论住宅需求,居住选址与居住分异

本文从居住区位的需求出发，分析影响居住选址的社会经济因素和城市居住分异的基本规律。根据我国城市社会结构分化的现状和趋势，将我国城市住户划分为工薪家庭、高收入家庭、单身和夫妻家庭、＂空巢＂家庭和＂外来人口＂五种类型，分析预测各类住户居住选址的基本倾向。最后以深圳蛇口工业区为例，剖析我国城市中正在出现和即将出现的居住空间分异现象。     

就地城镇化背景下回流农民工居住区位选择——以河南省永城市为例

农民工回流潮的兴起改变了我国人口长期以来单一的从内陆向沿海的流迁模式,为回流地区实现就地城镇化带来了新动力。利用永城市实地调研数据,分析回流农民工居住区位的分布、演变、未来居住意愿,通过构建Logistic多元回归模型探索其居住区位选择的影响因素。结果表明:永城市主城区是回流农民工除农村以外的主要居住区位选择,居住区位转变主要是趋向于主城区而不是乡镇中心;大量回流农民工存在城镇购房的倾向,在未来有持续向城镇转移的趋势;城乡结合区蕴藏着就地城镇化的潜力。居住区位的选择受到个人、家庭以及社会等多因素的共同影响。最后,就地方政府如何引导回流农民工以共同促进就地城镇化提出了几点政策建议。     

基于社会—空间视角的长沙市居住空间分异研究

随着住房商品化政策的实施,城市居住空间在房价的"过滤"和社会经济差异的"分选"机制作用之下,不同职业背景、收入状况、价值取向的居民在住房选择上趋向于同类相聚,形成一种居住分化甚至相互隔离的状况。从社会—空间视角出发,利用住房数据与问卷调查相结合的方式,对长沙市的居住分异情况进行研究。通过聚类分析将长沙住宅划分成五类,归纳总结其分布和居民特性。以街道为单位从宏观和中观尺度,对各住宅阶层的分异指数进行定量研究,从而得到长沙居住空间分异的特征。最后,通过构建多元排序logistic住宅阶层选择模型,对分异的微观动因——居民的社会属性进行分析。     

基于宜居性特征的城市居民居住区位选择的结构方程模型

基于交通资源、商服资源、小区品质、自然环境等四个维度的宜居型特征构建区位选择集,从居住基本需求和居住实现能力两个维度个体自身属性特征阐述区位选择驱动因素,提出假设,建立了居住区位选择结构方程模型。最后结合哈尔滨实例,进一步验证了模型的合理性,找出居民不同区位选择的主要驱动因素,并对哈尔滨市的城市规划和住宅开发提出对策建议。     

北京市居民购物出行影响因素的空间分异

利用2007年北京市活动日志调查数据,把居民最常去的购物地视为一种购物出行偏好,以居民对购物地离家的感知距离作为因变量,个人及家庭属性、居住空间属性、购物活动情况等作为自变量,建立基于不同区位的OLS回归和WLS回归模型,探讨北京市不同区位居民购物出行偏好的影响因素及空间分异.结果表明:不同区位居民购物出行的主要影响因素存在显著差异,内城以商业密度、年龄为主;近郊以购物频率为主,远郊以年龄为主.此外,受教育程度等因素对不同区位居民购物出行的影响不仅作用强度存在显著差异,作用方向也有所不同.     

我国大城市主城-郊区居住空间分异比较研究——基于GIS的南京实证分析

在对实证城市居住空间分异现状分析的基础上探寻城市居住空间分异影响因素及这些因素的作用机理。鉴于城市居住空间分异在主城及郊区等层面表现出不同的特征,文章运用GIS的空间分析方法分别对南京市主城区及郊区居住空间分异的现状进行比较分析。主要结论有:主城和郊区住宅板块在区位价值、容积率、绿化率、建筑年代、建筑面积等指标上都有差异存在,显示出主城与郊区居住板块之间在发展方式、成长规律、表现形式上的差异。随着居住郊区化和新城居住空间结构的变化,南京市城市居住空间结构表现出新的特征。文章选取我国副省级城市南京为实证研究对象,对我国住房转型期大城市居住空间分异现状进行个案研究,其城市居住空间分异的规律及结论具有一定的示范意义。     

农村居民点用地选址影响因素分析

农村居民点用地选址影响因素是指影响农村居民点用地选址的主要自然环境因素、经济环境因素、社会文化环境因素和制度政策环境因素。农村居民点用地选址一方面受区域自然地理环境的直接限制,另一方面随着社会经济的发展,社会经济及文化传统因素的作用机制及大小都产生了相应的变化。一、自然环境宜居的自然位置与条件是农户选择居住地的前提。比如关系人类生存的自然环境条件以及生物、矿产、土地资源等的丰富度及其比重,都将阻碍或指引农村居住区位的选择。农村居民点自古就是在不断的使用与改造自然环境的基础上形成的,高程与坡度等与地质安全相关的自然条件对农户居住选址更具有显著影响,     

居民住房抵押贷款需求的微观研究

本文基于全生命期家庭效用最大化的抵押贷款需求理论,分析了居民住房抵押贷款选择行为,并应用中国城镇住户调查微观样本数据,建立二元选择模型和Tobit模型,实证测试了家庭住房抵押贷款选择和贷款总量与住房消费、非住房消费、家庭的社会经济微观特征,以及贷款和储蓄利率等宏观因素的关系。研究发现,住房消费和家庭收入是决定家庭是否选择抵押贷款及抵押贷款需求量多少的重要因素,家庭的转移收入和借入收入对抵押贷款有抑制作用,家庭倾向于依赖其他资金来源进行住房消费,从而减少了对住房抵押贷款的需求。     

延续还是变迁? 社会经济发展与婚居模式关系研究

使用1993、1997和2000年"中国健康和营养调查"数据, 探讨个人、家庭和社区层次社会经济因素对已婚妇女婚居模式的影响。20世纪90年代的居住模式稳定大于变迁:从夫居的习俗依然流行, 且呈上升趋势, 而从妻居仍就十分罕见;社会经济条件的改善与从夫居呈负关联, 与从妻居呈正关联。文化传承和经济因素共同制约妇女对婚后居住地的选择。一方面, 传统文化依然通过婚姻居住模式而延续着。另一方面, 教育程度的提高、家庭经济条件的改善和都市化进程的深入提供了变化的信息。社会经济的发展赋予妇女更大的自主性和选择权, 使她们可能突破传统的从夫居习俗, 增加与父母同住的机会。社会转型时期的居住模式对家庭养老实践具有一定的借鉴作用。     

保障性住房非产权化的选择、困境与多元化道路——基于居住福利的视角

居住福利既包括居住所需要的基本生存条件和基本公共资源,又涉及与居住活动相关的经济因素、安全因素、文化因素和心理因素。目前,非产权保障性住房应当成为保障性住房建设的首选项目,但其建设和分配面临居住空间分异、保障效率低下、居住福利缺失和不利于城市功能提升的困局。政府在加大非产权保障性住房建设投入力度的同时,还要充分发挥土地、税收、财政等政策功能,调动社会资源,增加非产权的、具有保障功能的房源供给,通过供给与分配的多元化选择,摆脱单一化所面临的困局,达到改善居住福利的目的。     

Community banks' capital requirements and regional housing tenure

Bank capital requirements aim at reducing the likelihood of banks' failure. However, these policies may generate externalities on the overall economy. By investigating the pathways from capital requirements to housing tenure using structural equation modelling, we show that community banks' capital requirements increase the gap between the regional real estate loans-based and non-real estate loans-based housing purchase rate and act as driving factors of housing market imbalance. The drop in residential real estate loans caused by the increase in capital requirements has two opposite effects: the direct effect motivates residents to rent properties, while the indirect effect motivates residents to purchase them due to the fall in housing prices. When both effects exist in housing purchases with real estate loans, the former effect is more influential than the latter one. Our findings suggest that the impact of capital requirements on housing tenure will depend on residents' reliance on real estate loans. If a housing purchase requires real estate loans, capital requirements will have a negative impact on the housing purchase, and vice versa.     

市场化下城市居民的住房选择:以广州为例

以广州为例,分析了中国市场化过程中城市居民住房选择行为的变迁及其影响因素。中国大城市现有的住房存量结构受到住房制度改革,尤其是1998年住房货币化改革的深刻影响。由福利分房的再分配体制向住宅商品化的市场体制转型的过程中所采取的赎买措施是造成城市居民高自有率的主要原因。随着转型的逐步完成,未来城市住房的增量结构将更多地受到市场机制的影响。市场化要素如人力资本,收入,私有经济,价格对住房选择影响显著。收入和教育的提高对住宅的拥有及价格/质量都有显著的提高作用。随着市中心房价的大幅升高,城市新增人口的居住选择有逐步郊区化和次中心化的趋势。     

Income segregation and local progressive taxation: Empirical evidence from Switzerland

This study investigates spatial income segregation in fiscally decentralized urban areas. The theoretical part proposes the progressivity of local income taxes as a new theoretical explanation for income segregation. The empirical part studies how income tax differentials across municipalities affect the households' location decisions. I use data from the Swiss metropolitan area of Basel that contains tax information on all moving households in 1997. The location choice of the households is investigated within the framework of the random utility maximization model. Different econometric specifications of the error term structure, such as conditional logit, nested logit and multinomial probit, are compared. The empirical results show that rich households are significantly and substantially more likely to move to low-tax municipalities than poor households. This result holds after controlling for alternative explanations of segregation. Social interactions and distance from the central business district are established as other major factors for income segregation. Households in general tend to choose locations close to other households like themselves.     

中国城镇居民住房消费需求弹性分析

影响城镇居民住房消费需求的因素是多方面的，包括收入水平、住房价格、人口因素、金融和税收政策等等。其中，收入和价格因素是构成影响居民住房需求诸多因素中最主要和最直接的因素。应分析住房需求收入弹性和价格弹性，从提高居民收入和稳定住房价格两个方面鼓励城镇居民进行住房消费。     

中国经济适用房政策运行的特征分析

近十年来,经济适用房在保障中低收入家庭基本住房需求的同时,也暴露出了严重的缺陷。文章利用省级人口普查资料和相关统计数据,对中国各省经济适用房住户特征和房价变动情况及其原因进行了描述和解释性的研究。结论显示,经济适用房房价变动存在显著的外溢性,城市居民经济适用房购买力下降的事实并不存在明显的地域差异。在经济适用房房价持续攀升的背景下,部分省市经济适用房住户特征变化明显。     

土地财政制度对房地产价格的影响因素研究*

本文基于动态系统GMM模型,运用Stata软件和计量经济学方法,对2009—2015年中国15个大中城市房价水平的变化趋势进行研究。结果表明：（1）地方政府依靠土地财政和房地产维持地方财政,土地财政是导致房价上涨的根本原因。（2）在经济下行的背景下,地方政府和房企共同经营土地,地方政府试图通过做大土地财政拉动地方经济。（3）中央政府选择有利于中央政府效用水平增加的经济发展方式。所以中央政府、地方政府与房企会形成经济增长联盟共同推动房价上涨。（4）房企行为对土地财政导致的高房价具有放大效应,且作用效果在东部、中西部地区呈现明显的区域差异。本文的贡献是发现了房企行为与土地财政、房价上涨之间相互作用的逻辑关系,为找到缓解房地产价格上涨的措施提供了新的可能性。     

居民医疗机构选择行为的影响因素分析——以沈阳市为例

借助CATI调查获得798份有效样本,应用SPSS18.0、LISEL8.8和Mplus5.2等统计软件检验问卷质量与效度,通过构建居民医疗机构选择行为模型来分析影响居民选择不同级别医疗机构的因素。影响居民选择一级定点和非定点医疗机构的最主要因素是"就医方便性",影响居民选择三级定点和非定点医疗机构的最主要因素是"感知医疗服务质量",影响居民选择二级定点医疗机构选择最主要的因素是"医疗保险满意度",而影响其选择二级非定点医疗机构选择的最重要因素则是"就医社会网络"。     

北京市城镇居民家庭住房支付能力分析

以居民家庭住房支付能力为研究对象,探讨了住房支付能力的影响因素、评价指标及判断标准,并运用月房产支出收入比、月房产消费结余和月租房消费结余等指标衡量北京市城镇居民各收入阶层的住房支付能力。     

Housing investment in urban China

What explains the rapidly increasing housing investment demand in China? To address this question, we develop an analytical framework featuring how expected capital gains impact households' housing investment decisions when subject to financial constraints. Housing demand in China takes place not only through households' owning multiple houses, but also through their owning a larger primary living residence if they are constrained from buying multiple houses. We show that households are more likely to own multiple houses when expecting higher capital gains. As expected capital gain increases, the primary housing demand of those households who are constrained from owning multiple houses increases, while those owing multiple housing units invest in extra ones instead of improving primary housing. Our empirical findings, based on 2010 and 2011 household survey data, are consistent with our theoretical predictions. We also find that the marginal effect of expected capital gains is higher for wealthier households. This links the booming housing market to widening income inequality which is a typical growth pain in a developing country like China. As an extension, we apply the analysis to derive implications of the institutional features (such as purchasing restriction policy and the existence of subsidized housing) for China’s housing markets.     

Labor-Leisure Choice and Relative Income Concerns in the Shadow of the Housing Market

We theoretically examine the connection among labor productivity, work time, and housing costs in an economy with households differing in wages and neighborhoods differing in quality. We argue that the location rent component of housing cost is key to explicating the connection. We trace how the housing market makes relative income instrumental for maximizing utility even if households’ utility functions are not interdependent. Over time, productivity growth yields higher wages but households compete some of that away on the housing market. This structural inflation of location rents counteracts preferences to work less as wages rise and hinders the expansion of leisure. Relative income effects are shown to arise as a consequence of a market institution that monetizes socially-imbued preferences.