价（包括土地取得费、拆迁安置费）、前期费（包括勘察、规划、设计费）、主体造价、配套费（包括居住基础设施和非营业性配套建筑建设费）、管理费、贷款利息、税金、利润八部分组成。除利润外,其他几部分一般被视为投资成本,包括开发商无偿提供的公共配套建设成本。房价＝投资成本＋利润,其中投资成本是商品房价的主体,一般占价格的８０％～９０％,它的高…     

浅谈如何加强水利工程造价管理

工程造价有两层含义：建设项目的建设成本,即完成一个建设项目所需费用的总和,包括建筑工程费、安装工程费、设备费,以及其他相关必要的费用;建设项目中承发包工程的承发包价格。工程造价管理不仅指概预算的编制,也不仅指投资管理,而是指项目从可行性研究阶段工程的预测开始、     

房价虚高原因分析

一、房价与地价的关系 有些人把房价上涨直接归因于地产价格过高,这是一种似是而非的见解。与其他商品一样,住房价格是由开发商的成本和利润两部分构成,成本包括建筑成本、地价、财务成本、各种规模等,其中地价约占成本的1/3。从成本结构上看,在一定的城市条件下,土地成本和构成房价的其他成本在房价形成中所起的     

房产税改革税率设计的税负影响

一、财产税改革的动机 1．我国现行财产产包括房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用、车辆使用牌照税。一方面，由于财产税立法权集中在中央，导致地方缺乏灵活性，地方管理的积极性不高。由于税目众多，征收效率低下，造成了房产税难以成为地方收入的主要来源。另一方面，租、税、费体系混乱，税收负担偏重。租、税、费三个经济范畴，在理论上的区别十分明显。但在实践中，以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍，限制和削弱了税收的宏观调控功能。目前，我国涉及房地产开发、销售全过程的13种税，约占建设成本的9％；而各类费用却占到了41％，各种收费增大了房地产的开发成本。     

估算项目投资费用方法分析

项目投资费用包括建筑工程费、安装工程费、设备购置费、工程建筑其他费用,以及工程建设预备费等,参考已建类似工程项目中技术与经济参数,选取恰当的计算方法,对其费用正确估算,从而科学决策,提高投资效益。     

小议房屋建筑业的成本核算及成本降低方法

一、房屋建筑开发成本的组成 1．房屋建筑开发中的土地、土建、设备费用。 这是房屋建筑开发成本的事体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。士地费用的大小是评价一个房屋建筑开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目可行性评估。     

基于系统动力学的住宅价格预测研究

在系统动力学模型中将城市商品住宅价格系统划分为宏观经济、城市人口、市场需求、市场供给、房屋租赁和土地价值六个子系统,并引入了住宅开发投资及其比例、供求比影响因子、住宅销售面积中成交比例、开发利润率和基建投资等影响因子。通过仿真比较了桂林市商品住宅价格与人均可支配收入、住宅开发投资、 GDP 等主要因素的变动情况,分析了长期和短期各主要因素对商品住宅价格影响程度和时序,以此确定政府在不同时期以控制商品住宅价格为目的所应采取的宏观调控措施和手段,同时为消费者和房地产开发商择机购房和投资提供相应的决策依据。     

加强工程造价管理提高企业经济效益

目前,对工程造价存在不同的理解,大体上有两种:一是指完成一个建设项目所需费用的总和,包括建筑工程费、安装工程费、设备费以及其他的相关费用,这实质上是指建设项目的建设成本,也就是对建设项目的资金投入.二是指发包工程的承包价格.发包的内容有建筑、有安装,也有的是包括建筑安装在内的、范围更广的"交钥匙"工程,但主要是指施工的承包价格.     

相关成本分析的具体运用

某宿舍工程系我公司在泰国曼谷市郊第五线投资、承建并销售的一项房地产经营业务。工程包括500多套商品住宅,按计划分为三期进行,即除将土地一次性购入,某些公用设施一次性预建之外,采用建造一批销售一批的办法,以取得经验和避免风险。第一期工程240套商品房中,分为单房、     

长期战略选择:重构促进房地产业健康发展的租税费制度

(一)设立土地年租金。我国目前商品房价格构成中的地价、税、费和利润所占比重均比国外高很多。可见,要降低我国商品房的价格,地价、税、费和利润都有下调的空间。又据国土资源部对我国重点地区和主要城市2D03年地价的动态监测报告显示,北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、常州、中山等大多城市的地价占房价的比例基本上都在20%-40%之间,北京住宅用地占商品住宅的价格比例约为35%。可见,地价已经达到了建安成本的比例,改革土地供应管理制度,将原来的土地批租制改为土地年租制,由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地年租金(土地使用费),可以大大降低地价所占比重,从而降低商品房的价格,提高房地产市场的有效需求。据统计,湖北襄樊、河南许昌、山东青岛、江苏昆山等率先试行年租制的地方已经取得了显著成效。2000年深圳市率先以立法形式推出年租制体系。改革后的土地年租金将改在土地保有环节课征,因此有人提出将土地年租金并入物业税统一征收。我们认为,不应将土地年租金并入物业税,因为土地年租金具有明显的地租性质,将它以税的形式进行征收就会形成以税代租的现象。而以税代租很容易形成土地为部门所有、企业所有甚至个人所有的观念,而且会大大增加税务部门工作量,甚至造成征管失控。(二)开征统一规范的物业税。鉴于我国房地产税制“轻保有、重流转”的局面,房地产保有环节税制的改革就成为整个房地产税制改革的重点。关于这一环节的改革,目前各界讨论较多的是物业税的问题。物业税之物业是房地产(不动产)的别称,物业税即指房地产税(不动产税),是财产税的一种。针对我国房地产税制存在的问题,参考国际物业税的特点,我国物业税的基本框架应该作如下设计(1)将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并,对土地、房产开征统一的物业税。(2)统一内外税制,纳税人为内外资企业单位、经济组织和个人。(5)适当扩大税基,要将物业税扩大到农村;同时,规范税收减免,清理税收优惠政策,以公平税负。(4)按房地产评估价值作为计税依据,以客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力;为避免重复征税,对房屋的租金收入将不再征收新的物业税,而主要由营业税、城建税、教育附加以及所得税来调整。对于物业税征收可能导致的一般居民实际负担能力提高的问题,可以仿效美国的物业税制度,对于自用房屋,采取一家人拥有第一套房屋免税、第二套房屋缴税的方式征收,且在购买第三、第四套住房时税率要有一个较大幅度的提高。这样既能促进普通老百姓购房,又能对房地产市场过热有一个很好的抑制作用,另外也能从根本上体现国情。因为我国现在还处在物质资源不丰富、人民群众尚未达到基本住房水平的阶段,要努力促使从目前投资多于消费的局面转向以消费为主导的购房局面。另外,对城镇房地产开征统一规范的物业税,可能要将原来并不需要交纳物业税的居民用房并入纳税范围,由于物业税开征在后,旧     

企业信息化经济性问题研究

企业信息化的过程是实现其管理信息系统的过程。企业管理信息系统的开发、使用、维护和管理等是一项复杂的系统工程，需要投入大量的人、财、物资源，需要各种硬、软件的支持，这些便构成了企业管理信息系统的成本，按信息系统生命周期来划分，信息系统成本可分为开发成本和运行/维护成本两大类。按构成信息系统成本的经济用途可以分为各种具体的成本项目。项目成本是指发生在各环节或用途的各项费用。针对信息系统成本的特点，信息系统的成本项目可分为以下10大类：①硬件购置费：主要指计算机及其相关设备，如不间断电源、空调器等费用。②软件购置费：包括购买操作系统软件、数据库系统软件和其他应用软件等费用。③基建费：包括新建或改建机房、购置计算机台、柜等的费用。④通讯费：购置计算机网络设备、通信线路器材、租用公用通信线路等。⑤人工费：包括各类系统开发人员、操作人员和与系统有关的管理人员的所有工资费用。⑥水、电费：包括系统在开发、运行与维护期间消耗的水、电费和有关的维修费。⑦消耗材料费：主要用于购置打印纸、色带、磁盘等。⑧培训费：包括用户培训、有关技术人员或管理人员进修的费用。⑨管理费：指办公费、差旅费和会议费等。⑩其他费：包括资料费、固定资产折旧费和咨询费等。     

短期政策调整:着力发挥税收对房地产需求的调控作用

2005年特别回眸(一)从我国房地产市场的供求状况来看,在房地产的开发和销售环节征税,只能提高房地产的价格,并不能降低开发商的利润,也不能对房地产商品的供给产生影响,反而会使房地产的投资性需求上升。我国目前的商品房价格的般构成为:地价及税、费三大项成本约占总成本的50%,建安成本约占总成本的35%,利润占15%左右。据国土资源部的报告,中高档房地产平均利润率更高,一般达到30%-40%,远远高于其他行业的平均利润率水平。根据调查,北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1%,高于一般利润水平,其中最高的在二、三环道路之间,达到了20…     

美国房地产业的兴与衰

目前,我国房地产经营开发热浪滚滚,房价看涨;而在太平洋彼岸的美国却恰恰相反,房地产业冷落萧条,商业地价一跌再跌,看来,环球并非“同此凉热”。大起大落美国房地产业在其国民经济中具有重要地位,约占美国国民生产总值的10—15%(约6000多亿美元),全国2/3的有形资产是房地产。房地产投资占每年美国私人投资的50%以上,其中绝大部分是住宅投资。     

论建筑工程造价与投资效益

建筑工程造价是投资的一个关键部分和主要内容,它包括建设工程从建设筹备到竣工验收所需费用的总和,它由建筑安装工程费、设备工具购置费、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税和铺底流动资金等项组成.     

地价杠杆与土地区位配置

地价杠杆与土地区位配置李华忠，刘轶（成都市地价评估事务所，６１００６４）（四川大学人口研究所，６１００６４）艾南山（四川大学物理系，６１００６４）在社会主义市场经济体制下，具有中国特色的土地（主要指城镇土地）市场体系包括土地资源配置、土地价格、土地法...     

2001年瑞士科技发展综述

概况２００１年瑞士国内生产总值增长１．５％，固定资产投资和设备投资出现零增长，出口仅增长０．９％，大大低于预测的期望值，通膨率为２．０％，与上年持平，失业率为１．９％。多年来瑞士全国研究开发（R＆D）投入水平基本保持在约占GDP２．７％的水平，在发达国家中居前５位，２００１年超过１００亿瑞士法郎，其中联邦和州政府投入约占１／３，其他主要为经济界投入，用于基础研究占２４％，用于应用研究占３２％，用于新产品研发占４４％。据２０００年统计，瑞士每１０００就业人口中R＆D人员为１２．７人，人均发表论文１７篇…     

2002年瑞士科技发展综述

科技经济概况２００２年瑞士国内生产总值（GDP）增长处于停滞状态，固定资产投资较上年减少７．６％，其中设备投资出现零增长，出口减少１．６％，就业人数减少０．６％，失业率为３．０％达到近几年最高水平。据瑞士官方最新公布的统计结果，２０００年瑞士GDP约４０７４亿瑞士法郎，全国研究开发投入为１０６．７５亿瑞士法郎，占GDP的２．６２％。其中，联邦和州政府投入约为２４．７５亿瑞士法郎，占全部研究开发投入的２３．２％；经济界投入为７３．７５亿瑞士法郎，占６９．１％；各种基金会的出资和捐款３．６５亿瑞士法郎，…